ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4999/2015 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka č. 2489/2 v bytovém domě č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490 a č.p. 2491 na pozemku parc.č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7 a spoluvlastnický podíl 7602/789244 na společných částech bytového domu č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490 a č.p. 2491 na pozemku parc.č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7, k.ú. Stodůlky, obec Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Stodůlky Adresa nemovité věci: Petržílkova 2489/52, 150 00 Praha 5, Stodůlky OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
NAXOS a.s. Holečkova 31, 150 00 Praha 5
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře Tel: 777 707 306
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje formou dobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
2 300 000 Kč 13.3.2015
Stav ke dni :
13.3.2015
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. V Praze, dne 13.3.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase bytové jednotky č. 2489/2 v bytovém domě č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490 a č.p. 2491 na pozemku parc.č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7 a spoluvlastnického podílu 7602/789244 na společných částech bytového domu č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490 a č.p. 2491 na pozemku parc.č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7, vše na LV č. 3025, LV č. 2375 a LV č. 9817, k.ú. Stodůlky, obec Praha, okres hlavní město Praha. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení dobrovolné dražby. Přehled podkladů - částečný výpis z katastru nemovitostí LV č. 3025 k.ú. Stodůlky, obec Praha ze dne 3.3.2015 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2375 a 9871 k.ú. Stodůlky, obec Praha pořízené dálkovým nahlížením do KN - snímek katastrální mapy k.ú. Stodůlky, obec Praha pořízený dálkovým nahlížením do KN - kopie prohlášení vlastníka budovy č.p. 2491, č.p. 2490, č.p. 2489, č.p. 2488, č.p. 2487, č.p. 2486 ze dne 5.5.2000 - ekonomické údaje předložené zástupcem vlastníkem - cenová mapa stavebních pozemků pro Prahu pro rok 2015 - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - skutečnosti zjištěné od vlastníka - fotografie při místním šetření - nabídky na prodej a pronájem bytů z realitních serverů Vlastnické a evidenční údaje Dle částečného výpisu listu vlastnictví č. 3025 k.ú. Stodůlky, obec Praha, ze dne 3.3.2015 oddíl A - vlastnické právo: Pražské stavební a bytové družstvo, Na Hutmance 300/7, 158 00 Praha 5, IČ: 00033243 oddíl B - nemovitosti : JEDNOTKY - bytová jednotka č. 2489/2 nacházející se v bytovém domě, Stodůlky, č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490, č.p. 2491 (LV č. 2375), na pozemcích parc. č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7 (LV č. 9817) spoluvlastnický podíl ve výši 7602/789244 pro bytovou jednotku č. 2489/2 na společných částech bytového domu Stodůlky, č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490, č.p. 2491 (LV č. 2375), na pozemcích parc. č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7 (LV č. 9817) oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu
-2-
oddíl C - omezení vlastnického práva: - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti bytové jednotky č. 2490/15, exekutorský úřad Praha 5, dle exekučního příkazu č.j. 067 EX-555/2009 72 ze dne 11.02.2009, Z-15799/2009-101 oddíl D - Jiné zápisy: bez zápisu Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2489/2 o celkové podlahové ploše vč. příslušenství 82,98 m2, která se nachází se ve 2.NP v bytovém domě č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490, č.p. 2491 a je umístěna v č.p. 2489, v Praze 5, městská část Stodůlky, v ulici Petržílkova, a to včetně součástí a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490, č.p. 2491, na pozemcích parc.č. 2780/2, parc.č. 2780/3, parc.č. 2780/4, prac.č. 2780/5, parc.č. 2780/6 a parc.č. 2780/7. Bytový dům se nachází v panelovém sídlišti v souvislé zástavbě bytových domů. Jedná se o řadový panelový dům, který je součástí řadového bloku bytového domu č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490, č.p. 2491. Dle územního plánu se jedná o území funkčního využití jako obytné OC - čistě obytné. S odvoláním na prohlášení vlastníka ze dne 5.5.2000 byla budova uvedena do užívání kolaudačním rozhodnutím č.j. 289/94-K-Rk ze dne 11.02.1994 a stáří objektu je tedy 21 roků. Bytový dům je zateplený a je napojen na elektro, veřejný vodovod, kanalizaci, plyn, dálkové topení včetně ohřevu TUV a telefon. Stavebně technický stav bytového domu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu, že znalci byla umožněna prohlídka bytové jednotky, bylo vycházeno pro stanovení ceny obvyklé z dostupných informací při prohlídce bytové jednotky a bytového domu, z podkladů prohlášení vlastníka budovy č.p. 2491, č.p. 2490, č.p. 2489, č.p. 2488, č.p. 2487, č.p. 2486, a dále ze skutečností při prohlídce vnitřních i vnějších společných prostor bytového domu č.p. 2486, č.p. 2487, č.p. 2488, č.p. 2489. čp. 2490, č.p. 2491 a okolí. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých dostupných konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Znalci nebyla předložena projektová dokumentace ani dokumentace skutečného stavu, žádné informace či podklady o přestavbách nebo rekonstrukcích nemovitosti.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2489/2
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2489/2 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 2489/2 -3-
POSUDEK B.1. Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda výnosová - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Zjištění administrativní ceny: základem zjištění administrativní ceny je Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., porovnávacím způsobem dle indexu cenového porovnání, vytvořeného z parametrů kupních smluv srovnatelných bytů v okolí Ministerstvem financí České republiky. Cena bytu zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby. Metoda výnosová: teoretickým základem oceňování výnosovou metodou je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Případný investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen ze současného využití oceňovaného majetku. Do nákladů jsou zahrnuty výdaje na pojištění, daňové poplatky a jiné provozní náklady. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů jednotlivých nemovitostí.
-4-
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
IV
-0,02
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,960
-5-
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2489/2 Bytová jednotka č. 2489/2 má celkovou podlahovou plochu vč. příslušenství 82,98 m2 a nachází se ve 2.NP bytového domu č.p. 2489 s dispozičním členěním 3+1+L, a to: pokoj 19,59 m2 pokoj 12,26 m2 pokoj 13,16 m2 kuchyň 11,11 m2 předsíň 12,52 m2 koupelna 2,79 m2 WC 1,09 m2 lodžie 6,96 m2 sklep 3,50 m2 Svislé stěny a stropy z plošných železobetonových panelů, okna do ulice dřevěná zdvojená, okna na druhou stranu domu plastová. Dveře původní hladké plné či částečně prosklené s ocelovými zárubněmi, vstupní dveře bezpečnostní. Povrchy podlah v 1 pokoji, část chodby, WC a koupelně PVC, ve 2 pokojích plovoucí podlaha, část chodby a kuchyně keramická dlažba, umakartové jádro. Bytová jednotka je vytápěna dálkovým topením, ohřev TUV rovněž dálkovým přívodem. Stáří domu je 21 roků. Dle prohlášení vlastníka ze dne 5.5.2000 jsou: Součástí jednotky je veškerá vnitřní instalace (trubní rozvody, elektroinstalace). Součástí jsou dále uzavírací ventily, oddělující bytové rozvody od stoupacích vedení a bytové elektrojističe, termoregulační ventily a měřiče spotřeby tepla, vody a teplé vody. K vlastnictví jednotky patří vnitřní a vstupní dveře, okna, nenosné příčky, podlahová krytina. Součástí jednotky nejsou stoupací vedení. K vlastnictví jednotky č. 2489/2 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 7602/789244 na společných částech budovy. Podlahová plocha dle §2, zák. č. 72/94Sb. je 76,02 m2. Vybavením bytové jednotky je kuchyňská linka, sporák plynový, umyvadlo, vana, WC mísa s nádržkou, směšovací baterie 3 ks, otopná teplovodní tělesa 4 ks, otopné elektrické těleso, digestoř, vestavěné skříně 4 ks, zvonek a domácí telefon, zásuvka státního telefonu, listovní schránka. Společnými částmi budovy jsou: základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, venkovní rampové vstupy, chodby, závětří, zádveří a schodiště, výtahy vč. strojoven a výtahových šachet, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, sušárny, žehlírny, prádelny, úklid, komory a WC, úschovny kočárků a kol, předávací stanice tepla (PST), vstup do kolektoru, vodorovné a svislé rozvody vč. instalačních jader: teplo, studená voda, teplá užitková voda, -6-
silnoproud, slaboproud (telefon, domácí telefon, televize), kanalizace, el. vrátný u hlavních vstup. dveří vč. mikrotelefonu a zvonkového tabla, požární zabezpečení budovy. Stavebně technický stav bytu mírně zhoršený, vlivem zanedbané údržby. V bytové jednotce chybí plynový sporák, je odmontovaný plynoměr a chybí rozvod plynu do kuchyně. Dále chybí digestoř a otopné elektrické těleso v koupelně. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 18 21 let 34 902,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 19,59 * 1,00 = 12,26 * 1,00 = 13,16 * 1,00 = 11,11 * 1,00 = 12,52 * 1,00 = 2,79 * 1,00 = 1,09 * 1,00 = 6,96 * 1,00 = 3,50 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
19,59 m2 12,26 m2 13,16 m2 11,11 m2 12,52 m2 2,79 m2 1,09 m2 6,96 m2 0,35 m2 79,83 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 21 let: s = 1 - 0,005 * 21 = 0,895 9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,895 = 0,799
i=1
-7-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 34 902,- Kč/m2 * 0,799 = 27 886,70 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 79,83 m2 * 27 886,70 Kč/m2 * 0,970 * 0,990= 2 137 815,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 137 815,31 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2489/2 Znalci byly předloženy pouze částečné ekonomické podklady, a to náklady spojené s nemovitostí. Z tohoto důvodu bylo nutné pro stanovení výnosové hodnoty použít výnosy dopočtené z obvyklého nájemného v místě a čase, které se pohybuje pro byt 3+1 o podobné bytové ploše v intervalu od 9.900,-Kč do 16.000,-Kč/měsíc. Ve výpočtu uvažuji vzhledem ke stavu bytové jednotky s výnosem 10.000,- Kč/měsíc. Náklady byly převzaty z poskytnutých podkladů Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
1.Obytné prostory
podlaží
2.NP byt 3+1+L Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 83 1 446 10 000 120 000
míra kapit. [%] 5,50
120 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč -8-
83 0 1 446 120 000 95 % 114 000 550 641 27 439 3 471 0 32 101 81 899 5,50 1 489 073
2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 2489/2 Porovnáním nabídkových cen prodeje bytů obdobného charakteru dispozice, využití a umístění v lokalitě Prahy 5 - Stodůlky vybraných z nabídek realitních serverů a posouzením parametrů vztažených k oceňovanému objektu, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění, ve které se odráží parametry bytu: oceňovaný objekt bytová jednotka 3+1/L, podl. plocha 83 m2, panelový dům Srovnávané nemovitosti
název Bellušova I
požad.cena koef. cena po Kč Redukce redukci Kč 2 650 000 0,85 2 252 500
K1 1,00
K2 1,05
K3 1,00
K4 1,02
K5 0,95
K6 1,00
l 1,02
cena oceň. objektu ze srovnání Kč 2 213 868 2 501 790 2 564 103 2 085 944
Píškova Běhounkova Bellušova II
2 795 000 2 800 000 3 290 000
0,85 0,85 0,85
2 375 750 2 380 000 2 796 500
1,00 1,00 1,00
0,98 0,91 0,98
1,00 1,00 1,00
1,02 1,02 1,20
0,95 1,00 0,95
1,00 1,00 1,20
0,95 0,93 1,34
Amforová
3 200 000
0,90
2 880 000
1,00
1,07
1,00
1,15
0,95
1,15
1,34
2 142 345
celkem Kč průměr Kč max Kč
11 508 050 2 301 610 2 564 103
min Kč
2 085 944
koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálné prodejní ceny K1 koeficient úpravy na dispozici bytu a umístění v podlaží K2 koeficient úpravy na velikost podlahové plochy K3 koeficient úpravy na konstrukci domu K4 koeficient úpravy na vybavení bytu, balkon, lodžie K5 koeficient úpravy na stavební stav a umístění domu K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=K1*K2*K3*K4*K5*K6
Výsledná hodnota BJ 2489/2 porovnáním po zaokrouhlení:
2 301 610,- Kč
Charakteristika oceňovaného objektu a srovnávaných objektů název
prodejní cena Kč
Oceň. bytová jednotka č. 2488/4, Petržílkova Bellušova, Stodůlky Píškova, Stodůlky
2 650 000
2 795 000
umístění domu
disp.
blízko metra
3+1/L
blízko metra
blízko metra
3+1/L
3+1/L
podlah. plocha podlaží konstrukce
83
3
88
10
81
7
-9-
panelová
stav bytu, rekonstrukce, vybavení atd. zateplený dům, původní dř. okna a v části plastová, původní dveře, PVC, keramická dlažba
panelová
byt před rekonstrukci, původní jádro, koupelna s vanou, nová plastová okna
panelová
byt k rekonstrukci, umakartové jádro, letos zateplení fasády domu
Běhounkova, Stodůlky
Bellušova, Stodůlky Amforová, Stodůlky
2 800 000
3 290 000
3 200 000
blízko metra
blízko metra
blízko metra
3+1/L
3+1/L
3+1/L
74
6
81
8
90
5
panelová
dům po rekonstrukci, zateplená fasáda, nový výtah, byt k rekonstrukci, umakartové jádro, původní stav
panelová
byt po celkové rekonstrukci, elektro v mědi, plastová okna, zděné jádro, nové dveře, stoupačky, moderní linka se spotřebiči, zasklená lodžie
panelová
byt po rekonstrukci, zděné jádro, plastová okna, podlahové krytiny, zateplená fasáda
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2489/2
2 137 815,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 2489/2 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 2489/2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky
1 489 073,00 Kč 2 301 610,00 Kč Současný stav 2 301 610 Kč 1 489 073 Kč 2 137 815 Kč
Obvyklá cena 2 300 000 Kč slovy: Dvamilionytřistatisíc Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že administrativní cena je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní vycházející z předchozích prodejů bytů dle kupních smluv zpracovaných Ministerstvem financí a vzhledem k dostatku prodejů se přibližuje porovnávací hodnotě, ale v odstupu 2 leté minulosti. Vzhledem k veliké nabídce prodeje bytů v této lokalitě je k dispozici dostatečný počet srovnávacích vzorků nabízených bytů k porovnání, a proto lze objektivně aktuálně porovnat veškeré parametry oceňovaného bytu s nabídkovými či realizovanými cenami bytů v místě. Z těchto důvodů, odhadujeme cenu obvyklou vycházející z porovnávací hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry ceny. - 10 -
Stanovisko znalce: Při odhad výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí v této lokalitě převyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu - dobrá dopravní dostupnost na metro Hůrka - v dostupnosti komplexní občansko-obchodní infrastruktura c) parametry ponižující cenu - původní stav bytu bez výrazné modernizace, nutné investice do opravy bytu Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 3025, k.ú. Stodůlky, obec Praha, okres hlavní město Praha. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji ke dni 11.3.2015 cenu obvyklou předmětu ocenění přibližující se porovnávací hodnotě, a to ve výši 2 300 000,- Kč.
Obvyklá cena: 2 300 000,- Kč V Praze 13.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4999/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.
- 11 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 57/15.
- 12 -
