2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4566-365/2015 O ceně bytové jednotky č.87/3 v obci Čížkov č.p.87, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4071/25979 na společných částech domu a pozemku p.č.133, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m2, vše zapsáno na LV č.334 pro k.ú.Čížkov u Blovic

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 558/15-38

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 9.11.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.87/3 v obci Čížkov č.p.87, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4071/25979 na společných částech domu a pozemku p.č.133, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m2, vše zapsáno na LV č.334 pro k.ú.Čížkov u Blovic

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.87/3 Čížkov 87 335 64 Čížkov Plzeňský Plzeň-jih Čížkov Čížkov u Blovic 667

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. IV IV V II

Pi 0,65 0,60 0,80 0,85

III IV

0,90 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 220,18 Kč/m2 -2-

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti znalce a Martiny a Václava Uhlířových.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.334 pro k.ú.Čížkov u Blovic - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

895916/2289, Paní Václava Uhlířová, Čížkov 87, 33564 Čížkov, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

895916/2289, Paní Václava Uhlířová, Čížkov 87, 33564 Čížkov, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy z koberců a PVC. WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Kuchyň je s linkou,plynový sporák na PB. Výtah v -3-

domě není. Schody jsou terasové. Dům je napojen na elektřinu, vodu ze studny, kanalizace je do jímky. Dům je starý cca 40 roků, stav odpovídá stáří bez větších oprav.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití

Pi 1,01

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II I II

0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,020 = 0,918

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 220,18

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.133

Výměra [m2] 259,00 259,00

Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

0,918

Upr. cena [Kč/m2] 202,13

Jedn. cena [Kč/m2] 202,13

Cena [Kč] 52 351,67

m2

52 351,67 =

52 351,67 Kč

=

52 351,67Kč 52 351,67 Kč

=

52 351,67 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-7-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 11 166,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu pokoj: chodba: WC: koupelna: kuchyň: balkon: pokoj: pokoj: komora: kotelna: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

8,93 * 7,8 * 0,85 * 2,35 * 8,22 * 4,56 * 13,09 * 25,59 * 3,43 * 5,28 * 2,2 *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,80 = 0,80 =

8,93 m2 7,80 m2 0,85 m2 2,35 m2 8,22 m2 0,78 m2 13,09 m2 25,59 m2 3,43 m2 4,22 m2 1,76 m2 77,02 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem -8-

č. IV

Vi 0,10

I II II III

-0,01 0,00 0,00 0,03

6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - morálně zastaralé vybavení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

II

-0,10

III

0,00

III III III

0,00 0,00 0,85

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

č. I

Pi 1,01

I

0,03

II I

0,00 0,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,800 = 0,694

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -9-

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

0,00

VI

0,00

III

0,00

II

0,00

II I II

0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 166,- Kč/m2 * 0,694 = 7 749,20 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 77,02 m2 * 7 749,20 Kč/m2 * 0,900 * 1,020= 547 902,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

547 902,23 Kč

Zjištěná cena pozemku: 52 351,67 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 071 / 25 979 Hodnota spoluvlastnického podílu: 52 351,67 Kč * 4 071 / 25 979 = 8 203,69 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

8 203,69 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

556 105,92 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 556 105,90 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

556 105,90 Kč

Celkem

556 105,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

556 105,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 556 105,90 Kč

1.1.1. Bytová jednotka 1. Ocenění staveb celkem

556 105,90 Kč

Celkem

556 105,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

556 105,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Pětsetpadesátšesttisícjednostodeset Kč - 11 -

556 110,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 75.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 2.000.000,- Kč s příslušenstvím - Elementum s.r.o., Zahradníčkova 1220/20a, Košíře, 15000 Praha 5, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 34.700,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 12 -

Prodej bytu 3+1 o CP 73 m2, Předmíř, okres Strakonice v osobním vlastnictví s velmi nízkými náklady. Byt je po částečné rekonstrukci - nové plovoucí podlahy, dlažba, kuchyňská linka, nový balkon. K bytu náleží vlastní garáž a sklep. Jde o klidnou okrajovou část obce. Veškerá občanská vybavenost v dosahu 3 km. Požadovaná cena 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 13 -

Prodej bytu o dispozici 2+1, 62 m2, v klidné lokalitě Na Vinici, ve městě Nepomuk. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu. Byt má plastová okna, stoupačky a odpady v plastu, jádro je umakartové. Poplatky za služby jsou nízké, na domě je naplánována realizace zateplení budovy. Požadovaná cena 700.000,- Kč.

prodej velmi pěkného bytu 3+1, obytná plocha 77 m² v obci Čížkov v okrese Plzeň-jih, vzdálené 14 km od Blovic. Byt se nachází v bytovém domě v centru obce, je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, nová střešní krytina, v objektu je nový kotel na tuhá paliva a vlastní ČOV napojena na obecní kanalizaci. Rozvod vody je z vlastní studny, byt má nový el. bojler pro ohřev vody. - 14 -

Součástí bytu a ceny je přilehlá zahrádka o výměře 190 m². V obci se nachází obecní úřad, školka, restaurace a obchod. Spojení je zajišťováno autobusy ČSAD s přímou linkou do Plzně, Blovic a Nepomuku. Požadovaná cena 530.000,- Kč, k jednání,

Obvyklá cena bez vlivu závad : 570.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 570.000,- Kč. Slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč

V Tršicích 9.11.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.

- 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4566-365/2015 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.334 ze dne 17.7.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -