ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1919/49/2015 NEMOVITÁ VĚC: Zemědělské pozemkové parcely - orné půdy číslo parcelní 532/94, 532/95, 532/97, ostatní plocha číslo parcelní 537/2 a trvalé travní porosty číslo parcelní 539/4 a 539/6 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Olešná, okres Beroun. Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Olešná, k.ú. Olešná u Hořovic Adresa nemovité věci: Olešná, 267 64 Vlastník pozemku: nar. 12.2.1963, Ing. Jaromír Růžek, Na Kampě 512/11, 118 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL:
Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank
Adresa objednavatele:
Tovární 197, 381 01 Český Krumlov
ZHOTOVITEL:
Pavel Ulč
Adresa zhotovitele:
Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 125 EX 743/11 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
101 210,- Kč
21.5.2015
6 stran
V Třemošné - Záluží, dne 26.5.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 13
11.5.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně zemědělských pozemkových parcel - orné půdy číslo parcelní 532/94, 532/95, 532/97, ostatní plochy číslo parcelní 537/2 a trvalých travních porostů číslo parcelní 539/4 a 539/6 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Olešná, okres Beroun, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 125 EX 743/11, k datu 21.5.2015. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 161 pro kat. území obce Olešná, vyhotovený dne 11.5.2015 - kopie katastrálních map v měř. 1:2000 pro kat. území obce Olešná - usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka sepsané v Českém Krumlově dne 11.5.2015 pod č.j. 125 EX 743/11-92 - informace a skutečnosti zjištěné na místě ohledání znalcem dne 21.5.2015 - informace a údaje získané od zástupce uživatele oceňovaných zemědělských pozemkových parcel - Zbirožské a.s. - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, informací získaných od zástupce Zbirožské a.s., předložených výše uvedených podkladů a informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - ostatní
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované nemovitosti, zemědělské pozemkové parcely - orné půdy číslo parcelní 532/94, 532/95, 532/97, ostatní plocha číslo parcelní 537/2 a trvalé travní porosty číslo parcelní 539/4 a 539/6 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, jsou situovány severovýchodně mimo intravilán obce Olešná, poblíž východně procházející státní silnice směr Olešná - Komárov, v lokalitě zvané pod místním názvem „Šibenec”. Situování těchto nemovitostí je patrno z kopií katastrálních map v měř. 1:2000, které jsou přílohou znaleckého posudku. Přístup k těmto pozemkovým parcelám je výhradně přes pozemky jiných vlastníků, sjezdem z výše uvedené státní silnice. Dané pozemkové parcely není -2-
možno přímo napojit na žádné inženýrské sítě obce. Všechny dotčené pozemkové parcely jsou situovány zcela mimo intravilán obce a jsou zahrnuty dle zjištěných informací do území řešeného platným územním plánem obce. Tímto územním plánem jsou určeny výhradně k zemědělským účelům. Všechny oceňované pozemkové parcely jsou ke dni ocenění dle zjištěných skutečností, užívány a.s. Zbirožská, k zemědělským účelům. Obec Olešná čítá cca 405 obyvatel, nemá všechnu potřebnou základní občanskou vybavenost, má velmi omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, v dané lokalitě jsou rovněž omezené lukrativní pracovní příležitosti. Obec má rovněž omezenou dostupnost autobusovou dopravou. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady i institucemi, vyšším kulturním, sportovním a společenským vyžitím a za lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat zejména do spádového městečka Hořovice, vzdáleného cca 11 km a zejména okresního města Beroun, vzdáleného cca 33 km. Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu nebo provozu. Předmětem ocenění jsou tedy zemědělské pozemkové parcely - orné půdy číslo parcelní 532/94, 532/95, 532/97, ostatní plocha číslo parcelní 537/2 a trvalé travní porosty číslo parcelní 539/4 a 539/6 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území obce Olešná, okres Beroun. Na předmětných oceňovaných zemědělských pozemkových parcelách - orných půdách číslo parcelní 532/94, 532/95 a 532/97 hospodaří dle zjištěných skutečností ke dni ocenění zemědělské družstvo - Zbirožská a.s. Dle prohlášení zástupkyně této akciové společnosti, ale není na tyto pozemkové parcely uzavřena s jejich vlastníkem jakákoliv nájemní smlouva.
Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí -3-
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků
Zemědělské pozemkové parcely zapsané na LV. č. 161.
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Zemědělské pozemky - Zaječov. KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,90
9 833
KMZ: 0,90
196 660
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
20,00
0,58
11,66
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
21,45
0,68
14,67
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
22,02
0,58
12,84
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
24,51
0,52
12,71
Lokalita: Zemědělské pozemky - Mýto. KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,95
3 822
KMZ: 0,90
82 000
Lokalita: Zemědělské pozemky - Zbiroh. KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,90
11 351
KMZ: 0,90
250 000
Lokalita: Zemědělské pozemky - Žebrák. KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 0,80
12 240
KMZ: 0,90
300 000 -4-
Lokalita: Zemědělské pozemky - Rpety. KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
3 694
KMZ: 0,90
60 000
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
16,24
0,72
11,69 12,71 Kč/m2
Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 532/94 orná půda 532/95 orná půda 532/97 ostatní plocha 537/2 trvalý travní porost 539/4 trvalý travní porost 539/6 Obvyklá cena před korekcí ceny Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 6 873 403 499 3 3 4
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 13 13 13 13 13 13
7 785
Hodnota pozemků celkem
-5-
Celková cena pozemku [Kč] 89 349 5 239 6 487 39 39 52 101 205 101 205
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota
101 205 Kč
Obvyklá cena: 101 210,- Kč slovy: Stojednatisícdvěstědeset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
V Třemošné - Záluží 26.5.2015
Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1919/49/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/2015.
-6-
