Znalecký posudek č. 031/2015 Ke zjištění obvyklé ceny nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, ve spoluvlastnickém podílu 1/2
O ceně
Řadové garáže bez čp. a če v k.ú. Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, na pozemku ppč. 3801/17
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun, soudní executor Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2, 266 01 Beroun č. obj.: 015 EX 1754/12-23 ze dne: 22.5.2015 vystavil: Mgr. Zuzana Moučková
Účel posudku:
pro potřeby exekučního řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20. 6. 2015 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Filégr 403 36 Tisá 434, okr. Ústí n. L. 602410262 Posudek obsahuje 8 stran, plus přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 30. 6. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit administrativní a obvyklou cenu pro exekuční účely.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20. 6. 2015 bez přítomnosti vlastníků. Vlastníky nebylo možné i po několika pokusech zajistit k zajištění prohlídky. Součástí nemovitosti nebyly žádné venkovní úpravy.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 726, k.ú. a obec Ústí nad Labem Kopie katastrální mapy - info Usnesení o ustanovení znalce Informace vlastníka jedné ze sousedních garáží Vlastní šetření
4. Vlastnické a evidenční údaje Větrovcová Anna, Stavbařů 2855/1, 400 11 Ústí nad Labem, r.č. 465604/057 Větrovec Josef, Temple Glen Drive 2723, North Vancouver, Kanada, r.č. 481209
1/2 1/2
5. Dokumentace a skutečnost Bylo provedeno porovnání předložených podkladů se skutečností a nebyly shledány rozdíly. Měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem HILTI. Měřeny byly venkovní půdorysné plochy.
6. Obsah posudku 1) Garáž bez čp. a če. 2) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,01 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,990 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě obce v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 7
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,824 i=2
Pi 0,80 0,04 –0,01 0,00
0,00 0,00 0,00
–4–
1) Garáž bez čp. a če. – § 37 Jedná se o zděnou řadovou vnitřní garáž. Je přízemní bez podsklepení. Obvodové zdivo je cihelné. Střecha je pultová se živičnou krytinou. Vrata jsou dřevěná otevíravá. Podlaha je betonová (předpoklad), omítky jsou vápenné. Elektro je zavedeno (předpoklad). V sousedním objektu je proveden ocelový poutač, který ovlivňuje i oceňovanou garáž. Garáž je evidentně delší dobu neužívaná. Majitele nemovitosti nebylo možné i po několika pokusech zastihnout a proto je garáž oceňována bez prohlídky interiéru. Po dotazech jednoho z vlastníků sousedních garáží je předpoklad, že se jedná o stejnou obdobnou garáž s výše popsaným interiérem. V uvedené lokalitě se garáže používají velmi málo. Je zde v přilehlé komunikaci velmi hustý provoz. Přestože se jedná o lokalitu blízkou centru města, nejsou zde žádné obytné objekty a jedná se vlastně o osamocenou lokalitu s možností jejich vykradení. Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
=
2,21 m 20,82 m2
=
46,01 m3
Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní
3,47×6,00
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 2,21 × 3,47×6,00
Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové pasy 2. Obvodové stěny – cihelné 3. Stropy – nespalné 4. Krov 5. Krytina – živičná 6. Klempířské konstrukce – pozink. oplechování 7. Úprava povrchů – vápenné omítky 8. Dveře 9. Okna – Luxfery 10. Vrata – dřevěná otevíravá 11. Podlahy – beton 12. Elektroinstalace – 220 V Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 523 Základní cena (ZC): 1 217,– Kč/m3
–5– Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 45 Koeficient pro úpravu (s): 0,775
Vi B
–0,01 0,00 –0,02 –0,01 0,00 1,00*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,744
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 905,45 Kč/m3 0,990 Index trhu (IT): Index polohy (IP): 0,824 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: = CSP = OP × ZCU × IT × IP = 46,01 × 905,45 × 0,990 × 0,824
33 984,36 Kč
Garáž bez čp. a če. – určená cena:
33 984,36 Kč
2) Pozemky – § 4 Jde o mírně svažitou pozemkovou parcelu napojenou na elektro. Parcela není oplocená. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Ústí nad Labem 1 Základní cena pozemku: ZC = 1 650,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,824 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,816
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 346,4000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3801/17 zastavěná plocha a nádvoří 21 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 28 274,40 28 274,40 Kč
Srovnatelné nemovitosti: 1. Řadová koncová zděná garáž. Lokalita: centrum města Ústí nad Labem. Je přízemní nepodsklepená. Střecha je pultová se živičnou krytinou. ZP je 22 m2. Je zavedeno elektro 220 V. Vrata jsou ocelová otevíravá. Okno je zabezpečeno mříží. Je provedena částečná rekonstrukce. Oceňovaná nemovitost je situována v horší lokalitě a o něco málo v horším stavebně technickém stavu. Nabízená cena RK MaM reality je 110 000,- Kč. 2. Řadová zděná vnitřní garáž se ZP 23 m2. Lokalita: Ústí nad Labem, Králova výšina. Střecha je pultová se živičnou krytinou. Garáže je zateplená. Vrata jsou ocelová otevíravá. Je po kompletní obnově elektroinstalace. Oceňovaná nemovitost je situována v horší lokalitě s horším stavebně technickým stavem. Nabízená cena RK MaM reality je 135 000,- Kč. 3. Řadová vnitřní zděná přízemní garáž. Lokalita: Ústí nad Labem, Hoření ul. ZP je 23 m2. Vrata jsou ocelová otevíravá. Elektro je odpojeno. Je po částečné rekonstrukci. Oceňovaná nemovitosti je situována v horší lokalitě města a je v horším stavebně technickém stavu. Nabízená cena RK MaM reality je 180 000,- Kč. Nabídkové ceny jsou vč. provizí RK. Proto bude nutné OC upravit koeficientem 0,90. Dále je do obvyklé ceny oceňované nemovitosti promítnout vliv horší lokality a horšího stavebně technického stavu koeficientem 0,60. Srovnatelná cena bude bez promítnutí koeficientů úprav 120 000,- Kč. S promítnutí výše uvedených koeficientů bude OC 64 800,- Kč. Se zaokrouhlením bude OC 65 000,- Kč.
Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu bude 32 500,- Kč.
–7–
C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
21 m2
Ceny bez odpočtu opotřebení: 1) Garáž bez čp. a če. 2) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
33 984,36 Kč 28 274,40 Kč 62 258,76 Kč 62 260,– Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: 1) Garáž bez čp. a če. 2) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
33 984,36 Kč 28 274,40 Kč 62 258,76 Kč 62 260,– Kč
Určená cena garáže: 62 260,– Kč Cena slovy: šedesátdvatisícedvěstěšedesát Kč
Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu: 32 500,– Kč Cena slovy: třicetdvatisícepětset Kč
Příslušenství ke garáži se nevyskytuje. Práva nejsou ve výše uvedeném výpisu z katastru nemovitostí v v části B1 uvedena. V části C jsou uvedena omezení vlastnického práva. Jedná se o zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce a je vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto skutečnosti nejsou promítnuty do obvyklé ceny nemovitosti.
Ústí nad Labem, 30. 6. 2015 Ing. Miroslav Filégr 403 36 Tisá 434, okr. Ústí n. L. 602410262
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem, dne 4. 12. 1995, čj. Spr. 5342/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 031/2015 znaleckého deníku.
V Ústí nad Labem, 60. 6. 2015
ing. Miroslav Filégr
