2015

Znalecký posudek číslo 3827 - 4/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Mohelno, k.ú. Mohelno Adresa nemovité věci: 675 75 Mohelno č.p. 72 Vlastník: SJM Brož Petr a Brožová Kateřina, 675 75 Mohelno č.p. 72 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení.

OBVYKLÁ CENA

550 000 Kč + 3 500 Kč

Datum místního šetření: Počet stran:

13

V Brně dne 30.1.2015

kancelář: Ukrajinská 19, 625 00 Brno telefon: 721 741 066 e-mail: [email protected]

Stav ke dni : Počet příloh: 10

13.1.2015

Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba

Ing. Petr Čech

NÁLEZ Přehled podkladů • • • • • • •

Usnesení č.j. 97EX 8659/13-58 ze dne 20.11.2014 soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 8659/13-42 ze dne 6.3.2014 Výpis z listu vlastnictví číslo 1321 vyhotovený dne 20.11.2014 dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 8659/13 pro Soudní exekutor Urban Karel, JUDr. Webové stránky ČÚZK Webové stránky mapy.cz Databáze realizovaných cen nemovitostí spolupracujících odhadců Informace poskytnuté exekutorským úřadem

Místopis Městys Mohelno s 1 373 obyvatel se nachází v Kraji Vysočina na okrese Třebíč. Městys má obecní úřad, základní školu, mateřskou školu, zdravotnické zařízení poštu, prodejny potravin a masa, restaurace, penziony. V obci jsou provozovny různých živností. Obcí probíhá komunikace č. 392 Dukovany - Kralice nad Oslavou. Náměšť nad Oslavou je vzdálena asi 13 km, do okresního města Třebíč je vzdálenost cca 30 km. Napojení na dálnici je ve vzdálenosti asi 20 km u Velké Bíteše. Kromě osobní dopravy má obec autobusové spojení. Celkový popis Petra Brože a jeho manželku Kateřinu Brožovou jsem dopisy s dodejkou do vlastních rukou v souladu s exekučním příkazem vyzval k poskytnutí součinnosti. Povinný Petr Brož si dopis převzal, součinnost mně však neposkytl. Jeho manželka si dopis nepřevzala a dopis mi pošta vrátila zpět. Z těchto důvodů je níže uvedený popis nemovitosti proveden pouze z informací zjištěných z veřejně přístupného pozemku a údajů z leteckých a uličních záběrů na internetu (www.mapy.cz). Pozemek ve značně odlehlém katastrálním území Mohelna parc. čísla 6062 – ost. plocha (neplodná půda) popisuji pouze na základě údajů z webových stránek ČÚZK. Oceňovaný rodinný dům č.p. 72 se nachází přibližně uprostřed Mohelna asi 80 m nedaleko úřadu městyse. K domu vede poměrně úzká komunikace vesnického typu. Rodinný dům je svou přední štítovou zdí orientován do této komunikace. Štít domu stojí šikmo do ulice. Komunikace pokračuje dále podél jeho pravé strany domu. Nalevo stojí sousední rodinný dům. Podél pravé strany domu je dvorek ohraničen dřevěným plotem. V pravém předním rohu dvorku (napravo od domu) stojí zděná stavba z vápenopískových cihel s otevíravými oceloplechovými vraty. Jedná se zřejmě o vedlejší stavbu nebo garáž. Mezi domem a touto stavbou jsou plechová vrátka ke vstupu na dvorek. Na konci dvorku stojí zděná vedlejší stavba, jejíž účel bez přístupu na dvorek nelze určit. Rodinný dům č.p. 72 je součástí pozemku p.č. St. 106/2 - zastavěná plocha a nádvoří. Pokračováním tohoto pozemek je pozemek p.č. 106/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Dle informace 2

z LV č. 1321 by na tomto pozemku měla stát zemědělská stavba bez čp/če. Podle záběrů na webu mapy.cz je vidět pohledem přes prkenný plot, že tato stavba má okna a je zřejmě přestavěna k bydlení a propojena s domem na pozemku p.č. St. 106/2. V obci je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod plynu a elektřiny. Jestli je dům napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu nelze bez kontaktu s jeho vlastníkem a umožnění vstupu do objektu konstatovat. Dešťové svody ze střechy domu a garáže ústí na komunikaci před domem. Předmětem tohoto znaleckého posudku je i na LV č. 1321 uvedena ostatní plocha parcelního čísla 6062 se způsobem využití „neplodná půda”. Tento pozemek se nachází na jihovýchodním okraji katastrálního území obce vzdušnou vzdáleností cca 1 km od zastavěné části městyse.

OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Ostatní plocha 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům

OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Ostatní plocha Pozemek p.č. 6062 - ostatní plocha se způsobem využití „neplodná půda” oceňuji kvůli nedostatku informací o podobných prodaných pozemcích pomocným způsobem podle platného cenového předpisu. Ocenění Jiný pozemek oceněný dle § 9 Zákl. cena Koeficienty [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 5 232,38 0,04 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2.

Zatřídění

Úprava

Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka číslo [m2] [Kč/m2] § 9 odst. 5 ostatní plocha 6062 348,00 9,30 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Jiný pozemek - celkem

Typ

Název

3

Upr. cena [Kč/m2] 9,30 10,00 Cena [Kč] 3 480,00 10,00 3 480,00

Ostatní plocha - zjištěná cena

=

3 480,00 Kč

2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p. 72 je zděný se sedlovou střechou. Dům je s největší pravděpodobností přízemní. Na jeho štítové zdi směrem do ulice jsou plastová okna. Střešní krytinu sedlové střechy tvoří cementové tašky a tašky pálené. Srážkovou vodu z nich odvádí žlab se svodem z pozinkovaného plechu na veřejný pozemek. Dům má přípojku elektrické instalace.

Jestli je dům napojen na inženýrské sítě, nelze bez vnitřní prohlídky domu konstatovat. Rozměry rod. domu jsou stanoveny přibližně z katastrální mapy na web. stránkách ČÚZK. Venkovní rozměry domu za předpokladu změny zem. stavby na p.č. St. 106/1 a propojení s domem na p.č. St. 106/2 jsou přibližné : průčelí (štítová zeď) asi 7,5 m délka domu směrem do dvora cca 16 m Přibližná zast. plocha: Přibližná odhadovaná podl. plocha:

asi 120 m2 cca 80 m2

Popisy porovnatelných nemovitých věcí

1. rodinný dům Dům prodaný v Markvarticích, citace údajů z databáze prodaných nemovitostí (bez úprav): Dům je zděný z cihelného zdiva o tl. 45cm, stropy jsou dřevěné, trámové, střecha je valbová, s krytinou z pálených tašek. Vytápění je lokální, v obývacím pokoji a v kuchyni plynovými kamny, v ložnici elektrickými akumulačními kamny, podlahy v pokojích jsou vlýskové, v kuchyni a verandě z PVC, v koupelně a ve WC z keramické dlažby, okna jsou dřevěná, špaletová, dveře jsou dřevěné, do dřevěných zárubní. V kuchyni je kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák, sporák na tuhá paliva a keramické umývadlo, v koupelně je sprchový kout, umývadlo a elektrický boiler, ve WC je splachovací záchod

4

2. rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Zvěrkovicích, údaje citovány z databáze cen bez úprav: Stáří cca 90 roků, před 20 roky částečná rekonstrukce, v roce 2011 provedena výměna oken za plastová. Dům je zděný ze smíšeného zdiva o tl. 60cm, stropy jsou dřevěné, trámové, střecha je sedlová,střešní krytina je z pálených tašek, okna jsou plastová, osazená v roce 2011, dveře jsou dřevěné, do ocelových zárubní. Podlahy v obývacím pokoji, v kuchyně, v předsíni a ve WC jsou z keramické dlažby, podlaha v ložnici je z PVC. Vytápění je krbovými kamny s výměníkem a rozvodem teplé vody do radiátorů, v obývacím pokoji je elektrický přímotop. V kuchyni je plynový sporák na propanbutan, sprchový kout a umývadlo, ve WC je splachovací kombi záchod a el. boiler pro ohřev teplé vody. 3. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Číchově. Popis domu je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Dům je zděný ze zdiva o tl.60 cm, stropy jsou dřevěné, trámové, s rovným podhledem, střecha je sedlová, střešní krytina je z pálených tašek, okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová, dveře jsou dřevěné, náplňové, do obložkových zárubní, podlahy v pokojích jsou prkenné, kryté koberci, podlahy v kuchyni a v komoře jsou z PVC, podlahy v ostatních místnostech jsou z teracové dlažby. Vytápění je ústřední, s kotlem na tuhá paliva, a s ocelovými radiátory, je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, rozvody studené a teplé vody s napojením na veřejný vodovod a kanalizace, která je svedena do septiku. 4. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Rokytnici nad Rokytnou, popis je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez úprav: Dům je zděný z cihelného zdiva o tl. 60cm, stropy jsou dřevěné, trámové, střecha je sedlová s krytinou z cementových tašek. Okna jsou dřevěná, zdvojená, dveře jsou dřevěné, do ocelových zárubní. Podlahy v obývacím pokoji, v ložnici, a v pokoji jsou z koberců, podlaha v kuchyni je laminátová, podlahy v chodbě, v koupelně a ve WC jsou z PVC. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a s litinovými článkovými radiátory, z vnitřního vybavení je v kuchyni v kuchyňská linka a kombinovaný kuchyňský sporák, v koupelně je ocelová smaltovaná vana a keramické umývadlo, ve WC je splachovací kombi záchod. 5. rodinný dům Rodinný dům prodaný v Jakubově - popis je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez jazyk. úprav: Dům je zděný z cihelného zdiva o tl. 45cm, stropy přízemí jsou dřevěné, trámové, střecha sedlová, 5

s krytinou z pálených tašek, okna jsou plastová, s izolačním dvojsklem, podlahy ve dvou pokojích jsou pouze betonové, ve dvou pokojích jsou z lina, podlahy v kuchyni, v koupelně s WC a v komoře jsou betonové, podlahy v zádveří a chodbě jsou z betonové dlažby. Vytápění je ústřední, s kotlem na tuhá paliva, a s ocelovými otopnými panely, ohřev teplé vody v současné době není, z vnitřního vybavení je v kuchyni elektrický kuchyňský sporák, v koupelně s WC je ocelová smaltovaná vana, keramické umývadlo a splachovací kombi záchod

6. rodinný dům Rodinný dům prodaný ve Stropešíně. Popis je převzat z databáze prodaných nemovitostí bez jazyk. úprav: Zdivo smíšené o tl. 60cm, stropy dřevěné, trámové, střecha sedlová, střešní krytina z pálených tašek, okna dřevěná, dvojitá, špaletová, dveře dřevěné, do ocelových zárubní. Elektroinstalace světelného a motorového proudu, podlahy v obývacím pokoji, v kuchyni a ve WC z PVC, podlaha v ložnici je z dřevotřísky, podlaha v koupelně z keramické dlažby, podlaha pokoje v podkroví je z PVC. Vnitřní instalace zemního plynu není, vytápění je lokální, kamny na tuhá paliva, v koupelně je sprchový kout, keramické umývadlo a elektrický boiler pro ohřev teplé vody, ve WC je splachovací kombi záchod. V kuchyni je plynový sporák na propan-butan, nerezový dřez a průtokový ohřívač teplé vody. 7. rodinný dům Rodinný dům prodaný v obci Domamil - popis převzat z databáze cen: Zděný z cihelného zdiva o tl. 60 a 30cm, stropy jsou dřevěné, trámové, střecha sedlová, s krytinou z pálených tašek, vnější úpravy povrchů jsou ze stříkaného břizolitu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně jsou z bělninových obkladaček. Okna dřevěná, dvojitá, špaletová, dveře dřevěné, hladké, do ocelových zárubní. Podlahy v pokojích jsou prkenné a vlyskové, podlahy v kuchyni a v komoře jsou z PVC, podlaha koupelny s WC je z keramické dlažby, podlahy verandy a kotelny jsou z teracové dlažby, podlahy v garáži s dílnou jsou z betonové mazaniny. Je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, napojení vodovodu na vlastní studnu kanalizace je svedena do vlastní jímky, ohřev teplé vody je el.boilerem. Vytápění je ústřední, s kotlem na tuhá paliva a s ocelovými článkovými radiátory, v obývacím pokoji jsou kamna na tuhá paliva. V kuchyni je kuchyňská linka a elektrický sporák, v koupelně s WC je ocelová smaltovaná vana, keramické umývadlo a splachovací záchod.

8. rodinný dům Dům prodaný ve Vladislavi, popis převzat z databáze cen: Dům je zděný z cihelného a smíšeného zdiva, stropy podzemního podlaží jsou z cihelných kleneb do ocelových nosníků, stropy v přízemí jsou dřevěné, trámové, střecha je sedlová, střešní krytina je z cementových tašek. Vnější úpravy povrchů jsou ze stříkaného břizolitu a z vápenných omítek, vnitřní úpravy povrchů jsou z vápenných omítek, podlahy v pokojích a v kuchyni jsou z PVC, v koupelně z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře jsou dřevěné, hladké, plné nebo prosklené, vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva a s ocelovými článkovými radiátory. 6

9. rodinný dům Popis prodaného rod. domu je převzat z databáze prodejních cen bez jazykových úprav: Svislé obvodové konstrukce zděné z cihelného zdiva o tl.45cm, stropy dřevěné, trámové, s rovným podhledem, střecha sedlová, s dřevěným krovem, s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnější úpravy povrchů směrem do ulice jsou ze škrábaného břizolitu, směrem do dvora vápenné, vnitřní omítky jsou vápenné, hladké, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně z keramických obkladaček. Okna dřevěná, dvojitá špaletová, vnitřní dveře dřevěné, podlahy v pokojích prkenné, v kuchyni z PVC, v koupelně, předsíni a WC z keramické dlažby. Je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, vnitřní rozvod studené a teplé vody s napojením na veřejný vodovod, vnitřní kanalizace, která je svedena do veřejné kanalizace a vnitřní rozvod zemního plynu. Vytápění je lokální, plynovými kamny WAV.

Srovnatelné nemovité věci

Název: 1. rodinný dům Lokalita Markvartice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaná nemovitost; Vliv pozemku větší pozemek u prodaného domu; Užitná plocha 112,02 m2

Výměra pozemku. 665 m2

Celkový koef. KC 0,90

Celková cena 780 000 Kč

Název: 2. rodinný dům Lokalita Zvěrkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00 7

Upravená j. cena Kč/m2 6 267 Jednotková cena 6 963 Kč/m2






Název: 3. rodinný dům Lokalita Číchov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaný dům; Vliv pozemku - větší pozemek u prodaného domu; Užitná plocha 88,97 m2

Výměra pozemku. 5 071 m2




Název: 4. rodinný dům Lokalita Rokytnice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaný dům; Vliv pozemku - větší pozemek o prodaného domu; 8


Upravená j. cena Kč/m2 4 643

Užitná plocha 150,23 m2



Název: 5. rodinný dům Lokalita Jakubov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

Jednotková cena 5 159 Kč/m2

1,00 1,00 0,75 1,00

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - prodaná nemovitost; Vliv pozemku 0,75 4 070 větší pozemek o domu prodaného; Užitná plocha 119,77 m2



Název: 6. rodinný dům Lokalita Stropešín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,95 1,00


Jednotková cena 5 427 Kč/m2




Název: 7. rodinný dům

9


Lokalita Domamil Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaný dům; Vliv pozemku - větší pozemek u domu prodaného; Užitná plocha 110,65 m2





Název: 8. rodinný dům Lokalita Vladislav Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaný rod. dům; Vliv pozemku větší pozemek u prodaného domu; Užitná plocha 94,90 m2




Název: 9. rodinný dům Lokalita Nové Syrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Celkový stav K3 Vliv pozemku K4 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 0,90 1,00 10


Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodaný dům; Vliv pozemku - větší pozemek u domu prodaného; Užitná plocha 124,59 m2

Výměra pozemku. 1 040 m2




Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

4 070 Kč/m2 6 922 Kč/m2 10 764 Kč/m2 6 922 Kč/m2 80,00 m2 553 760 Kč

11

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Ostatní plocha 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům

3 480,00 Kč 553 760,00 Kč

___________________________________________________________________________________________________________

Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 72 s pozemky p.č. St. 106/1, St. 106/2 se všemi součástmi a příslušenstvím ve výši asi 550 000 Kč a cenu pozemku p.č. 6062 ve výši asi 3 500 Kč. V souladu s usnesením je úkolem znalce stanovit cenu obvyklou, uvést všechna příslušenství nemovitosti, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Rodinný dům č.p. 72 s pozemky p.č. St. 106/1, St. 106/2 1. Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 72 s pozemky p.č. St. 106/1, St. 106/2 se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji ve výši asi 550 000,- Kč 2. Příslušenství nemovitosti – vedlejší stavba (nebo garáž) na přední straně pozemku p.č. St. 106/2, vedl. stavba na zadní straně pozemku p.č. St. 106/1, plot, plotová branka. 3. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva nezjištěny. 4. Výsledná obvyklá cena nemovitosti a jejího příslušenství slovy: pětsetpadesáttisíc Kč

0,- Kč

550 000,- Kč

Ostatní plocha parc. čísla 6062 1. Obvyklou pozemku p.č. 6062 se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji ve výši asi

3 500,- Kč

2. Příslušenství nemovitosti – nezjištěno.

0 Kč

3. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva nezjištěny. 4. Výsledná obvyklá cena nemovitosti a jejího příslušenství slovy: třitisícepětset Kč

0,- Kč

3 500,- Kč

Ing. Petr Čech

V Brně dne 30. ledna 2014 12

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3827 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 4.

SEZNAM PŘÍLOH Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Ortofotomapa Poloha nemovitosti v kraji Snímek katastrální mapy Ortofotomapa Poloha pozemku p.č. 6062 v katastrálním území Mohelna Fotodokumentace nemovitosti

13

počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 1 1 1 1

14

15

16

Snímek katastrální mapy

Rodinný dům č.p. 72 s pozemky p.č. St. 106/2, St. 106/1 17

Ortofotomapa

Rodinný dům č.p. 72 s pozemky p.č. St. 106/2, St. 106/1 18

Poloha nemovitosti v JM kraji 19

Snímek katastrální mapy

Pozemek p.č. 6062 - ostatní plocha

20

Ortofotomapa

Pozemek p.č. 6062 - ostatní plocha

21

Poloha pozemku p.č. 6062 v katastrálním území Mohelna

22

Fotodokumentace nemovitosti

Přední strana rod. domu

Dům a vedlejší stavba nebo garáž

Vedl. stavba nebo garáž a plot podél dvorku

Plot na zadní straně dvorku

23

2015

Recommend Documents