2015

Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

č. 9740-4380/2015 O ceně nemovitosti – rodinného domu č.p. 272 zapsaného na listu vlastnictví číslo 39 s pozemky č. 103, 104 v obci Rapšach, katastrální území Rapšach, okres Jindřichův Hradec.

Objednatel posudku:

M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 1675 110 00 Praha číslo zakázky: 454690

Účel posudku:

Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava Posudek obsahuje 16 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, 5. 10. 2015

Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení administrativní ceny rodinného domu s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN.

2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 28. 9. 2015 za přítomnosti zástupce objednavatele.

3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne 19. 9. 2014 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 39 pro katastrální území Rapšach ze dne 5. 10. 2015, vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj - Katastrálním pracovištěm Jindřichův Hradec. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihočeský Jindřichův Hradec Rapšach Rapšach (739375)

List vlastnictví číslo: 39 Vlastník: KALIPIA s.r.o. Harmonická 1384/13, Stodůlky, 15800 Praha 5

–3–

5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností.

6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rodinnými domy v obci Rapšach, katastrální území Rapšach, okres Jindřichův Hradec. Jedná se o rodinný dům č.p. 272 s pozemky parc. č. 103, 104. Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a půdu. Dům má sedlovou střechu, která je pokryta cementovými taškami. Stavebně - technický stav stavby je špatný a odpovídá stáří stavby, není prováděna běžná údržba. Předpokládá se rekonstrukce objektu. V obci je omezená občanská vybavenost, MHD a autobusová doprava. Přístup k parcele je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce.

7. Obsah posudku A) CENA ADMINISTRATIVNÍ

a) b) c) d) e)

Rodinný dům Kůlna Studna Trvalé porosty Pozemky B) POROVNÁVACÍ METODA

A) ADMINISTRATIVNÍ CENA Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

–4– 5

6

Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko

II. Bez dalších vlivů

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00

0,00 0,01 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 1,071 i=2

a) Rodinný dům – § 35 Oceňovaná stavba není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdu. Jedná se o rodinný dům č.p. 272. Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 476 m2. K domu náleží kůlna (zastavěná plocha nad 25 m2) a kopaná studna o hloubce 2,5 metrů. Kůlna je samostatně oceněna a v celkové ceně je zohledněna. Svislá nosná konstrukce domu je zděná, stropy jsou dřevěné trámové, dřevěný krov a sedlová střecha. Střecha je pokryta cementovými taškami. Okna a dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Objekt není zateplen. Odpady rodinného domu jsou svedeny do veřejné kanalizace obce. Vytápění je řešeno jako lokální pomocí krbových kamen na tuhá paliva. Dům byl postaven v roce 1950. Stavebně - technický stav stavby je zanedbaný a odpovídá stáří stavby, není prováděna běžná údržba. Předpokládá se rekonstrukce objektu. Podlaží: 1. NP

–5– Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:

11,10×8,40+4,95×4,55+4,95×3,10 131,11 / 131,11

=

2,75 m 131,11 m2

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,15 × (11,10×8,40+4,95×4,55+4,95×3,10) = zastřešení 3,52 × (11,10×8,40)/2+1,12×(4,95×4,55)/2+2,28×(4,95×3,10)/ 2 = Obestavěný prostor – celkem: =

412,99 m3 194,21 m3 607,20 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Rapšach Počet obyvatel: 592 Základní cena (ZC): 1 994,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1950 Stáří stavby (y): 65 Koeficient pro úpravu (s): 0,675 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,408

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

813,55 Kč/m3

Vi A –0,01 0,00 0,03 0,00 0,04 –0,08 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,65*

–6– Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,071 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 607,20 × 813,55 × 1,000 × 1,071

529 060,68 Kč

=

Rodinný dům – zjištěná cena:

529 060,68 Kč

b) Kůlna – § 16 Jedná se o kůlnu, která navazuje na obytnou část rodinného domu. Stavebně - technický stav kůlny je špatný, není prováděna běžná údržba. Předpokládá se rekonstrukce objektu.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

7,05×4,55

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,50 × 7,05×4,55 zastřešení 2,35× 7,05×4,55/2 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

=

2,50 m 32,08 m2

= = =

80,19 m3 37,69 m3 117,88 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

–7– Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 4. Krov –0,54 × 7,30 % 5. Krytina –0,54 × 8,10 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 6,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,1980 0,0394 0,0437 0,0170 0,0329 0,0110 0,0820 0,0580 0,5180 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0670 1 653,60 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 117,88 m3 × 1 653,60 Kč/m3

=

194 926,37 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 65 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 × 65 / (65 + 35) = 65,000 % Odpočet opotřebení: 194 926,37 Kč × 65,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

126 702,14 Kč 68 224,23 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,071 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

68 224,23 Kč 1,071 73 068,15 Kč

Kůlna – zjištěná cena:

73 068,15 Kč

c) Studna – § 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 2,50 metrů. Stáří studny je 85 let.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 2,50 m Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody

–8– Koeficient změny ceny stavby: 2,293

Ocenění: 2,50 m á 1 950,– Kč/m Základní cena:

+ =

4 875,– Kč 4 875,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:

× × =

0,8000 2,2930 8 942,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 8 942,70 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

7 601,30 Kč 1 341,40 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,071 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

1 341,40 Kč 1,071 1 436,64 Kč

Studna – zjištěná cena:

1 436,64 Kč

d) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 82 m2 trvalé porosty 104 0,065 345,8473 Kč 1 843,37 Kč = 1 843,37 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

e) Pozemky – § 4

1 843,37 Kč

Jedná se o dva pozemky: parcela č. 103 o výměře 173 m2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 104 o výměře 303 m2, která je v katastru nemovitostí evidována jako ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Rapšach Název okresu: Jindřichův Hradec Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:

–9– Popis znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce

Hodnocení znaku IV. 501 - 1000 obyvatel IV. Ostatní obce

Oi 0,65 0,60

V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 150,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 322,92 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,80 1,00 1,00 0,90

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,071 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,071 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 345,8473 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 103 zastavěná plocha a nádvoří 173 104 ostatní plocha - jiná plocha 303 Součet: 476 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 59 831,58 104 791,73 164 623,31 164 623,31 Kč

Administrativní cena rodinného domu č.p. 272 s příslušenstvím: 770 030 ,– Kč Cena slovy: sedmsetsedmdesáttisíctřicet Kč

– 10 –

B) POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST         

Prodej rodinného Rapšach, okres Jindřichův Hradec Celková cena:1 000 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:361 m2 Užitná plocha:100 m2 Plocha pozemku:597 m2 Plocha zahrady:236 m2

– 11 – 2.           

NEMOVITOST

Prodej rodinného domu Suchdol nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec Celková cena:690 000 Kč za nemovitost Stavba: Smíšená Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná:169 m2 Užitná plocha:65 m2 Plocha pozemku:521 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V

– 12 – 3.        

NEMOVITOST

Prodej rodinného domu Nová Ves nad Lužnicí - Žofina Huť, okres Jindřichův Hradec Celková cena:849 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:873 m2 Užitná plocha:211 m2 Plocha pozemku:873 m2

4. NEMOVITOST

– 13 –

             

Prodej rodinného domu Majdalena, okres Jindřichův Hradec Celková cena:950 000 Kč za nemovitost, Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Užitná plocha:172 m2 Plocha pozemku:966 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Ostatní Elektřina:230V, 400V

– 14 –

Nemovitost 1 Nemovitost 2 Nemovitost 3 Nemovitost 4

Poloha Stav Plocha 1,00 0,7 1,3111 0,70 1,05 2,0171 0,80 0,75 0,6214 0,95 0,95 2,3413

cena původní koeficient 1 000 000,00 0,9178 690 000,00 1,4826 849 000,00 0,3728 950 000,00 2,1130 výsledná zjištěná cena

cena 917 770,00 1 022 960,56 316 528,12 2 007 329,22 1 066 146,98

Cena rodinného domu s příslušenstvím podle porovnávací metody 1 066 147 ,– Kč Cena slovy: jedenmilionšedesátšesttisícstočtyřicetsedm Kč

– 15 –

C) Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. rodinný dům s příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rodinného domu: Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - špatný stavebně - technický stav objektu, předpokládá se rozsáhlá rekonstrukce - nutné zainvestovat do výměny nefunkčního bojleru STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena – administrativní metoda Celková cena – porovnávací metoda Obvyklá cena:

770 030,– Kč 1 066 147,– Kč 800 000,– Kč

Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce 800 000,– Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč

V Ostravě, 5. 10. 2015

– 16 –

D) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995, Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 9740-4380/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne 5. 10. 2015

Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/38 702 00 Ostrava

– 17 –

List vlastnictví

– 18 –

Katastrální mapa