ZNALECKÝ POSUDEK č. 9-3/2015 Úkolem znalce je určit obvyklou cenu nemovitých věcí na LV č.13 v kat. území 681105 Lhota pod Libčany v obci Lhota pod Libčany u katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové ve výši spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 k nemovitým věcem: - pozemek na parcele č. 265 o výměře 572 m2, druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku na parcele č. 265 je stavba rodinného domu: Lhota pod Libčany č.p. 136 - pozemek na parcele č. 266 o výměře 1 184 m2, druh pozemku je zahrada (zemědělský půdní fond) včetně jejich příslušenství, práv a závad s nemovitou věcí spojených.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Tábor, Mgr. Martina Douchová Příběnická 1908 39001 Tábor
Účel znaleckého posudku:
Určení ceny obvyklé u nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 017 EX 1951/13
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 07.04.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. David Doskočil Dašická 1769 530 03 Pardubice telefon: 603 372 903 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Vyhotovení č.: 1
V Pardubicích 19.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je určit obvyklou cenu nemovitých věcí na LV č.13 v kat. území 681105 Lhota pod Libčany v obci Lhota pod Libčany u katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové ve výši spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ pana Filipa Švadlenky, RČ. 950220/3271 k nemovitým věcem: - pozemek na parcele č. 265 o výměře 572 m2, druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku na parcele č. 265 je stavba rodinného domu: Lhota pod Libčany č.p. 136 - pozemek na parcele č. 266 o výměře 1 184 m2, druh pozemku je zahrada (zemědělský půdní fond) včetně jejich příslušenství, práv a závad s nemovitou věcí spojených. Dále jen oceňované nemovité věci. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.„ Obvyklá cena vzniká na trhu u každého zboží a zbožím lze označit i nemovité věci (pozemky, stavby,...). Trh s nemovitými věcmi má svá specifika, která jsou dána individuálním charakterem každé stavby, jejím stářím, rozdílným technickým stavem, vybaveností, polohou i ve vazbě na dopravní spojení, navazující výstavbu a orientaci ke světovým stranám, dále vlastnickými vztahy apod. Poptávka a nabídka na trhu nemovitostí je značně rozdílná v jednotlivých regionech, a také pro jednotlivé druhy staveb a obdobně je tomu i u pozemků. Stanovení hodnoty nemovitých věcí nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje značný podíl úsudku, neboť neexistuje jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit obvyklá cena věci. Vždy se jedná o odhad obvyklé ceny a dvě strany provádějící nezávislé hodnocení mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Jiné způsoby ocenění stanovené zákonem o oceňování majetku - V §2 odst. 5)a) uveden jiný způsob ocenění tj. „nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění”. Ocenění reprodukční cenou stavby (stanovená nákladovým způsobem) - vychází se ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby. Zohledňuje se charakter, velikost stavby, její vybavení, poloha, ale bez vlivu polohové přirážky (vlivu na prodejnost). Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) – zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni snížené o přiměřené technické nebo morální opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí nebyla tato metoda (nákladovým způsobem) použita z důvodu minimálního vlivu trhu na výslednou cenu. - V §2 odst. 5)b) je uveden jiný způsob ocenění tj. „ výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (pomocí úrokové míry). -2-
Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Tento způsob ocenění je vhodný u objektů s komerčním využitím, ale při stanovení obvyklé ceny rodinného domu nemá takový význam. Výnosová metoda není z těchto důvodů použita. - V §2 odst. 5)c) uveden jiný způsob ocenění tj. „ porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci”. Ocenění porovnávacím způsobem – podle známých realizovaných v tomto případě inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikuje se na oceňovanou nemovitou věc. Tento způsob ocenění je uplatněn při určení obvyklé ceny nemovitých věcí. - Ocenění nemovité věci, na níž vázne věcné břemeno Zvolený postup: stanoví se hodnota nemovité věci, jakoby na ní věcné břemeno nevázlo, a odečte se ztráta, kterou má povinný tím, že nemovitou věc nelze užívat v plném rozsahu. - Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a cen určených porovnávacím způsobem.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky s rodinným domem a vedlejšími stavbami Lhota pod Libčany 136 503 27 Lhota pod Libčany Královéhradecký Hradec Králové Lhota pod Libčany Lhota pod Libčany 955
Hodnocení obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 1 000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec Lhota pod Libčany je vzdálená cca 5,0 km od hranice města Hradce Králové. O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, sportovní zařízení)
3. Prohlídka a zaměření 07.04.2015 byla provedena venkovní obhlídka staveb a venkovních úprav na adrese č.p. 136, 503 27 Lhota pod Libčany. Stavby a pozemky nebyly znalci zpřístupněny. Povinný spoluvlastník pan Filip Švadlenka se na této adrese nezdržuje.
-3-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze tohoto posudku - kopie katastrální mapy z internetových stránek (http://nahlizenidokn.cuzk.cz), kopie dokladu je v příloze tohoto posudku - Usnesení o ustanovení znalce pod číslem jednacím 017 EX 1951/13-43 - Notářský zápis č. NZ 191/97 sepsaný JUDr. Zdeňkem Pavlem - fotodokumentace a skutečnosti zjištěné na místě obhlídky - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném a účinném znění ke dni ocenění - „Teorie oceňování nemovitostí IV. ”, Prof. Ing. Albert Bradáč DrSc a kol. - nabídka prodávaných nemovitých věcí uvedená na internetu nebo zjištěná u realitních makléřů - nabídka obdobných rodinných domů k pronájmu uvedená na internetu nebo zjištěná u realitních makléřů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemků:
950220/3271, Filip Švadlenka, Lhota pod Libčany 136, 503 27, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 705818/3055, Dana Švadlenková, Lhota pod Libčany 136, 503 27, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 950220/3271, Filip Švadlenka, Lhota pod Libčany 136, 503 27, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 705818/3055, Dana Švadlenková, Lhota pod Libčany 136, 503 27, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Věcné břemeno bytu Věcné břemeno zřídit a udržovat plot Zahájení exekucí Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis z listu vlastnictví v příloze tohoto posudku) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.13, vyjma věcných břemen. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.
6. Dokumentace a skutečnost K oceňovaným nemovitým věcem byl doložen výpis z katastru nemovitostí. Při obhlídce bylo zjištěno, že skutečný způsob využití odpovídá zápisům v katastru nemovitostí. Součástí pozemku na parcele č. 265 je i přistavěná garáž k původní garáži a kolna za garážemi, které nejsou zakresleny v katastrální mapě.
7. Celkový popis nemovitých věcí Obec Lhota pod Libčany leží zhruba 11 km jihozápadně od krajského města Hradec Králové. Katastrální území obce tvoří dvě části – obce Lhota pod Libčany a Hubenice. Dnes v obci funguje několik organizací a spolků (Sbor dobrovolných hasičů, chovatelé, Rodinné a mateřské centrum, TJ Sokol, zahrádkáři). V centru obce je obecní úřad, základní škola, mateřská škola, pošta, zdravotní středisko a obecní hostinec. Oceňované nemovité věci se nachází na západní okrajové části obce v zástavbě rodinných domů a se sousedícím zahradnictvím. Jedná se o rodinný dům s četnými vedlejšími stavbami jako je původní garáž, přistavěná garáž, prádelna, kolna za garáží a s dalšími venkovními úpravami např. studnou, žumpou, oplocením. Pozemky jsou převážně rovinatého charakteru. Příjezd k oceňovaným nemovitým věcem je po asfaltové zpevněné komunikaci. -4-
8. Popis staveb Samostatně stojící rodinný dům s valbovou střechou se nachází na pozemku p.č. 265. Rodinný dům tvoří dvě bytové jednotky, je částečně podsklepený s 1 nadzemním podlažím a obytným podkrovím. Dům může být napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Stáří stavby:
odhadem 60 let
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží RD: Zastavěná plocha všech podlaží RD:
ZP1 = ZP =
116,00 m2 116,00 m2
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží garáží: Zastavěná plocha všech podlaží garáží:
ZP1 = ZP =
34,00 m2 34,00 m2 150,00 m2
Zastavěná plocha celkem Podlažnost:
ZP / ZP1 = 1,00
Popis vybavení rodinného domu Název znaku 0. Typ stavby – částečně podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm (předpoklad) 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, plyn a odkanalizování RD do žumpy 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD – původní garáž s přistavěnou garáží, kolna za garáží, … 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou – celkem 1 756 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu Původní garáž s přistavěnou garáží je zděná s plochou střechou. Garáže se nacházejí na pozemku p.č. 265. Další vedlejší stavby nebyli z veřejně přístupné komunikace dobře viditelné a z těchto důvodů není uveden jejich popis. Při obhlídce nebyly oceňované budovy a pozemky přístupné, a proto se při ocenění vychází z obecně dostupných informací a z podkladů od zadavatele posudku.
9. Obsah znaleckého posudku I. POSOUZENÍ - OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM II. POSOUZENÍ – OCENĚNÍ PRÁV ODPOVÍDAJÍCÍCH VĚCNÝM BŘEMENŮM III. POSOUZENÍ - STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb.. Hodnocení trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) - Pozemek na parcele č. 265 se stavbou rodinného domu a pozemek na parcele. č. 266 má stejné vlastníky 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Oceňované nemovité věci se nacházejí v zastavěném území obce. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Ve výpisu z KN v oddíle C - Omezení vlastnického práva jsou uvedeny: zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, věcné břemeno bytu a věcné břemeno zřídit a udržovat plot, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Ověřeno v povodňové mapě pro pojišťovny. Hodnocení polohy Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku - Na parcele č. 265, druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří stojí stavba rodinného domu. Parcela č. 266, druhu pozemku zahrada slouží danému účelu. Uvedené parcely na sebe vzájemně navazují a mají společné vlastníky. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajová část obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovitých věcí je částečně dostupná občanská vybavenost obce - Občanská vybavenost obce je po silnici vzdálená cca 850 m. 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Parkování je umožněno na zpevněné ploše před garážemi nebo v garážích. 7. Osobní hromadná doprava –Zastávka autobusu vzdálená cca 700 m a vlaková zastávka 1 500 m od oceňovaných nemovitých věcí. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - možnost komerčního využití - Pozemek na parcele č. 266 druhu pozemku zahrada sousedí s pozemkem využívaným ke komerčním účelům (zahradnictví). 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - Ověřeno při místním šetření. 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Velikost parcely č. 266, druhu pozemku zahrada má poměrně nadměrnou plochu 1 184 m2. Porovnání omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku – Méně vhodný protáhlý obdélníkový tvar pozemku 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky (stavby bez statických poruch) 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - K pozemkům a ke stavbám se vztahují věcná břemena
-6-
I. POSOUZENÍ - OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Oceňované nemovité věci (součástí stavebního pozemku je stavba rodinného domu s vedlejšími stavbami) jsou běžně obchodovatelné na trhu s nemovitostmi, u kterých je však nutno důsledně posoudit vliv veškerých cenotvorných aspektů. Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou známou při realizovaných prodejů resp. inzerovaných nabídek k prodeji. Metoda porovnání jednotkových cen (metoda SJTC) vychází z jednotkových tržních cen srovnávacích objektů (JTCsi), upravených indexem odlišnosti srovnávacího objektu vůči standardnímu objektu (Isi) na jednotkovou cenu standardního objektu. Následně vypočtená průměrná indexovaná jednotková tržní cena (jednotková tržní cena standardního objektu) SJTC je upravena indexem odlišnosti oceňovaného objektu vůči standardnímu objektu (Io) na jednotkovou tržní cenu oceňovaného objektu JTCo. Kriteria pro porovnání cen nemovitostí Vel i kos t obce - obyva tel
použi t koefi ci ent v hodnotě rovné pol ohovému koefi ci entu K5, podl e příl ohy č. 14 vyhl á š ky č. 3/2008 Sb.
Obča ns ká vyba venos t
žá dná a ž úpl ná
Dopra vní podmínky
Příjezd, dopra vní obs l užnos t - MHD, žel ezni ce, a utobus , š pa tné a ž vel mi dobré
Typ s ta vby
vel mi nevhodný a ž vel mi vhodný, u provozních objektů i možnos t va ri a bi l i ty využi tí, u obchodních i vel i kos t
Údržba s ta vby
vel mi š pa tná - š pa tná - průměrná - l epš í - výborná
Přís l uš ens tví nemovi tos ti
nevhodné a vel mi vhodné na př. u RD kůl na , …
Ná zor zna l ce
s ubjekti vní ná zor, možnos t přes ta vby na výnos nějš í nemovi tos t
Poznámka: Pro průměrnou hodnotu kritéria je zvolen dílčí koeficient v hodnotě rovné 1,00; lepší hodnocení kritéria bude hodnoceno koeficientem nad 1,00, horší pak pod 1,00.
-7-
Název: Adresa
RD Lhota pod Libčany 136, 503 27 Lhota pod Libčany Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, má 1 nadzemní podlaží s obytným podkrovím. Střecha valbová z eternitových šablon. Objekt se stává ze dvou bytových jednotek. K rodinnému domu náleží dvě garáže a vedlejší stavby. Informace jsou získány z veřejně dostupných materiálů a z obhlídky nemovitých věcí.
Druh nemovitosti RD Stáří objektu cca 60 let Počet nadzemních podlaží 1
Poloha samostatně stojící Stav objektu dobrý Počet podzemních podlaží 1 - částečné
Výměra pozemku v m2 1756 Vytápění centrální (kotel) Garáž 2x Podkroví ano Svislé konstrukce cihelné, kamené Zařízeno nedoloženo, uvažuji jen částečně Přípojky elektro, voda, kanalizace, plyn Příslušenství kůlna, prádelna, studna, oplocení, … Seznam koeficentů pro přímé porovnání cen nemovitostí Rozmezí koef. K Hodnocení Č. položky Kriterium Příp.popis kritéria min. max. objektu Koeficient odlišnosti K1 Velikost obce - obyvatel obec 0,85 1,25 0,85 Koeficient odlišnosti K2 Občanská vybavenost škola, zdravotnictví, OÚ, … 0,94 1,06 1,02 Koeficient odlišnosti K3 Dopravní podmínky autobus, vlak - docház.dálka 0,94 1,06 0,99 Koeficient odlišnosti K4 Typ stavby vhodný - původní plášť 0,94 1,06 0,99 Koeficient odlišnosti K5 Údržba stavby lepší 0,85 1,1 1,01 Koeficient odlišnosti K6 Příslušenství nemovitosti vhodné 0,9 1,1 1,05 Koeficient odlišnosti K7 Názor znalce nedokončená nástavba 0,9 1,1 0,93 Součin dílčích koeficientů - index I o 0,84 Popis Výměry objektu OP - obestavěný prostor celkem ZP - zastavěná plocha podlaží celkem 150,00 UP - užitná plocha celkem nedoloženo PP - podlahová plocha celkem
-8-
Komparativní ocenění - bazická metoda porovnání jednot.cen (metoda SJTC) Pořadové č. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Jednotková indexovaná cena IJTC (Kč/ m 2) Jednotková Součin jednot. cena Kč/m 2 Váha ceny zastavěné zastavěné plochy a váhy plochy 11 677 neuvažuji - min. cena 17 253 1 17 253 20 473 1 20 473 24 000 1 24 000 26 958 neuvažuji - max. cena 12 086 1 12 086 21 945 1 21 945 12 400 1 12 400 13 335 1 13 335 22 460 1 22 460
Objekt
RD RD RD RD RD RD RD RD RD RD
Součet 8 SJTC minimum 11 677 SJTC průměr (prostý) 18 258,70 (vážený) SJTC maximum 26 958 SJTC směrodatná odchylka 5 346 SJTC průměr minus 1x sm.odch. 12 913 SJTC průměr plus 1x sm.odch. 23 605 Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem metodou SJTC Minimum JTCo = SJTC x Io
17 994,00
9 809
Průměr JTCo = SJTC x Io
15 337,31
Maximum JTCo = SJTC x Io
22 645
JTCo průměr minus 1x sm.odch. x Io
10 847
JTCo průměr plus 1x sm.odch. x Io
19 828
Výměry oceňované stavby v m
143 952
15 114,96
2
150,00 zastavěná plocha Cena objektu zjištěná porovnávacím způsobem (objekt dokončený) po zaokrouhlení: Minimální (Kč) 1 471 000 Průměrná (Kč) 2 300 600 2 267 244,00 Maximální (Kč) 3 397 000 Průměr minus 1x sm.odch. 1 627 000 Průměr plus 1x sm.odch. 2 974 000 Určení váhy: Vyjadřuje shodu s oceňovaným objektem.
Cena nemovitých věcí určená porovnávacím způsobem:
-9-
2 267 200 Kč
II. POSOUZENÍ - OCENĚNÍ PRÁV ODPOVÍDAJÍCÍCH VĚCNÝM BŘEMENŮM Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 16b, takto: „(1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč. (6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění.“ Při ocenění věcných břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního užitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o určitou modifikaci výnosového způsobu. Roční užitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny viz §2 zákona o oceňování majetku. U ocenění věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob (povinného či oprávněného). Zjištění ceny věcného břemene musí být objektivní. Obecně platí, že ve většině případů lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Ocenění částkou 10.000 Kč se použije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit. 1) Věcné břemeno bytu v oddíle C na LV č. 13: Popis věcného břemena z notářského zápisu od JUDr. Pavla: Paní Dana Švadlenková zřizuje se souhlasem manželů pana Milana Štěpánka a paní Dany Štěpánkové k rodinnému domu č.p. 136 postavenému na stavební parcele č. 265 a pozemkům stavební parcele č. 265 a pozemkové parcele zahradě č. 266 v katastrálním území Lhota pod Libčany, věcné břemeno spočívá v právu doživotního a bezplatného užívání bytu v přízemí předmětného domu, který se skládá z obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, spíže, koupelny a záchoda, ve prospěch manželů pana Milana Štěpánka a paní Dany Štěpánkové, kteří tento byt budou užívat výlučně, způsobem jakým jej užívají v současné době, tedy k trvalému bydlení s právem volného přístupu ke všem užívaným prostorám a s právem přijímání jakýchkoli návštěv. Oprávnění budou dále výlučně užívat garáž přistavěnou k domku a společně s obdarovanou (Danou Švadlenkovou) budou užívat všechny vedlejší prostory, zejména sklep, půdu, schodiště a chodby, a dále vedlejší stavby, a to prádelnu a kolnu za garáží a všechny převáděné pozemky, přičemž budou pro svojí potřebu oprávněni chovat malá domácí zvířata podle svého uvážení a oprávněni pěstovat v jakémkoli množství ovoce a zeleninu na zahradě, ke které je věcné břemeno zřizováno. Dále se paní Dana Švadlenková zavazuje v rámci tohoto věcného břemene poskytnout manželům panu Milanu Štěpánkovi a paní Daně Štěpánkové veškerou potřebnou pomoc v případě jejich nemoci nebo bezmocnosti, přičemž se zejména zavazuje, že jim uklidí, vypere, uvaří, obstará lékaře a potřebné léky a že bude konat veškeré práce, kterési oprávnění nebudou moci obstarat sami. Tento závazek splní paní Dana Švadlenková i tím, že veškeré tyto práce zajistí u jiného buď za úplatu nebo bezúplatně. - 10 -
Náklady na opravy a údržbu nemovitostí, ke kterým je věcné břemeno zřizováno, se zavazuje nést obdarovaná (Dana Švadlenková). 1a) Věcné břemeno bezplatného bydlení dle § 16b zákona 151/1997 Sb. Pro vyčíslení ročního užitku vyplývajícího z věcného břemene bylo použito současných nabídkových cen na pronájem obdobných rodinných domů s garáží a pozemky v obdobných lokalitách viz. tabulka níže. Vybrané rodinné domy k pronájmu byly inzerované na serveru „sreality.cz“.
Srovnávací nemovitost RD, 5+kk, v patře, Těchlovice, okres Hradec Králové RD, 5+2, Hradec Králové - Pražské Předměstí RD, 5+kk, Šípkova, Lázně Bohdaneč RD,5+kk, Všestary Bříza, okres Hradec Králové RD, 2x3+kk, Skalice - Skalička, okres Hradec Králové
Nájemné Počet Cena za bez energií pronajatých pokoj/měsíc (Kč/měsíc) pokojů
Index odlišnosti - metoda přímého porovnání stavebně velikost vybavenost názor technický obce nemovitosti znalce stav
součin dílčích koeficientů
váha
Upravená cena (Kč/obytnou místnost)
10000
5
2000
1,00
1,00
1,00
0,98
0,98
1,00
2040,8
11000
5
2200
1,15
0,94
0,96
0,94
0,98
1,00
2244,9
11000
5
2200
1,10
0,96
0,96
0,94
0,95
1,00
2315,8
10500
5
2100
1,00
1,00
0,98
0,94
0,92
1,00
2282,6
15000
6
2500
1,00
1,00
1,00
1,04
1,04
1,00
2403,8
5,00 nájemné v Kč/obytná místnost obvyklé měsíční nájemné (Kč/obytnou místnost) nájemné za rok (Kč/obytnou místnost) počet obytných místností nájemné (užitek) celkem (Kč/rok)
2 257,58 2 260,00 27 120,00 2 54 240,00
Právo patří určitým osobám na dobu jejich života, proto se oceňuje desetinásobkem ročního užitku. Roční užitek vyplývající z věcného břemene bydlení: 54 240 Kč 54 240 Kč * 10 let = 542 400 Kč Cena věcného břemene činí: 542 400 Kč
1b) Věcné břemeno chovu domácího zvířectva dle § 16b zákona 151/1997 Sb. U tohoto věcného břemene nelze jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit, nebyly doloženy podmínky výkupu věcného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce (5), §16b, zákona 151/1997Sb. Cena věcného břemene činí: 10 000 Kč
1c) Věcné břemeno pěstování ovoce a zeleniny dle § 16b zákona 151/1997 Sb. U tohoto věcného břemene nelze jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit, nebyly doloženy podmínky výkupu věcného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce (5), §16b, zákona 151/1997Sb. Cena věcného břemene činí: 10 000 Kč
- 11 -
1d) Věcné břemeno opatrování oprávněného dle § 16b zákona 151/1997 Sb. U tohoto věcného břemene nelze jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit, nebyly doloženy podmínky výkupu věcného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce (5), §16b, zákona 151/1997Sb. Cena věcného břemene činí: 10 000 Kč
2) Věcné břemeno v oddíle C na LV č. 13: Popis věcného břemena z výpisu katastru nemovitostí, zapsané v oddíle C listu vlastnictví č. 13 pro obec a katastrální území Lhota pod Libčany: Na nemovitých věcech vázne věcné břemeno spočívající v povinnosti zřídit a udržovat plot na severní hranici sloučené parcely č. 392/8, zaniklé do parcely č. kat. 392/4 (po THM p.p.č.266) ve prospěch vlastníků č.kat. 392/6 (po THM p.p.č. 269) v katastrálním území Lhota pod Libčany, a to podle smlouvy trhové ze dne 3.1.1947. Listina – Pozemková kniha vložka 316/. Bližší informace nebyly zjištěny. Věcné břemeno spojené s věcí dle § 16b zákona 151/1997 Sb. U tohoto věcného břemene nelze jednoznačně užitek pojmenovat, vymezit a ocenit, nebyly doloženy podmínky výkupu věcného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce (5), §16b, zákona 151/1997Sb. Cena věcného břemene činí: 10 000 Kč
Ceny věcných břemen: 1a) Věcné břemeno bezplatného bydlení 1b) Věcné břemeno chovu domácího zvířectva 1c) Věcné břemeno pěstování ovoce a zeleniny 1d) Věcné břemeno opatrování oprávněného 2) Věcné břemeno zřízení a udržování plotu
542 400 Kč 10 000 Kč 10 000 Kč 10 000 Kč 10 000 Kč
Cena věcných břemen činí celkem:
582 400 Kč
- 12 -
III. POSUDEK - STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Pro určení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí včetně jejich součástí a příslušenství použil znalec běžné metody k zjišťování jejich hodnoty. Komparativní oceňování - metoda porovnání jednotkových cen (metoda SJTC), která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem (patrovým rodinným domem s garáží) a cenou nabídkovou k prodeji v daném místě a čase. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům výnosovým způsobem z násobku zjištěného ročního užitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů, nebo jednotnou částkou 10 000 Kč dle zákona č. 151/1997 Sb., §16b,odst. (1), (4), (5). Při stanovení obvyklé ceny je přihlédnuto také ke kladným a záporným stránkám oceňovaných nemovitých věcí.
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí 1. Dopravní dostupnost obce zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou 2. Oceňované pozemky jsou rovinaté a připojeny na veškeré inženýrské sítě v obci (elektrika, voda, zemní plyn, kanalizace). 3. Oceňované pozemky tvoří jednotný funkční celek včetně staveb, které jsou jejich součástí. 4. Řádný přístup i příjezd k oceňovaným nemovitým věcem, a to ze zpevněné veřejně užívané pozemní komunikace (vedlejší komunikace je ve vlastnictví obce Lhoty pod Libčany, která se napojuje na silnici ve vlastnictví Královéhradeckého kraje a hospodaření se svěřeným majetkem zajišťuje Správa silnic Královéhradeckého kraje). 5. Dobrá dojezdová vzdálenost 12 km do centra Hradce Králové. Dobrá dojezdová doba 12 min. na dálnici D11. 6. Velikost pozemků je dostatečná a umožňuje parkování vozidel, prostor na volnočasové aktivity i přístavbu k rodinnému domu. 7. Oceňované pozemky se nachází v tarifní zóně I. tj. v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/záplavy. 8. Dle platného územního plánu obce nedochází v blízkém okolí oceňovaných nemovitostí k nepříznivým změnám.
Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí 1. Obec Lhota pod Libčany je obcí s rozšířenou občanskou vybaveností, ale přesto většina obyvatel denně dojíždí za prací, do škol, za nákupy, za doktorem atd. převážně do větších měst vč. krajského města Hradec Králové. 2. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší ekonomice, která prochází stagnací po výrazné recesi, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době částečně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. 3. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu (tzn. cena v tísni – není dle usnesení předmětem posouzení). - 13 -
4. Nemovité věci jsou zatíženy omezením vlastnického práva tj. zástavní práva exekutorská, zahájení exekucí, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, rozsáhlé věcné břemeno bytu, …., a ty mají negativní vliv na jejich prodejnost. 5. V současné době je byt v 1. nadzemním podlaží rodinného domu užíván i s garáží a pozemky podle vloženého věcného břemena bytu. Vlastník nemovitých věcí tedy nemůže předmět ocenění užívat v celém rozsahu ani případně pronajímat uvedené prostory v domě a pozemky. 6. Horší docházková dostupnost do centra obce 7. Nadstavba nad vstupem od ulice není dokončená, proto je nutné uvažovat s investicí na dokončení. 8. Využitelnost pozemku omezena plošným uspořádáním (poměr délka x šířka) 9. Ocenění a následný prodej se týká id. podílu o velkosti 1/2 z oceňovaných nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství
Rekapitulace Cena určená porovnávacím způsobem v posudku č. I Cena věcných břemen určena v posudku č. II Cena nemovitých věcí po odpočtu věcných břemen
2 267 200 Kč - 582 400 Kč 1 684 800 Kč
Obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.13 v kat. území 681105 Lhota pod Libčany v obci Lhota pod Libčany u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, vyjma věcného břemena bytu a věcného břemena zřídit a udržovat plot. Jiné omezující podmínky nejsou znalci známa. Z hlediska obchodovatelnosti z výše uvedených i cenových relací lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný a z těchto důvodů je obvyklá cena nižší než je průměrná cena stanovená porovnávacím způsobem. Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí činí
1 600 000 Kč
Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k oceňovaným nemovitým věcem, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu nemovitých věcí. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskou vybavenost, demografické podmínky, stabilitu území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
- 14 -
C. ZÁVĚR Úkolem znalce je určit obvyklou cenu nemovitých věcí na LV č.13 v kat. území 681105 Lhota pod Libčany v obci Lhota pod Libčany u katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové ve výši spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 pana Filipa Švadlenky, RČ. 950220/3271 k nemovitým věcem: - pozemek na parcele č. 265 o výměře 572 m2, druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku na parcele č. 265 je stavba rodinného domu: Lhota pod Libčany č.p. 136 - pozemek na parcele č. 266 o výměře 1 184 m2, druh pozemku je zahrada (zemědělský půdní fond) včetně jejich příslušenství, práv a závad s nemovitou věcí spojených.
Závěr: Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na listu vlastnictví č.13 v kat. území 681105 Lhota pod Libčany, v obci Lhota pod Libčany u katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové ve výši spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 k nemovitým věcem: - pozemek na parcele č. 265 o výměře 572 m2, druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří - součástí pozemku na parcele č. 265 je stavba rodinného domu: Lhota pod Libčany č.p. 136 - pozemek na parcele č. 266 o výměře 1 184 m2, druh pozemku je zahrada (zemědělský půdní fond) včetně jejich příslušenství, práv a závad s nemovitou věcí spojených činí k datu ocenění 07.04.2015 po zaokrouhlení
800 000 Kč slovy: osmsettisíc Kč
V Pardubicích 19.05.2015
Ing. David Doskočil
Digitálně podepsal Ing. David Doskočil DN: c=CZ, o=Ing. David Doskočil [IČ 74996185], ou=1, cn=Ing. David Doskočil, serialNumber=P496595 Datum: 2015.05.19 15:36:31 +02'00'
Ing. David Doskočil Dašická 1769 530 03 Pardubice e-mail:
[email protected]
- 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.09.2012, č. Spr 831/2012 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 09-03/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo DD/15/0020. Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný soudem. Soud umožní znalci, kterého některá ze stran požádala o znalecký posudek, nahlédnout do spisu nebo mu jen umožní seznámit se s informacemi potřebnými pro vypracování znaleckého posudku.
V Pardubicích dne 19.05.2015
Ing. David Doskočil Dašická 1769 530 03 Pardubice
E. SEZNAM PŘÍLOH 1) 2) 3) 4) 5)
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 13 ze dne 31.03.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 18.05.2015 Fotodokumentace Situace Porovnávané nemovité věci
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 7 1 1 1 10
