2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1185/111/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši 62/2598 na stavbě bydlení (bytový dům) č. p. 2075 (oceňovaný podíl teoreticky odpovídá podílu id. ½ na bytu č. 6 ve 3. NP), (která stojí na cizím pozemku parc. č. 3127/16); to vše v k. ú. / obec / okres Louny.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 13055/10-57 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 17. 3. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 5. 2015. Znalecký posudek obsahuje 31 stran bez příloh a 53 vč.příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 10. 7. 2015

Znalecký posudek č. 1185/111/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 5

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 5

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Podíl ve výši 62/2598 na bytovém domě č. p. 2075 ........................................................................ 11

7.3.

Pozemek .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 16 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 16

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 23

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 25

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 30

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 31

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 31

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 31



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 13055/10-57: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 4779, tj.: - podílu ve výši 62/2598 na stavbě bydlení (bytový dům) č. p. 2075 (oceňovaný podíl teoreticky odpovídá podílu id. ½ na bytu č. 6 ve 3. NP), (která stojí na cizím pozemku parc. č. 3127/16); to vše v k. ú. / obec / okres Louny. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 4779 pro k. ú. / obec / okres Louny; ke dni 17. 3. 2015 ALV:

Vlastník


Stránka 3 z 31


BLV:

Stavba Louny, č. p. 2075


Způsob využití bydlení

Na pozemku 3127/16 (LV 10001)

* LV č. 10001 pro k. ú. / obec / okres Louny - dálkový náhled; ke dni 28. 5. 2015 ALV: BLV:

Město Louny, Mírové náměstí 35, 44001 Louny Pozemky Parcely: Způsob využití: parc. č. 3127/16 zastavěná plocha a nádvoří

Výměry: 2 181 m

Pozemek pod stavbou bydlení není předmětem ocenění, neboť je ve vlastnictví města Louny.

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1:


Stránka 4 z 31



„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné, BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; S – sklepní kóje; L – lodžie; B – balkon; K – komora;

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17. 5. 2015 za přítomnosti povinného pana Jana Vysokého a jeho bratra pana Pavla Vysokého. Místní šetření tak mohlo být provedeno jak z veřejně přístupných míst, tak z vnitřní strany (interiéru) nemovité věci. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015, k. ú. / obec / okres Louny – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 13055/10-57 ze dne 17. 3. 2015


Stránka 5 z 31



Písemné sdělení MěU Louny – odboru stavebního úřadu a životního prostředí ze dne 3. 4. 2015; č. j. MULNCJ 25674/2015; vyřizuje: Srkalová Renáta; že se nenachází v archivu stavebního úřadu požadované podklady: Žádala jsem o: •

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích bytu i budovy

Získáno bylo: • Kolaudační rozhodnutí (stavební úpravy) ze dne 8. 9. 2004, evidenční číslo: 159/04, arch. č. LN-D 4/04. Z katastrálního úřadu bylo získáno: •

Smlouva kupní sp.zn.: RL-861/2012 ze dne 10. 9. 2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 10. 9. 2012; V-2376/2012-507.

• •

Smlouva kupní ze dne 20. 11. 2013. Právní účinky vkladu práva ke dni 20. 11. 2013; V-2614/2013-507. Smlouva o věcném břemeni V3 1903/1997; V-906/2010-507, Z-5200146/1998-507.

Povinný při místním šetření předložil: • Evidenční list s výměrami místností ze dne 14. 5. 2013 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 4779 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 10001 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Louny – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Louny Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem nemovitých věcí Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.


Stránka 6 z 31



Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s


Stránka 7 z 31



předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovité věci je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 (sekce B1 – LV) zřízeno věcné břemeno, které nemá vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. •

Věcné břemeno (podle listiny) - Oprávnění pro: Stavba: Louny č. p. 2075 - Povinnost k: Jednotka: 2076/1, 2076/2, 2076/3, 2076/4, 2076/5, 2076/6, 2076/7, 2076/8, 2076/9, 2076/10, 2076/11, 2076/12, 2076/13, 2076/14, 2076/15, 2076/16. - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 1903/1997. POLVZ: 146/1998, V-96/2010-507.

Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“.


Stránka 8 z 31



Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry bytové jednotky byly převzaty z evidenčního listu.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem


Stránka 9 z 31



doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je byt (v katastru nemovitostí jako podíl na bytovém domě, na základě kterého je užíván podíl - ½ na bytu č. 6) u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v severozápadních Čechách, v okrese / městě Louny, v západní části města, v katastrálním území Louny, v souvisle zastavěné části města. Konkrétně se jedná o střední část ulice 17. listopadu, která je z jižní strany kolmá na hlavní, příjezdovou komunikaci Slovenského národního povstání a ze severní strany na ulici Mělecká. Absolutní centrum (Mírové náměstí) je vzdáleno cca. 1 km východním směrem pěší chůzí. Louny leží na řece Ohři. Louny a okolí tvoří zemědělský region, který je známý produkcí chmele a chovem ovcí. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 10 z 31



Na severu město sousedí s CHKO České středohoří. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční sídlištní lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba bytových domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá, potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, SŠ, koupaliště, knihovna, muzeum, městská policie, kostel, aj. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. a II. třídy (Praha – Ruzyně x Chomutov – 55 km / 38 min). Z veřejné dopravy je asi 150 m pěší chůzí jižním směrem zastávka autobusů MHD, vlaková stanice – Louny město je vzdálená cca 1,5 km jízdy jižním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Stavba bydlení (bytový dům) je ze severní strany přístupná přes pozemek parc. č. 3127/110 (ostatní plocha, ostatní komunikace; vlastník: město Louny), z jižní strany je přístupná přes pozemek parc. č. 3127/43 (ostatní plocha, zeleň; vlastník: město Louny). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je omezené, pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon a dálkové vytápění. Informace z malého lexikonu obcí Kód Pořado Název obce okresu vé číslo

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

CZ0424

565971

4207

3

3

33

Louny

4

5

6

2 414 18 476 12 609

7

8

9 10 11 12 13

31

86 110 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Podíl ve výši 62/2598 na bytovém domě č. p. 2075 Podíl ve výši 62/2598 na bytovém domě č. p. 2075 odpovídá podílu ve výši ½ na bytu č. 6, který se nachází ve 3.NP panelového bytového domu č. p. 2075, který byl dle sdělení při místním šetření postaven cca v roce 1972, tedy před 43-ti lety. Dům má celkem 8 nadzemních podlaží s 3 byty na patře a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepní kóje a technické zázemí. Byt je orientován na sever (kuchyně) i na jih (obývací místnost, ložnice). Výměry uvedené v evidenčním listu jsou v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 31



Poplatky do fondu oprav činí měsíčně dle evidenčního listu 920,- Kč. Dle zjištěných informací splácí bytový dům úvěr, který byl poskytnut na výtah. Dispoziční řešení: Byt má průměrnou dispozici 2+1. Skládá se z obývací místnosti, ložnice, zasklená lodžie, kuchyně, koupelny, WC (průchozí, směrem do koupelny) a chodby. Příslušenstvím bytu je dřevěná, sklepní kóje, umístěný v 1. PP objektu. Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části.

Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „bydlení“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším využitím.

Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení povinného, byl objekt postaven cca v roce 1972, tedy před 43-ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 8 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: železobetonové panelové Stropy: železobetonové panelové Schodiště centrální: železobetonová s povrchovou úpravou z PVC Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu, oplechování okenních parapetů v 1. PP plastové Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: plastové částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: dřevěná zdvojená (společné prostory v mezipatře, některá v 1. PP), plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky, tapety Obklady: keramické v koupelně Dveře: dřevěné, plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: kobercové, z PVC Vytápění: dálkové, deskové radiátory Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – koupelna (umakartové jádro) s vanou a umyvadlem, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: osobní Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem a digestoří Údržba: zanedbaná


Stránka 12 z 31



Soupis místností bytu dle evidenčního listu Podlaží Místnost Podlahová plocha 1.PP sklepní kóje 4,08 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj 16,28 pokoj 18,63 kuchyň 11,84 předsíň 5,53 3.NP koupelna 2,72 WC 1,41 komora 2,04 lodžie 3,2

Zohledněno 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%

Započitatelná plocha bytu v 3.NP Celková započitatelná plocha bytu - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 2 2,04 m 2 2,04 m 2 16,28 m 2 18,63 m 2 11,84 m 2 5,53 m 2 2,72 m 2 1,41 m 2 2,04 m 2 1,60 m 2

60,05 m

62 m

2

Stavebně technický stav bytu Bytová jednotka je v původním nevalném stavu - prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu (kuchyňská linka podstandardní, umakartové jádro, vnitřní povrchy zašpiněné, nášlapné vrstvy podlah ve zhoršeném stavu). Byt je v současnosti v zanedbaném stavu. Předpokládám potřebu provedení celkové rekonstrukce - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, bytové jádro vč. rozvodů a zařizovacích předmětů, štuky a malby. Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl postaven dle sdělení povinného cca v roce 1972, tedy před 43-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v dobrém stavu pro svoji funkčnost. Bytový dům prošel částečnou revitalizací, která se týkala zateplení fasády (r. 2013), částečné výměny oken za nová plastová s izolačním zasklením (r. 2013), pouze v mezipatře jsou okna a balkonové dveře původní, dřevěné, nové vstupní dveře do objektu. Dále byla provedena nová střešní krytina vč. zateplení (r. 2013), výtah (r. 2014), stoupací potrubí (r. 2013), zasklení lodžie (r. 2010), kolaudace zateplení severní a jižní strany bytového domu (r.2004). Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako dobrý. Příslušenství bytového domu a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, telefon, dálkové vytápění (jsou součástí pozemku)

7.3. Pozemek Stavba bydlení č. p. 2075 stojí na pozemku parc. č. 3127/16, který je zapsán na LV č. 10001 pro k. ú. / obec / okres Louny. Pozemek je ve vlastnictví města Louny, proto není předmětem ocenění.


Stránka 13 z 31



Pozemek parc. č. 3127/16

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar, který je z celé své plochy zastavěn stavbou bydlení. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Louny se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BH“ – plocha hromadného bydlení.

BH - bydlení hromadné


Stránka 14 z 31



Převažující účel využití Jedná se o plochy s převažující funkcí hromadného bydlení v bytových domech s odpovídající technickou, dopravní infrastrukturou, občanskou vybaveností, zelení a veřejným prostranstvím. a) přípustné jsou stavby s funkcí bydlení v bytových domech s maximálně 8 nadzemními podlažími. Předpokládaný index zástavby je 0,4 - 0,2. Přípustné jsou stavby pro veřejnou a komerční vybavenost, drobné podnikání sloužící zejména obyvatelům v dané lokalitě, nesnižující kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené lokalitě, jsou slučitelné s bydlením. Součástí lokalit jsou veřejná prostranství, zeleň, související dopravní a technická infrastruktura. b) nepřípustné 2 jsou stavby obchodní s výměrou větší než 1000 m , veškeré stavby a zařízení snižující kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše v zastavěném území nelze zastavovat plochy veřejné a sídlištní zeleně. c) podmínečně přípustné jsou stavby sloužící i potřebě ostatních území, zejména stavby pro sociální a zdravotní péči, školství, kulturu, sport, rekreaci, stavby pro komerční činnost, administrativu a veřejnou správu, a stavby a zařízení pro nerušící výrobu. d) specifické regulativy Realizace záměrů na rozvojových plochách bude řešena po územně ucelených etapách směrem od zastavěného území obce a vždy tak, aby odnětím půdy ze ZPF nedocházelo ke vzniku neobhospodařovatelných enkláv zemědělské půdy nevhodného tvaru a velikosti. Pokud nedojde k naplnění plochy, bude nevyužitá část ponechána v ZPF. Při výstavbě budou řešeny hydrologické a odtokové poměry v území a zachován

přístup na

navazující zemědělské pozemky.

7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres / město Louny, ulice 17. listopadu Podíl na bytovém domě, na Nemovité věci: základě, kterého je užíván Stavební stav: byt č. 6 - podíl ve výši id. 1/2 Dispozice vč. zhodnocení: Vybavení: 2+1/L Podlaží: Příslušenství: 3. NP z 8.NP s výtahem 2 Započitatelná plocha: Realizovatelnost: 62 m


střední BD, nevalný BJ podstandardní sklepní kóje obtížná

Stránka 15 z 31



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách v osobním vlastnictví. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 5 - Koeficient stav bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení. K 6 - Koeficient stav bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí. K 7 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, sociální zařízení. K 8 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství sklepní kóje, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby, aj. K 9 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost bytové jednotky zejména z hlediska její započitatelné plochy, podlažnost. K 1 0 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv. K 1 1 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 2 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u


Stránka 16 z 31



nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 3 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický (teoretický) podíl o velikosti id. ½ je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 má oceňovaná nemovitá věc celkem 2 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitých věcí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitých věcí a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz 2

2

Nabídka panelových bytů (s výměrou od 50 m do 70 m ) v obci Louny - bylo nalezeno celkem 25 bytů s nabídkovou cenou od 499.000 Kč do 899.000 Kč. 2.) www.reality.cz 2

Nabídka bytů v obci Louny (s výměrou od 60 m do 70 m2) - bylo nalezeno celkem 10 bytů s nabídkovou cenou od 500.000 Kč do 890.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz 2

2

Nabídka panelových bytů (s výměrou od 50 m do 70 m ) v obci Louny - byly nalezeny pouze 2 byty s nabídkovou cenou 750.000 Kč a 799.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném serveru není v současnosti ani nedávné minulosti (cca 1 rok) uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz


Stránka 17 z 31



Na uvedeném serveru není v současnosti ani nedávné minulosti (cca 1 rok) uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. Kupní smlouva – vyhodnocení v oceňovaném bytovém domě Dle Kupní smlouvy ze dne 10. 9. 2012; právní účinky vkladu práva ke dni 10. 9. 2012; V-2376/2012-507; byla kupní cena za podíl ve výši 37/1299 na nemovité věci – stavbě bydlení 465.000,- Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 20. 11. 2013; právní účinky vkladu práva ke dni 20. 11. 2013; V-2614/2013-507; byla kupní cena za podíl ve výši 62/1299 (teoreticky podíl ve výši id. ½ bytové jednotky) na nemovité věci – stavbě bydlení 560.000,- Kč. Nebylo zjištěno o které byty se jedná. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 18 z 31



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Nemovité věci:

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa:

17. listopadu

Přemyslovců

Kpt. Nálepky

GPS:

50.3581400N, 13.7841492E

50.3559483N, 13.7857925E

50.3597539N, 13.7855908E

Vzdálenost cca od oc. nem.:

x

Reprezentant č. 3 bytová jednotka Slovanského národního povstání 50.3572728N, 13.7867100E 300 m

300 m



Fotografie:

Doplňujicí popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP bytového domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

panelové 2+1 / L 1.PP - 8.NP 1 62

Nabídková / prodejní cena Kč: Jednotková cena Kč/m2 zap.pl.:

x x

Variační koeficient [%]:


BD po částečné rekonstrukci (plastová okna, kontaktní zateplovací systém, fasáda). BJ po částečné rekonstrukci (rozvod teplé vody, studené vody a plynu, podlahy PVC, obložkové zárubně). Součásti bytu je sklep o 8 m2 a komora o 2 m2. Zapl.pl. 66+0,5*2+0,5*8=71 m2.

panelové

BD po částečné rekonstrukci (plastová okna, rozvody vody a plynu, střecha, stoupačky, osvětlení společ. prostor na čidla, 2x plastové vstupní dveře). BJ vybavení standardní (umakartové jádro, původní kuchyňská linka). K bytu patří sklep 12m2 a balkon 2m2. Zapl. pl. = 61+0,5*12+0,5*2 = 68 m2.

BD po částečné rekonstrukci (zateplení, fasáda, střecha, výtah). BJ v původním stavu (umakartové jádro, původní dřevěná okna). K bytu patří sklepní kóje 2 m2 a balkon 6 m2. Zapl pl. 63+6*0,5+2*0,5= 67 m2.

panelové 2+1 / B 1.PP - 4.NP 1

panelové 3+1 / B 1.PP - 8.NP 1

BD po částečné rekonsrukci (střecha, stoupačky). BJ po částečné rekonstrukci (zděné jádro, plastová okna, sanita).

71,00

68,00

67,00

62,00

panelové 3+1 / L 1.PP - 6.NP 1 66,40

800 000 11 268

700 000 10 294

700 000 10 448

670 000 10 806

740 000 11 145

3+1 1.PP - 6.NP 1

panelové 2+1 1.PP - 8.NP 1

BD po revitalizaci (kontaktní zateplovací systém, fasáda). BJ v původním stavu s umakartovým jádrem, původní kuchyňskou linkou. Byt je v současnosti pronajímán. Zapl.pl.: 63+0,5*3,4+0,5*3,4 = 66,4 m2.

3,51%

Stránka 19 z 31


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

17. listopadu, Louny

průměrné; autobus, vlak, MHD

silnice I. a II. třídy

rovinný, až mírně svažitý, zastavěný, ve vlastnictví města

K5 - Stav bytu: střední

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Stav bytového domu: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

střední; kontaktní zateplovací systém, fasáda, plastová okna standardní; původní umakartové jádro, původní kuchyňská linka

K8 - Příslušenství: sklepní kóje

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah) Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

62 m2

3.NP z 8.NP s výtahem


obdobná

obdobná

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

horší; blízkost hlavní komunikace 1,03 19 461 Kč

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

lepší; předpoklad spoluvlastnického podílu

lepší; spoluvlastnický podíl na pozemku



0,98 -13 992 Kč

0,98 -12 783 Kč

0,98 -13 363 Kč

0,98 -13 822 Kč

1,00 0 Kč lepší; předpoklad spoluvlastnického podílu 0,98 -14 255 Kč

obdobný

obdobný

obdobný

obdobný

obdobný

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč horší; bez zateplení fasády 1,02 12 528 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

obdobný

obdobný

obdobný

1,00 0 Kč lepší; zděné jádro, kuchyňská linka 0,94 -40 637 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč horší; původní, dřevěná okna 1,03 19 644 Kč

obdobné; sklep

obdobné; sklepní kóje

horší; bez příslušenství

1,00 0 Kč větší 0,97 -19 167 Kč

1,00 0 Kč větší 0,97 -20 233 Kč

1,02 12 733 Kč obdobná 1,00 0 Kč

1,00 0 Kč obdobné; sklepní kóje 1,00 0 Kč větší 0,97 -20 954 Kč

horší; 1.NP z 6.NP s výtahem

horší; 2.NP z 4.NP bez výtahu

obdobné; 4.NP z 8.NP s výtahem



1,04 24 245 Kč

1,03 18 592 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

1,00 0 Kč

obdobný 1,00 0 Kč lepší; nové podlahy, obložkové zárubně 0,97 -20 568 Kč lepší; sklepní kóje, komora 0,98 -13 301 Kč větší 0,93 -45 622 Kč

obdobné

Stránka 20 z 31

horší; blízkost hlavní horší; blízkost hlavní komunikace komunikace 1,03 1,03 20 129 Kč 20 759 Kč

obdobné



K11 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

veškeré IS

K12 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:

v exekuci

veškeré IS 1,00 0 Kč severoceskereality.cz; ID: 58737x1287 0,85 -94 555 Kč bez exekuce 0,96 -21 432 Kč

vlastnictví - podíl na BD, obvykle špatně financovatelné hypotékou

Vážený průměr Kč / m2 zap.pl.: Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:

lepší; OV; např.lze financovat hypotékou

lepší; OV; např.lze financovat hypotékou

obdobné

obdobné

0,90 -51 438 Kč 0,20

0,90 -52 088 Kč 0,20

1,00 0 Kč 0,20

1,00 0 Kč 0,20

veškeré IS 1,00 0 Kč severoceskereality. cz; ID: 032-N04456 0,85 -101 628 Kč bez exekuce 0,96 -23 036 Kč lepší; OV; např.lze financovat hypotékou 0,90 -55 285 Kč 0,20

7 456 Kč 462 942 Kč

7 550 Kč 468 790 Kč

8 598 Kč 533 835 Kč

8 534 529 891

8 014 Kč 497 569 Kč

8 030 Kč 498 605 Kč 5,94%

veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 0 Kč 0 Kč severoceskereality.cz; ID: severoceskereality.cz; ID: 624-963 61432x8551 0,85 0,85 -95 750 Kč -98 131 Kč bez exekuce bez exekuce 0,96 0,96 -21 703 Kč -22 243 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]:

29 604 Kč 462 942 Kč 469 002 Kč 498 605 Kč 528 209 Kč 533 835 Kč

Obvyklá cena (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

499 000 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) Kč: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2

498 605 Kč 249 303 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/ 2 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

199 442 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2

190 000 Kč


Stránka 21 z 31

veškeré IS 1,00 0 Kč sreality.cz; ID: 429881 0,85 -97 406 Kč bez exekuce 0,96 -22 079 Kč



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o příslušenství bytu – lodžie, sklepní kóje o střední stavebně – technický stav stavby bydlení (bytový dům - po částečné revitalizaci) o centrum města s kompletní občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o napojení na veškeré inženýrské sítě Ponižující faktory o stavba bydlení ve spoluvlastnictví; byt.dům není rozdělen na bytové jednotky pomocí Prohlášení vlastníka o ½ bytu užívána druhým spoluvlastníkem o původní stav bytové jednotky (umakartové jádro) a zanedbaná údržba o omezené možnosti parkování o stavba na cizím pozemku (ve vlastnictví města) o vlastnictví nemovité věci více subjekty o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytují především byty v osobním vlastnictví s dispozicí 2+1 či 3+1. V nabídce je především velké množství panelových bytů. Obchodovatelnost spoluvlastnických podílů na bytovém domě, které představují užívání bytu, je výrazně horší, než-li obchodovatelnost bytů v osobním vlastnictví. Byt je také v nevalném stavu a podstandardně vybaven. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitou věc v krátkém čase a za dobrou


Stránka 22 z 31



cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj.byty v průměru od 670.000.Kč do 800.000 Kč (tj. cca od 2 2 2 10.294 Kč/m do 11.268 Kč/m zap.pl.). Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 7.456,- až 8.598,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 8.030,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 499.000 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/2, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80 % z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení aritmetického průměru upravených nabídkových cen ve výši 190.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění bytu poblíž centra s veškerou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti se jedná o vhodnou lokalitu pro bydlení pro mladé rodiny. Nevýhodou bytu je jeho původní stav se zanedbanou údržbou, společné vlastnictví stavby bytového domu a oceňovaný podíl (ve výši id. ½ na bytu č. 6). I přes blízkost centra a dobrému stavu bytového domu (po částečné revitalizaci) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 190.000,- Kč, tj. 3.060 2 Kč/m zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba je umístěna na pozemku ve vlastnictví města Loun.

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci.


Stránka 23 z 31



ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 je v sekci „B1“ uvedeno věcné břemeno odběru tepla a teplé užitkové vody.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.


Stránka 24 z 31



8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Ústecký Louny Louny Louny 18 476

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena viz.výše

3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba bydlení č. p. 2075

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I IV

Pi -0,01 -0,02

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V


Stránka 25 z 31



parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Oceňovaný podíl 62/2598 teoreticky tvoří podíl ve výši id. 1/2 na bytu č. 6, který je umístěn ve 3.NP. Předmětem ocenění je teoreticky podíl ve výši id. 1/2 na bytu, který v případě odkupu nelze financovat hypotékou, neboť je ve společném vlastnictví.

III

0,00

II

0,00

II III I

0,00 0,01 -0,02

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,977

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba bydlení č. p. 2075 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. domy vícebytové (typové) montovaná z dílců betonových plošných 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 181,00 m 2 1 629,00 m

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP 7.NP 8.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m

4 724,10 / 1 629,00 1 629,00 / 9

Součin 524,90 524,90 524,90 524,90 524,90 524,90 524,90 524,90 524,90 4 724,10 = 2,90 m 2 = 181,00 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (181)*(2,90) 1.NP (181)*(2,90) 2.NP (181)*(2,90) 3.NP (181)*(2,90) 4.NP (181)*(2,90) Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

= = = = =

3

524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m

Stránka 26 z 31


5.NP 6.NP 7.NP 8.NP


(181)*(2,90) (181)*(2,90) (181)*(2,90) (181)*(2,90)

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP 7.NP 8.NP Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce

11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m

Typ PP NP NP NP NP NP NP NP NP

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody

3

= = = =

Provedení betonové pasy izolované železobetonové - panelové železobetonové panelové plochá asfaltová lepenka pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená fasáda běžné obklady železobetonové s nášlapnou vrstvou z PVC plastové

Obestavěný prostor 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 524,90 m 3 4 724,10 m

Hodnocení standardu S S S S S S S N S S S X S S S S S S S S S S P S S S

dřevěné / plastové keramická dlažba, PVC, koberec dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák vana, umyvadlo, wc osobní výtah domácí telefon

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Obj. podíl [%] S S

5,40 18,20

Část [%] 100 100

Koef. 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20

Stránka 27 z 31



3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S N S S S X S S S S S S S S S S P S S S

8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

4 724,10 m * 4 344,08 Kč/m

3

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00

= * * * * * * =

8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 4,47 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 1,79 1,30 5,70 3,70 99,46 0,9946

1 950,1,0370 0,9565 1,0241 0,9946 1,0500 2,1000 4 344,08

=

20 521 868,33 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 103 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 103 = 41,7 % Koeficient opotřebení: (1- 41,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Stavba bydlení č. p. 2075 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

* = * = = *

0,583 11 964 249,24 Kč 0,977 11 689 071,51 Kč 11 689 071,51 Kč 62 / 2 598

Stavba bydlení č. p. 2075 - zjištěná cena

=

278 953,98 Kč


Stránka 28 z 31



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba bydlení č. p. 2075

278 954,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

278 954,- Kč

Celkem

278 954,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

278 954,- Kč

278 950,- Kč

slovy: Dvěstěsedmdesátosmtisícdevětsetpadesát Kč


Stránka 29 z 31



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

190 000 Kč 278 950 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 4779, tj.: - podílu ve výši 62/2598 na stavbě bydlení č. p. 2075 (oceňovaný podíl teoreticky odpovídá podílu id. ½ na bytu č. 6 ve 3. NP), (která stojí na cizím pozemku parc. č. 3127/16); to vše v k. ú. / obec / okres Louny.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17. 5. 2015, částkou ve výši:

190 000,- KČ slovy: sto devadesát tisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

sklepní kóje

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – zjištěny věcná břemena, která nemají negativní vliv na obvyklou cenu

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 10.7.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 30 z 31



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1185/111/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 111 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4779 ze dne 17. 3. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17. 5. 2015 Příloha č. 5 : Evidenční list s výměrami místností Příloha č. 6: Smlouva o zřízení věcného břemene


Stránka 31 z 31

Znalecký posudek č.

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4779

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw



























Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled







Přístupový a příjezdový pozemek




Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 2075 GPS: 50°21'29.52"N, 13°47'03.08"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „17. listopadu“




Umístění nemovité věci v rámci části města „Louny“

Umístění nemovité věci v rámci města Loun a okolí





Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

v Uliční pohled na stavbu bydlení

Pohled na vstup

Společné prostory – chodba, schodiště, výtah

Kuchyně


Komora



Obývací místnost

Ložnice

Koupelna

WC

Lodžie

Sklepní kóje


Příloha č. 5 : Evidenční list s výměrami místností

Příloha č. 6: Smlouva o zřízení věcného břemene

2015

Recommend Documents