ZNALECKÝ POSUDEK č. 2553/2015 O ceně nemovitosti - pozemku evidovaného jako st.pč. 70 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 356 m2, jehoţ součástí je stavba rodinného domu č.p. 6 (objekt bydlení), p.p.č. 407/4 (zahrada) o výměře 341 m2 , k.ú. Vranice, obec Zbizuby.
Objednatel znaleckého posudku:
Draţbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny předmětu dobrovolné draţby v rámci insolvenčního řízení.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.8.2015 znalecký posudek vypracovala:
Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 21 včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chrudimi 23.8.2015
Výtisk č. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést ocenění nemovitosti obvyklou (trţní), cenou podle platného oceňovacího předpisu: VYHLÁŠKY č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ke dni místního šetření. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (trţní) ceny pouţita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu předpisu - VYHLÁŠKOU č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Vranice 6 285 09 Zbizuby Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Zbizuby Katastrální území: Vranice Počet obyvatel: 454 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 205,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města -2-
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo sluţby – základní sortiment)
III
0,70
I
1,00
V
0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 217,24 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.8.2015 za přítomnosti manţelů Kulhavých.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vranice, obec Zbizuby, LV č. 410 ze dne 23.8.2015.. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Vranice. Skutečnosti zjištěné při místním šetření. Pouţité předpisy, literatura a další podklady: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 410, pro k.ú. Vranice, obec Zbizuby ke dni 23.8.2015 zapsáni: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Kulhavý Radek a Kulhavá Kateřina, Bálkovická 96, 257 21 Poříčí nad Sázavou B) Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra(m2) St. 70 356
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří -3-
Způsob vyuţití
Součástí je stavba: Vranice;č.p. 6, objekt bydlení Stavba stojí na pozemku p.č. St. 70 407/4 341 zahrada
6. Celkový popis nemovité věci Popis lokality:Obec Zbizuby se nachází v okrese Kutná Hora, kraj Středočeský, asi 25 km jihozápadně od Kutné Hory a 7 km jihozápadně od Uhlířských Janovic. Zbizuby spravují místní části Hroznice, Koblasko, Makolusky, Nechyba, Vestec, Vlková, Vranice. V budově bývalé školy ve Zbizuby sídlí obecní úřad, rekonstrukcí bývalé mateřské školy byly zhotoveny 2 byty, v půdních prostorách jsou nově vybudované 3 byty a zbývající část budovy se pronajímá k podnikání. Jednou týdně tady funguje kadeřnictví, jednou měsíčně pedikúra a dvakrát měsíčně lze vyuţít masáţe. Zemědělskou prvovýrobu zde zajišťují ZAS Zbizuby. Ve vsi funguje sbor dobrovolných hasičů a myslivecké sdruţení. Občané i návštěvníci tu mají k dispozici obchod se smíšeným zboţím, kulturní dům s názvem Dům poţárníků a další sluţby. Ke sportovnímu vyţití slouţí volejbalové hřiště a hřiště na malou kopanou. Místní část Vranice je bez občanské vybavenosti a nachází se cca 2,5km jihovýchodně od obce Zbizuby. Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 6 stojí jako první při vjezdu do místní části pravé straně (od Zbizub). Předmětné území, tzn. adresa z č.p. 6, Vranice se nenachází v záplavovém území, dle registru vyhledávání adres v RUIAN pojišťovny Kooperativa je kód záplav č. 1, dle mapy vyhlášených aktivních zón a stoleté vody se nemovitost nenachází v záplavovém území.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 6, k.ú. Vranice 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zděná kolna 1.2.2. Dřevěná kolna 1.2.3. Vrtaná studna 1.2.4. Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 70, p.p.č. 407/4 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka niţší neţ nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,990
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná ţádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací moţnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Bez moţnosti II 0,00 komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,858
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,849
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 6, k.ú. Vranice Jedná se o samostatně stojící stavbu částečně podsklepeného rodinného domu nepravidelného tvaru s jedním nadzemním podlaţím bez účelově vyuţitého podkroví (půda). Stavba rodinného domu se střechou sklonitou sedlovou a valbovou obsahuje jeden byt o velikosti 3+1. Dispozice RD současná (vlastní měření): 1.PP: sklep 5,13m2, sklep 5,67m2 (s.v. samostatný vstup ze zahrady) 1.NP: pokoj 19,88m2, kuchyň 17,71m2, chodba 5,13m2, pokoj 8,77m2, veranda 11,54m2, pokoj 10,29m2, koupelna 2,48m2 + 4,94m2. Standard vybavení nemovitosti: Základové pasy s dodatečným odizolováním (zadní stěny), zděné z cihel, stropy dřevěné trámové s podbitím, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová a valbová, krytina střechy osinkocementové šablony (eternit), klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, vnější omítka břízolitová, keramické obklady v kuchyni a v koupelně, schody dřevěné na půdu, betonové do sklepa, okna plastová, dveře lakované náplňové, vchodové plastové, podlahy betonové s izolací + keramická dlaţba, OSB desky, vytápění ústřední s kotlem na elektriku, elektroinstalace světelná i motorová, rozvod studené vody i teplé vody, odkanalizování sociálního zařízení (koupelny s WC) i kuchyně, ohřev teplé vody bojlerem, vybavení kuchyně kuchyňská linka, vybavení sociálního zařízení vana, umyvadlo, WC. Popis stavebně technického stavu: V rodinném domě od roku 2011 do 2013 byly prováděny stavební úpravy (částečně nové izolace, příčka u koupelny, oprava omítek, keramické obklady, rozvody vody, kanalizace, elektro, výměna oken a vstupních dveří, nové podlahy, vybavení koupelny). Stavební práce nebyly dokončeny a vzhledem ke skutečnosti, ţe rodinný dům není v současné době vyuţíván (absence větrání a vytápění), je uvnitř objektu viditelná začínající vzlínající vlhkost na spodku zdiva. Dále v jedné místnosti chybí podlaha. Soulad skutečného stavu: a) Rodinný dům č.p. 6 je na LV č. 410, k.ú. Vranice veden ve způsobu vyuţití jako rodinný dům a taky byl tak vyuţíván. Zákres domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. b) Při místním šetření bylo zjištěno, ţe na stavebním pozemku, jako stojí stavba hlavní (RD č.p. 6 na st.p.č. 70 v k.ú. Vranice), je postavena vedlejší stavba kolny s pultovou střechou (ZP: 18m2). Jedná se o zděnou stavbu, stavba není zakreslena v katastrální mapě. c) Při místním šetření bylo dále zjištěno, ţe na stavebním pozemku, jako stojí stavba hlavní (RD č.p. 6 na st.p.č. 70 v k.ú. Vranice), je postavena vedlejší stavba, která byla vyuţívaná jako kolna, dílna a dřevník. Dřevěná jednostranně obíjená stavba se sedlovou střechou (ZP: 28m2) je jednoduchá stavba bez základů. -6-
Dále součástí a příslušenství rodinného domu tvoří: 2 studna, zpevněné plochy, přípojky, vyváţecí jímka, oplocení, vrata a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 65 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1.PP: 1.NP: Název podlaţí 1.PP: 1.NP:
= = Zastavěná plocha 23,00 m2 146,00 m2
Konstrukční výška 1,83 m 2,56 m
Obestavěný prostor Rodinný dům včetně zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost: ZP / ZP1 = 1,16
23,00 m2 146,00 m2
690,30 m3 690,30 m3 146,00 m2 169,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do ţumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - 697m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -7-
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III
0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: s = 1 - 0,005 * 65 = 0,675
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,675 = 0,579 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,579 = 1 420,29 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 690,30 m3 * 1 420,29 Kč/m3 * 0,990 * 0,858= 832 793,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
832 793,61 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Zděná kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí nemá podkroví neumoţňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Kolna včetně zastřešení 41,40
=
[m3] 41,40 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
Kolna včetně zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 41,40 m3 41,40 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení -8-
Hodnocení standardu
Část [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí neumoţňující zřízení podkroví vlnité desky chybí omítky
S S C S S C S X S S S P
hladké lakované dřevěná betonové světelná
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C S S C S X S S S P
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 0,00 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 2,67 75,37 0,7537
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,7537 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 41,40 m3 * 1 557,90 Kč/m3
= =
1 557,90 64 497,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 40 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 40 / 80 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,500 32 248,53 Kč 0,849 27 379,- Kč
-9-
Zděná kolna - zjištěná cena
27 379,- Kč
=
1.2.2. Dřevěná kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ E dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí 1274
Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Kolna včetně zastřešení 132,50
=
[m3] 132,50 m3
(PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název
Typ
Kolna včetně zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 132,50 m3 132,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
chybí jednostranně obíjené dřevěné kovový umoţňující podkroví lepenka chybí nátěry chybí dřevěné svlakové chybí betonové chybí
Hodnocení standardu C S S S S C S C S C S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny
Obj. podíl [%] C S
7,70 27,40 - 10 -
Část [%] 100 100
Koef. 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 0,00 27,40
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C S C S C S S
20,20 10,90 6,80 1,80 5,20 3,60 3,00 1,30 8,20 3,90
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00
20,20 10,90 6,80 0,00 5,20 0,00 3,00 0,00 8,20 3,90 85,60 0,8560
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 14): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 132,50 m3 * 1 537,78 Kč/m3
= =
1 537,78 203 755,85 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 50 / 60 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,167 34 027,23 Kč 0,849 28 889,12 Kč
Dřevěná kolna - zjištěná cena
=
28 889,12 Kč
+ = *
49 200,- Kč 49 200,- Kč 0,8000
970,1,1200 0,8560 0,8000 2,0670
1.2.3. Vrtaná studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 30,00 m 150 mm 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 1 640,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): - 11 -
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 49 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 1 / 50 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1- 2,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
2,0 %
+ = * * = * =
* =
2,2930 90 252,48 Kč
* =
0,980 88 447,43Kč
12 840,- Kč 12 840,- Kč 0,8000 2,2930 23 553,70 Kč 0,980 23 082,63 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
23 082,63 Kč 111 530,06 Kč 0,849 94 689,02 Kč
Vrtaná studna - zjištěná cena
=
94 689,02 Kč
+ + + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 26 000,- Kč 54 800,- Kč 0,8000 2,2930 100 525,12 Kč
1.2.4. Kopaná studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 15,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 5,00 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 35 roků - 12 -
Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 65 / 100 = 65,0 % Koeficient opotřebení: (1- 65,0 % / 100) Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 772,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
65,0 %
+ = * * = * =
* =
0,350 35 183,79Kč
2 772,- Kč 2 772,- Kč 0,8000 2,2930 5 084,96 Kč 0,350 1 779,74 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
1 779,74 Kč 36 963,53 Kč 0,849 31 382,04 Kč
Kopaná studna - zjištěná cena
=
31 382,04 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 70, p.p.č. 407/4 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,858 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,858 = 0,849
- 13 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 217,24 Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.70 407/4
Výměra [m2] 356,00 341,00 697,00
Pozemky evidované jako st.p.č. 70, p.p.č. 407/4 - zjištěná cena
Index
Koef.
0,849
Upr. cena [Kč/m2] 184,44
Jedn. cena [Kč/m2] 184,44
Cena [Kč] 65 660,64
184,44
62 894,04 128 554,68
m
2
=
128 554,68 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 14 -
128 554,68 697,00 60,00 11 066,40 0,065 719,32 719,32 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 6, k.ú. Vranice 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zděná kolna 1.2.2. Dřevěná kolna 1.2.3. Vrtaná studna 1.2.4. Kopaná studna
832 793,60 Kč 27 379,- Kč 28 889,10 Kč 94 689,- Kč 31 382,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 015 132,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky evidované jako st.p.č. 70, p.p.č. 407/4
128 554,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
128 554,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
719,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
719,30 Kč 1 144 406,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 144 406,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 144 410,- Kč
slovy: Jedenmilionjednostočtyřicetčtyřitisícčtyřistadeset Kč
D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. (zrušena část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v § 19 a § 20 - změny terminologie kapitálového trhu), zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - § 19 a § 20), zákona č. 350/2012 Sb. (aktualizace názvosloví podle stavebního zákona) a zákona č. 303/2013 Sb. (rekodifikace soukromého práva). (1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi - 15 -
trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá zjištěná na základě srovnávací metody: Srovnatelná cena obdobných rodinných domů po částečných rekonstrukcích, obdobného stáří, vybavení jako je mnou oceňovaná nemovitost se ve Vranicích (místních částech) a obdobných lokalitách, dle dostupných informací nejčastěji prodávají a nabízejí v rozmezí (porovnávací hodnota přepočtena vybavenost, technický stav, na m2 podlahové plochy stavby, s přihlédnutím na lokalitu, velikost pozemků) v rozmezí 1.000.000,- Kč aţ 1.300.000 Kč, tato cena je včetně pozemků a příslušenství. Faktory ovlivňující obvyklou cenu objektů : U obytných nemovitostí jsou důleţité tyto faktory: Stavebně technický stav Poloha Příslušenství Pozemky tvořící funkční celek se stavbou (velikost, orientace, trvalé porosty) Právní vztahy Širší vztahy Pracovní příleţitosti, školství, kultura, zdravotnictví Dopravní obsluţnost Infrastruktura v obci a okolí nemovitosti Změna v zástavbě Obyvatelstvo Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Rizika spojená s nemovitostí: Jedná se o vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí, která lze z podkladů (dodaných nebo vyţádaných) a místního šetření zjistit a specifikovat jejich vliv na výši obvyklé ceny resp. Stanovit podmínky vhodnosti nebo platnosti obvyklé ceny. Jedná se především o vyhodnocení rizik: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Zahájení exekuce - Kulhavá Kateřina - Zahájení exekuce - Kulhavý Radek - Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu - Zástavní právo smluvní Nebyly zjištěny závady ve smyslu sluţebností a věcných břemen. Obvyklou cenu nelze ţádným způsobem vypočítat, stanovení níţe uvedené ceny je na základě odborného odhadu, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot (porovnávací), z vyhodnocení prodejnosti oceňované nemovitosti ve vztahu k vývoji kutnohorském regionu a z vyhodnocení, ţe s obdobnými nemovitostmi se běţně obchoduje.
- 16 -
Při stanovení obvyklé ceny se dále přihlíţí: Trvalým a dlouhodobě udrţitelným vlastnostem nemovitosti Právům a závadám s nemovitostí spojených Místním podmínkám trhu s nemovitostmi Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je:
Zjištěná obvyklá cena Kč
1.100.000,-Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dům po částečné rekonstrukci - klidná lokalita Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - místní část bez občanské vybavenosti - nedokončené stavební úpravy - dům není v současné době vyuţíván
V Chrudimi 23.8.2015
Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2553/2015 znaleckého deníku.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
