Znalecký posudek č. 6186 – 5 / 2015 Rodinný dům č.p. 70 na pozemku p.č. st. 126 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 126, 952/2, 1069/2 v k.ú. Zlámanec, v obci Zlámanec, v okrese Uherské Hradiště.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 20.1.2015
1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 70 na pozemku p.č. st. 126 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 126, 952/2, 1069/2 v k.ú. Zlámanec, v obci Zlámanec, v okrese Uherské Hradiště.
1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 6.1.2015.
1.3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN, List vlastnický č. 113 pro k.ú. Zlámanec, ze dne 19.11.2014 - Mapa KN (zdroj ČUZK) - Informace získané při místním šetření dne 6.1.2015 - Informace a doklady poskytnuté starostou obce Zlámanec (Sdělení k ohlášení stavebních úprav ze dne 15.6.1988, Výzva k odstranění nedostatků na svedení dešťových vod ze dne 24.3.2000, Ohlášení stavebních úprav ze dne 23.5.1988, Výkres plynoinstalace RD z 01/1998) - Vlastní databáze nemovitých věcí - Realitní inzerce
1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 6.1.2015, bez účasti vlastníka. Pracovníkům znaleckého ústavu nebylo umožněno provést zaměření a popis interiéru domu. Informace uvedené v posudku jsou dovozeny z vizuální obhlídky, fyzického zaměření dostupných vnějších rozměrů, veřejných mapových podkladů a z podkladů poskytnutých starostou obce panem Jiřím Chmelou. Místní šetření proběhlo za účasti zaměstnanců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.
1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.
1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním 2
styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.
3
2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 113 pro k.ú. Zlámanec Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
792993 Zlámanec 592854 Zlámanec CZ0722 Uherské Hradiště Zlínský kraj (Střední Morava)
p.č. st. 126, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 234 m2, součástí je stavba Zlámanec, č.p. 70, bydlení p.č. 952/2, vedená v KN jako ostatní plocha o výměře 65 m2 p.č. 1069/22, vedená v KN jako ostatní plocha o výměře 64 m2
Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 113 pro k.ú. Zlámanec je vlastníkem předmětného majetku: Hudeček Jaroslav, č.p. 70, 687 12 Zlámanec
2.2. Váznoucí závazky Na LV č. 113 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Kopie LV č. 113 je součástí přílohy znaleckého posudku.
2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku.
2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci
Dostupnost centra Převažující zóna
Obec Zlámanec, nachází se 16 km severovýchodně od Uherského Hradiště Oceňovaný majetek je situován na okraji obce, u hlavní příjezdové komunikace, cca 350 m jižně od centra obce, jako samostatně stojící dům Vzdálenost cca 5 min. pěší chůze Nepravidelná zástavba domů pro rodinné bydlení, v blízkosti areálu fotbalového hřiště 4
Napojení na sítě a komunikace
Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství
Dům má dle dostupných údajů provedeny přípojky plynu a elektrické energie, zdrojem vody je vlastní studna, kanalizace je pravděpodobně pouze do jímky, s neprokázanou funkčností. Přístup k domu je z hlavní komunikace na p.č. 1069/21 ve vlastnictví Zlínského kraje, přes pozemek p.č. 952/1 ve vlastnictví Obce Zlámanec. Dostatečná pro rodinné bydlení. Zastávka autobusu vzdálená cca 180 m od domu V obci je mateřská škola, sportoviště, ordinace jednoho praktického lékaře V garáži v domě, nebo na krajnici místní komunikace. Nebyly zjištěny Průměrná Rodinný dům pravděpodobně s jednou bytovou jednotkou Dům č.p. 70 stojí ve většině na p.č. 952/1, která je ve vlastnictví jiného vlastníka (Obec Zlámanec). Tvar zástavby nekoresponduje s původním půdorysem domu evidovaným v katastrální mapě. Lze konstatovat, že dům nebyl zaměřen geometrickým plánem a řádně vložen do operátu. Legálnost stavby je sporná, na obecním ani příslušném stavebním úřadě nebyly dohledány dokumenty, které by potvrzovaly legálnost stávajícího rodinného domu. Na pozemcích které jsou ve vlastnictví p. Hubáčka se v části nachází zbořeniště původního rodinného domu, v části stávající rodinný dům a v části neudržovaný náletový porost.
2.4.1. Rodinný dům č.p. 70 Zaměstnancům znaleckého ústavu nebyl vlastníkem umožněn vstup a prohlídka majetku.Veškeré níže uvedené údaje byly zjištěny pouze na základě vnější prohlídky z uliční části a na základě sdělení starosty obce pana Chmely a předpokladů znalce. Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod
pravděpodobně betonové konstrukční systém zděný nezjištěno sedlová Pálená tašková z pozinkovaného plechu vápenné štukové břízolitové chybí nezjištěno nezjištěno Vstupní dveře plastové, vrata plechová Plastová a kovová jednouchá v PP nezjištěno pravděpodobně ústřední plynové Pravděpodobně 220/380 V instalován 5
T+S – zdroj studna pravděpodobně el. bojler nebo kombinovaný bojler provedena do veřejné kanalizace, přípojka je dle sdělení starosty obce v havarijním stavu nezjištěno Vybavení kuchyně nezjištěno Vnitřní vybavení nezjištěno Záchod nezjištěno Ostatní nezjištěno Dostavby, přístavby Dle sdělení starosty obce byla v roce 1988 provedena výměna Rekonstrukce, střešní krytiny, v posledních 10 letech byla vyměněna okna a modernizace vstupní dveře Z veřejné komunikace Přístupnost objektu nezjištěno Vnitřní dispozice průměrná Úroveň údržby Vnější obhlídkou zjištěna porucha stability – prasklina ve zdivu Závažné nedostatky vlivem sednutí základů severní části domu, poškozená střešní krytina kolem komína a zatečení do zdiva, opad omítek, neúplná a pravděpodobně nefunkční kanalizace Nebylo přesně zjištěno, dům byl do stávající podoby přestavěn Z roku pravděpodobně v 50.– 60. letech minulého století, jižní část domu může pocházet z původního domu, který byl výrazně starší. Současný a minulý způsob dle informací zjištěných na obecním úřadě není dům dlouhodobě obýván využití Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace
Dispozice Podlaží 1.PP 1.NP
celkem
Název místnosti garáž kotelna pokoj pokoj chodba kuchyně komora
m2 17,85 18,00 17,85 18,27 5,73 25,34 5,50 108,54
6
2.4.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 113 pro k.ú. Zlámanec Parcela Druh pozemku Výměra st. 126 zastavěná plocha a nádvoří 234 952/2 ostatní plocha 65 1069/22 ostatní plocha 64 Pozemek je situován na okraji obce, ve svahu nad hlavní komunikací. Má nepravidelný tvar, který nekoresponduje se skutečným stavem zástavby. Pozemek je svažitý, zastíněný přilehlým souvislým porostem stromů. V části je zastavěn oceňovanou stavbou, v části se na něm nachází zbořeniště původního rodinného domu a v části je porosten náletovými keři. Přístup k pozemku je z ostatní plochy p.č. 952/1 ve vlastnictví Obce Zlámanec, nebo silnice na p.č. 1069/21 ve vlastnictví Zlínského kraje.
3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy, pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) 7
Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map. Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat.
3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod. 8
3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Závěrem se stručně popíše aplikace uvedených postupů a metod při oceňování daného subjektu.
3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům stojí v těsné blízkosti hlavní komunikace procházející obcí, na svažitém pozemku, v části na parcele jiného vlastníka, Obce Zlámanec. Lokalita není při současných požadavcích na bydlení typická pro zástavbu rodinným domem. Funkční využití - objekt pro rodinné bydlení, se zjištěným zhoršeným technickým stavem a neprůkaznou funkčností přípojky kanalizace Kapacita pro bydlení – standardní dispopzice 2+1 s garáží Současná míra využití – je limitována stávající neověřitelnou funkčností technického zařízení a kvalitou stavby. V posledních letech dům není využíván. Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb ( vyjma omezení vlastnického práva uvedeného v časti C výpisu z KN v příloze posudku ), nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. Pro danou lokalitu je zájmem zastupitelstva obce odstranění stávající zástavby a vyřešení kvality místní komunikace, která je polohou a stavem nedořešenosti svodů dešťových vod z rodinného domu limitována. Proběhla jednání, kdy bylo vlastníkovy nařízeno zajištění opravy svodu dešťových vod, které průkazně poškozují přilehlou místní komunikaci. Intenzita využití – možnost využití je dána nabídkou a poptávkou. V případě oceňovaného rodinného domu je poptávka vzhledem k technickým a právním problémům předpokládána jako minimální. Zájem byl zjištěn pouze ze strany obce, která by usilovala o budoucí odstranění domu. Inženýrské sítě – jde o pozitivní faktor, majetek je zhodnocen přípojkou elektrické energie a plynu, existence a kvalita dešťové a splaškové kanalizace je sporadická, pravděpodobně nefunkční.
9
Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je neutrální, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je minimální. Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z hlavní komunikace na p.č. 1069/21 ve vlastnictví Zlínského kraje a přes pozemek p.č. 952/1 ve vlastnictví Obce Zlámanec. Parkovací možnosti jsou v garáži v suterénu domu, nebo na okraji místní komunikace. Omezení užívacích práv Na LV č. 113 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Kopie LV č. 113 je součástí přílohy znaleckého posudku Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o stavbu pro rodinné bydlení ve zhoršeném stavu (s evidentní trhlinou ve zdivu). Lze konstatovat, že vzhledem k nesouladu skutečné zástavby a evidencí v KN je pozemek zatížen rizikem jejího budoucího odstranění, které by mohlo být nařízeno při prokázání právní nelegálnosti stavby.
10
3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.2.1. Rodinný dům 3.2.2.2.2 Příslušenství a venkovní úpravy 3.2.2.2.3. Pozemky
3.2.2.2.1. Rodinný dům Výpočet výměr je proveden na základě získaných výkresových podkladů pro plynofikaci a zaměřením vnějších rozměrů stavby. Věcná hodnota Zastavěná. Konstr. výška plocha 59,74 m2 2,38 m
Název 1.PP Výčet místností: 0,00 m2
1,00
Užitná plocha celkem: 1.NP
0,00 m2 0,00 m2 99,45 m2
2,39 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (5,15*11,60)*(2,38) 1.NP (5,15*19,31)*(2,39) Zastřešení 5,15*19,31*(0,80+2,40/2)-(5,15*2,40/2)*3,00/3(2,50*1,20/2)*1,50/3
= = =
[m3] 142,18 m3 237,68 m3 191,96 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota
Ocenění 99 571,82 3 750 100,00 3 750 2 144 330
2
[m ] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] 11
Obestavěný prostor 142,18 m3 237,68 m3 191,96 m3 571,82 m3
(RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků roků % [Kč]
45 55 60,00 857 732
3.2.2.2.2. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav, přípojky inženýrských sítí (elektrická energie, plyn, kanalizace - jímka, studna s vodárnou, zpevněné plochy) je spíše podstandardní Nejedná se o výjimečné příslušenství typu zemní zastřešený bazén, solární panely apod. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní do cca 5%. V posudku není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní.
3.2.2.2.3. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek v k.ú. Zlámanec Prodej stavebního pozemku v obci Zlámanec na velmi klidném místě s celkovou plochou 763 m2, uliční šíří 22,5 metru a hloubkou 44 metrů. Na pozemku je v současné době chatka. K ní je přivedena elektřina, chemický záchod. Nabídková cena – 393 000,- Kč, tj. 515,- Kč/m2 Zdroj : M & M reality holding Stavební pozemek v k.ú. Zlámanec Prodej stavebního pozemku, Zlámanec. Celková výměra je 2169 m2. Pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu, je dobře dostupný a leží mimo hlavní komunikaci v klidné lokalitě obce. Na pozemku se nachází kopaná studna s užitkovou vodou a elektrická přípojka, obecní vodovodní řád, kanalizace a plyn poblíž hranice pozemku. Nabídková cena – 620 000,- Kč, tj. 285,- Kč/m2 Zdroj : M & M reality holding Stavební pozemek v k.ú. Svárov k prodeji stavební pozemek v obci Svárov, 15km od Uherského Hradiště. Pozemek má šíři 23m a délku 56m, elektřina, voda a plyn jsou na pozemku, kanalizace řešena septikem s přepadem. V obci Svárov se nachází obecní úřad, obchod, sportovní hřiště, knihovna. Škola, školka, zdravotní středisko a jiné je 5km od Svárova, v Březolupech. Nabídková cena – 379 680,- Kč, tj. 280,- Kč/m2 Zdroj : Realitní společnost SDK reality
12
Stavební pozemek v k.ú. Nedachlebice Exkluzivně nabízíme k prodeji stavební pozemek ve středu obce. Plyn, elektrika, voda. Kanalizace se bude dělat. Nabídková cena – 790 000,- Kč, tj. 494,- Kč/m2 Zdroj : Living reality Stavební pozemek v k.ú. Topolná stavební pozemek v obci Topolná s rozlohou cca 15x52m2 o výměře 778m2. Pozemek je na kopci s výhledem na buchlovské hory, ale je rovinatý, jen po jeho délce jsou mírné kopečky a proto na první pohled vypadá užší, než je. Veškeré sítě i kanalizace jsou na hranici pozemku. K pozemku vede asfaltová cesta. Nabídková cena – 360 000,- Kč, tj. 463,- Kč/m2 Zdroj : AK profireality, s.r.o. Analýza: Nabídkové ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách v regionu se pohybují od 280 do 515 Kč/m2. Dle databáze cen pozemků ČSCOM se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Zlámanec pohybují v rozpětí od 150 do 200 Kč/m2, obecně ceny pozemků mimo zemědělskou a lesní půdu v rozmezí 50 – 200,- Kč. Srovnávané ceny jsou cenami nabídkovými, tudíž je nutné uvažovat nižší reálnou dosažitelnost takových cen, v praxi až o 20%. Rozptyl cen po zohlednění této skutečnosti by tedy bylo možné očekávat od 224 do 412 Kč/m2. V porovnání s uvedenými pozemky má pozemek oceňovaný výrazně horší využitelnost, což je dáno jeho nepravidelným tvarem, podstandardní výměrou, svažitostí a existencí stavby a zbořeniště na jeho části. Na základě posouzení všech uvedených aspektů dovozujeme jednotkovou cenu pozemku ve výši 100,- Kč/m2. Na základě analýzy výše uvedených skutečnosti, dovozujeme hodnotu pozemků porovnáním: Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha Celkem
P.Č. st. 126 952/2 1069/22
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 234 100,00 65 100,00 64 100,00 363
Hodnota pozemků je 36 300,- Kč
3.2.2.2.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům Pozemky Celkem
Věcná hodnota [Kč] 857 732 36 300 894 032
Věcná hodnota je po zaokrouhlení 894 000,- Kč.
13
Cena [Kč] 23 400,00 6 500,00 6 400,00 36 300,00
3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1. Rodinný dům v obci Zlámanec Nabídka prodeje RD, který se nachází na mírném západním svahu, je dispozičně řešen jako 3+1, celková plocha parcely je 636 m2, z toho zastavěná 158m2, obytná cca 120m2, plocha zahrady 478 m2. Pozemek je oplocen, na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy, převážně trnky. Dům je postaven z pálených cihel, stropy škvárobetonové. Rozvody el. Energie jsou měděné. Dům je připojen na plynovou přípojku a obecní vodovod, má i vlastní studnu, má vlastní septik, Příslušenství tvoří dřevěná kůlna, která může sloužit jako garáž. Podlahová plocha: 120 m2 Pozemek: 636 m2 Nabídková cena: 599 000,- Kč, tj. 4 992,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka AK profireality, s.r.o 2. Rodinný dům v obci Zlámanec Nabídka rodinného domu v klidné části obce Zlámanec. Dispozičně obsahuje bytovou jednotku o velikosti 3+1. K domu náleží zahrada se studnou a sklepem. Vytápění domu je krbem a podlahovým topením. Dům je částečně opraven, nová koupelna, podlahy, nová dřevěná okna, krb. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj s krbem, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a s WC, technická místnost. Podlahová plocha: 85 m2 Pozemek: 1 889 m2 Nabídková cena: 840 000,- Kč, tj. 9 882,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka SDK reality 3. Rodinný dům v obci Častkov Nabídka prodeje rodinného domu s pozemkem o celkové výměře 331 m2. Dům je nově kompletně izolován proti vlhkosti a má nové ústřední vytápění (využívané palivo je plyn a pevná paliva). Dům je udržovaný, bez závad. Technické zařízení je funkční a úplné. Je zde vana, umyvadlo, WC. K domu náleží udržovaná zahrada s ovocným sadem. Zastavěná plocha: 250 m2 Podlahová plocha: 180 m2 Pozemek: 331 m2 Nabídková cena: 1 100 000,- Kč, tj. 6 111,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK M&M reality
14
4. Rodinný dům v obci Březolupy Nabídka prodeje rodinného domu s průjezdem, dvorem a garáží, dispozičně řešeného s jednou bytovou jednotkou o velikosti 4+1. Dům je situován u hlavní komunikace, v řadové zástavbě jako koncový. Půdorysně je zastavěn do písmene "L". Veškeré IS na hranici pozemku. K domu náleží velká zahrada s ovocnými porosty. Podlahová plocha: 125 m2 Pozemek: 1 212 m2 Nabídková cena: 695 000,- Kč, tj. 5 560,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK APOLLO REALITY
Komentář: Dům č. 1 je situovaný ve stejné obci. Koncepce domu je jednobytová, s větší výměrou podlahových ploch a větším pozemkem. Dům má funkční technické zařízení, nemá závady. Garážování je možné ve vedlejší stavbě. Dům č. 2 je situovaný ve stejné obci. Dům je jednobytový, s menší užitnou plochou, ale výrazně větším a kvalitnějším pozemkem. Technický stav je výrazně lepší, dům má kompletní zařízení a napojení na IS. Dům č. 3 je situovaný ve větší blízké obci s lepší vybaveností. Koncepce domu je jednobytová, s výrazně větší užitnou plochou. Technický stav domu je výrazně lepší, zařízení kompletní a funkční. Výrazné stavební vady nebyly zjištěny. Dům č. 4 je situovaný ve větší a lépe vybavené obci. Dům obsahuje jedno bytovou jednotku a průjezd. Koncepce domu je jednobytová, s větší podlahovou plochou a výrazně větším pozemkem. Garážování je možné v průjezdu. Dům je pravidelně udržovaný, bez stavebních poruch, s úplným technickým zařízením. Nabídkové ceny porovnávaných domů v inzerci rodinných domů ve Zlámanci a blízkých obcích se pohybují v intervalu od 4 992 do 9 882 Kč/m2. Z důvodu nejistoty realizovatelnosti inzerovaných cen je nutno provést jejich korekci, kdy podle empiricky zjištěných faktů bývá diference mezi nabídkou a dosaženou cenou mnohdy až 20%. Po zohlednění této skutečnosti lze očekávat od cca 3 994 do 7 906,- Kč/m2. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových uvedených vlastností srovnávaných domů, s ohledem na horší stav, polohu, právní a technické nedostatky a obtížně řešitelnou legalizaci v KN u oceňovaného domu dovozujeme pro tento jednotkovou srovnávací hodnotu pod spodní hranicí výše uvedeného intervalu, a to ve výši 1 500,- Kč/m2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 108,54 m2). 108,54 x 1 500 = 162 810,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení je 163 000,- Kč.
15
3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota
Kč 894 000 163 000
Silné stránky nemovitých věcí: Provedená výměna střešní krytiny a oken Slabé stránky nemovitých věcí: Porucha stability – prasklina ve zdivu vlivem sednutí základů Poškozená střešní krytina kolem komína, zatečení a opad omítek Zanedbaná údržba (dům nebyl několik let užíván) Dům stojí ve většině plochy na cizím pozemku, tvar zástavby neodpovídá evidenci v KN (riziko nelegálnosti stavby) Nedořešený odvod dešťových vod vyžádaný výzvou Obecního úřadu Nepravidelný tvar a svažitost pozemku Na části pozemku se nachází neodstraněné zbořeniště původního rodinného domu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním: 150 000,- Kč
16
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu č.p. 70 na pozemku p.č. st. 126 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 126, 952/2, 1069/2 v k.ú. Zlámanec, v obci Zlámanec, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 1.6.2015, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
150 000,- Kč slovy: Jednostopadesáttisíc korun českých
Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 20.1.2015
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6186-5/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.
17
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 113 pro k.ú. Zlámanec ze dne 20.1.2015 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha
18
