Znalecký posudek č. 4454 – 154 / 2015 odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti budovy č.p.813 – rodinného domu, postavené na pozemku parc.č.470/18, a pozemků parc.č.470/7 – zahrada, parc.č.470/18 – zastavěná plocha a nádvoří, se všemi součástmi a příslušenstvím zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví č.3296 pro katastrální území Most II, obec Most, okres Most.
KSUL 44 INS 20346/2014
Objednavatel znaleckého posudku:
Insolvency Project v.o.s. Dukelská třída 15/16 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku:
Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č.340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Konta U Zdravotního ústavu 1856/3 100 00 Praha 10 - Vinohrady Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulního listu a 12 stran přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 13.11.2015
ZP č. 4454-154/2015, list č. 2
OBSAH
Osvědčení odhadce
Způsob ocenění
Ocenění
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 2. Informace o nemovitosti 3. Prohlídka nemovitosti 4. Podklady pro vypracování posudku 5. Vlastnické a evidenční údaje 6. Celkový popis nemovitosti
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1. Zjištění ceny nemovitosti dle platného cenového předpisu 2. Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti porovnávací metodou
C. ZÁVĚR PŘÍLOHY: 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3296 2. Kopie katastrální mapy 3. Struktura podlahových ploch rodinného domu 4. Fotodokumentace
ZP č. 4454-154/2015, list č. 3
Osvědčení odhadce Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z vlastnického práva. Ani moje zaměstnání a honorář za vypracování tohoto ocenění nezávisí na dosažených závěrech nebo zjištěných hodnotách. Na svoje nejlepší svědomí potvrzuji, že údaje obsažené v ocenění jsou správné a pravdivé.
Způsob ocenění Základ hodnoty Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejné případně obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Rozsah odhadu Rozsah práce při ocenění majetku vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem v úvahu připadajícím vlivům, které mohou významně ovlivnit hodnotu majetku. Pro vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti bylo využito údajů z archivu znalce a údajů zjištěných při místním šetření dne 4.11.2015 a 7.11.2015. Způsob stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je časově velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory, které vyvíjí i současná doba rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání.
Ocenění Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
ZP č. 4454-154/2015, list č. 4
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol : Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - budovy č.p.813 – rodinného domu, postavené na pozemku parc.č.470/18 a pozemků parc.č.470/7 – zahrada o výměře 185 m2, parc.č.470/18 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 159 m2 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví č.3296 pro katastrální území Most II, obec Most, okres Most. 2. Informace o nemovitosti : Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům č.p. 813 na pozemku parc.č.470/18, pozemky parc.č.470/7 - zahrada, parc.č.470/18 - zastavěná plocha a nádvoří Pod Širokým vrchem 813/2 434 01 Most Ústecký Most Most Most II 67 332
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 7.11.2015 za účasti pana Tomáše Urbana. 4. Podklady pro vypracování posudku:
Smlouva o dílo č.4454-154/2015 na vypracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitostí, Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č.3296 vyhotovený dálkovým přístupem pro účel : Insolveční řízení, č.j.:KSUL 44 INS 20346/2014 pro Insolvency Project, v.o.s. dne 6.8.2015, Kopie katastrální mapy, map. list č. Most 7-3/42 z roku 2003, Typový projekt ŘRD schválený rozhodnutím ze dne 16.8.1982 pod č.j. ÚP 792/82/Do odboru územního plánování a architektury MěNV v Mostě, Projektová dokumentace stavby „Řadový rodinný domek“ vypracovaná Ing. Kabrnou 02/1984, Kolaudační rozhodnutí o povolení užívání stavby rodinného domku na poz.č.470/7 k.ú. Most II, ul. Pod Širokým vrchem vydané Odborem územního plánování a architektury pod zn.: ÚP 744/89-332/5-Ka, dne 31.7.1989, Kolaudační rozhodnutí o povolení užívání el. vytápění RD č.p.813 vydané stavebním úřadem Městského úřadu v Mostě dne 2.12.1993 pod zn.: SÚ 3903/93-332/5-č.p.813Ho/To, Sdělení o ohlášení stavebních úprav rodinného domu č.p.813, ul. Pod Širokým vrchem, k.ú. Most II, 28.7.2003, Projektová dokumentace „střešní nástavby RD“ vypracovaná Ing. Vlastislavem Trefným 10/2004, ověřená stavebním úřadem Magistrátu města Mostu dne 13.4.2005 pod č.j.SÚ 6335/04, Kolaudační rozhodnutí o povolení užívání ŘRD č.p.813 v ulici Pod Širokým vrchem v Mostě po vybudování nástavby valbové střechy včetně půdní vestavby a po provedených stavebních úpravách stavby vydané stavebním úřadem Magistrátu města Mostu dne 27.6.2005 pod zn.: SÚ 2801/2005-330-Ro,
ZP č. 4454-154/2015, list č. 5
Údaje zjištěné v archivu stavebního úřadu Magistrátu města Most dne 4.11.2015, ČSN 73 4055 " Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů", "Rozpočtové ukazatele stavebních objektů" vydané ÚRS Praha, a.s. /vydání 2015/, Obecně závazná vyhláška č.3/2013, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního měst Mostu č.6.
5. Vlastnické a evidenční údaje : Název subjektu, na který je vloženo vlastnické právo : Dle výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví č.3296 vyhotoveného dálkovým přístupem pro účel : Insolveční řízení, č.j.:KSUL 44 INS 20346/2014 pro Insolvency Project, v.o.s. dne 6.8.2015, je vlastnické právo k nemovitosti v k.ú. Most II, obec Most, vloženo na : Urban Tomáš r.č.570120/1275 Pod Širokým vrchem 813/28 434 01 Most Omezení vlastnického práva : viz výpis z katastru nemovitostí v příloze posudku. 6. Celkový popis nemovitosti: Nemovitost je situována v obytné lokalitě při místní komunikaci Pod Širokým vrchem proti mosteckému autodromu, v blízkosti vrchu Hněvín. Jedná se o klidnou, mírně izolovanou lokalitu v Mostě. Občanská vybavenost a to ani minimální v místě není, autobusová zastávka MHD - je vzdálena cca 0,2 km.
Jedná se o řadový, vnitřní rodinný dům, obdélníkového půdorysu o rozměrech 7,20*10,80 m + lodžie po obou stranách o šířce 1,80 m, s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. V suterénu domu je umístěna garáž, kotelna, dílna, prádelna, sklady a schodiště. V 1.NP vstupní hala se schodištěm, obývací pokoj, jídelna, kuchyně a dvě lodžie.
ZP č. 4454-154/2015, list č. 6 Ve 2.N.P. je pracovna, tři pokoje, koupelna s WC, hala se schodištěm a dvě lodžie. V podkroví je chodba se schodištěm, tři pokoje, kuchyň, 2 x WC se sprchovým koutem a dvě lodžie. Dům je proveden tradiční technologií, založen na betonových základových pasech z betonu B135 s izolací proti vodě a zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce ze siporexových tvárnic, komínové těleso je vyzděno z plných cihel, příčky zděné ze siporexu, ve vestavbě SDK. Stropní konstrukce montované s rovným podhledem. Zastřešení dřevěným vazníkovým krovem sedlové střechy s půlkruhovými vikýři nad lodžiemi z lepených nosníků, s krytinou z KB bloku, klempířské konstrukce střechy úplné provedené z titanzinku, parapety z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná s izolačními trojskly, v nástavbě plastová a střešní okno. Dveře dřevěné do ocel. a obložkových zárubní. Podlahy obytných místností z keramické dlažby, laminátové plovoucí, podlahy ostatních místností z keramické dlažby, v suterénu betonová mazanina. Úpravy vnitřních povrchů vápennou štukovou omítkou doplněné bělninovými obklady sociálních zařízení, úpravy vnějších povrchů škrábaným břízolitem doplnění obkladem z keramických pásků, nástavba je zateplena deskami ze stabilizovaného polystyrenu tl. 50 mm se škrábanou omítkou. Dům je vybaven rozvody světelné a třífázové elektroinstalace, rozvody studené a teplé vody v plastu, ohřev vody el. boilery AEG, rozvody ústředního vytápění v mědi, elektrickým kotlem Protherm, radiátory RADIK s regulačními kohouty. Vybavení kuchyní a sociálních zařízení standardními zařizovacími předměty. Dům byl postavený se dvěma nadzemními podlažími s plochou střechou kolaudovaný v roce 1989, v roce 2005 byla provedena nástavba střechy s vestavbou podkroví. Venkovní úpravy jsou svým rozsahem odpovídající velikosti a charakter domu, jejich stav odpovídá stáří. Před domem je septik, který již neslouží svému účelu. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, pozemek zahrady za domem je z poloviny značně svažitý k jihu.
ZP č. 4454-154/2015, list č. 7
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1. Zjištění ceny nemovitosti dle platného cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č.303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedn. funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Průměrná I -0,01 nezaměstnanost 10/2015 v Ústeckém kraji 8,9 %, v okr. Most 11,3 %. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970
ZP č. 4454-154/2015, list č. 8
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 813 na pozemku parc.č.470/18 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.n.p. se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.P.P. 6,00*10,80+1,950*(10,80+4,00)+6,00*1,80 1.N.P. 6,00*14,40+1,950*10,80 2.N.P. 6,00*14,40+1,950*10,80 podkroví (6,00+2,00)*10,90+2*6,10*1,85
[m2] 104,46 107,46 107,46 109,77
= = = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.P.P. 1.N.P. 2.N.P. podkroví
Zastavěná Konstr. výška plocha 104,46 m2 2,75 m 107,46 m2 3,00 m 2 107,46 m 3,00 m 109,77 m2 2,70 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor OP spodní stavby (6,00*10,80+1,950*(10,80+4,00)+6,00*1,80)* *(0,10+2,75) OP vrchní stavby (6,00*14,40+1,950*10,80)*(3,00+3,00) OP zastřešení 6,05*10,80*(2,70+2,30*0,5)+ +2,00*10,90*(2,70+2,30*0,5)+ +2*1,85*6,10*(1,00+2,90*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
=
[m3] 297,71 m3
= =
644,76 m3 390,79 m3
Název
Typ
OP spodní stavby OP vrchní stavby OP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 297,71 m3 644,76 m3 390,79 m3 1 333,26 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy izolované S 2. Zdivo plynosilikátové (siporexové) tvárnice S
Část [%] 100 100
ZP č. 4454-154/2015, list č. 9 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
žlb panely PPD příhradové dřevěné vazníky KB Blok černá, difuzní fólie pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrabané keramické pásky běžné keramické obklady dřevěné bez podstupnic dřevěné do obložkových zárubní dřevěná, zdvojená s izol. trojsklem plovoucí, KDJ KDJ elektrický kotel Protherm 12kW, radiátory RADIK s reg. ventily, v měď. potrubí světelná, třífázová plast, studená i teplá voda elektrický boiler plastové potrubí kuchyňská linka, dřez, digestoř, varná deska umyvadla, sprchové kouty, vana, WC splachovací krb
S S S S S S S S S S S S S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S C S S C S N
100 100 100 100 100 100 100
S S S
100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S C S
4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,00 2,80
ZP č. 4454-154/2015, list č. 10 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S C S N S S S
1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00
1,60 0,00 2,90 0,77 5,00 0,40 3,00 99,27 0,9927
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy 4,30 100,00 1,00 4,30 4,35 26 150 17,33 0,7539 2. Zdivo 24,30 70,00 1,00 17,01 17,19 26 100 26,00 4,4694 2. Zdivo 24,30 30,00 1,00 7,29 7,36 10 84 11,90 0,8758 3. Stropy 9,30 66,70 1,00 6,20 6,26 26 100 26,00 1,6276 3. Stropy 9,30 33,30 1,00 3,10 3,13 10 84 11,90 0,3725 4. Střecha 4,20 100,00 1,00 4,20 4,24 10 84 11,90 0,5046 5. Krytina 3,00 100,00 1,00 3,00 3,03 10 60 16,67 0,5051 6. Klempířské konstrukce 0,70 50,00 1,00 0,35 0,35 26 50 52,00 0,1820 6. Klempířské konstrukce 0,70 50,00 1,00 0,35 0,35 10 55 18,18 0,0636 7. Vnitřní omítky 6,40 70,00 1,00 4,48 4,53 26 65 40,00 1,8120 7. Vnitřní omítky 6,40 30,00 1,00 1,92 1,94 10 50 20,00 0,3880 8. Fasádní omítky 3,30 70,00 1,00 2,31 2,33 26 60 43,33 1,0096 8. Fasádní omítky 3,30 30,00 1,00 0,99 1,00 10 45 22,22 0,2222 9. Vnější obklady 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 26 50 52,00 0,2080 10. Vnitřní obklady 2,40 70,00 1,00 1,68 1,70 26 40 65,00 1,1050 10. Vnitřní obklady 2,40 30,00 1,00 0,72 0,73 10 40 25,00 0,1825 11. Schody 3,90 66,70 1,00 2,60 2,63 26 80 32,50 0,8548 11. Schody 3,90 33,30 1,00 1,30 1,31 10 65 15,38 0,2015 12. Dveře 3,40 70,00 1,00 2,38 2,40 26 65 40,00 0,9600 12. Dveře 3,40 30,00 1,00 1,02 1,03 10 50 20,00 0,2060 13. Okna 5,30 70,00 1,00 3,71 3,75 26 65 40,00 1,5000 13. Okna 5,30 30,00 1,00 1,59 1,61 10 65 15,38 0,2476 14. Podlahy obytných místností 2,30 70,00 1,00 1,61 1,63 26 50 52,00 0,8476 14. Podlahy obytných místností 2,30 30,00 1,00 0,69 0,70 10 50 20,00 0,1400 15. Podlahy ostatních místností 1,40 70,00 1,00 0,98 0,99 26 50 52,00 0,5148 15. Podlahy ostatních místností 1,40 30,00 1,00 0,42 0,42 10 50 20,00 0,0840 16. Vytápění 4,20 80,00 1,00 3,36 3,39 26 40 65,00 2,2035 16. Vytápění 4,20 20,00 1,00 0,84 0,85 10 30 33,33 0,2833 17. Elektroinstalace 4,00 70,00 1,00 2,80 2,83 26 35 74,29 2,1024 17. Elektroinstalace 4,00 30,00 1,00 1,20 1,21 10 35 28,57 0,3457 19. Rozvod vody 2,80 70,00 1,00 1,96 1,98 26 40 65,00 1,2870 19. Rozvod vody 2,80 30,00 1,00 0,84 0,85 10 40 25,00 0,2125 20. Zdroj teplé vody 1,60 70,00 1,00 1,12 1,13 26 36 72,22 0,8161
ZP č. 4454-154/2015, list č. 11 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:
1,60 30,00 2,90 80,00 2,90 20,00 0,50 66,70 0,50 33,30 5,00 70,00 5,00 30,00 0,40 70,00 0,40 30,00 3,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,48 2,32 0,58 0,33 0,17 3,50 1,50 0,28 0,12 3,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 333,26 m3 * 4 836,02 Kč/m3
0,48 2,34 0,59 0,33 0,17 3,54 1,52 0,28 0,12 3,03
10 26 10 26 10 26 10 26 10 26
= * * * * =
30 50 45 35 35 40 40 40 40 55
33,33 52,00 22,22 74,29 28,57 65,00 25,00 65,00 25,00 47,27
0,1600 1,2168 0,1311 0,2452 0,0486 2,3010 0,3800 0,1820 0,0300 1,4323 33,2 %
1 900,1,1000 0,9927 1,1000 2,1190 4 836,02
=
6 447 672,03 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 33,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN
* =
0,668 4 307 044,92 Kč
Koeficient pp Cena stavby CS
* =
0,970 4 177 833,57 Kč
Rodinný dům č.p. 813 na pozemku parc.č.470/18 - zjištěná cena
=
4 177 833,57 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 813 na pozemku parc.č.470/18 Celkem:
Cena stavby 4 177 833,57 Kč 4 177 833,57 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Ocenění venkovních úprav - zjištěná cena
=
4 177 833,57 0,0350 146 224,17 Kč
ZP č. 4454-154/2015, list č. 12
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění
Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa
zahrada zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Parcelní číslo 470/7 470/18
Výměra [m2] 185,00 159,00
Jedn. cena [Kč/m2] 900,00 900,00
344,00 m2
Cena [Kč] 166 500,143 100,309 600,-
=
309 600,- Kč
ZP č. 4454-154/2015, list č. 13
2. Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti porovnávací metodou Určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti z cen nedávno nabízených nemovitostí – rodinných domů na trhu realit, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí a zejména s uveřejněnou nabídkou internetu. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Srovnatelné nemovité věci Název: ŘRD 210 m2, 9. května, Most - Souš k prodeji rodinný dům o dispozici 5+1 + 2x garáž ve vyhledávané lokalitě města Mostu v ulici 9.května v Souši. Dům v dobrém stavu s plastovými okny, je celý podsklepený. V podzemní části se nachází prádelna, sušárna, pracovna a sklad. V prvním nadzemním podlaží vstupní hala, pracovna, kuchyně, ložnice, koupelna a obývací pokoj. Ve druhém nadzemním podlaží jsou dva obytné pokoje, prostorná koupelna. Dům je vytápěn plynovým kotlem a krbem v obývacím pokoji, ohřev vody elektrickým proudem. K domu náleží další samostatná garáž na 2 vozidla. Dům se nachází v klidné vilové čtvrti s výhledem na Hněvín a mostecké jezero. Celková cena:3 500 000 Kč za nemovitost, včetně provize, poplatků, právního servisu Stavba:Montovaná Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:166 m2 Užitná plocha:210 m2 Plocha podlahová:170 m2 Plocha pozemku:645 m2 Plocha zahrady:479 m2 Sklep:70 m2 Garáž:2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita Most - Souš, 9. května Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Garáž 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: s-reality Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 13 467 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 210,00 m2 645 m2 3 500 000 Kč 16 667 Kč/m2
ZP č. 4454-154/2015, list č. 14 Název: ŘRD 200 m2, Nová Hraniční, Most - Souš prodej rodinného domu s prostornou garáží v krásné a klidné lokalitě města Most. Dům stoji na vlastním pozemku o celkové výměře 818 m2. Vzhledem k dispozici domu lze nemovitost používat jako dvougenerační dům, v prvním nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka s dispozicí 2+1 s garáží a v druhém nadzemním podlaží bytová jednotka s dispozicí 3+1. Dům je celý podsklepen, nachází se zde technické zázemí domu. Dům je umístěn v lukrativní části města s výhledem na dominantu města Most ( hrad Hněvín) a nově vznikající jezero. Celková cena:2 650 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Plocha zastavěná:124 m2 Plocha podlahová:200 m2 Plocha pozemku:818 m2 Sklep: Parkování:3 Garáž: Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita Most - Souš, Nová Hraniční Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Garáž 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Dům realit Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 10 706 Užitná plocha Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 200,00 m2 818 m2 2 650 000 Kč 13 250 Kč/m2 Název: ŘRD 197 m2, Jarmily Glazarové, Most k prodeji prostorný, patrový řadový rodinný dům s malou zahrádkou, který se nachází v klidné části města. Dům je okamžitě volný k nastěhování. Skládá se ze vstupní chodby, kuchyně s linkou tvaru "U" a obývacího pokoje se vstupem do zahrady. V prvním patře je koupelna s masážní vanou, WC a tři pokoje. V podkroví další velká místnost. V suterénu se nachází garáž a sklep. Celková cena:3 190 000 Kč za nemovitost, včetně provize Stavba:Smíšená Stav objektu:Velmi dobrý Plocha zastavěná:163 m2 Užitná plocha:197 m2 Plocha pozemku:292 m2 Plocha zahrady:129 m2 Parkování:3 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální elektrické Odpad:Veřejná kanalizace Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
ZP č. 4454-154/2015, list č. 15 Lokalita Most, Jarmily Glazarové Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Garáž K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: M+M reality
Užitná plocha 197,00 m2
Výměra pozemku 292 m2
0,90 1,05 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 14 537 Celková cena Jednotková cena 3 190 000 Kč 16 193 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota rodinného domu č.p.813
10 706 Kč/m2 12 903 Kč/m2 14 537 Kč/m2 12 900 Kč/m2 340,00 m2 4 386 000 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 813 1.2 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
4 177 830,00 Kč 146 220,00 Kč 4 324 050,00 Kč 309 600,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p.813 na pozemku parc.č.470/18
4 386 000,00 Kč
ZP č. 4454-154/2015, list č. 16
ZP č. 4454-154/2015, list č. 17 Příloha – výpis z katastru nemovitostí LV č. 3296
ZP č. 4454-154/2015, list č. 18
ZP č. 4454-154/2015, list č. 19
ZP č. 4454-154/2015, list č. 20
ZP č. 4454-154/2015, list č. 21
ZP č. 4454-154/2015, list č. 22
ZP č. 4454-154/2015, list č. 23
ZP č. 4454-154/2015, list č. 24
ZP č. 4454-154/2015, list č. 25
ZP č. 4454-154/2015, list č. 26 Příloha – struktura podlahových ploch domu
Podlahové plochy lodžie a sklepa pod schody jsou pro výpočet srovnatelné plochy upraveny koeficientem 0,8.
ZP č. 4454-154/2015, list č. 27 Příloha –kopie katastrální mapy
ZP č. 4454-154/2015, list č. 28 Příloha – fotodokumentace
Pohled na rodinný dům č.p.813 z ulice Pod Širokým vrchem
