2015

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 00484/13 - 056

ZNALECKÝ POSUDEK č. 11010-99/2015

o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemku p.č. 14288/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 380, včetně této stavby a pozemku p.č. 14288/2 – orná půda, k.ú. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, LV č. 572.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 00484/13-056 ze dne 6.5.2015

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

8.6.2015

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 23 stran, z toho 6 stran příloh. V Prostějově, dne 29.6.2015

Znalecký posudek č. 11010-99/2015


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemku p.č. 14288/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 380, včetně této stavby a pozemku p.č. 14288/2 – orná půda, k.ú. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, LV č. 572.

Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitých věcí (pozemek p.č. 14288/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 380, včetně této stavby a pozemek p.č. 14288/2 – orná půda, k.ú. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, LV č. 572) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na:

75.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 29.6.2015

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitých věcí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 4

3. POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1.

POUŽITÉ PODKLADY:

3.1.1. Podklady předané objednavatelem: -

Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 00484/13 - 056 ze dne 6.5.2015.

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vsetín, LV č. 572 vyhotovený dálkovým přístupem dne 6.5.2015.

3.1.2. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Vsetín, ze dne 8.6.2015.

-

Fotodokumentace ze dne 8.6.2015.

-

Situační plánek ze dne 8.6.2015.

-

Informace z veřejného registru půdy – LPIS.

-

Územní plán obce Vsetín.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 8.6.2015 za účasti zástupců exekutora.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: pozemku p.č. 14288/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 380, včetně této stavby a pozemku p.č. 14288/2 – orná půda, k.ú. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, LV č. 572.

3.3.

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vsetín, LV č. 572 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: Leško Miroslav, Potůčky č.ev. 380, 75501 Vsetín



3.4.

stránka č. 5

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vsetín, LV č. 572, ze dne 6.5.2015 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:



stránka č. 6



stránka č. 7



stránka č. 8

Dle informačního povodňového portálu Aquarius pojišťovny Kooperativa se předmětné nemovité věci nachází v území s nízkým rizikem povodně. Omezení vztahující se k nařízení a zahájení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši dlužné částky. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným pozemkům.



stránka č. 9

4. NÁLEZ 4.1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění je dle LV č. 572, k.ú. Vsetín: -

Pozemek p.č. 14288/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 380 (rodinná rekreace), včetně této stavby Pozemek p.č. 14288/2 – orná půda

4.2. MÍSTOPIS Město Vsetín je situováno cca 27 km severovýchodně od města Zlín, má cca 27.000 obyvatel. Ve městě, které je dostupné autobusovou i železniční dopravou, je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost. Je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Předmětné nemovité věci jsou situovány na západním okraji zastavěné části obce Vsetín ve sklonitém terénu. V místě není možnost napojení na žádné inženýrské sítě mimo elektřiny. Přístup k hranici pozemku je možný po zpevněné obecní komunikaci. Přístup k předmětné stavbě možný po oceňovaném pozemku p.č. 14288/2 – nezpevněný zelený pás o šířce cca 1,30 m (nemožnost příjezdu osobním automobilem) a délce cca 55,50 m, který je situován mezi pozemky jiných vlastníků.

4.3. POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ Jedná se o stavbu č.e. 380 (stavba rodinné rekreace), která je dřevěná, přízemní, samostatně stojící se sedlovou a pultovou střechou. Stavba je v havarijním technickém stavu zejména z důvodu vandalismu. Je dlouhodobě neobývána bez prováděné údržby. Stavba je vhodná k demolici. Prostým posouzením lze konstatovat, že zisk z prodeje jednotlivých prvků nepřevýší náklady na demolici stavby. Se stavbou tedy dále v ocenění není uvažováno. Oceňované pozemky tvoří funkční celek. Pozemek p.č. 14288/1 (výměra 46 m2) je zcela zastavěn stavbou č.e. 380. Pozemek p.č. 14288/2 tvoří zahradu kolem stavby a z části přístupovou komunikaci o šířce cca 1,30 m a délce cca 55,50 m. Pozemek je dlouhodobě neudržován a ke dni ocenění je znečištěn odpadem. Na pozemku se nachází venkovní úpravy v havarijním technickém stavu (plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky, branka) a neudržované trvalé porosty (ovocné stromy a náletové dřeviny), jejichž cena bude zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Vzhledem k charakteru trvalých porostů a venkovních úprav mají však na výslednou obvyklou cenu spíše negativní vliv. Dle platného územního plánu města Vsetín jsou předmětné pozemky z části situovány v plochách smíšených obytných vesnických a z části v plochách dopravní infrastruktury. Pozemky je možné po vyčištění a asanaci stavby využívat k rekreačním účelům, popř. výstavbě nového rekreačního či obytného objektu. Vzhledem k obtížnému přístupu je však tato možnost značně obtížná.



stránka č. 10

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY POZEMKŮ U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav a trvalých porostů). Jednotková cena činí: 75,- Kč/m2. Výměra pozemků:

948 m2 + 46 m2 = 994 m2

Výpočet ceny: (994 m2 x 75,- Kč/m2) = 74.550,- Kč Celková věcná hodnota pozemků v k.ú. Vsetín, LV č. 572 činí: 74.550,- Kč



stránka č. 11

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITÝCH VĚCÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

6.1. SROVNÁVACÍ HODNOTA Po nemovitých věcech uvedeného typu, t.j. pozemky určené k rekreačním účelů uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k těmto skutečnostem jsem názoru, že předmětné nemovité věci jsou obchodovatelné.

Porovnatelné pozemky: Pozemek zahrady, Vsetín, 467 m

2

Nabízíme k prodeji slunnou zahradu 467 m2, která leží v zahrádkářské kolonii 3,6 km od města Vsetín. K pozemku vede příjezdová cesta s možností parkování. Voda na hranici pozemku. Provedeny zemní práce pro připojení na elektrickou síť a možnost vybudování zahradní chatky dle vlastních představ. Cena: 110.000,- Kč 2 (236,- Kč/m ) Pozemek zahrady, Vsetín, 1.239 m

Zdroj: realitní inzerce 2

Nabízíme k prodeji zahradu 1239 m2 v osobním vlastnictví, která leží 5 km od centra Vsetína. Na zahradu je přiveden elektrický proud i voda. V ceně pozemku je stavební projekt na chatku s patrem. Materiál na vazbu také v ceně pozemku. Cena: 390.000,- Kč 2 (315,- Kč/m )

Zdroj: realitní inzerce

Pozemek zahrady, Janišov, Vsetín-Rokytnice, 680 m

2

Pozemek v zahrádkářské osadě Janišov. Pozemek o výměře 503 m2 ve svahu, vhodný dle ÚP k výstavbě rekreační stavby. Příjezd po asfaltové a dále zpevněné komunikaci až přímo k horní hranici pozemku. Voda (ze společné studny pro všechny uživatele) na pozemku. Porost náletový, nutno vykácet a vyčistit. Součástí ceny je i další pozemek u příjezdové - asfaltové cesty o výměře 176 m2. Cena: 270.000,- Kč 2 (397,- Kč/m )

Zdroj: realitní inzerce



stránka č. 12

Tabulka srovnávací hodnoty:

pozemek Vsetín pozemek Vsetín pozemek Janišov

Zohlednění hodnototvorných faktorů Přepočtená Jednotková koeficienty jednotková cena cena (Kč/m2) Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní* (Kč/m2) 236 54 0,90 0,90 0,95 0,50 0,85 0,70 315 78 0,90 0,90 1,03 0,50 0,85 0,70 397 93 0,90 0,90 0,97 0,50 0,85 0,70 Průměrná cena:

75

* ve sloupci „ostatní“ zohledněna skutečnost, že se na pozemku nachází stavba v havarijním technickém stavu a pozemky jsou neudržované s nadměrným výskytem odpadu V současné době se srovnatelné zem. pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 54,- Kč/m2 do 93,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu ve výši průměrné ceny: 75,- Kč/m2. Výpočet celkové srovnávací hodnoty: 994 m2 * 75,- Kč/m2 = 74.550,- Kč. Po zaokrouhlení: 75.000,- Kč.

Výsledná srovnávací hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 572, k.ú. Vsetín tedy činí po zaokrouhlení:

75.000,- Kč



stránka č. 13

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitých věcí v k.ú. Vsetín, LV č. 572: 74.550,- Kč Srovnávací hodnota nemovitých věcí v k.ú. Vsetín, LV č. 572: 75.000,- Kč

Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí.

8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Vsetín, LV č. 572 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši dlužné částky.

9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.



stránka č. 14

10. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány.

Výsledná obvyklá cena pozemek p.č. 14288/1 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. 380, včetně této stavby a pozemek p.č. 14288/2 – orná půda, k.ú. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, LV č. 572

75.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 29.6.2015 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 15

11. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11010-99/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 16

12. PŘÍLOHY Situační plánek Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy



stránka č. 17

13. OBSAH č. 11010-99/2015 ........................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ............................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí ..................... 4 3.1. Použité podklady: .................................................................................................... 4 3.2. Předmět znaleckého posudku ................................................................................. 4 3.3. Vlastnictví ............................................................................................................... 4 3.4. Omezení a rizika ..................................................................................................... 5 4. Nález............................................................................................................................. 9 4.1. Předmět ocenění..................................................................................................... 9 4.2. Místopis .................................................................................................................. 9 4.3. Popis oceňovaných nemovitých věcí ....................................................................... 9 5. Stanovení věcné hodnoty ............................................................................................ 10 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitých věcí .......................................................... 11 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 13 8. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ......................... 13 9. Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou .............................................. 13 10. Stanovení obvyklé ceny ............................................................................................ 14 11. Znalecká doložka ...................................................................................................... 15 12. Přílohy ....................................................................................................................... 16 13. Obsah ....................................................................................................................... 17


2015

Recommend Documents