2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 68-5049/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St.51 se stavbou rodinného domu č.p. 58, s příslušenstvím a pozemky p.č. 480/25 a 659/5 Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Číchov, k.ú. Brtnický Číchov Adresa nemovité Číchov 58, 675 21 věci: Vlastník stavby: Jaromír Nečas, č.p. 58, 67521 Číchov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaromír Nečas, č.p. 58, 67521 Číchov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 487/2015-N Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:

e-mail: [email protected]

Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

740 000 Kč

Datum místního šetření: 9.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6

V Moravském Krumlově, dne 15.6.2015 Ing. Miroslav Krajíček

9.6.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 487/2015-N ze dne 9.6.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 166 kú Brtnický Číchov - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - venkovní ohledání - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Obec Číchov v okrese Třebíč se 241 obyvateli leží v kraji Vysočina v západním okraji okresu Třebíč. Pověřenou obcí a obcí s rozšířenou působností je Třebíč. V obci je minimální občanská vybavenost (obchod, hřiště). Dopravní obslužnost autobus, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, s minimem pracovních příležitostí. V blízkosti se nachází lyžařský areál Jalovec. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

BUDOUCÍ STAV Okolí :

 bytová zóna

Přípojky: veř / vl.

 ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1293/2 Obec Číchov 659/13 Obec Číchov

 průmyslová zóna

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 51- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 58. Příslušenství tvoří pouze vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v běžném rozsahu (oplocení předzahrádky, zahrady, zpevněné plochy, přípojky na inženýrské sítě). Pozemek je svažitý s orientací na sever. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu, splašková kanalizace je zřejmě svedena do žumpy.

Hlavní objekt rodinného domu je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní a v části dvoupodlažní rodinný dům s valbovým krovem pokrytým cementovými drážkovkami. Okna jsou dřevěná špaletová, fasádní omítky jsou ze stříkaného břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější obklady tvoří kamenný sokl, vnitřní obklady jsou běžné keramické, dřevěné schodiště, dveře jsou hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností tvoří beton, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění je ÚT v mědi s kotlem na plyn, elektroinstalace je světelná, třífázová, je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler, kanalizace do žumpy, koupelna s masážním sprchovým koutem, samostatné WC Objekt není pronajímán, údajně je užívaný majitelem. Stáří domu je odhadem znalce 45 roků, je běžně udržovaný. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ocenění je provedeno podle vnějších zjistitelných -2-

znaků a veřejně dostupných údajů uvedených na internetu (realitní inzerce sreality.cz). Na stavební pozemek st.51 navazuje zahrada p.č. 659/5, tvoří s ním a hlavní stavbou jednotný funkční celek. Zahrada je svažitá, oplocená, s ovocnými porosty. Dále pozemek p.č. 480/25 - trvalý travní porosty situovaný v nezastavěném a nezastavitelném území obce, bez staveb, s náletovými porosty na části pozemku.

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci – pozemku p.č. St.51 se stavbou rodinného domu čp. 58 v obci Číchov, včetně všech součástí a příslušenství bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vycházel z poznatků zjištěných venkovním ohledáním, do objektu mu nebyl umožněn vstup. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci.

Silné stránky Blízkost lyžařského areálu, velký pozemek Slabé stránky Malá obec v odlehlé lokalitě, s minimální občanskou vybavenosti, s minimem pracovních příležitostí. Stáří domu cca 45 roků, běžný standard konstrukcí a vybavení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika -3-

Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo pro Českou spořitelnu, a.s.. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, svažitý, na severozápad, s možností napojení na rozvod NN, vodovod a plyn, v okrajové části obce s minimální občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu minimální poptávka po obdobných pozemcích. Dále pozemek trvalý travní porost, v nezastavěném území obce, bez staveb, s náletovým porostem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Vysočina KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v malé obci Průměrná jednotková cena

KIV: 1,00

200,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

1,00

200,00 200,00 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v malých odlehlých obcích je 200 Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a St. 51 nádvoří zahrada 659/5 trvalý travní porost 480/25 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 237

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200

740 962 1 939

200 20 Hodnota pozemků celkem

-4-

Celková cena pozemku [Kč] 47 400 148 000 19 240 214 640

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Popis

Parc. číslo Množství

zděná, s St.51 72,00 m3 pultovou střechou, zhoršený technický stav. Věcná hodnota ostatních staveb celkem kolna

JC 1 500 Kč/m3

Opotřebe ní 108 000 80 % Kč RC

VH 21 600 Kč

21 600 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící, zděný v části podsklepený jednopodlažní a v části dvoupodlažní rodinný dům s valbovým krovem pokrytým cementovými drážkovkami. Okna jsou dřevěná špaletová, fasádní omítky jsou ze stříkaného břízolitu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější obklady tvoří kamenný sokl, vnitřní obklady jsou běžné keramické, dřevěné schodiště, dveře jsou hladké plné a prosklené, podlahy obytných místností tvoří beton, podlahy ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění je ÚT v mědi s kotlem na plyn, elektroinstalace je světelná, třífázová, je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je bojler, kanalizace obecní, koupelna s masážním sprchovým koutem, samostatné WC. Stáří odhadem znalce 45 roků, byla provedena částečná rekonstrukce. Obestavěný prostor stavby byl zjištěn z mapových podkladů a fotodokumentace. Zaměření stavby nebylo znalci umožněno. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 20,00 m2 2,80 m 2 119,04 m 2,90 m 44,00 m2 2,90 m

Název 1,pp 1.np 2.np Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1,pp (20,00)*(2,80) 1.np (5,60*13,40+5,50*8,00)*(2,90) 2.np (5,50*8,00)*(2,90) zastřešení 119*3,20/2

= = = =

[m3] 56,00 m3 345,22 m3 127,60 m3 190,40 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1,pp 1.np 2.np -5-

Obestavěný prostor 56,00 m3 345,22 m3 127,60 m3

zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

190,40 m3 719,22 m3

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné břízolitové škrabané chybí keramické obklady

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 119 146 719,22 3 672 100,00 3 672 2 640 961

roků roků % [Kč]

45 55 45,00 1 452 529

náplňové dřevěná, zdvojená

ústřední topení plyn světelná, třífázová

zemní plyn z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky

-6-

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

146,40 m2 719,22 m3 119,04 m2 1 939,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v obci Přibyslavice s celkovou plochou 160 m2. Dispozice domu 5+1, zastavěná plocha 268 m2. K domu náleží prostorná zahrada a hospodářská budova. Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 v obci Přibyslavice, okres Třebíč. Zastavěná plocha domu činí 268 m2. Topení je ústřední na tuhá paliva, kanalizace, voda obecní, koupelna, WC. Přípojka plynu je dovedena na pozemek. U domu je zahrada o rozloze 800 m2 a hospodářská budova s dílnou a dvě garáže. Dům je určen k rekonstrukci. Možnost rozšíření a komerčního využití. Klidná část obce .

Lokalita: Přibyslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1,00

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 1,09 773 190 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku srovnatelný; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 0m 710 000 Kč 710 000 Kč/ks Název: RD I Zděný, nepodsklepený dům, na který navazuje stodola, dále malý dvorek a malá zadní zahrádka. Celková výměra pozemků je 347 m2. Dispozice domu: vstup přístavěnou verandou do chodby, pokoj s jídelnou a kuchyní, další větší pokoj, koupelna a WC. Vytápění ústředním kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Přípojka plynu ve vesnici není. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci.... Nemovitost je situována ve středu malé obce u rybníka. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti. Vzdálenost od Jihlavy cca 17km.

-7-

Lokalita: Brtnice-Malá Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,10 1,00 1,20 1,10 1,10 1,10

Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 1,58 553 430 objektu - menší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku menší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 387 m 350 000 Kč 350 000 Kč/ks Název: RD III Rodinný dům 3+1 po částečné rekonstrukci s novou velkou garáží a velkým pozemkem 2720 m2 na velice hezkém místě. Vlastní velký pozemek, umístění domu a k domu přilehlá stavba je ideální a připravená k případnému chovu koní. V domě jsou tři pokoje, velká kuchyň, nová koupelna a prostorná půda, kde je možnost o rozšíření dalších místností. Topení je ústřední na tuhá paliva a krbovými kamny

Lokalita: Zašovice - Nová Brtnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: realitní inzerce Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,85 893 025 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelné; Vliv pozemku - větší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 2 720 m 1 050 000 Kč 1 050 000 Kč/ks

-8-

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

553 430 Kč/ks 739 882 Kč/ks 893 025 Kč/ks 739 882 Kč/ks 739 882 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

739 882 Kč 0 Kč 1 677 969 Kč 214 640 Kč

Obvyklá cena 740 000 Kč slovy: Sedmsetčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Odlehlá lokalita v západním okraji okresu Třebíč, malá obec s minimální občanskou vybaveností, vyšší stupeň morálního i technického opotřebení stavby. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Třebíče cca 20 km. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 740 000 Kč. V realitní inzerci je předmětná nemovitost nabízena za cenu 850 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. Majitelem nebyla nemovitost znalci zpřístupněna, snímky interiéru byly převzaty z realitní inzerce. V Moravském Krumlově 15.6.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected]

-9-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68-5049/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74/2015.

- 10 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1 2

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

- 11 -

Snímek katastrální mapy

- 12 -

Mapa okolí

- 13 -

Pozemek p.č. 480/25

- 14 -

Mapa oblasti

Fotodokumentace

pohled z ulice

kolna

pohled ze zahrady

interiér - 15 -

interiér

koupelna

pohle na východní křídlo

pokoj

- 16 -