2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

32/54/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 25/1, st. 25/2, 63/2 a 63/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 19 (rodinný dům), která je součástí parc. č. st. 25/1, a stavby bydlení č. p. 280 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 25/2; to vše v k. ú. Nový Knín, obec Nový Knín, okres Příbram.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 10139/15-55 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 19. 8. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27. 8. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 57 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 20. 10. 2015

Znalecký posudek č.

32/54/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 19, který je součástí p. č. st. 25/1, rodinný dům č. p. 280, který je součástí p. č. st.

25/2, a příslušenství ..................................................................................................................................... 11 7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 16

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 17

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 18

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 18 8.1.

Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................ 18

8.1.1.

Srovnávací metoda .................................................................................................................. 18

8.1.2.

Výnosová metoda .................................................................................................................... 25

8.1.3.

Rekapitulace použitých metod a určení obvyklé ceny ............................................................. 34

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 35

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 36

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 43

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 44

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 44

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 44


32/54/2015


A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 10139/15-55: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinných, které jsou zapsané na LV č. 308, tj.: - pozemky parc. č. st. 25/1, st. 25/2, 63/2 a 63/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 19 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 25/1, a stavby bydlení č. p. 280 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 25/2; to vše v k. ú. Nový Knín, obec Nový Knín, okres Příbram. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 308 pro k. ú. Nový Knín, obec Nový Knín, okres Příbram; ke dni 19. 8. 2015 ALV:

Vlastník SJM Kontur Petr a Konturová Daniela, Havlíčkova 19, 26203 Nový Knín, Sídliště 409, 26203 Nový Knín; identifikátor 820805/1731; identifikátor 815325/0017 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 25/1 zastavěná plocha a nádvoří 101 m Součástí je stavba: Nový Knín, č. p. 19, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 25/1 2 parc. č. st. 25/2 zastavěná plocha a nádvoří 146 m Součástí je stavba: Nový Knín, č. p. 280, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: 25/2 2 parc. č. 63/2 zahrada 151 m 2 parc. č. 63/3 zahrada 25 m


Stránka 3 z 44


FLV:

32/54/2015


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 63/2 42611 151 m 2 parc. č. 63/3 42611 25 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 27. 8. 2015 za přítomnosti paní Lucie Knížkové. Místní šetření tak bylo provedeno jak z venku tak zevnitř.


Stránka 4 z 44


32/54/2015


Znaleckému ústavu se na základě písemné výzvy zaslanou povinným ozvala povinná paní Konturová Daniela ohledně sjednání účasti při místním šetření. Dále byly poskytnuty podklady (výkresová dokumentace) o oceňovaných nemovitých věcích. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele na základě informací zjištěných při místním šetření, z předané výkresové dokumentace, ze zaměřených výměr, z prohlídky vnitřních prostor, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 308 ze dne 19. 08. 2015, k. ú. Nový Knín, obec Nový Knín, okres Příbram – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 10139/15-55 ze dne 19. 8. 2015 Písemné sdělení MěÚ Nový Knín ze dne 22. 9. 2015; č. j. ; vyřizuje: Olga Konopásková; že poskytuje požadované údaje ze stavebního úřadu Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo: • Kolaudační rozhodnutí ze dne 20. 11. 1996 •

Stavební povolení ze dne 17. 10. 1995

•

Situace ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 – říjen 1995

•

Půdorys přízemí ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 – říjen 1995

•

Půdorys podkroví ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 – říjen 1995

•

Řezy A-A‘, B-B‘ a pohled západní ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 – říjen 1995

•

Nový strop nad částí přízemí ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 – říjen 1995

•

Pohled severní a jižní ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 – říjen 1995

•

Technická zpráva ke stavebním úpravám v domě č. p. 19 v Novém Kníně – říjen 1995

•

Protokol ze dne 16. 11. 1881

•

Povolení výkopu studny ze dne 6. 5. 1963

•

Dokumentace ze srpna 1929

•

Dokumentace z března 1940 2x

Dokumenty získané z katastru nemovitostí: •

Kupní smlouva ze dne 31. 10. 2008

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 308 – dálkový náhled


Stránka 5 z 44


32/54/2015


Kopie katastrální mapy, k. ú. Nový Knín – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Nový Knín Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem nemovitých věcí a paní Lucií Knížkovou Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7


Stránka 6 z 44


32/54/2015


Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 7 z 44


32/54/2015


5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 308 ze dne 19. 08. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 308 ze dne 19. 08. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny / zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitých věcí byly získány při místním šetření konaném dne 27. 8. 2015.


Stránka 8 z 44


32/54/2015


Byla předložena výkresová dokumentace a také bylo provedeno zaměření nemovitých věcí včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností BOSCH. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 22. 9. 2015 od MěÚ Nový Knín.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. Vzhledem k tomu, že se v objektu nachází prostor v minulosti užívaný jako prodejna a byt, je zde předpoklad alespoň částečného pronájmu, a proto je také provedena výnosová metoda.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbami Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 9 z 44


32/54/2015


dvou propojených rodinných domů a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky a metoda výnosová. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Příbram v centrální části města Nový Knín v katastrálním území Nový Knín, v souvisle zastavěné části obce, v intravilánu. Nemovité věci se nachází poblíž centra města Nový Knín při hlavní ulici Havlíčkova, která je kolmá na ulici Žižkova a souběžná s ulicemi Zahradní a Na Potůčku. Absolutní centrum města (náměstí Jiřího z Poděbrad) je vzdáleno cca 230 m pěší chůzí severozápadním směrem. Okresní město Příbram je vzdáleno cca 28 km jízdy autem jihozápadním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Jedná se o sedmý rodinný dům po pravé straně při příjezdu k nemovitým věcem z odbočky z ulice Žižkova, která spojuje náměstí Jiřího z Poděbrad s obcí Libčice. V místě je hluk ze silnice. Les je vzdálen cca 1 km, k potoku Kocába je to cca 1,4 km. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, knihovna, muzeum, městská policie, a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v Příbrami. Dopravní dostupnost: Město je průměrně dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy č. 114 a 116. Z veřejné dopravy je asi 230 m pěšky zastávka autobusů - spojení do Příbrami na autobusové nádraží. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo špičku a absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Havlíčkova, z pozemku parc. č. 918/9 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: silnice; vlastník: Středočeský kraj). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování není možné na vlastním pozemku, ani v ulici před RD nejsou parkovací možnosti. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace. RD je odkanalizován do betonové jímky umístěné ve spojovacím dvoře. Jímka je dále vyvedena do nedávno vybudované veřejné kanalizace.


Stránka 10 z 44


32/54/2015


Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ020B Nový Knín

Kód obce 540901

Správní obvod 1 2107

2 6

3 6

4 2962

5

6

1944 1321

7

8

9

29

50 38

10 11 12 13 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 19, který je součástí p. č. st. 25/1, rodinný dům č. p. 280, který je součástí p. č. st. 25/2, a příslušenství Dle evidence KN se jedná se 2 stavby, se 2 čísly popisnými, které jsou však stavebně propojeny dveřmi v podkroví. Stavby tak dohromady tvoří jeden celek. Přístup do RD č. p. 280, který je součástí parc. č. st. 25/2, je možný pouze přes RD č. p. 19 (parc. č. st. 25/1). Dohromady se jedná se o jednogenerační rodinný dům s prodejnou orientovanou směrem do ulice, který má obdélníkový tvar vykousnutý zpevněným nádvořím na parc. č. st. 25/1. Stavba je částečně podsklepena (RD č. p. 19), má 1 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví. V části obou RD je půda. RD č. p. 19 svou západní štítovou stranou navazuje na sousední cizí dům, jedná se tedy o krajní řadový dům. Vstup do RD č. p. 19 je z ulice Havlíčkova. Dále jižním směrem navazuje RD č. p. 280. Oba objekty mají vlastní sociální zařízení, jednoduchou stavební úpravou lze provést dvougenerační uspořádání. Na pozemku u domů se nachází kůlna, která tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, neudržované, společně se stavbami a venkovními úpravami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení V přízemí RD č. p. 19 se po schodech dostaneme do prodejny, na kterou navazuje sklad se schodištěm do podkroví, na sklad navazuje chodba, WC a koupelna. Z chodby vedou dveře na dvůr s venkovním krbem, ze kterého se lze dostat do RD č. p. 280. Ze dvora vedou také dveře do zádveří – chodba, kterým se dostaneme zpět na ulici Havlíčkova. V podkroví se nachází obytná hala, ze které se dostaneme do pokoje (přístup na půdu) a na balkon (nad dvorem), dále pokračujeme do pokoje. Dále již navazuje pokoj v RD č. p. 280, ze kterého vedou dveře do atelieru. V přízemí RD č. p. 280 se nachází zádveří, na které navazuje kuchyň s jídelnou, ze které vedou dveře do koupelny s WC, vyrovnávací schodiště do atelieru a dveře do komory. Z atelieru pak vedou dveře na zahradu parc. č. 63/2 a také vyrovnávací schodiště do podkroví, ve kterém se nachází již zmíněný pokoj. Z ložnice vedou dveře do pokoje v domě č. p. 19. Celková dispozice je: byt: 5+1 a prodejna se sociálním zázemím. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což není v souladu se skutečným využitím. Dle sdělení paní Knížkové objekt současní majitelé neužívají a je tedy neobydlený – skutečné využití. V objektu č. p. 19 je v 1.NP směrem do ulice orientována prodejna, což bylo povoleno i zkolaudováno stavebním úřadem.


Stránka 11 z 44


32/54/2015


Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 134 lety Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti či betonové Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca 45 cm - zděné z pálených plných cihel a kamene Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem či keramické hurdis do „I“ Střecha: tvar sedlový a částečně pultový – spojovací část mezi objekty, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky, eternitové vlnité desky – dům č. p. 280 (nad atelierem) Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné prosklené do kovových zárubní – prodejna, dřevěné do kovových zárubní zádveří Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená; střešní okna Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné zděné Zabezpečovací systém: v domě č. p. 280 (ateliér), v domě č. p. 19 (prodejna) POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná; do 1.PP betonové Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva; lokální elektrické – sklad v RD č. p. 19; podlahové topení v RD č. p. 280 – kuchyň, koupelna s WC, komora v 1.NP Ohřev teplé vody: el. bojler – 2x Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: standardní – v bytě: 1x koupelna s vanou, umyvadlem a WC (v bytě); v prodejně: 1x koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do jímky a následně do kanalizace Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: dřez + baterie Údržba: zanedbaná Ostatní: krb Výpočet obestavěného prostoru RD č. p. 19 a č. p. 280 - dle stavební dokumentace a zaměření Podlaží

Výpočet

1.PP

4,059*3,462 8,95*6,2+4,075*3,15 2,975*3,15+6,35*6,2 4*5,35+1,2*0,85 8,95*6,2+4,075*3,15

1.NP

2,975*3,15+6,35*6,2

Konstrukční výška 2,26 3 2,55 3,25 2,75

m m m m m

2,8 m

Zastavěná plocha 14,05 68,33 48,74 21,40 68,33

Obestavěný prostor 2

32 205 124 70 188

2

136 m

3

75 m

3

67 m

3

m 2 m 2 m 2 m 2 m

48,74 m

podkroví a (8,95-1,75)*6,2*2,5*0,5-1,75*1,45*6,2*0,5+3,8*1,3*1,55*0,5+(1,55+1,75/2)*3,8*1, zastřešení 5*0,5+(4,075+3,25*0,5)*3,15*1,85*0,5 - sedlová střecha s vikýřem a pultová střecha 6,35*6,2*(0,3+2,3*0,5)+(2,975+1)*3,15*1,65*0,5 - sedlová a pultová střecha Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

3

m 3 m 3 m 3 m 3 m

Stránka 12 z 44


32/54/2015


Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

898 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

138 m 2 270 m 2 256 m

Výměry místností RD č. p. 19 a RD č. p. 280 - dle stavební dokumentace Podlaží

Místnost

1.PP sklep Započitatelná plocha 1.PP prodejna - prodejna sklad - prodejna schody do podkroví - byt 5+1 WC - prodejna chodba - prodejna koupelna - prodejna komora - byt 5+1 1.NP zádveří - byt 5+1 kuchyň - jídelna - byt 5+1 vyrovnávací schodiště do atelieru - byt 5+1 atelier - byt 5+1 vyrovnávací schodiště do podkroví - byt 5+1 koupelna s WC - byt 5+1 zádveří - chodba - průchod č. p. 19 Započitatelná plocha 1.NP obytná hala - byt 5+1 pokoj - byt 5+1 balkon - byt 5+1 podkroví pokoj - byt 5+1 komora - byt 5+1 pokoj - byt 5+1

Podlahová plocha

Zohledněno

8,09

50%

9,15 15,80 2,56 0,83 3,78 4,44 6,96 2,05 19,59 2,09 12,85 0,94 6,85 13,24

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

28,10 12,00 2,50 9,60 6,96 33,79

100% 100% 50% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha podkroví

Započitatelná plocha 4,05 4,05 9,15 15,80 2,56 0,83 3,78 4,44 6,96 2,05 19,59 2,09 12,85 0,94 6,85 13,24 101,13 28,10 12,00 1,25 9,60 6,96 33,79

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

91,70 m

2

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) Byt 5+1 + průchod RD č. p. 19 započten 50% výměry Prodejna vč. sociálního zázemí

197 m 2 152 m 2 34 m

Pozn.: Výměra sklepu není započtena ani do bytu ani do prodejny, ze které je sklep přístupný. Prostor je vlhký, neudržovaný, v současném stavu v něm nelze prakticky nic skladovat.

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 134 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou převážně v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Dle sdělení paní Lucie Knížkové (k dispozici také stavební povolení a kolaudační rozhodnutí) proběhla mezi roky 1995-1997 rekonstrukce vnitřních prostor – 1.NP v č. p. 19 a atelieru v 1.NP v č. p. 280. V roce 2008 proběhla rekonstrukce 1.NP v č. p. 19 (prodejna) a pokoje v podkroví. V koupelně s WC a v kuchyni v RD č. p. 280 a


Stránka 13 z 44


32/54/2015


v pokoji v RD č. p. 19 bylo provedeno podlahové vytápění. Objekty jsou dle sdělení paní Knížkové 1 rok nevyužívány. Vybavení je standardní, odpovídá dnešním požadavkům na bydlení. Dochází ke vzlínání vlhkosti v 1.NP a také k opadávání omítky, 1.PP je vlhké. Koupelna a WC v RD č. p. 19 je po rekonstrukci, obklady v koupelně s WC v RD č. p. 280 spolu s kuchyňskou linkou jsou zastaralé. Střešní krytina – část s pálenou taškou je v dobrém stavu, krytina nad ateliérem je však z eternitu (vlnité desky), které je do budoucna nutné vyměnit. Objekt je bez viditelných statických poruch. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace do jímky a následně do kanalizace, vodovod (součást pozemku) b) Jímka – betonová (součást pozemku) c) Oplocení – pletivo na kovových sloupcích d) Zpevněné plochy – betonové e) Venkovní schodiště – betonové

-

Kůlna – zděná z cihel bývalé suché WC, nyní užíváno jako sklad nářadí o rozměrech cca 1 m x 1,2 m, stojí na parc. č. st. 25/2.

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 25/1, st. 25/2, 63/2 a 63/3, které jsou zapsané na LV č. 308 ze dne 19. 8. 2015 pro k. ú. Nový Knín, obec Nový Knín, okres Příbram. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité severním směrem a mají celkově tvar písmene L. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 25/1: 918/9, st. 26, st. 24/1 a st. 25/2 parc. č. st. 25/2: 66/1, st. 26, st. 24/1, st. 25/1 a st.63/2 parc. č. 63/2: 66/1, 63/1, 64, st. 25/2 a st. 63/3 parc. č. 63/3: 64 a st. 63/2 Pozemek parc. č. st. 25/1

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkový tvar o šířce cca 6,2 m a délce cca 16,4 m, je částečně zastavěn rodinným domem č. p. 19 a část tvoří zpevněný dvůr.


Stránka 14 z 44


32/54/2015


Pozemek severním okrajem těsně sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc. č. 918/9. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Rodinný dům není řádně zakreslen v katastrální mapě. Pozemek parc. č. st. 25/2

Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkový tvar o šířce cca 6,2 m a délce cca 22,4 m, v části plochy sousedící s pozemkem parc. č. st. 25/1 je zastavěn rodinným domem č. p. 280. Jižní část pozemku je travnatá, neudržovaná. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Rodinný dům není řádně zakreslen v katastrální mapě. Pozemek parc. č. 63/2

Pozemek je rovinný přibližně čtvercového tvaru, jedná se o zahradu, která tvoří funkční celek s RD č. p. 280 a č. p. 19. Na pozemku se nachází kůlna a trvalé porosty (ovocné stromy), pozemek je neudržovaný. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 63/3

Pozemek je rovinný trojúhelníkového tvaru, navazuje na zahradu u rodinného domu (parc. č. 63/2). Je neudržovaný s travnatým povrchem.


Stránka 15 z 44


32/54/2015


U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Nový Knín se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SMS“ – smíšené území malých sídel.


Stránka 16 z 44


32/54/2015


7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Příbram, obec Nový Knín, ulice Havlíčkova č. p. 19 RD č. p. 19 na parc. č. St. 25/1 a RD č. p. 280 na parc. č. 25/2, které jsou Nemovité věci: propojené, s pozemky parc. č. st. 25/1, st. 25/2, 63/2 a 63/3 vč. příslušenství Stavební stav:

Vybavení:

střední

standardní

Dispozice vč.zhodnocení:

5+1 + prodejna se sociálním zázemím

Příslušenství:

Podlažnost:

část. 1PP + 1NP + podkroví + půda

Výměra pozemků:

423 m

2

Zast. plocha 1.NP:

139 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží:

257 m

2

Obestavěný prostor (OP):

901 m

3

Započitatelná plocha (zap.pl.):

197 m

2

Zap.pl. bytu 5+1: Zap.pl. prodejny: Realizovatelnost:

2

152 m 2 34 m normální

IPP: OP / zap.pl.:

kůlna, venkovní úpravy

0,608 4,574

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 17 z 44


32/54/2015


C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“

8.1.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích.


Stránka 18 z 44


32/54/2015


K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Nový Knín - bylo nalezeno celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 880.000 Kč do 5.290.000 Kč. Z toho pozemek s řadovým rodinným domem není v nabídce žádný reprezentant. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 10 nemovitých věcí (řadových RD) s nabídkovou cenou od 2.400.000 Kč do 5.450.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Nový Knín - bylo nalezeno celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od 880.000 Kč do 5 290.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 880.000 Kč do 5 290.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Nový Knín - bylo nalezeno celkem 3 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.680.000 Kč do 3.890.000 Kč. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 19 z 44


32/54/2015


4.) http://www.e-aukce.com/ Na tomto serveru nebyla v obci Nový Knín nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru nebyla v obci Nový Knín nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím.


Stránka 20 z 44

1285 - 254 m2

st. 25/1 - 101 m2; st. 25/2 - 146 m2; 63/2 - 151 m2; 63/3 - 25 m2 423 138 197

Pozemky parc.č. s výměrami:

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: 14 416 7,02%

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

Variační koeficient [%]:


2 840 000

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

11 119

1 590 000

254 105 143

2NP + půda

V RD jsou dva byty: 1.NP 1+1, 2.NP 2+1. IS: vodovod, kanalizace a elektro. Okna jsou plastová. Na objektu je započata modernizace vnitřních prostor.

20 km

49.6622689N, 14.4243853E

část 1PP + 1NP + podkroví + půda

Podlažnost:

Rodinný dům

Reprezentant č. 2

9 802

1 980 000

1 428 135 202

st. 64 - 893 m2; 338/2 166 m2; 338/1 - 369 m2

část. 1PP + 1NP + podkroví

cihlová 2+1 a 3+1

Dispozice: 1. NP - 2+1, koupelna, WC. Podkroví - 3+1, koupelna, 2x balkon. Částečně podsklepeno. Vedlejší stavba - 4x sklad, 2x garáž. Na pozemku vlastní studna, skleník.

8,5 km

49.7444392N, 14.2916989E

Sedlčany, Novoměstské Dražetice 43 náměstí 259

Rodinný dům

Reprezentant č. 1

cihlová 1.NP1+1, 2.NP 2+1

x

x

49.7869197N, 14.2951167E

Havlíčkova č. p. 19 a č. p. 280, Nový Knín

Rodinný dům

Oceňované nemovité věci

zděná z cihel a kamene 6+1

Konstrukční provedení: Dispozice:

Doplňující popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Srovnávací metoda

Znalecký posudek č. 32/54/2015

11 891

2 949 000

555 170 248

1370 - 315 m2; 1371 240 m2

2NP + půda

cihlová 5+1

RD s nebytovými prostory. V 1.NP nebytový prostor, dále průjezd, prádelna se sušárnou, vstupní hala se schodištěm a WC. Dále je na pozemku zděná dílna.

20 km

49.6614783N, 14.4252500E

Sedlčany, Husova 375

Rodinný dům

Reprezentant č. 3

10 131

2 249 000

580 150 222

st. 56 - 580 m2

1PP + 2NP + půda

cihlová 2x 3+1

V každém NP je kuchyně, koupelna a WC, 2 samostatné vchody. Na pozemku jsou vedlejší stavby. IS: vodovod, kanalizace, elektřina 230/400 V, navíc vlastní studna. Topení centrální na TP.

4 km

49.7959669N, 14.2515561E

Mokrovraty 53

Rodinný dům

Reprezentant č. 4

Stránka 21 z 44

11 200

1 680 000

373 144 150

st. 41/1 - 201 m2; 999 172 m2

1PP + 1.NP + podkroví/půda

smíšená 5+1

Atypický RD, z 1/2 podsklepen, se 2 garážemi. Vytápění elektrokotlem s přepínáním na kotel na TP. Pitná voda z vlastní studny, velký septik cca 15 m3. El.220/380V.

500 m

49.7868494N, 14.2973314E

Nový Knín, Sudovice 31

Rodinný dům

Reprezentant č. 5


centrum města

prodejna, bydlení; členitá stavba

voda, elektro, jímka do kanalizace

část 1.PP + 1.NP + podkroví + půda; 5+1 + prodejna

pouze kůlna a venkovní úpravy

standardní

střední

423 m2

křižovatka silnic II.třídy

autobusová zastávka


tj. číselná úprava v hodnotě

Koeficient úpravy

K10 - Funkční využitelnost:


K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:


K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K5 - Stavebně technický stav:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K2 - Obslužnost veřejnou dopravou:


Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


-101 958 Kč

-102 027 Kč

0,95

-113 547 Kč

0,95

lepší - menší členitost stavby


lepší - menší členitost stavby 0,95

0 Kč

obdobné - K, V, E 1,00

66 144 Kč

1,03

59 433 Kč

horší - pouze E 1,03

0 Kč

1,00

vetší

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobný

-44 996 Kč

0,98

větší

-45 914 Kč

lepší-blíže silnice I.třídy 0,98

-46 851 Kč

-41 615 Kč


-64 354 Kč

0,97

obdobná

-40 431 Kč

0 Kč menší

vedlejší stavby-lepší 0,98

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobné

-21 668 Kč

1,00

obdobný

plastová okna, nedokončená rekonstrukce - lepší 0,99

-275 664 Kč

0,88

větší

66 909 Kč

na silnici III.třídy, horší 1,03

106 204 Kč

0,98

vlak i autobus

nepravidelná autobusová doprava, horší 1,05

0 Kč

1,00

obdobná

193 099 Kč

1,10

horší - občanská vybavenost

63 110 Kč

1,03

menší

-42 932 Kč

na silnici I.třídy, lepší 0,98

-43 808 Kč

0,98

vlak i autobus, lepší

0 Kč

1,00

obdobná

Srovnání pomocí indexové metody

-103 513 Kč

0,95


0 Kč


20 498 Kč

1,01

vetší

-41 832 Kč

vedlejší stavby-lepší 0,98

0 Kč

1,00

obdobné

99 600 Kč

1,05

před rekonstrukcí, horší

-61 608 Kč

0,97

větší

0 Kč

obdobná 1,00

-41 910 Kč

0,98

vlak i autobus

99 787 Kč

1,05

horší - v blízkosti měst, občanská vybavenost

Stránka 22 z 44

-103 735 Kč

0,95


0 Kč


-42 341 Kč

0,98

menší

-111 423 Kč

2 garáže, lepší 0,95

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobný

22 064 Kč

1,01

menší

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná


8 470 Kč

1 670 000 Kč

Srovnávací hodnota (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:


1 760 429 Kč

1 591 132 Kč

8 077 Kč

0,20

-83 744 Kč

0,95

samostatný RD-lepší

0 Kč

neuvedena 1,00

-69 786 Kč

0,96

bez exekuce

Maximální upravená cena [Kč]:

1 673 736 Kč

8 496 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

neuvedena 1,00

-69 739 Kč

0,96

bez exekuce

-193 851 Kč

0,90

reality.cz; ID: 066-017742

60 967 Kč 1 591 132 Kč 1 607 538 Kč 1 668 505 Kč 1 729 472 Kč

1 668 505 Kč 3,65%

ŘRD

bez VB

v exekuci

-193 719 Kč

0,90

reality.idnes.cz; ID: S-025

Statistické údaje a určení srovnávací hodnoty Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr [Kč / m2 zap.pl.]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K12 - Právní vztahy:


Koeficient úpravy

K11 - Zdroj informací:


1 760 429 Kč

8 936 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

neuvedena 1,00

-73 351 Kč

0,96

bez exekuce

-323 608 Kč

0,85

reality.idnes.cz; ID: 017N032310

1 614 312 Kč

8 194 Kč

0,20

-84 964 Kč

0,95

samostatný RD-lepší

0 Kč

neuvedena 1,00

-70 803 Kč

0,96

bez exekuce

-196 675 Kč

0,90

reality.cz; ID: G19-BH6U3Z

Stránka 23 z 44

1 702 914 Kč

8 644 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

neuvedena 1,00

-70 955 Kč

0,96

bez exekuce

-197 096 Kč

0,90

ceskereality.cz; ID: N04710




Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním až nevalném stavu, standardně či podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Poptávka je spíše po novostavbách a objektech po rekonstrukci, které splňují požadavky střední vrstvy na moderní bydlení. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost posuzuji jako normální. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 1,59 mil. Kč do 2,949 mil. Kč 2 2 (tj. cca od 9.802 Kč/m do 11.891 Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 8.077,- až 8.936,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 8.470,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 1.668.505 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 1.670.000 Kč.


Stránka 24 z 44



8.1.2. Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem na nabídku a poptávku segmentů trhu ve výši 6,5%. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí v centru malého města, které leží na křižovatce silnic II. třídy č. 114 a 116 nedaleko Prahy, v lokalitě s omezeným množstvím pracovních příležitostí, stáří objektu, stav a vybavení, aktuální a předpokládanou obsazenost do budoucna. Takto určená kapitalizační míra pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Kapitalizační míra se skládá z kapitalizační míry pro byt ve výši 5,86% a pro prodejnu ve výši 8,36%. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok Průměrná úroková sazba Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% 2,73% 5,73% 5,66% 5,42% 5,36% 5,27% 5,04% 4,89% 4,88% 4,84% 4,93% 4,92% 5,00%

5,00% 4,96% 4,74% 4,55% 4,48% 4,56% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74%

4,66% 4,43% 4,27% 4,14% 4,03% 3,75% 3,62% 3,64% 3,63% 3,64% 3,77% 3,98%

4,13% 4,12% 4,11% 4,02% 4,06% 3,98% 4,14% 4,25% 4,19% 4,36% 4,38% 4,36%

4,35% 4,27% 4,20% 4,22% 4,27% 4,46% 4,67% 4,93% 5,10% 5,24% 5,28% 5,34%

5,54% 5,55% 5,52% 5,51% 5,52% 5,53% 5,63% 5,82% 5,73% 5,70% 5,63% 5,69%

5,74% 5,74% 5,50% 5,54% 5,51% 5,55% 5,66% 5,67% 5,63% 5,60% 5,60% 5,61%

5,52% 5,37% 5,41% 5,29% 5,12% 4,92% 4,84% 4,79% 4,56% 4,42% 4,33% 4,23%

4,20% 4,26% 4,27% 4,28% 4,24% 4,14% 4,14% 4,09% 3,89% 3,77% 3,65% 3,56%

3,59% 3,61% 3,67% 3,70% 3,68% 3,61% 3,59% 3,55% 3,46% 3,36% 3,25% 3,17%

3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

3,08% 3,01% 2,93% 2,88% 2,81% 2,76% 2,72% 2,65% 2,54% 2,51% 2,44% 2,37%

Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 je dle hypoindexu ve výši 4,36%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2014 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 2,73%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. K nejméně rizikovým segmentům trhu patří zemědělské pozemky a byty, dá se u nich očekávat spíše nižší výnos, na rozdíl od např. obchodních prostor. Předmětem ocenění je budova určená převážně k bydlení s prodejnou v 1.NP. Pronajatelnost je v porovnání s běžnými prodejnami umístěnými ve městech obtížnější, před objektem nejsou parkovací možnosti. To samé platí i pro byt, který je velice špatně dispozičně řešen. Náklady na jeho provoz budou poměrně vysoké (správa, daň z nemovitých věcí, pojištění a s existencí stavby spojená rizika).


Stránka 25 z 44



Asi největším rizikem je výpadek nájemného, případný soudní spor s nájemníkem apod. V případě bytu 5+1 uvažuji rizikovou přirážku ve výši 1,5 % a v případě prodejny rizikovou přirážku ve výši 4%. Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 ve výši 4,36% a rizikové přirážky ve výši 1,5% pro byt a 4% pro prodejnu. Celková kapitalizační míra je pak 5,86% pro byt a 8,36% pro prodejnu. S ohledem na poměr velikostí obou prostor a rizikovost oceňovaných nemovitých věcí je celková kapitalizační míra určena ve výši 6,5%. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 199/2014 není pro rodinný dům uvedena kapitalizační míra. Charakterem se oceňovaným prostorám nejvíce blíží zde uvedená kapitalizační míra pro „bytové domy netypové“ ve výši 4,5% a kapitalizační míra pro „nemovité věci pro obchod“ ve výši 7%. Kapitalizační míru je možné upravit maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Riziková přirážka pro byt byla určena ve výši 1,5% a pro prodejnu ve výši 4%. Kapitalizační míra dle této metody je pak pro byt ve výši 4,7% a pro prodejnu ve výši 8,2%. Určení obvyklého příjmu z nájemného – byt Určení obvyklé ceny nájemného vychází ze srovnání nabízených pronájmů bytů umístěných převážně na území větších měst. Jedná se převážně o atraktivnější byty umístěné v nadzemních podlažích. 2 Obvyklou cenu nájemného určuji na základě porovnání ve výši 9.200 Kč/měsíc, tj. cca 61 Kč/m /měsíc či 2 726 Kč/m /rok. Analýza trhu – nabídka bytů k pronájmu 1.) www.sreality.cz V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 10 nemovitých věcí (bytů k pronájmu) s nabídkovou cenou od 4.500 Kč/měsíc do 16.940 Kč/měsíc. 2.) www.reality.cz V obci a okolí do 5 km od obce není v nabídce na tomto serveru žádná nemovitá věc. V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 1 nemovitá věc (byt k pronájmu) s nabídkovou cenou 9.500 Kč/měsíc. 3.) www.ceskereality.cz V obci a okolí do 5 km od obce není v nabídce na tomto serveru žádná nemovitá věc. V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 4 nemovité věci (bytů k pronájmu) s nabídkovou cenou od 7.000 Kč/měsíc do 16.940 Kč/měsíc. Určení obvyklého příjmu z nájemného – prodejna Určení obvyklé ceny nájemného vychází ze srovnání nabízených pronájmů prodejen (provozoven) umístěných převážně na území větších měst. Jedná se převážně o atraktivnější prostory umístěné


Stránka 26 z 44



v nadzemních podlažích s možným využitím jako obchodní prostory (provozovny). Obvyklou cenu nájemného 2 2 určuji na základě porovnání ve výši 4.800 Kč/měsíc, tj. cca 141 Kč/m /měsíc či 1.694 Kč/m /rok. Analýza trhu – nabídka obchodních prostor k pronájmu 1.) www.sreality.cz V obci Nový Knín a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 8 nemovitých věcí 2 2 (provozních prostor k pronájmu) s nabídkovou cenou od 30 Kč/m /měsíc do 600 Kč/m /měsíc. 2.) www.reality.cz V obci Nový Knín a okolí do 5 km od obce není v nabídce na tomto serveru žádná nemovitá věc. V obci Nový Knín a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 1 nemovitá věc (byt 2 k pronájmu) s nabídkovou cenou 30 Kč/m /měsíc. 3.) www.ceskereality.cz V obci a okolí do 5 km od obce není v nabídce na tomto serveru žádná nemovitá věc. V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 5 nemovitých věcí (provozních prostor 2 2 k pronájmu) s nabídkovou cenou od 104 Kč/m /měsíc do 600 Kč/m /měsíc.


Stránka 27 z 44

Byt

Havlíčkova 19, Nový Knín

21,58%

zděné z cihel 5+1 2 2 není k dispozici 152

x

x

49°47'13.13"N, 14°17'42.71"E




Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


Nájemné [Kč/m2 už.pl./měs.]:

Nabídkové nájemné Kč:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního prostoru: Výtah: Užitná plocha m2:


Fotografie:


GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Oceňované nemovité věci

Srovnávací metoda – nájemné pro byt


76

4 500

zděné z cihel 2+1 3 1 není k dispozici 59

Možnost vytápění bytu elektrokotlem a kotlem na tuhá paliva. K bytu náleží kotelna a sklepní kóje.

34 km

49°33'13.2"N 14°20'17.1"E

Petrovice

Byt

Reprezentant č. 2

-359 Kč

0,97

lepší - občanská vybavenost

348 Kč

1,03

horší-dál od Prahy


79

7 000

Mezonetový byt v centru po rekonstrukci: plastová okna, plovoucí podlahy, koupelna. Ve spodní části je předsíň a obývací pokoj s kuchyňským koutem. V patře koupelna a dvě ložnice. zděné z cihel 3+kk 2 2 není k dispozici 89

21 km

49°39'29.6"N 14°25'32.0"E

Sedlčany

Byt

Reprezentant č. 1

30 km

49°36'15.8"N 14°16'36.4"E

Krásná Hora nad Vltavou

Byt

Reprezentant č. 4

401 Kč

1,03


88

5 500

562 Kč

1,03


123

7 400

Byt s balkonem, garáží, Byt v novostavbě ve velmi dobrém stavu. v OV. Topení je elektrickými přímotopy, nová plastová okna, podlahy tvoří lino a koberce, nová koupelna s vanou, nová kuchyňská linka. K bytu patří zahrádka. zděné z cihel zděné z cihel 2+1 2+1 2 1 1 1 není k dispozici není k dispozici 63 60

24 km

49°38'24.1"N 14°15'12.6"E

Kamýk nad Vltavou

Byt

Reprezentant č. 3

Stránka 28 z 44

-2 813 Kč

0,85

lepší - občanská vybavenost, u R4

123

9 500

Byt ve zvýšeném přízemí činžovního domu. V bytě jsou plastová okna, bezpečnostní vchodové dveře, na podlaze plovoucí podlaha a dlažba. Byt je situován na J, Z. zděné z cihel 2+1 2 1 není k dispozici 77

10 km

49°47'14.7"N 14°10'14.4"E

ul. Pionýrů, Dobříš

Byt

Reprezentant č. 5



Vážený průměr [Kč/m2/měs. zap.pl.]: Vážený průměr upr. nájmů [Kč]: Variační koeficient [%]: 56 Kč 8 465 Kč

60 Kč 9 161 Kč 5,40%

0,20

1,00

obdobné

-446 Kč

0,95

8 712 Kč

57 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-459 Kč

0,95

reality.idnes.cz; ID: 469314


obdobné 1,00

-178 Kč

0,98

lepší-pouze 1.NP

-2 293 Kč

0,80

menší

0 Kč

0 Kč

Váhy:

0,96 -478 Kč

-90 Kč

lepší - veškeré IS 0,99

0 Kč

1,00

obdobný-mezonet

-1 465 Kč

0,86

menší


V, E, jímka + kanalizace; bez plynu

1.NP + podkroví

byt 5+1: 152 m2

0,95 -551 Kč

Koeficient úpravy

K10 - Ostatní:


Koeficient úpravy





Koeficient úpravy

K7 - Umístění v objektu:


Koeficient úpravy

K6 - Velikost nemovité věci:


Koeficient úpravy

lepší - ÚT

K5 - Vybavení, příslušenství:

lokální vytápění, koupelna, WC; standardní

0 Kč

0 Kč lepší - ÚT, sociální zařízení

1,00

předpokládám obdobný

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobný


1,00

Koeficient úpravy

-580 Kč

0,95

lepší - po rekonstrukci

0 Kč

1,00

obdobný

předpokládám obdobný

průměrný

střední

zahrada

K4 - Stav objektu:


Koeficient úpravy

K3 - Stav (bytového prostoru):


Koeficient úpravy

K2 - Pozemek:


9 360 Kč

62 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-493 Kč

0,95


0 Kč

obdobné 1,00

-383 Kč

0,96

lepší-jen 2.NP

-2 463 Kč

0,80

menší

-513 Kč

0,96

lepší-garáž

-535 Kč

0,96

lepší - dobrý

-413 Kč

0,97

lepší - dobrý

0 Kč

1,00

obdobný

9 473 Kč

62 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-499 Kč

0,95


0 Kč

obdobné 1,00

-194 Kč

0,98

lepší-pouze 1.NP

-2 493 Kč

0,80

menší

-519 Kč

0,96

lepší - ÚT

-2 850 Kč

0,82

lepší - novostavba

-3 476 Kč

0,82

lepší - novostavba

0 Kč

1,00

obdobný

Stránka 29 z 44

9 792 Kč

64 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

-515 Kč

0,95


-104 Kč

lepší-veškeré IS 0,99

-245 Kč

0,98

lepší-pouze 1.NP

-1 983 Kč

0,84

menší

-516 Kč

0,96

lepší - ÚT

-1 435 Kč

0,90

lepší - velmi dobrý

-1 594 Kč

0 Kč lepší - po rekonstrukci, plastová okna 0,90

1,00

obdobný


Prodejna

-


15,97%

zděné prodejna 2 1 není k dispozici 34

x

x

49°47'13.13"N, 14°17'42.71"E



K2 - Pozemek:


Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


Nájemné [Kč/m2 už.pl./měs.]:

Nabídkové nájemné Kč:

Konstrukční provedení: Typ prostor: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního prostoru: Výtah: Užitná plocha m2:


Fotografie:


GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Oceňované nemovité věci Obchodní prostor

Prodejní kancelářské prostory

obdobný

-773 Kč

0,90

lepší - více občanské vybavenosti

obdobný

-1 700 Kč

0,80

lepší - více občanské vybavenosti; blíž k R4

250

6 000

Nebytové prostory naproti poště. Prostory jsou v přízemí, vstup z ulice přes vstupní chodbu. Dvě propojené místnosti. Vlastní sociální zázemí. zděné obchodní prostor 2 1 není k dispozici 24

11 km

49.7806161N, 14.1722464E


227

5 000

zděné kancelář / obchod 2 2 není k dispozici 22

Nebytový prostor v centru města, v prvním patře. Místnost vhodná jako kancelář, poradna či nehtové studio. Vlastní WC.

21 km

49°39'24.7"N 14°25'15.0"E

náměstí Komenského, Dobříš

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 1

Na Potůčku, Sedlčany

Srovnávací metoda – nájemné pro prodejnu


obdobný

-1 619 Kč

0,80


238

25 000

zděné obchod s výlohou 1 1 není k dispozici 105

Obchod s výlohou do hlavní ulice. Výklady, obchod, bývalé květinářství.

9 km

49°46'53.4"N 14°10'21.5"E

Pražská, Dobříš

Obchod s výlohou

Reprezentant č. 3

obdobný

-2 267 Kč

0,80


333

10 000

zděné obchodní prostory 2 1 není k dispozici 30

Prostor v centru města. Prostor má vlastní vchod, ve společných prostorách se nachází 6x WC a vestavěná kuchyňská linka.

10 km

49°46'53.0"N 14°10'11.9"E

Mírové náměstí, Dobříš

Obchodní prostory

Reprezentant č. 4

Stránka 30 z 44


střední


Vážený průměr [Kč/m2/měs. už.pl.]: Vážený průměr upr. nájmů [Kč]: Variační koeficient [%]: 137 Kč 4 673 Kč

140 Kč 4 753 Kč 3,02%

0,25

0 Kč

obdobné

-519 Kč

0,90

4 569 Kč

134 Kč

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

-508 Kč

0,90

sreality.cz; ID: 2013030015



0 Kč

1,00

obdobný - 1.NP

-105 Kč

0,98

menší prostor

-275 Kč

0,95

lepší - ÚT

-612 Kč

0,90

lepší - dobrý

-680 Kč

lepší - velmi dobrý 0,90

-51 Kč


Váhy:

1,00 0 Kč

-52 Kč


291 Kč

1,05

horší - 2.NP

-107 Kč

0,98

menší prostor

1,00

V, E, jímka + kanalizace, bez plynu

1.NP

užitná plocha 34 m2

0,90 -595 Kč

Koeficient úpravy

K10 - Ostatní:


Koeficient úpravy





Koeficient úpravy

K7 - Umístění v objektu:


Koeficient úpravy

K6 - Velikost nemovité věci:


Koeficient úpravy

lepší - ÚT a soc. zař.

K5 - Vybavení, příslušenství:

lokální vytápění, koupelna, WC, alarm; standardní

-313 Kč

0,95

průměrný


Koeficient úpravy

-695 Kč lepší - dobrý

K4 - Stav objektu:


lepší - dobrý 0,90


K3 - Stav prodejny: Koeficient úpravy

1,00 0 Kč

Koeficient úpravy

Znalecký posudek č. 32/54/2015 1,00

1,00

-55 Kč


0 Kč

1,00

obdobný - 1.NP

0 Kč

1,00

obdobná

-1 387 Kč

0,80

lepší - ÚT, společné soc. zař. a kuchy. linka

-771 Kč

0,90

lepší - dobrý

-1 360 Kč

lepší - po rekonstrukci 0,85

0 Kč

4 828 Kč

142 Kč

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

-536 Kč

0,90

4 944 Kč

145 Kč

0,25

0 Kč

1,00

obdobné

-549 Kč

0,90

reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: 0097 20743/1654

-54 Kč


0 Kč

1,00

obdobný - 1.NP

158 Kč

1,03

větší prostor

-277 Kč

0,95

lepší - ÚT

-615 Kč

0,90

lepší - dobrý

-324 Kč

lepší - dobrý 0,95

0 Kč

Stránka 31 z 44




Statistické údaje a určení obvyklé ceny nájemného pro byt Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

494 Kč 8 465 Kč 8 666 Kč 9 161 Kč 9 655 Kč


9 792 Kč

Obvyklá cena nájemného (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]: tj. Kč/m2/měsíc tj. Kč/m2/rok Statistické údaje a určení obvyklé ceny nájemného pro prodejnu Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

9 200 Kč 61 Kč 726 Kč

143 Kč 4 569 Kč 4 610 Kč 4 753 Kč 4 897 Kč


4 944 Kč

Obvyklá cena nájemného (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

4 800 Kč

tj. Kč/m2/měsíc tj. Kč/m2/rok

141 Kč 1 694 Kč

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5 – srovnávané byty


Stránka 32 z 44



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R4 reprezentant č. 1 až č. 4 – srovnávané obchodní prostory

Tabulka odhadu příjmu z nájemného Části objektu

Započitatelná 2 plocha m

Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok

152 34

726 1 694

Byt 5+1 Prodejna se sociálním zázemím

Roční příjem z nájemného Kč

Celkový příjem z nájemného ročně

110 400 Kč 57 600 Kč 168 000 Kč

Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí – od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-10%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa – odhad. Daň z nemovitých věcí – výše byla určena dle daňové kalkulačky na www.mesec.cz a to ve výši 326 Kč/rok Pojištění nemovitých věcí – bylo odhadnuto na základě propočtu dle on-line kalkulačky České pojišťovny ve výši 2.429,- Kč 2

Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši 200 Kč/m /rok 2

bytu a ve výši 250 Kč/m /rok prodejny, tj. po zaokrouhlení ve výši 38.900,- Kč Náklady na správu nemovitých věcí – byly určeny na základě odborného odhadu ve výši 5.040,- Kč/rok, tj. cca 3% z maximálního možného ročního příjmu z nájemného


Stránka 33 z 44



Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

168 000 Kč 0,90

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

151 200 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

326 Kč 2 429 Kč 38 900 Kč 5 040 Kč

Celková výše odpočtu

46 695 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

104 505 Kč 6,50%

Výnosová hodnota

1 607 769 Kč

8.1.3. Rekapitulace použitých metod a určení obvyklé ceny Srovnávací hodnota

1.670.000,- Kč

Výnosová hodnota

1.607.769,- Kč

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o možnost dalšího rozšíření objektu (rozšíření obytných prostor na půdu) o umístění v centru města o příroda v okolí města vhodná k rekreaci a turistice Ponižující faktory: o právní stav – dle evidence se jedná o 2 propojené RD, přístup k RD č. p. 280 je pouze přes RD č. p. 19 o omezená možnost parkování – v ulici před RD a na pozemku nelze parkovat o relativně malá výměra pozemků o zvýšená hlučnost a prašnost z ulice o neúplné inženýrské sítě – ve městě není možnost napojení na plyn o převážně pouze lokální vytápění objektu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 31. 10. 2008 byla kupní cena za nemovité věci ve výši 2.840.000,- Kč, 2 tj. 14.416 Kč/m započitatelné plochy. Kupní cena je posouzena jako vyšší, než je aktuální obvyklá cena. Na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a. s. ve výši 1.990.000 Kč, což se více blíží aktuální obvyklé ceně. Nemovité věci byly obchodovány před vypuknutím finanční krize, v průběhu které došlu ke snížení realizovaných cen u obdobných nemovitých věcí.


Stránka 34 z 44



Zdůvodnění určení obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení a některé i částečně ke komerčním účelům. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen a pronájmů srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Obvyklá cena je určena na základě srovnávací metody. Díky omezeným možnostem parkování, relativně malé výměře pozemků a neúplným IS (negativní faktory), i přes umístění v centru města a možnost dalšího rozšíření obytné plochy úpravou půdy (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí normální a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,85 a 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 1.670.000,- Kč, 2 tj. 8.477 Kč/m zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Zakreslení staveb v KM nesouhlasí se skutečným stavem.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

NE

Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Část stavby č. p. 19 je kolaudováno jako prodejna.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p..


Stránka 35 z 44



ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 262 03 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Nový Knín Katastrální území: Nový Knín Počet obyvatel: 1 944 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, II zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 372,45 Kč/m Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Pi 0,75 0,60 0,80 0,85 0,90 0,98

2

Stránka 36 z 44



2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 19 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rodinný dům č. p. 280 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení a I nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V -0,02 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00


Stránka 37 z 44



11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index polohy

II

0,00

11

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,967

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 134 let 3 2 453,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 4,059*3,462 1.NP: 8,95*6,2+4,075*3,15 podkroví: 8,95*6,2+4,075*3,15 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

2

= = =

Zastavěná plocha 2 14,05 m 2 68,33 m 2 68,33 m

14,05 m 2 68,33 m 2 68,33 m

Konstrukční výška 2,26 m 3,00 m 2,75 m

Obestavěný prostor 1.PP: 1.NP: podkroví:

3

(4,059*3,462)*(2,26) = (8,95*6,2+4,075*3,15)*(3,00) = (8,95*6,2+4,075*3,15)*(2,75)+(8,95-1,75)*6,2*2,5*0 = ,5-1,75*1,45*6,2*0,5+3,8*1,3*1,55*0,5+(1,55+1,75/ 2)*3,8*1,5*0,5+(4,075+3,25*0,5)*3,15*1,85*0,5 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,21

ZP1 ZP

31,76 m 3 204,98 m 3 263,18 m 499,92 m

3

2

= =

68,33 m 2 150,71 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

č. I

Vi typ A

II III II III IV

-0,01 0,00 0,00 0,02 0,04

I III I II

-0,08 0,00 0,00 -0,03

Stránka 38 z 44



10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 134 let: s = 1 - 0,005 * 134 = 0,330 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení

II

0,00

II III III

0,00 0,00 0,85

12

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,479 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m * 0,479 = 1 174,99 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 499,92 m * 1 174,99 Kč/m * 0,930 * 1,040= 568 134,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

568 134,25 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Rodinný dům č. p. 280 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 134 let 3 2 453,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 2,975*3,15+6,35*6,2 4*5,35+1,2*0,85 podkroví: 2,975*3,15+6,35*6,2 Název podlaží 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 48,74 m 2 22,42 m 2 48,74 m

(2,975*3,15+6,35*6,2)*(2,55) = (4*5,35+1,2*0,85)*(3,25) = podkroví: (2,975*3,15+6,35*6,2)*(2,80)+6,35*6,2*(0,3+2,3*0,5 = )+(2,975+1)*3,15*1,65*0,5 Obestavěný prostor - celkem: =


48,74 m 2 22,42 m 2 48,74 m

Konstrukční výška 2,55 m 3,25 m 2,80 m

Obestavěný prostor 1.NP:

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,68

2

= = =

ZP1 ZP

= =

3

124,29 m 3 72,86 m 3 203,89 m 401,04 m

3

2

71,16 m 2 119,90 m

Stránka 39 z 44



Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 - kůlna 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 134 let: s = 1 - 0,005 * 134 = 0,330 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení

č. I

Vi typ A

II III II II IV

-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04

IV

0,05

III I II III

0,00 0,00 -0,03 0,05

II III III

0,00 0,00 0,85

12

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,600 = 0,566 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m * 0,566 = 1 388,40 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 401,04 m * 1 388,40 Kč/m * 0,930 * 1,040= 538 540,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

538 540,77 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití - poměrně úzký a protáhlý pozemek 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

č. I

Pi -0,03

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stránka 40 z 44


Index omezujících vlivů


6

IO = 1 + ∑ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,970 * 1,040 = 0,938 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 372,45

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

0,938

349,36

Parcelní číslo st. 25/1

Výměra 2 [m ] 101,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 349,36

Cena [Kč] 35 285,36

st. 25/2

146,00

349,36

51 006,56

63/2 63/3

151,00 25,00 423,00

349,36 349,36

52 753,36 8 734,147 779,28

Pozemky - zjištěná cena

m

2

=

147 779,28 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 2 m 2 m Kč * = =

147 779,28 423,00 249,00 86 990,64 0,065 5 654,39 5 654,39 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 19 1.2. Příslušenství 1.2.1. Rodinný dům č. p. 280 1. Ocenění staveb celkem Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

568 134,30 Kč 538 540,80 Kč 1 106 675,10 Kč

Stránka 41 z 44



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

147 779,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

147 779,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

5 654,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

5 654,40 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 260 108,80 Kč

1 260 108,80 Kč

1 260 110,- Kč

slovy: Jedenmiliondvěstěšedesáttisícjednostodeset Kč


Stránka 42 z 44



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Výnosová hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky

1 670 000 Kč 1 607 769 Kč 1 260 110 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinných (SJM), které jsou zapsané na LV č. 308, tj.: o

pozemky parc. č. st. 25/1, st. 25/2, 63/2 a 63/3 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 19 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 25/1, a stavby bydlení č. p. 280 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 25/2; to vše v k. ú. Nový Knín, obec Nový Knín, okres Příbram.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 27. 8. 2015, částkou ve výši:

1 670 000,- KČ slovy: Jedenmilionšestsetsedmdesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy; kůlna

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 20. 10. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Tomáš Kukla, Ing. Jan Rejmon a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci. ……………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

………………………………….. ………………………………….. Ing. Tomáš Kukla Ing. Jan Rejmon

Stránka 43 z 44



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 32/54/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 54 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 308 ze dne 19. 8. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 27. 8. 2015


Stránka 44 z 44

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 308

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa stavby bydlení č. p. 19 na pozemku parc. č. st. 25/1, stavby bydlení č. p. 280 na pozemku parc. č. st. 25/2 a pozemků parc. č. 63/2 a 63/3 GPS: 49°47'13.13"N, 14°17'42.71"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Havlíčkova“

Umístění nemovitých věcí v rámci obce „Nový Knín“

Umístění nemovitých věcí v rámci města Příbrami a okolí

Street view

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled z přístupové ulice Havlíčkova na RD č. p. 19

Pohled z jihu z pozemku parc.č. st. 25/2 na RD č. p. 280

Pohled na vstupní dveře do RD č. p. 19 a na vstupní dveře do RD č. p. 280 (ze dvora)

Detail na komín (RD č. p. 19) a na střešní okna atelieru v RD č. p. 280

Sklep v RD č. p. 19

Sociální zařízení v RD č. p. 19 v 1.NP

Prodejna a schodiště z 1.NP do podkroví RD č. p. 19

Obytná hala s dveřmi na balkon v podkroví RD č. p. 19

Pokoj s výlezem na půdu v podkroví RD č. p. 19

Pokoje v podkroví RD č. p. 19

Pokoj v podkroví a atelier v 1.NP RD č. p. 280

Koupelna s WC a kuchyň v 1.NP RD č. p. 280

Pohled na dvůr a na přístupovou chodbu z ulice Havlíčkova v RD č. p. 19

Pohled na dvůr a na střechu z balkonu RD č. p. 19

Zahrada za RD č. p. 280 s kůlnou na pozemku parc. č. 63/2

2015

Recommend Documents