ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4072-88/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.61 + pozemky p.č.st.104,p.č.257/19 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Velké Petrovice, k.ú. Velké Petrovice Adresa nemovité věci: Velké Petrovice 61, 549 54 Vlastník stavby: František Dvořák, Petrovice 61, 549 54 Velké Petrovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Dvořák, Petrovice 61, 549 54 Velké Petrovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected] om
zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele
OBVYKLÁ CENA
500 000 Kč
Datum místního šetření: 7.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: p.Dvořáka, p.Dvořákové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 4 V Lázních Bohdaneč, dne 13.8.2015
Ing. Jiří Novák
7.8.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. : - pozemku p.č.st.104 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 414m2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.61 stojícího na pozemku - pozemku p.č.257/19 trvalý travní porost o výměře 757m2, vše zapsáno v KN na LV č.22 obec a k.ú.Velké Petrovice, část obce Petrovice. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 160/2015-D z 29.7.2015 - LV č.22 pro k.ú.Velké Petrovice z 5.8.2015 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření
Místopis Vesnice Velké Petrovice se nachází na území okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Náchod. Obec Velké Petrovice se rozkládá asi třináct kilometrů severně od Náchoda. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 370 obyvatel. Protéká zde řeka Metuje. Velké Petrovice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Maršov nad Metují, Petrovice a Petrovičky. Obec je vzdálená přibližně 7 km od polských hranic. Mateřská škola slouží v obci pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Police nad Metují. Rodinný dům čp.61 stojí v části obce zvané Petrovice, nachází se po pravé straně místní komunikace ve směru k Obecnímu úřadu. SOUČASNÝ STAV Okolí:
bytová zóna
Přípojky:
zóna ostatní / voda kanalizace / / elektro
veř. / vl.
průmyslová
Okolí :
BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna
nákupní zóna /
Přípojky:
ostatní / voda
telefon
veř / vl.
/
nákupní zóna kanalizace / plyn
plyn elektro
železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD
Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 574/1
/
zpevněná komunikace
telefon autobus silnice II.,III.tř
nezpevněná komunikace
Královéhradecký kraj, Pivovarské náměstí 1245/2, 50003 Hradec Králové, příslušnost hospodařit má Správa silnic Královéhradeckého kraje, Kutnohorská 59/23, Plačice, 50004 Hradec Králové
-2-
Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.104 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 414m2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.61 stojícího na pozemku - pozemek p.č.257/19 trvalý travní porost o výměře 757m2, vše v obci a k.ú.Velké Petrovice, část obce Petrovice. Ve skutečnosti se jedná přízemní zděný objekt s menším sklepem, s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným vnitřním schodištěm. Půdní prostor je částečně upraven jako obytné podkroví. Dům je obdélníkového půdorysného tvaru, podélně orientován od západu k východu. Hlavní vstup do domku je pomocí předloženého schodiště od místní komunikace. Sklípek je přístupný od z východního štítu domu. Další vchod je ze zadní podélné neomítnuté severní stěny domu a umožňuje přístup k zahradě. Rodinný dům je vystavěn na základech kamenných, bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je smíšené, převážně o tl. obvodových stěn 45cm, z plných pálených cihel a kamene, strop ve sklípku je klenutý, v přízemí jsou stropy dřevěné s rákosovou omítkou, sedlová střecha, pálená tašková krytina. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), fasádní omítka je vápenná hladká, zadní podélná severní stěn je neomítnutá, vnitřní omítky jsou hladké jednovrstvé. Na půdu je kamenné schodiště jednoramenné.Dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně, 1 ks shrnovací. Okna dřevěná špaletová.Podlahy v obytných místnostech z dřevotřískových desek na škvárobetonové mazanině. V koupelně keramická dlažba, v chodbě teracová dlažba. Vytápění je lokálními topidly na tuhá paliva. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace.Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler umístěný v koupelně (80l). V kuchyni je malý průtokový nefunkční ohřívač. Odkanalizování je v litinových , případně kameninových rourách. Kuchyně je vybavena starší menší kuchyňskou linkou, 2* dřezem, elektrickým sporákem , digestoří. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo. Splachovací záchod. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná sestava je ve sklepě. Jedná se o rodinný dům cca z r.1900, který byl v roce 1967 zrekonstruován - byly provedeny podlahy, koupelna, kuchyně , WC, rozvody elektřiny, dveře, oprava fasády. K datu ocenění se však již domek jeví jako morálně opotřebovaný, i když s běžnou údržbou. Zastavěná plocha domku : 14,20*6,50= 92,30m2 Obestavěný prostor stavby domu činí: (1,60*3,80*2,30+14,20*6,5*2,95+14,20*6,50*3,70/2= 465,76m3. V domku se dispozičně nachází byt velikosti 5+1 s příslušenstvím. Výměry místností: 1.PP: sklep 2,70m2 1.NP: předsíň 7,53m2, jídelna 16,39m2, kuchyně 4,32m2, koupelna 5,30m2, WC 0,78m2, obývací pokoj 14,80m2, ložnice 12,27m2, schodiště 4,30m2, tj. celkem 65,69m2. Podkroví (světlá výška 2,12m):pokoj 12,01m2, pokoj 15,66m2 (již po odečtu plochy pod 1,3m výšky), tj. celkem 27,67m2. Tzv.započitatelná plocha domku (pojem užívaný u bank) činí: 1,35+65,69+27,67= 94,71m2.
-3-
Příslušenství rodinného domku čp.61 tvoří venkovní úpravy - přípojka vody, kanalizace, kamenné terénní schodiště do písku umožňující přístup na zahradu tj. p.p.č.257/19, terasa před domem s předloženým schodištěm, a dále dřevěné kolna v havarijním stavu umístěná u východní hranice pozemku p.č.st.104 objekt bez základů, bez jakéhokoliv vlivu na obvyklou cenu. Pozemek p.č.257/19 je zatravněný, nachází se na něm okrasné keře i stromy i ovocné stromy. Celková výměra pozemků je 1171m2. Silné stránky Klidná část obce, velikost domku - dostatečná pro bydlení, udržovaná dostatečně velká zahrada. Slabé stránky Chybějící údržba domku v posledních letech, opotřebovanost prvků krátkodobé životnosti stavby,jen lokální topení, přístup na zahradu po kamenných schodech ve svahu.
OCENĚNÍ
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
84,71 m2 465,76 m3 92,30 m2 1 171,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej domků či chaty v místě. U oceňovaného objekt je výrazným negativem celkově opotřebovaný interiér - nutná rekonstrukce vnitřních prostor domku.
Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka chalupy Velké Petrovice Nabídka - k prodeji zděnou chalupu 4+kk na krásném a klidném místě v obci Velké Petrovice u Police nad Metují. Dispozice přízemí: vstupní chodba, dvě místnosti (jedna místnost s krbem a druhá vč. kuchyně), koupelna, WC. Podkroví: dva pokojíčky, terasa a úložný prostor. Vše v perfektním stavu, podlahy, stropy, topení s rozvody na pevná paliva. K nemovitosti náleží stodola, kotelna a malá zahrada s posezením. Provedena úprava užitné inzerované plochy (z 150m2 na 100m2) Lokalita Petrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 -4-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: Kč/m2 KC Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - obdobná; 0,72 5 773 Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - spíše chalupa k rekreaci; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 100,00 m 251 m 799 000 Kč 7 990 Kč/m2 Název: Nabídka RD Velké Petrovice Nabídka - Udržovaná chalupa (poloroubená) po částečné rekonstrukci v krásném prostředí Petroviček s panoramatickým výhledem na Góry Stolowe. Petrovičky je hezké, pečlivě udržované sídlo s roubenkami a zachovalými domky. Nemovitost je vhodná pro rekreaci i klidné trvalé bydlení. Dům prošel rekonstrukcí (nová elektřina, vodovod, odpady), nové podlahy, vnitřní omítky, koupelna, záchod a zateplení stropu. Na půdě je zpevněna a zateplena podlaha, připravena pro vestavbu. Též je do podkroví vyvedena voda a odpady pro WC a sprch.kout. Dispozice: Obytná místnost s kuchyňským koutem, jídelní kout, chodba, koupelna, WC, 1x místnost před renovací s klenbou, stodola, schodiště, půda s přípravenou podlahou pro vestavbu. Pod domem je menší sklípek s klenbou vhodný pro archivaci vína. Dům je napojen na vodovod, el. 220/380V, odpady do jímky. Na zahradě je několik ovocných stromů. Pozemek celkem 593 m2. Lokalita Velké Petrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; 0,84 5 870 Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - spíše chalupa; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 100,00 m 593 m 699 000 Kč 6 990 Kč/m2 Název: Nabídka chaty Velké Petrovice Nabídka - Velmi pěkná chata s garáží a terasou s posezením a venkovním grilem. Velmi pěkná zděná chata s garáží a menší terasou v obci Velké Petrovice.Chata má v patře vstup na verandu,z které se vchází do obytné místnosti,která je kuchyní,jídelnou i ložnicí.Samostatný sprchový kout a WC je součástí obytné místnosti.Z verandy je vstup na menší terasu s posezením a venkovním krbem.Nemovitost byla postavena v roce 1995 a je velmi udržovaná.V přízemí je garáž na dvě os.auta a slouží i jako dílna.Elektřina,vodovod,topení el.přímotopy a čistička odpadních vod se nachází v chatě.Velmi klidná lokalita.Parkování u domu ze zpevněné komunikace.
-5-
Lokalita Velké Petrovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,90 1,00 0,75 0,80 1,05 0,90
Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší; 0,43 6 452 Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - chata - objekt k rekreaci, menší cena; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 40,00 m 424 m 595 000 Kč 14 875 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-6-
5 773 Kč/m2 6 032 Kč/m2 6 452 Kč/m2 6 032 Kč/m2 84,71 m2 510 971 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota
510 971 Kč
Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty. Jedná se o domek , který byl naposledy rekonstruován v 60-tých letech, a nyní je spíše určený k částečné rekonstrukci (či úplné).
V Lázních Bohdaneč 13.8.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4072-88/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 072-88/15.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy z cuzk.cz
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
