2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4229-28/2015 O ceně bytové jednotky č.2478 v Kladně, místní část Kročehlavy, Holandská 2478, vč.příslušenství a podílu o velikosti 52/7423 na společných částech domu a pozemku p.č.3438, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1299 m2, vše zapsáno na LV č.25495 pro k.ú.Kročehlavy

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 3.2.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.2478 v Kladně, místní část Kročehlavy, Holandská 2478, vč.příslušenství a podílu o velikosti 52/7423 na společných částech domu a pozemku p.č.3438, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1299 m2, vše zapsáno na LV č.25495 pro k.ú.Kročehlavy

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.2478/32 Holandská 2478 272 01 Kladno Středočeský Kladno Kladno Kročehlavy 68 519

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.2.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.25495 pro k.ú.Kročehlavy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

591003/1754, Pan Jiří Pražák, Ostravská 3070, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

591003/1754, Pan Jiří Pražák, Ostravská 3070, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, informací od objednatele ocenění, a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z dlažby a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Výtah v domě je instalován. Schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání -4-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I

0,00

6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II I 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-5-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 -0,01

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,080 = 0,972

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 500,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 3438

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 1 299,00

Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

0,972 Jedn. cena [Kč/m2] 1 458,00

Upr. cena [Kč/m2] 1 458,00

Cena [Kč] 1 893 942,1 893 942,-

=

1 893 942,- Kč

=

1 893 942,-Kč 1 893 942,- Kč

=

1 893 942,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-6-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kladno 30 let 20 843,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: lodžie: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,0 * 14,5 * 13,2 * 4,3 * 2,1 * 1,0 * 3,5 * 0,9 *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 = 0,10 =

12,00 m2 14,50 m2 13,20 m2 4,30 m2 2,10 m2 1,00 m2 0,70 m2 0,09 m2 47,89 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem II 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro -7-

Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,03 -0,10

7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI

Pi 1,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,850 = 0,833

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy pozemku

-8-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00

dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

IV II

0,03 0,00

II I II

0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 20 843,- Kč/m2 * 0,833 = 17 362,22 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 47,89 m2 * 17 362,22 Kč/m2 * 0,900 * 1,080= 808 195,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

808 195,37 Kč

Zjištěná cena pozemku: 1 893 942,- Kč Spoluvlastnický podíl: 52 / 7 423 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 893 942,- Kč * 52 / 7 423 = 13 267,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

13 267,54 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

821 462,91 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

-9-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

821 462,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

821 462,90 Kč

Celkem

821 462,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

821 462,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

821 462,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

821 462,90 Kč

Celkem

821 462,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

821 462,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmsetdvacetjednatisícčtyřistašedesát Kč

- 10 -

821 460,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 345.000,- Kč s příslušenstvím a ostatních pohledávek uvedených v zástavní smlouvě - Bolona a.s., Jiráskova 81/13, Hodolany, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Prodej bytu Kročehlavy-Kladno, Havanská, 2+1,Ov,52m2 ve 3.patře bez výtahu se sklepem.Byt je k rekonstrukci s možností na smlouvu o dílo dokončit byt na klíč.Podlahová krytina parkety,dlažba,orientace oken západ a východ.Dům se nachází v klidné lokalitě, rovnoběžný s ulicí Vitry. Občanská vybavenost dobrá,výborná dostupnost na MHD i bus Praha. Požadovaná cena 1.150.000,- Kč.

- 11 -

Prodej bytu 2+1,50m2,OV,Kladno-Francouzská ul.Byt je ve velmi dobrém,udržovaném stavu,pronajatý řádně platícím nájemníkem na dobu určitou.V místě veškerá občanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost.Dům je po revitalizaci-zateplení,plastová okna,nové stoupačky,osobní výtah. Požadovaná cena 1.300.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.

Byt 2+1/B, 53 m2, os.vlastn., panelový, zateplený dům, 5. patro ze 7. p., ulice Finská, KladnoKročehlavy, v dobrém stavu - plastová okna, původní kuchyňská linka, sporák, koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatné, v pokojích původní zbroušené parkety. Na patře se nachází čtyři byty a sklepní kóje, společné prostory jsou čisté, v domě je výtah, orientace okna Z, výhled do zeleně, velmi hezká a klidná lokalita. Elektřina 230V, plyn, vytápění a ohřev vody centrální, měřiče vody a tepla. Parkování je možné před domem. Velmi dobré autobusové a vlakové spojení do Prahy. Požadovaná cena 1.015.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.

- 12 -

byt 2+1, 50m2, v Anglické ulici v Kladně. Byt je v původním udržovaném stavu v domě po rekonstrukci-plastová okna, stoupačky v plastu, nová fasáda. Nízký FO, dobrá dopravní dostupnost, veškerá občanská vybavenost, v místě škola, školka, obchody. Požadovaná cena 1.200.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.100.000,-Kč. Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč V Tršicích 3.2.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.

- 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4229-28/2015 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.25495 ze dne 19.1.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -