Znalecký posudek č. 201-5/2015 o ceně nemovitostí: rodinného domu č. p. 407, v obci Mikulčice, v k.ú. Mikulčice (kód 694142), na pozemku p. č. KN 852, včetně pozemku p. č. KN 852 – zastavěná plocha a nádvoří a příslušenství, vše v k. ú. Mikulčice (kód 694142), LV 2693 Vlastník nemovitostí: SJM Pavel Mikulica, Mikulčice č. p. 407, 69619 Mikulčice a Julie Kerlová, Sportovní 632, 69602 Ratíškovice, LV 2693
Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Home Credit, a.s., IČ: 26978636, se sídlem Nové sady 996/25, Brno, PSČ:602 00 proti povinnému: Pavel Mikulica, Mikulčice č. p. 407, 696 19 Mikulčice, za účasti Julie Kerlová, Sportovní 632, 696 02 Ratíškovice na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 2. 3. 2011, č.j. 43 EXE 366/2011-12 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno, č. spisu: 97EX 645/11 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření:
7. 2. 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 7. 2. 2015 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 14. 2. 2015
Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí, ze dne 12. 1. 2015, LV 2693 A: Vlastník: SJM Pavel Mikulica a Julie Kerlová, č. p. 407, 696 19 Mikulčice, Sportovní 632, 696 02 Ratíškovice B: Nemovitosti: 2 Pozemky: p. č. KN 852 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 263 m Stavby: budova č. p.407 se způsobem využití rodinný dům na pozemku p. č. KN 852 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské (V-11207/2014-706) Zástavní právo exekutorské (V-11204/2014-706) Zástavní právo exekutorské (V-6072/2014-706) Zástavní právo exekutorské (V-3391/2014-706) Zástavní právo exekutorské (V-7624/2014-706) Zástavní právo exekutorské (V-2916/2014-706) Zástavní právo exekutorské (V-7777/2014-706) Zástavní právo smluvní (V-514/2003-706) Zahájení exekuce (Z-21877/2014-702) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-7912/2014-706) Zahájení exekuce (Z-10945/2014-808) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-4545/2014-706) Zahájení exekuce (Z-3663/2014-404) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-2604/2014-706) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-10134/2013-706) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-3611/2012-706) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-4665/2011-706) Nařízení exekuce (Z-2912/2013-706) Nařízení exekuce (Z-3270/2012-706) Nařízení exekuce (Z-4269/2011-706) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1198/2014-706) D: Jiné zápisy: bez zápisu Plomby a upozornění: bez zápisu E: Nabývací tituly: Smlouva kupní ze dne 20. 12. 2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 3. 1. 2003 (V-6/2003-706) F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám: bez zápisu 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 7. 2. 2015 z www.cuzk.cz 1.1.3 Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno – město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 645/11-106 ze dne 20. 1. 2015, o ustanovení znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí ke stanovení ceny nemovitostí 1.1.4 Exekuční příkaz č.j. 97EX 645/11-15 ze dne 19. 4. 2011 1.1.5 Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno – město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 645/11-82 ze dne 19. 2. 2014, o změně Exekučního příkazu č.j. 97EX 645/11-15 ze dne 19. 4. 2011 1.1.6 Informace z Obecního úřadu v Mikulčicích 1.1.7 Informace z archivu stavebního úřadu Městského úřadu v Hodoníně 1.1.8 Výsledky místního šetření ze dne 7. 2. 2015 za účasti paní Julie Kerlové. Vlastník nepředložil znalci žádné podklady týkající se práv a závazků spojených s nemovitostmi. 1.1.9 Znalecký posudek č. 2577 – 153/02 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu č. p. 407 s pozemkem p. č. 852 – zastavěná plocha a nádvoří pro účely dražby vypracovaný Ing. Janem Štěpánkem, Olomouc, ze dne 11. 7. 2002. 1.1.10 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
2
1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: Cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: 2 Pozemku p. č. KN 852 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 263 m , jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 407 v obci Mikulčice, v katastrálním území Mikulčice (kód 694142) Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, na LV 2693. označit součásti a příslušenství nemovitosti tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 645/11-15 ze dne 19. 4. 2011 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaných objektů Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 407, na pozemku stavebním parcelní číslo KN 852, pozemek p. č. KN 852 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně součástí a příslušenství, v katastrálním území Mikulčice (kód 694142), vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV 2693. Dopisem ze dne 23. 1. 2015 byli vyzváni znalcem povinný, pan Pavel Mikulica a jeho bývalá manželka Julie Mikulicová, nyní Kerlová, k umožnění prohlídky a zaměření nemovitosti – rodinného domu, č. p. 407 na pozemku p. č. KN 852 a k předložení dokladů od nemovitosti (stavebního povolení, kolaudačního rozhodnutí, projektové dokumentace, dokladů o rekonstrukcích a stavebních úpravách, nájemních smluv, smluv o věcném břemeni a o sdělení dalších informací souvisejících s oceňovanými nemovitostmi). Místního šetření se zúčastnila pouze paní Julie Kerlová, která znalci předala znalecký posudek č. 2577 – 153/02 ze dne 11. 7. 2002 o zjištění obvyklé ceny nemovitosti za účelem provedení dražby vypracovaný Ing. Janem Štěpánkem a sdělila, že do nemovitosti přístup nemá. Povinný, pan Pavel Mikulica, na písemnou výzvu znalce nereagoval, přístup do nemovitosti neumožnil a požadované podklady týkající se nemovitosti znalci neposkytnul. Zaměření nemovitosti a vizuální prohlídka byla tedy provedena pouze z vnější strany nemovitosti tak, jak to bylo možné. Informace o nemovitosti – rodinném domu č. p. 407 – byly zjišťovány znalcem také na Obecním úřadu v Mikulčicích a na Městském úřadu v Hodoníně. Dle sdělení zástupců těchto úřadů se dokumenty o nemovitosti v archivu Obecního úřadu v Mikulčicích ani stavebního úřadu v Hodoníně nenachází. Stav vnitřních konstrukcí a vybavení je tedy v posudku stanoven pouze na základě vnějších znaků, informací paní Kerlové, nebo odhadem. Znalec nepřebírá odpovědnost za odlišnost a takové rozdíly, které by mohly mít vliv na celkovou obvyklou cenu nemovitosti. Mikulčice jsou obec s 1951 obyvateli. Nachází se na jižní Moravě, cca 7 km jihozápadně od města Hodonín, v blízkosti hranice se Slovenskem. Na jihovýchod od obce se rozkládá přírodní park Mikulčický luh, jehož součástí je přírodní rezervace Skařiny. Je zde také národní kulturní památka Slovanské hradiště. V obci se nachází základní síť obchodů a služeb, poštovní úřad, obecní úřad, zdravotnická zařízení – ambulantní péče (praktický, dětský lékař, gynekolog, stomatolog), lékárna, mateřská škola, základní škola, kulturní dům a knihovna. Ze sportovních zařízení jsou to víceúčelové hřiště, sportovní hala, dětské hřiště a dvě fotbalová hřiště. Jsou zde ubytovací zařízení a penziony. Oceňované nemovitosti, rodinný dům č. p. 407 s pozemkem p. č. KN 852 a příslušenstvím se nachází v obytné zóně, ve vnitřním území obce Mikulčice. Vzdálenost do centra obce (obecní úřad) je cca 400 m. Vzdálenost k autobusové zastávce je cca 170 m. Vzdálenost k vlakové stanici ČD je cca 1600 m. Parkovací možnosti jsou omezené, na místních komunikacích v okolí domu. V místě je možnost napojení na rozvod elektřiny, obecní vodovod, plynovod a na obecní kanalizaci. Rodinný dům č. p. 407 na pozemku p. č. KN 852 a pozemek p. č. KN 852, včetně všech součástí a příslušenství tvoří funkční celek. Přístup k pozemku p. č. KN 852 je po zpevněné místní komunikaci. Rodinný dům je řadový koncový, jednopodlažní, se sedlovou střechou, s půdním prostorem stavebně neupraveným k bydlení, nepodsklepený. Půdorysně má přibližně tvar obdélníku. Hranici se sousedem po pravé straně (RD č. p. 406 na pozemku p. č. st. 851/1) tvoří budova souseda a zděný plot. Hranici mezi veřejným prostranstvím a pozemkem p. č. KN 852 tvoří v zadní části rodinný dům č. p. 407, stodola na pozemku p. č. 852 a oplocení z cihel, po levé straně oplocení z cihel se vstupní bránou z latí. Z uliční strany tvoří hranici plot z cihel, stodola a zděný plot se vstupní brankou. Rodinný dům č. p. 407 se nachází na pozemku p. č. 852. Na pozemku p. č. KN 852 se dále nachází vedlejší stavba - stodola, která stavebně navazuje na rodinný dům č. p. 407, dvorní část před vstupem do rodinného domu a stodoly ohraničená zděným plotem z cihel se vstupní brankou, vodovodní
3
a kanalizační přípojka, zpevněné betonové plochy před vstupem do domu a do stodoly a dvorní část za stodolou ohraničená oplocením z cihel se vstupní bránou z latí. Do rodinného domu se vchází z uliční části brankou v oplocení, přes dvorní část, hlavními vstupními dveřmi. Ze dvora je také samostatný vstup do stodoly. Stodola je průchozí. Za stodolou se nachází malý oplocený dvorek, který je přístupný vstupními vraty v oplocení z uliční části. Dům je napojen přípojkou na zdroj nízkého napětí - vzdušné vedení kabelů nn a na veřejnou vodovodní síť. Odpadní vody z domu jsou pravděpodobně svedeny do septiku umístěného ve dvorní části a odvedeny do obecní kanalizace. V rodinném domě ani na pozemku p. č. KN 852 se nenachází garáž, parkovat je možno v oplocené části pozemku u stodoly, nebo v okolí domu na místních komunikacích. Na oceňovaném pozemku se nenachází ovocné ani okrasné dřeviny, které by měly vliv na cenu nemovitosti. Dle výpisu z katastru nemovitostí nejsou oceňované nemovitosti zatíženy věcnými břemeny.
2. POSUDEK
2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to : zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997Sb. o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. 2.1.1 Rodinný dům - § 35 2.1.1.1 Popis Dům je řadový koncový, jednopodlažní, se sedlovou střechou, s půdním prostorem stavebně neupraveným pro účely bydlení, nepodsklepený. Půdorys domu má tvar obdélníku. Dům je obydlený. Dle dostupných informací pochází dům z roku 1911, v letech 1945 až 1950 byly provedeny blíže nespecifikované stavební úpravy. Do domu se vstupuje hlavními vstupními dveřmi, ze dvorní části. Za vstupními dveřmi se nachází chodba. Z chodby je přístup do kuchyně, průchozí obytné místnosti a příslušenství – koupelny a WC. Z průchozí obytné místnosti je vstup do další obytné místnosti. Okna z obytných místností jsou situována do dvorní části, na jihovýchod. Konstrukce a vybavení Základy jsou původní kamenné, bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je z cihel, tloušťky nad 450 mm. Stropy jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová, s dřevěným krovem. Krytina střechy je z pálených tašek.. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Povrchy vnitřních stěn a stropů tvoří štukové hladké omítky, opatřeny malbou. Vnější omítka, vápenná štuková, je provedena pouze ze dvorní části. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelně a v kuchyni. Vnější obklady provedeny nejsou. Vnitřní dveře jsou pravděpodobně běžného provedení. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Povrchy podlah nebyly zjištěny. Elektroinstalace je světelná s pojistkami. Na střeše není bleskosvod. V domě je rozvod studené a teplé vody. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým bojlerem. Objekt je vytápěn lokálně, kamny na tuhá paliva. Kanalizace je provedena od. všech zařizovacích předmětů Zařízení kuchyně – nebylo zjištěno Zvláštní vybavení pravděpodobně není. Zjištěné závady: Závady ve vnitřní části domu nebylo možno z důvodu neumožnění vstupu do domu zjistit. Proto jsou zde popsány pouze závady na vnějších konstrukcích a částech domu. Chybí okapový chodník v uliční části podél obvodové zdi rodinného domu a stodoly a dochází k zavlhání těchto obvodových zdí. U obvodových zdí ve dvorní části se projevuje absence izolace proti zemní vlhkosti, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti a olupování vnější omítky. Chybí vnější omítka na obvodových zdech z uliční strany. Dům je ve velmi zanedbaném stavu bez pravidelné údržby.
4
2.1.1.2 Výměry pro ocenění: Měření je provedeno pouze na základě vnějších měřitelných rozměrů, ostatní potřebné, ale neměřitelné rozměry byly stanoveny odborným odhadem. Obestavěný prostor stavby (OP) se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby (Os), vrchní stavby (Ov) a zastřešení (Oz). Obestavěný prostor základů se neuvažuje: OP = Os + Ov + Oz Šířka domu 5,00m, délka 13,90m, výška I. nadzemního podlaží 3,05m, výška střechy je stanovena odborným odhadem 2,55m. a) Obestavěný prostor spodní stavby (Os) 3 Os = 0 m b) Obestavěný prostor vrchní stavby (Ov) 3 Ov = 13,90m x 5,00m x 3,05m = 211,98m c) Obestavěný prostor zastřešení (Oz) 3 Oz = 13,90m x 5,00m x (2,55m/2) = 88,61 m Obestavěný prostor celkem: 3 3 3 3 OP. = Os + Ov + Oz = 0 m + 211,98 m + 88,61 m = 300,59 m Zastavěná plocha: 2 I. nadzemní podlaží: 13,90m x 5,00m = 69,5m podlažnost: 69,5/69,5 = 1 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Objekt je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, se šikmou střechou, bez půdního prostoru stavebně upraveného k bydlení, konstrukce zděná. Dům nemá žádné provozní místnosti, má jeden samostatný byt. 3 Cena dokončeného rodinného domu o obestavěném prostoru do 1100m se zjistí vynásobením počtu 3 m obestavěného prostoru základní cenou dle přílohy č. 24, tab. č. 1, upravenou podle § 35, odstavce (2) a indexem trhu IT a indexem polohy IP. 2.1.1.4 Cena rodinného domu, § 35 Ocenění dokončeného rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 35 a příloh č. 24 a 3 vyhlášky Mikulčice Malý lexikon obcí ČR 2014
Počet obyvatel obce
1951
Kraj
Jihomorav. Kč/m3
Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku
Pásmo
Popis pásma
1901
Hodnota Pi
P1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II.
Poptávka odpovídá nabídce
0,00
P2
Vlastnické vztahy
V.
Pozemek se stavbou
0,00
P3
Změny v okolí
III.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00
P6
Povodňová rizika
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím
0,00 Index trhu: IT = P6x(1 + ∑ P1-5)
1,00 1,000
Index polohy pro pozemky: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Rezidenční budova
1,01
P2
Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP
I.
Rezidenční zástavba
0,03
P3
Poloha pozemku v obci
II.
Navazující na centrum obce
0,00
P4
Možnost napojení pozemku na inž. sítě
I.
Pozemek lze napojit na veškeré IS
0,00
5
P5
Občanská vybavenost
I.
0,00
VII.
V okolí nem. je dostupná o.v. Kom. zpevněná, možnost parkování na poz.
P6
Dopravní dostupnost
P7 P8
Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
III.
Zastávka HD do 200 m
0,00
P9
Obyvatelstvo
I.
Stavba bez možnosti komerčního využití
0,00
II.
Bezproblémové okolí
P10
Nezaměstnanost v obci a okolí
I.
Vyšší než průměr v kraji
P11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,01
0,00 -0,02 0,00
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2-11)
1,030
Index konstrukce a vybavení: Iv - příloha č. 24, tabulka č. 2 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Vi
0 Typ stavby
I.
Nepodsklep. - se šikmou střechou
A
1 Druh stavby
III.
Řadový rodinný dům
2 Provedení obvodových stěn
III.
Zdivo cihelné
0,00
3 Tloušťka obvodových stěn
III.
Více jak 45cm
0,03
4 Podlažnost
I.
0,00
5 Napojení na veřejné sítě
III.
1 Přípoj. vody, elektro, kanalizace do septiku
6 Způsob vytápění stavby
I.
Lokální na tuhá paliva
7 Základní příslušenství v RD
III.
Úplné, standardní provedení
0,00
8 Ostatní vybavení v RD
I.
Bez dalšího vybavení
0,00
9 Venkovní úpravy
-0,01
0,00 -0,08
III.
Standardního rozsahu a provedení
0,00
10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
II.
Vedlejší stavby nad 25 m2
0,00
11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou
II.
Od 300 do 800m2
0,00
12 Kritérium jinde neuvedené
III.
Bez vlivu
0,00 -0,06
13 Stavebně-technický stav
IV.
Stavba ve špatném stavu
s s = 1 - 0,005 x y
0,65 104
s upravené
0,48 0,60
Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + V1-12) x V13
0,367
Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv
Kč/m3
697,67
Obestavěný prostor rodinného domu
m3
300,59
Cena RD (vč.přísl.) bez pozemku: CSp=OPxZCUxITxIP
Kč
238 958,32
Zaokrouhleno dle § 50
Kč
238 960,00
Cena rodinného domu na pozemku p. č. KN 852 ke dni odhadu činí 238 960 Kč. 2.1.2 Vedlejší stavby, § 16 Jako vedlejší stavba je oceněna stodola na pozemku p. č. KN 852. 2.1.2.1 Stodola 2.1.2.1.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepenou stavbu se sedlovou střechou, stavebně navazující na rodinný dům, situovanou ve dvorní části, kolmo na rodinný dům. Vnitřní dispozice a vybavení nebyly zjištěny. Stavba je průchozí. Vstup do stavby je jednak z veřejného prostranství bránou z dřevěných latí v oplocení z cihel, přes dvorní část vstupními plechovými vraty a jednak z ulice, brankou v oplocení, přes dvorní část vstupními dřevěnými dveřmi. Nosné stěny jsou zděné z cihel. Základy jsou pravděpodobně běžného provedení, bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytina je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Denní osvětlení je zajištěno zasklenými otvory ve vstupních plechových vratech a oknem situovaným do dvorní části. Vnější omítky provedeny nejsou.
6
Na objektu byly zjištěny následující vady: je vybourán otvor v obvodové zdi bez jakéhokoli zajištění překladem, srážková voda ze střechy stodoly je vedena dešťovými svody na terén, chybí okapový chodník podél obvodové zdi stodoly a dochází k zavlhání těchto obvodových zdí. Chybí vnější omítka na obvodových zdech. Objekt je v zanedbaném stavu bez pravidelné údržby. 2.1.2.1.2 Výměry pro ocenění Měření je provedeno pouze na základě vnějších měřitelných rozměrů, ostatní potřebné, ale neměřitelné rozměry byly stanoveny odborným odhadem. délka 11,20m, šířka 5,90m, výška budovy 3,70m až 6,10m, přístavek: délka 3,80m, šířka 1,90m, výška 2,40m až 3,40m Obestavěný prostor: 3 OP = (11,20m x 5,90m x (3,70m+2,40m/2)) + (3,80m x 1,90m x (2,40m + 1,00m/2) = 344,73m Zastavěná plocha: 2 ZP = 11,20m x 5,90m + 3,80m x 1,90m = 73,30m 2.1.2.1.3 Zjištění charakteru objektu Jedná se o vedlejší stavbu – stodolu, která je oceněna podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Standardní klasifikace produkce SKP 46.21.19.9, CZ – CC 1274, typ I B - svislé konstrukce zděné, se střechou – krovem neumožňujícím zřízení podkroví, nepodsklepená. 2.1.2.1.4 Stáří a opotřebení 2.1.2.1.4.1 Stáří Kolaudační rozhodnutí nebylo doloženo a není zaneseno ani v dokladech katastru nemovitostí. Stáří je určeno odhadem. Stáří objektu S = 2015 - 1945 = 70let Předpokl. životnost Z = 80 let 2.1.2.1.4.2 Opotřebení se vypočte dle přílohy č. 21 lineární metodou. Opotřebení celkem A = 100 % x S/Z = 100 % x 70/80 = 87,5 % Upraveno dle přílohy č. 21, odst. 3. na 85%. Opotřebení stavby lineární metodou činí 85 %. 2.1.2.1.5 Výpočet ceny 3 Cena stodoly se zjistí vynásobením počtu m obestavěného prostoru základní cenou v příloze č. 14, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. 2.1.2.1.5.1 Koeficienty a) K4 ...koeficient vybavení stavby: určí se dle § 16 vyhlášky, odst. 2 Pol.č. Konstrukce Provedení Standard Podíl a vybavení IB (příloha č. 21) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Základy Obvodové stěny Stropy Krov (podhled) Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů
základové pásy zděné, tl. 0,30m nezjištěno dřevěný cihelná taška žlaby, svody nezjištěno chybí není dřevěné, kovové jednoduchá nezjištěno světelná
S S S S S S S CH S S S S P
Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Celkem Koeficient vybavení stavby
K4
7
0,0710 0,3180 0,1980 0,0730 0,0810 0,0170 0,0305 0,0305 0,0300 0,0110 0,0820 0,0580 1,0000
Podíl upravený 0,0710 0,3180 0,1980 0,0730 0,0810 0,0170 0,0305 0,0000 0,0000 0,0300 0,0110 0,0820 0,0267 0,9382 0,9382
a) K5 ... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Mikulčice činí 0,90 K5 = 0,90 b) Ki ... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.19.9 (CZ-CC 1274) – budovy ostatní jinde neuvedené Ki = 2,067 c) pp ... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle § 4 odst. 1 vyhlášky pp = IT x IP = 1,000 x 1,030 = 1,030 (podle stavby hlavní) 2.1.2.1.5.2 Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby 3 Základní cena za m obestavěného prostoru stavby se zjistí z přílohy č. 14. 3 Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m obest. prostoru 1274 46.21.19.9 IB Budova ostatní, Zděná 1 250,jinde neuvedená 3 Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m obestavěného prostoru 1 250,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU 3 Základní cena upravená za m obestavěného prostoru se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K4, K5, Ki ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki ZCU = 1 250 Kč x 0,9382 x 0,90 x 2,067 ZCU = 2 181,67Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, § 11 Cena stavby nákladovým způsobem CSN 3 3 CSN = OP x ZCU = 344,73m x 2 181,67Kč/m = odpočet opotřebení: 85,00 % Cena stavby nákladovým způsobem
752 087,10 Kč - 639 274,04 Kč 112 813,06 Kč
d) Výpočet ceny stavby, § 10 3 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CSN x pp = 112 813,06Kč x 1,030 = 116 197,45 Kč Zaokrouhleno dle § 50 116 200,00 Kč Cena vedlejší stavby, stodoly, na pozemku p. č. KN 852 ke dni odhadu činí 116 200 Kč. 2.1.3 Pozemky § 3 Přehled pozemků : katastrální území Mikulčice (694142), pozemek p. č. KN 852. Počet obyvatel dle malého lexikonu obcí pro rok 2015: 1951 2
2.1.3.1 Pozemek p. č. KN 852 o výměře 263m , zastavěná plocha a nádvoří - § 3 Pozemek je veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se k dnešnímu dni nachází stavba – rodinný dům č. p. 407. Obec Mikulčice nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek bude oceněn podle § 3, odst. b), § 4, odst. (1). Cena stavebního pozemku podle § 4, odst. (1) a přílohy č. 3 vyhlášky Mikulčice Malý lexikon obcí ČR 2014
Počet obyvatel obce
1951
Kraj
Jihomorav.
Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1
8
Hodonín
Kč/m2
1350
Úprava základní ceny stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 – příloha č. 2, tabulka č. 1 Název znaku
Pásmo
O1
Velikost obce podle počtu obyvatel
III.
1001 - 2000
0,75
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV.
Ostatní obce
0,60
O3
Poloha obce
IV.
sousedí s k. ú. Hodonín
1,03
O4
Technická infrastruktura v obci
II.
Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn
1,00
O5
Dopravní obslužnost obce
II.
Autobus. zastávka
0,90
O6
Občanská vybavenost v obci
II.
Rozšířená vybavenost
Znak
Popis pásma
Hodnota Oi
0,98
Zákl. cena: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku
551,89
Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II.
Poptávka odpovídá nabídce
0,00
P2
Vlastnické vztahy
V.
Pozemek se stavbou
0,00
P3
Změny v okolí
III.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00 0,00
P6
Povodňová rizika
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím
1,00
Index trhu: IT = P6x(1 + ∑ P1-5)
1,000
Index omezujících vlivů pozemku: Io - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak.č. Název znaku
Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Geometrický tvar pozemku
III.
Bez vlivu
0,00
P2
Svažitost pozemku a expozice
IV.
Svažitost je do 15%
0,00
P3
Ztížené základové podmínky
III.
Neztížené základové podmínky
0,00
P4
Chráněná území a ochranná pásma
I.
Mimo ochranná pásma
0,00
P5
Omezení užívání pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
P6
Ostatní neuvedené
III.
Bez dalších vlivů
0,00
Index omezujících vlivů na pozemek: Io = 1 + ΣP1-6
1,000
Index polohy pro pozemky: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Rezidenční budova
1,01
P2
Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP
I.
Rezidenční zástavba
0,03
P3
Poloha pozemku v obci
II.
Navazující na centrum obce
0,00
P4
Možnost napojení pozemku na inž. sítě
I.
Pozemek lze napojit na veškeré IS
0,00
P5
Občanská vybavenost
I.
0,00
P6
Dopravní dostupnost
VII.
V okolí nem. je dostupná o.v. Kom. zpevněná, možnost parkování na poz.
P7
III.
Zastávka HD do 200 m
0,00
P8
Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
I.
Stavba bez možnosti komerčního využití
0,00
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
P10
Nezaměstnanost v obci a okolí
I.
Vyšší než průměr v kraji
P11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,01
0,00 -0,02 0,00
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2-11)
1,030
Index cenového porovnání I dle § 4, odst. 1: I = IT x IO x IP Základní cena upravená: ZCU = ZC x I
1,0300 Kč/m2
Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 * Σvp)/Σvp
568,447 0,0000
Výměra pozemku:
m2
9
263,00
Cena pozemku:
Kč
149 502,35
Zaokrouhleno dle § 50
Kč
149 500,00
2
Cena pozemku p. č. KN 852 o výměře 263 m činí ke dni odhadu 149 500 Kč. 2.1.4 Rekapitulace ceny nemovitostí 2.1.1 Rodinný dům 2.1.2 Vedlejší stavba Stavby celkem 2.1.3 Pozemky Cena celkem zjištěná
238 960 Kč 116 200 Kč 355 160 Kč 149 500 Kč 504 660 Kč
Cena nemovitosti zjištěná dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí 504 660 Kč.
2.2 Stanovení ceny obvyklé 2.2.1 Zjištění věcné hodnoty Ke zjištění věcné hodnoty byl použit nákladový způsob oceňování staveb dle vyhlášky č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., bez koeficientu úpravy ceny dle trhu a polohy pp. Rodinný dům, § 13: Popis a výpočet výměr viz část 2.1. Stáří a opotřebení Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn vstup do domu ani předložen žádný podklad, který by prokázal stáří jednotlivých konstrukcí, je opotřebení stanoveno lineární metodou. Stáří domu: 2015 – 1911 = 104 let Předpokládaná další životnost: 16 let Předpokládaná celková životnost: 120 let Opotřebení se vypočte dle přílohy č. 21 lineární metodou. Opotřebení celkem A = 100 % x S/Z = 100 % x 104/120 = 86,67 % Upraveno dle přílohy č. 21, odst. 3. Opotřebení stavby lineární metodou činí 85 %. Výpočet ceny 3 Cena rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m obestavěného prostoru základní cenou v příloze č. 11, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky v závislosti na účelu užití konstrukce. Koeficienty a) K4 ...koeficient vybavení stavby: určí se dle § 13 vyhlášky, odst. 1 a přílohy č. 21 Rodinný dům podle §13 a přílohy č.11 vyhlášky (1.PP částečně+1.NP, sklonitá střecha, zděný výpočet : S=standardní provedení: podíl příl.č.14x1,00 P=podstandardní provedení: podíl příl.č.14x0,46 N=nadstandardní provedení: podíl příl.č.14x1,54 B=konstrukce navíc: podíl příl.č.14x1,00 CH=konstrukce chybějící: podíl příl.č.14x0,00 Pol.č. Konstrukce Provedení a vybavení 1 Základy 2 Svislé konstrukce 3 Stropy
běžné provedení bez izol. zdivo tl. 450mm s rovným podhledem
10
typ
A
Standard Podíl (příloha č. 21) P S S
0,08200 0,21200 0,07900
Podíl upravený 0,03772 0,21200 0,07900
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Zastřešení Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky
krov taška pálená z pozinkovaného plechu vápenné štukové vápenné štukové chybí chybí koupelna, kuchyň nejsou standard dvojitá standard standard na tuhá paliva světelná, pojist. chybí studená a teplá el. bojler ne koupelna, kuchyň, WC elektrický sporák vana, umyvadlo splachovací standard není
Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obyt. místn. Podlahy ost. místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Celkem Koeficient vybavení stavby
S S S S S CH CH S CH S S S S P P CH S S CH S P S S CH
0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,01400 0,01400 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 1,00000
K4
0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,01400 0,00000 0,00000 0,02300 0,00000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,02392 0,01978 0,00000 0,03200 0,01900 0,00000 0,03100 0,00230 0,04100 0,00300 0,00000 0,82772 0,82772
a) K5 ... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro obec Mikulčice činí 0,90 K5 = 0,90 b) Ki ... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.19.9 (CZ-CC 1274) – budovy ostatní jinde neuvedené Ki = 2,067 c) pp ... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle § 4 odst. 1 vyhlášky pp = IT x IP = 1,000 x 1,030 = 1,030 (podle stavby hlavní) a) Zjištění základní ceny ZC stavby 3 Základní cena za m obestavěného prostoru stavby se zjistí z přílohy č. 11. 3 Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m obest. prostoru 111 46.21.11 A Rodinný dům Zděný 2 290,3 Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m obestavěného prostoru 2 290,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU 3 Základní cena upravená za m obestavěného prostoru se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K4, K5, Ki ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki ZCU = 2 290 Kč x 0,82772 x 0,90 x 2,115 ZCU = 3 608,04Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, § 11 Cena stavby nákladovým způsobem CSN 3 3 CSN = Pmj x ZCU = 300,59m x 3 608,04Kč/m = odpočet opotřebení: 85,00 % Cena stavby nákladovým způsobem
11
1 084 540,74 Kč - 921 859,63 Kč 162 681,11 Kč
d) Výpočet ceny stavby, § 10 3 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m obestavěného prostoru, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 11 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CSN x pp = 162 681,11Kč x 1,030 = 167 561,54 Kč Zaokrouhleno dle § 50 167 560,00 Kč Cena rodinného domu na pozemku p. č. KN 852 ke dni odhadu činí 167 560 Kč. Vedlejší stavby, § 16 Jako vedlejší stavba je oceněna stodola na pozemku p. č. KN 852. Popis a výpočet viz část 2.1. Výsledná cena je převzata z části posudku 2.1. 116 200 Kč 116 200 Kč
2.1.2 Stodola Vedlejší stavby celkem
Venkovní úpravy, § 18 Jako venkovní úpravy pozemku p. č. KN 852 jsou oceněny vodovodní a kanalizační přípojka, zpevněné plochy, vstupní vrata, vstupní branka, oplocení: zděný plot z cihel a zděná zídka. Cena venkovních úprav, které jsou ve funkčním celku se stavbou oceněnou podle § 13, tvoří příslušenství této stavby a jsou společně se stavbou užívány je určena zjednodušeným způsobem ve výši 3,5% ze součtu cen stavby oceňované dle § 13 a §16. (167 560 Kč + 116 200 Kč) x 0,035 = 9 931,60 Kč Venkovní úpravy celkem 9 930 Kč Pozemky, § 4 Popis a výpočet viz část 2.1. Výsledná cena je převzata z části posudku 2.1. 2.1.3 Pozemek p. č. KN 852 149 500 Kč Pozemky celkem 149 500 Kč Rekapitulace: název položky
cena nákladová dle cena dle vyhl. bez pp v vyhl. v Kč Kč 167 560 162 680 116 200 112 820 9 930 9 640 285 140 293 690 149 500 145 150 430 290 443 190
Rodinný dům Vedlejší stavby Venkovní úpravy Stavby celkem Pozemky Cena celkem Věcná hodnota celkem 430 290 Kč
2.2.2 Zjištění výnosové hodnoty Předpokládá se pronajmutí celého domu i s příslušenstvím. V objektu byly zjištěny následující výměry ploch : Zastavěná plocha a nádvoří = 2 Z toho zastavěná plocha skutečná (69,5+73,30)m = Ostatní plocha =
2
263 m 2 142,80 m 2 120,20 m
Příjmy : Nájemné - předpoklad: Rodinný dům včetně pozemků 48 000 Kč/rok Nájemné zjištěno na základě nabídky pronájmů v realitních kancelářích a z internetu v okolních obcích.
12
Výdaje : a)daň z nemovitosti dle zák.č.338/1992Sb.o dani z nemovitostí 2 2 daň ze stavby ((142,8m x 2Kč/m ) x 1,4 = daň z pozemku 2 2 zastavěná plocha a nádvoří: 120,20m x 0,20Kč/m x 1,4= b)pojištění ročně dle kalkulačky z internetu = c) průměrné roční odpisy n 16 o = (C x i)/(1+i) -1 = (285 140Kč x 0,0005)/(1+0,0005) -1= d) náklady na běžnou údržbu, opravy, správu domu 0,5% z ceny staveb bez opotřebení a pp = 1 836 627Kč x 0,005 = Výdaje ročně celkem
400Kč 34Kč 1 500Kč 17 754Kč 9 183Kč 28 871Kč
Roční nájemné pro výpočet výnosové hodnoty Příjmy ročně celkem 48 000 Kč Výdaje ročně celkem 28 871 Kč Roční nájemné N 19 129 Kč Předpokládá se trvalý příjem z nájemného Výnosová hodnota potom : CV = N x 100%/4,5% = 19 129Kč x 100%/4,5% = 425 090Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb + pozemků 2.2.3 Zjištění ceny váženým průměrem věcná hodnota je vyšší jak výnosová a) věcná hodnota stavby pozemky věcná hodnota celkem C1 b) výnosová hodnota příjmy z nájemného celkem Kč/rok výdaje celkem Kč/rok čisté příjmy celkem Kč/rok úroková míra % výnosová hodnota C2=čisté příjmy/úrok.mírax100% poměr věcné a výnosové hodnoty váha výnosové hodnoty n vážený průměr (C1+nxC2)/(n+1) Váženým průměrem zjištěná cena nemovitosti je 427 540 Kč.
285 140 Kč 145 150 Kč 430 290 Kč 48 000 Kč 28 871 Kč 19 129 Kč 4,5 425 090 Kč 1,01 1,12 427 540 Kč
2.2.4 Zjištění ceny porovnávací metodou
1. Mikulčice 2 2 2 2 Celková plocha pozemku 377 m , zastavěná plocha 214 m , plocha podlahová 90 m , zahrada 163 m Rodinný dům, řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 2+1. Dům je určen k rekonstrukci. Dispozice domu: vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna s WC. K domu patří uzavřený dvůr se zahradou. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu, plyn. Vytápění je lokální na plyn. Nabídka: 2015 595 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, větší velikost, větší vybavenost, má menší opotřebení, větší pozemek.
13
2. Čejkovice 2 2 Plocha pozemku celkem 158m , zastavěná plocha 95m Přízemní řadový RD 2+1, nepodsklepený, se sedlovou střechou. Dům je v původním stavu, určen k rekonstrukci. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Ve dvoře jsou hospodářské budovy a možnost parkování. Dům je napojen na rozvod nn, vody, kanalizaci. Nabídka: 2013 399 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, opotřebení, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti je větší, má menší velikost pozemku.
3. Čejkovice 2 2 Celková plocha pozemku 710 m , zastavěná plocha 120 m Rodinný dům, řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 3+1. Dispozice domu: vstupní chodba, tři obytné místnosti, kuchyň, koupelna s WC. K domu patří uzavřený dvůr se zahradou. Ve dvoře jsou hospodářské budovy – letní kuchyň, chlévy, sklad. Dům je napojen na veřejný vodovod, elektřinu, u domu je studna. Vytápění je lokální elektrické. Nabídka: 2015 460 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, vybavenost, větší velikost, má menší opotřebení, větší rozlohu pozemku.
4. Čejkovice 2 2 2 Celková plocha pozemku 199 m , zastavěná plocha 130 m , plocha podlahová 70 m Rodinný dům, samostatný, jednopodlažní se sedlovou střechou, částečně podsklepený. Počet místností 2+1. Dispozice domu: vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna s WC. V roce 2001 provedeny nové rozvody topení a teplé vody. K domu patří uzavřený dvůr se zahradou. Ve dvoře jsou hospodářská stavení. Dům je napojen na kanalizaci, elektřinu, zdroj vody – vlastní studna. Vytápění je ústřední, kotlem na plyn. Nabídka: 2015 490 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, větší vybavenost, má menší opotřebení, menší pozemek.
5. Starý Poddvorov 2 2 2 Celková plocha pozemku 548 m , zastavěná plocha 250 m , plocha užitná 120 m Rodinný dům, řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 2+1. Dům má nové krovy a střešní krytinu. Dispozice domu: vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna s WC. K domu patří uzavřený dvůr se zahradou. Ve dvoře jsou hospodářská stavení a dva zemní kvelbené sklepy). Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Nabídka: 2015 695 000 Kč (sleva z 799 000 Kč) Objekt má srovnatelný charakter, velikost, větší vybavenost, má menší opotřebení, větší pozemek.
14
6. Šardice 2 2 2 Celková plocha pozemku 406 m , zastavěná plocha 280 m , plocha podlahová 55 m Rodinný dům, řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, částečně nepodsklepený. Počet místností 3+kk. Dispozice domu: vstupní chodba, tři obytné místnosti, kuchyňský kout, koupelna s WC. Na domě se provádí rekonstrukce – nová plastová okna, rozvody elektřiny, vody, částečně nové stropy. K domu patří uzavřený dvůr se zahradou. Ve dvoře jsou zemní kvelbené sklepy. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu, plyn. Vytápění je ústřední, kotlem na plyn, ohřev vody je plynovým bojlerem. Nabídka: 2015 539 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, má větší velikost, větší vybavenost, menší opotřebení, větší pozemek.
7. Moravský Písek 2 2 2 Celková plocha pozemku 732 m , zastavěná plocha 147 m , plocha podlahová 65 m Rodinný dům, řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 2+1. V rámci rekonstrukce byla vyměněna okna a vstupní dveře za plastové, pro vlhkost je určen k další rekonstrukci. Dispozice domu: vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC. K domu patří uzavřený dvůr se zahradou. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu, plyn. Topeni je lokální na plyn. Nabídka: 2015 534 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, větší vybavenost, má menší opotřebení, větší pozemek.
8. Vnorovy 2 2 Celková plocha pozemku 293 m , zastavěná plocha 136 m Rodinný dům, řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 2+1. Dům je po rekonstrukci v roce 2008: rozvody elektřiny, odpady, plastová okna, izolace. Dispozice domu: vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC. K domu patří uzavřený dvorek se zahradou. Ve dvoře je sklep, dílna, kůlna, na zahradě je studna. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu. Topeni je lokální na tuhá paliva. Nabídka: 2014 350 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost, velikost pozemku, má menší opotřebení.
9. Vracov 2 2 2 Celková plocha pozemku 148 m , zastavěná plocha 80 m , plocha podlahová 64 m Rodinný dům, řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 2+kk. Dům je po rekonstrukci: rozvody vody, elektřiny, odpady. Dispozice domu: vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyňský kout, koupelna s WC. K domu patří uzavřený dvorek. Ve dvoře je přístavek s dvěma místnostmi a vinný sklep. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn, elektřinu. Topeni je lokální plynové. Ohřev vody zajištěn plynovým bojlerem. Nabídka : 2014 470 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, je menší, má menší opotřebení, větší vybavenost, menší pozemek.
15
10. Bzenec 2 2 2 Celková plocha pozemku 246 m , zastavěná plocha 166 m , plocha podlahová 70 m Rodinný dům, řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, částečně podsklepený. Počet místností 2+1. Dům je určen k rekonstrukci. Dispozice domu: zádveří, vstupní chodba, dvě obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC. K domu patří uzavřený dvorek a malá zahrada s ovocnými stromy. Ve dvoře je kůlna a garáž. Dům je napojen na veřejný vodovod, plyn, elektřinu. Topeni je lokální plynové. Nabídka: 2015 499 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, rozlohu pozemku, opotřebení, větší vybavenost.
11. Petrov 2 2 Celková plocha pozemku 474 m , zastavěná plocha 146 m Rodinný dům, řadový koncový, jednopodlažní se sedlovou střechou, nepodsklepený. Počet místností 3+1. Dispozice domu: vstupní chodba, tři obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC. K domu patří uzavřený dvorek se zahradou. Ve dvoře je garáž, na zahradě jsou dva hospodářské domky. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu, plyn. Topeni je ústřední kotlem na elektřinu. Nabídka: 2014 590 000 Kč (po slevě z 699 000 Kč) Objekt má srovnatelný charakter, je větší, má menší opotřebení, větší vybavenost, větší pozemek. Informace byly získány z realitních kanceláří. minimum : 350 000 Kč maximum : 695 000 Kč průměr : 522 500 Kč Nabízené nemovitosti č. 8, 10 (č. 8 – 350 000Kč, č. 10 – 499 000Kč) jsou srovnatelné co do velikosti, a rozlohy pozemku, č. 8 je srovnatelná i co do vybavenosti, č. 10 má vybavenost větší, č. 10 má srovnatelné opotřebení, č. 8 má opotřebení menší. Obě nemovitosti se nachází ve větších obcích. Nemovitosti č. 4, 5, 7, 9 (č. 4 – 490 000Kč, č. 5 – 695 000Kč (po slevě z 795 000 Kč), č. 7 – 534 000Kč, č. 9 – 470 000Kč) mají menší opotřebení a větší vybavenost. Nemovitosti č. 4, 5, 7 jsou srovnatelné co do velikosti, č. 9 je menší, č. 4, 9 mají menší rozlohu pozemku, č. 5 a 7 mají rozlohu pozemku větší, č. 4 se nachází v menší obci, č. 5, 7, 9 v obcích větších. Nemovitosti č. 1, 3, 6, 11 (č. 1 – 595 000Kč, č. 3 – 460 000Kč, č. 6 – 539 000Kč, č. 11 – 590 000Kč (po slevě z 699 000 Kč)) jsou větší, mají menší opotřebení, větší vybavenost, č. 3 má srovnatelnou vybavenost, větší rozlohu pozemku, č. 1 se nachází ve stejné obci, č. 3, 6 v obcích větších a č. 11 v obci menší. Nemovitost č. 2 (č. 2 - 399 000Kč) je větší, má srovnatelné opotřebení a vybavenost, menší rozlohu pozemku a nachází se ve větší obci. Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 522 500 Kč – (0,15 x (695 000 – 350 000)) Kč = 470 750 Kč 3.1 Obvyklá cena nemovitostí na LV 2693 celkem 2.1.1 Cena dle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek .......................................... 504 660 Kč 2.2.1 Věcná hodnota ............................................................................................................. 430 290 Kč 2.2.2 Výnosová hodnota ........................................................................................................ 425 090 Kč 2.2.3 Vážený průměr ............................................................................................................. 427 540 Kč 2.2.4 Porovnávací hodnota ................................................................................................... 470 750 Kč Cena dle zákona je pouze administrativní. Věcná hodnota nevystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Vyjadřuje pouze částku, za kterou by se oceňovaná nemovitost dala pořídit v místě ocenění a k datu ocenění, sníženou o opotřebení. Výnosová hodnota vyjadřuje příjem z pronájmu domu. Porovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru, obdobné velikosti a opotřebení nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti nejsou však dokladem skutečné prodejní ceny.
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
