Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 229/2015 O obvyklé ceně podílu 1/8 nemovitosti - pozemků parc.č. 2424/6, 2427, 2435/5 vše v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, zapsáno na LV č. 2078. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Dagmar Hasalová se na místní šetření nedostavila. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na MěÚ ve Vítkově.
Objednatel posudku:
JUDr. Karel Urban Exekutorský úřad Brno-město Minská 54 616 00 Brno
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 97 EX 234/08. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 19.10.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 19.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/8 nemovitosti - pozemků parc.č. 2424/6, 2427, 2435/5 vše v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, zapsáno na LV č. 2078. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky Vítkov 749 01 Vítkov Moravskoslezský Opava Vítkov Vítkov 5 912
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.10.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.9.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2078; - kopie katastrální mapy; - informací získaných na MěÚ ve Vítkově; - skutečnosti zjištěné na místě.
-2-
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky parc.č. 2424/6, 2427, 2435/5 vše v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, zapsáno na LV č. 2078. Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěná území cca 300m od nejblíže souvisle zastavěného území města Vítkov. Pozemky nejsou dle platného územního plánu města určeny k zastavění. Pozemky parc.č. 2424/6 a 2435/5 jsou užívány k zemědělské činnosti a jsou v celých svých výměrách bonitovány. Pozemek parc.č. 2427 je pozemkem neplodné půdy - hospodářsky nevyužitelný pozemek zarostlý náletem a křovinami. Pozemky se nacházejí v kopcovitém terénu. Na pozemcích se ke dni ocenění nenacházejí žádné stavby.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/8 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) a) Pozemky - podíl 1/8 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
80 % 80,00 %
Výměra [m2] 74811 14 086,00
Parcelní číslo BPEJ
trvalý travní 2424/6 porost trvalý travní 2424/6 74841 3 370,00 porost orná půda 2435/5 72614 3 383,00 orná půda 2435/5 73716 11 160,00 orná půda 2435/5 74811 1 881,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 33 880,00 m2
JC [Kč/m2] 4,30
-3-
Úprava [%] 80,00
UC [Kč/m2] 7,74
Cena [Kč] 109 025,64
3,09
80,00
5,56
18 737,20
3,27 1,35 4,30
80,00 80,00 80,00
5,89 2,43 7,74
19 925,87 27 118,80 14 558,94 189 366,45
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 4,54 0,25 80 % Typ
Název
§ 9 odst. 5
Parcelní číslo 2427
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 918,00 2,04
ostatní plochaneplodná půda Jiný pozemek - celkem 918,00 m2 Pozemky - podíl 1/8 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - podíl 1/8 - zjištěná cena
=
Rekapitulace administrativního ocenění 1/8 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/8 Administrativní cena 1/8 nemovitosti činí celkem
-4-
=
Upr. cena [Kč/m2] 2,04 Cena [Kč] 1 872,72
1 872,72 191 239,17 Kč 1/8 23 904,90 Kč
23 900,- Kč 23 900,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda a) Zemědělské pozemky parc.č. 2424/6 a 2435/5 Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Vítkov je 4,54 Kč/m2. 1– Realizovaný prodej zemědělských pozemků v k.ú. Vítkov - orná půda, trvalý travní porost. Celková výměra 33161m2. Realizovaná cena 7,00 Kč/m2 (prodej 11/2013). Jedná se o stejnou lokalitu v k.ú. Vítkov.
2– Realizovaný prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 125.282 m2 v k.ú. Melč, okr. Opava. Z této výměry je cca 11 hektarů tvořeno ornou půdou, zbylá část jsou louky-trvalý travní porost. Realizovaná cena 10,- Kč/m2 (prodej 5/2014). Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Opava (nedaleká obec se srovnatelnou průměrnou cenou zemědělských pozemků dle BPEJ).
3– K prodeji zemědělské pozemky (orná půda) v k.ú. Litultovice, okr. Opava. Celková výměra 27.400m2. Nabídková cena 15,00 Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Opava (nedaleká obec se výrazně vyšší průměrnou cenou zemědělských pozemků dle BPEJ) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši: 10,80 Kč.
Cenový rozptyl bonitovaných zemědělských pozemků v okolí obce Vítkov je mezi 7,0 až 10,80 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu zemědělských pozemků stanovuji váženým průměrem z intervalu rozpění jednotkových cen srovnatelných nemovitostí ve výši: 8,50 Kč/m2. Celková plocha oceňovaných zemědělských pozemků parc.č. 2424/6 a 2435/5 v k.ú. Vítkov je: 33880m2 Výpočet: 33880m2 x 8,50 = 287.980,- Kč
Rekapitulace: a) Zemědělské pozemky parc.č. 2424/6 a 2435/5 = 287.980,- Kč b) Pozemek neplodné půdy parc.č. 2427 = 1.873,- Kč ______________________________________________________________________________ Celkem = 289.853,- Kč Pozn.: pro pozemek parc.č. 2427 - jedná se o pozemek neplodné půdy. Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně samostatně neobchoduje. K samostatným převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí, případně bývají součástí prodejů větších zemních celků spolu s jinými nemovitostmi (např. zemědělskými nebo lesními pozemky). Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Vítkov či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní -5-
databáze a dle informací získaných na MěÚ ve Vítkově nebylo v posledních obdobích v obci či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti samostatně obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného pozemku parc.č. 2427 podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu ve výši 1.873,- Kč.
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
290.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/8 nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/8 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 290.000,- Kč x 1/8 x 0,90 = 32.625,- Kč 0,90 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti.
33.000,- Kč
-6-
Rekapitulace Administrativní cena 1/8 nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
23.900,- Kč
Srovnávací hodnota 1/8 nemovitosti
33.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/8 nemovitosti pozemků parc.č. 2424/6, 2427, 2435/5 vše v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, zapsáno na LV č. 2078, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Opava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.10.2015 po zaokrouhlení na:
33.000,- Kč.
-7-
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/8 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 2424/6, 2427, 2435/5 vše v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, zapsáno na LV č. 2078, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Opava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.10.2015 po zaokrouhlení na:
33.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/8 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 2424/6, 2427, 2435/5 vše v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, zapsáno na LV č. 2078, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Opava, podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.10.2015 po zaokrouhlení na:
33.000,- Kč. Slovy : třicettřitisíc korun českých V Hlučíně, 19.10.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 229/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 229/2015.
E. Seznam příloh 1. Ortofoto - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
-8-
Ortofoto
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
OZN.: Oceňované zemědělské pozemky v k.ú. Vítkov, zapsané na LV č. 2078.
OZN.: Oceňované zemědělské pozemky v k.ú. Vítkov, zapsané na LV č. 2078.
- 18 -
