2015

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 365/7455/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 3210/58 v bytovém domě č.p. 3210 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice, v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 365/7455/2015

LV no.: 855

Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) – byt č. 3210/58 v bytovém domě č.p. 3210 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice, v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Šrámkova 3210/6, Severni Terasa, 400 11 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:

966.599 Kč

Market value Tržní hodnota

530.000 Kč

nebyla stanovena Kč

Common price Obvyklá cena

530.000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota:

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

530.000 Kč

Number of properties: Počet objektů:

1

Main building: Hlavní stavba:

byt č. 3210/58 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)

Appurtenances: Příslušenství:

nestanoveno Kč

LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.:

176/188

sklepní kóje, loggie

Size: Velikost:

podíl 787/31942 z 407 m2 tj. 10,02 m2

Location in the town: Poloha v obci:

obytná zóna

Type: Druh:

zastavěná plocha a nádvoří

Infrastructure: Infrastruktura

úplná, odpovídající velikosti města

Unit price: Jednotková cena:

1000 Kč/m2

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

m2

Office area: Kancelářské plochy:

m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

montovaný z panelů

Built-up area: Zastavěná plocha:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

78,7 m2

Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

Kč/m2 1988 45 %

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 855 je byt ve vlastnictví Tomáše Reisenauera, bytem Šrámkova 3210/6, 400 11 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 855 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím, vyplývající ze Smlouvy o úvěru č. 511003072477 do celkové výše 850.000,- Kč a budoucích pohledávek, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do 31.12.2037 a to do výše 510 000,- Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 17.12.2007 - zástavním právem exekutorským podle § 69a exekučního řádu pro 850 000,- Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 4.7.2013 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti - rozhodnutím o úpadku (podrobněji na LV č. 855) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 855 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 855 jsou evidována - zástavní právo smluvní k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím, vyplývající ze Smlouvy o úvěru č. 511003072477 do celkové výše 850.000,- Kč a budoucích pohledávek, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do 31.12.2037 a to do výše 510 000,- Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 17.12.2007 - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu pro 850 000,- Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 4.7.2013 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - omezená možnost parkování v okolí domu Strong points / silné stránky: - občanská vybavenost v dosahu (obchody, škola, školka, zdravotní středisko) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 855 pro k.ú. Dobětice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 21.10.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Jirkov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 4.12.2015 za účasti Tomáše Reisenauera.

-3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

757772 Dobětice 554804 Ústí nad Labem 93 747 01.01.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou

Infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severovýchodní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní Terasa - Dobětice. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná městskou hromadnou dopravou. Severní Terasa a Dobětice patří k žádanějším a pro bydlení vyhledávanějším částem města Ústí nad Labem. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 3210/58: Oceňovaný byt je situován v 11. nadzemním podlaží v bytovém domě č.p. 3210, umístěného na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice. K bytu náleží podíl o velikosti 787/31942 na společných částech domu č.p. 3210 a na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice. Oceňovaný byt o velikosti 1+3 sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 78,7 m2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 787/31942). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou betonová, okna jsou plastová, dveře jsou hladké prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny hrubou omítkou. V bytovém domě je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, umyvadlo, vana a záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a keramickou dlažbou.

-4-

Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován cca v roce 1986, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 29 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Oceňovaný byt má nové nášlapné vrstvy podlah, jinak je v původním stavu, je dobře udržován. Předpokládá se provedení stavebních úprav (především vyzdění původního prefabrikovaného bytového jádra). Pozemky: K oceňovanému bytu č. 3210/23 náleží podíl o velikosti 787/31942 na pozemku čís. parcely 176/188 (výměra 407 m2), k.ú. Dobětice Pozemky je zastavěny stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, ulice Šrámkova, přes pozemky ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.

-5-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) – bytu č. 3210/58 v bytovém domě č.p. 3210 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice, v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 855 pro k.ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 4.prosince 2015 celkem

530.000,- Kč Slovy: PětsettřicettisícKč

Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 855 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím, vyplývající ze Smlouvy o úvěru č. 511003072477 do celkové výše 850.000,- Kč a budoucích pohledávek, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do 31.12.2037 a to do výše 510 000,- Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 17.12.2007 - zástavním právem exekutorským podle § 69a exekučního řádu pro 850 000,- Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 4.7.2013 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti - rozhodnutím o úpadku Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 855. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 365/7455/2015.

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 9.prosince 2015

-6-

ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute

ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav

ID (Surveyor´s Report):

365/7455/2015

LV no.:

855

Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.

1

Name of "the tangible investment asset" - TIA

Build-up space

Unit price

Built-up area

Unit price

Starting price

Wear

Time price "TIA"

Comments

Název HIM

Obestavěný prostor stavby

Jednotková cena

Užitná plocha

Jednotková cena

Výchozí cena

Znehodnocení

Časová cena HIM

Komentář

m3

Kč/m3

m2

Kč/m2

Kč

%

Kč

byt č. 3210/58

79

22 100

1 739 270

45,0

956 599

2 3

Buildings subtotal - Stavby mezisoučet

956 599

Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.

Site no.

Type land

Acreage

Price

Total

Comments

Pol.č.

Parcelní číslo

Druh pozemku

Výměra

Cena

Cekem

Komentář

m2

Kč/m2

Kč

1

zastavěná plocha a nádvoří

176/188

10,00

10 000 podíl o velikosti 787/31942

1 000

2 3 4 5

Lands subtotal - Pozemky mezisoučet

10 000

Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)

966 599

Kč

Yield value - Výnosová hodnota Item no.

Name

Area for lease

Lease price per sq. m.

Gross yield

Risk of loss of rent

Pol.č.

Název

Pronajímatelná plocha

Cena za pronájem m2

Hrubý výnos

Riziko výpadku nájemného

m2

Kč/m2/year/rok

Kč/year/rok

%

Net rent

Costs total

Čisté nájemné Náklady celkem Kč

Kč

Net yield

Capitalization rate

Yield value

Comments

Čistý výnos

Kapitalizační míra

Výnosová hodnota

Komentář

Kč

%

Kč

1 2 3

Yeld value Výnosová hodnota

Kč

Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.

Name

Realized / offer price

Date of sale / offers

Residential / utility area

Type of unit

Unadjusted price

Rate of price adjustment

Pol.č.

Název

Realizovaná / nabídková cena

Datum prodeje / nabídky

Obytná / užitná plocha

Typ jednotky

Neupravená cena

Koeficient cenové úpravy

2

Kč

2

m

Kč/m

Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy

Cena za objekt

Kč

Kč/m

Comments

Komentář

2

1

BJ Ústí nad Labem, ul. Šrámkova

410 000,00

XI-14

78,70

3+1

5 210

1,00

410 000,00

1) osob. vlastnictví, panelový dům 5 210 po rekonstukci, byt je v původním stavu

2

BJ Ústí nad Labem, ul. Pincova

760 000,00

XII-15

69,00

2+1

11 014

0,80

608 000,00

2) osob. vlastnictví, panelový dům 8 812 po rekonstukci, byt je v původním stavu

3

BJ Ústí nad Labem, ul. Kmochova

480 000,00

XII-15

62,00

2+1

7 742

0,80

384 000,00

3) osob. vlastnictví, panelový dům 6 194 po rekonstukci, byt je v původním stavu

1) vydražená cena

2) aktuální nabídka realitní kanceláře Reality PROSTOR, s.r.o. Praha

3) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha

Cost Value - Věcná hodnota

0,967

mil.Kč

Yield value - Výnosová hodnota

0,000

mil.Kč

Comparative value - Porovnávací hodnota

0,530

mil.Kč

Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)

0,530

mil.Kč

Byt č. 3210/58 v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem

Situace lokality

Fotomapa

Byt č. 3210/58 v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem

Bytový dům č.p. 3210

Komunikace u domu

Vchod do domu

Kuchyně

Pokoj

Pokoj

Pokoj

Koupelna

Předsíň

Výhled z loggie

-2-