2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4274-73/2015 O ceně pozemku p.č.1653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 446 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.39, Masarykovo nám. 39, obec Pečky, včetně příslušenství a pozemku p.č.1654, zahrada, o velikosti 185 m2, vše zapsáno na LV č.247 pro k.ú.Pečky

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 11.3.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1653, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 446 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.39, Masarykovo nám. 39, obec Pečky, včetně příslušenství a pozemku p.č.1654, zahrada, o velikosti 185 m2, vše zapsáno na LV č.247 pro k.ú.Pečky

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Masarykovo nám. 39 289 11 Pečky Středočeský Kolín Pečky Pečky 4 577

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

č. II IV V I

Pi 0,85 0,60 0,80 1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 755,70 Kč/m2 -2-

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.3.2015 za přítomnosti znalce a obou vlastníků nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.247 pro k.ú.Pečky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

SJM Markes Jan a Markesová Zdeňka, Ing., Přátelství 836, 289 11 Pečky, vlastnický podíl: 1 / 3 466006/219, Ing. Zdeňka Markesová, Přátelství 836, 289 11 Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3

Vlastníci pozemku: SJM Markes Jan a Markesová Zdeňka, Ing., Přátelství 836, 289 11 Pečky, vlastnický podíl: 1 / 3 466006/219, Ing. Zdeňka Markesová, Přátelství 836, 289 11 Pečky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo tl.přes 50 cm. Má sklonitou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová, ve dvoře zateplená. Dům se skládá z obytné části, která převládá, a z provozní části, kde -3-

se nachází obchod s potravinami. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby. V obytné části je byt dispozice 3+1, kuchyně je s linkou, elektrický sporák s varnou deskou, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. V provozní části je prodejna a dvě místnosti zázemí. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle. Stav domu je dobrý, celkové vybavení je standardní. Dům je z roku 1912, dvorní přístavba je nová, před kolaudací. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Rodinný dům s RD

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,10

IV

1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - víceúčelové využití nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,800

i=1

Index polohy pozemku

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,120 i=2

-6-

0,04 0,03 0,00 0,00 0,01 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,800 * 1,000 * 1,120 = 0,896

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 755,70

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 1653

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1654 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

0,896 Jedn. cena [Kč/m2] 677,11

Cena [Kč] 301 991,06

185,00

677,11

125 265,35 427 256,41

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

§ 13, typ C zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111 -7-

677,11

Výměra [m2] 446,00

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Upr. cena [Kč/m2]

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - víceúčelové využití nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,10

IV

1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,800 i=1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II -8-

Pi 1,00 0,04 0,03 0,00 0,00 0,01 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,120 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,896

Výpočet jednotlivých ploch

Název suterén přízemí

Plocha 11,2*14,9 11,2*14,9+6,0*5,0+2,2*6,0

= =

[m2] 166,88 210,08

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 166,88 m2 2,50 m 210,08 m2 2,60 m

Název suterén přízemí

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 166,88*2,5 = 11,2*14,9*3,3+6,0*5,0*2,9+2,2*6,0*(2,65+3,15)/ = 2 11,2*14,9*4,5*2/5+6,0*5,0*2,15/2 =

[m3] 417,20 m3 675,98 m3 332,63 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

-9-

Obestavěný prostor 417,20 m3 675,98 m3 332,63 m3 1 425,81 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Provedení betonové pasy smíšené zdivo rovné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky standardní sokl - keramické obklady běžné keramické obklady standardní plné a prosklené plastová standardní keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová plast, studená i teplá voda standardní zemní plyn standardní elektrický sporák se sklokeramickou deskou standardní splachovací

Hodnocení standardu S P S S S S S S S S S S S S S S S C S S S S N

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S C

100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha

Obj. podíl [%] S P S S

5,40 23,40 9,10 5,40 - 10 -

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 1,00 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 10,76 9,10 5,40

5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S S S S C S S S S N S S C

3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00

3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,00 2,90 1,70 0,50 2,70 0,77 4,30 0,30 0,00 83,03 0,8303

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 425,81 m3 * 3 740,46 Kč/m3

= * * * = =

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 103 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků - 11 -

2 130,0,8303 1,0000 2,1150 3 740,46 5 333 185,27 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 103 / 150 = 68,7 % Koeficient opotřebení: (1- 68,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,313 1 669 286,99 Kč 0,896 1 495 681,14 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

1 495 681,14 Kč

Cena staveb celkem

=

1 495 681,14 Kč

Rodinný dům s RD - zjištěná cena

=

1 922 937,55 Kč

- 12 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD

5 205 790,40 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

5 205 790,40 Kč

Celkem

5 205 790,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

5 205 790,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům s RD

1 922 937,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

1 922 937,50 Kč

Celkem

1 922 937,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 922 937,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondevětsetdvacetdvatisícdevětsetčtyřicet Kč

- 13 -

1 922 940,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.100.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 5.720.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zákaz zcizení nebo zatížení po dobu trvání zástavního práva _ Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 14 -

prodej rodinného domu 3+1 s obytnou plochou 88 m2 v Pečkách, vše na pozemku o rozloze 171 m2. Dvoupodlažní, zděný dům je podsklepen a půdní prostor nabízí možnost půdní vestavby. Okna jsou dřevěná, osazená protihlukovými skly. Vstupní dveře dřevěné, dveře na zahrádku plastové. Podlahy dřevěné, keramika a beton, schody dřevěné. Dveře dřevěné a dýha. Dům je napojený na plyn, současné vytápění zajišťují plynová kamna WAV. Voda je z obecního vodovodu a z vlastní studny, rozvody vody v plastu. Ohřev vody zajišťuje bojler. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Díky svému umístění v centru Peček je dům vhodný k podnikání i k trvalému bydlení. Požadovaná cena 1.100.000,- Kč včetně právních služeb, provize a DPH.

- 15 -

rodinný dům 130 m2 v obci Pečky, okr. Kolín. Dům se nachází v blízkosti centra. V přízemí domu naleznete kuchyň, tři pokoje, koupelnu, záchod, spíž a vstup do sklepa. V patře je jedna obytná místnost a půda vhodná k vestavbě dalších dvou místností. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, dále v přízemí naleznete kachlová kamna, dům má veškeré IS. K domu náleží dvě stavby o celkové ploše 250 m2. Celková výměra pozemku je 691 m2, na pozemku jsou vzrostlé okrasné i ovocné stromy, garáž či udírna. Požadovaná cena 1.598.000,- Kč včetně provize RK, právního a finančního servisu., cena k jednání.

Prodej rodinného domu v Pečkách, o velikosti 90 m2. Jedná se o zrekonstruovaný dům, dispozičně 3+kk, s malým dvorkem a garáží. Možnost půdní vestavby. Pozemek o velikosti 220 m2. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč včetně provize.

- 16 -

Obvyklou cenu vedlejších staveb určuji částkou 80.000,- Kč (započteno v celkové obvyklé ceně).

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.950.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.950.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč

V Tršicích 11.3.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 17 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4274-73/2015 znaleckého deníku.

- 18 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 247 ze dne 24.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 19 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 20 -

- 21 -

Mapa oblasti

- 22 -

- 23 -

- 24 -