ZNALECKÝ POSUDEK č. 2874/06/2015 o ceně garáže bez čp/če na p.č. 486 - zastavěné ploše a nádvoří a p.č. 486 - zastavěné plochy a nádvoří v obci Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno- město, JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bruntále 1.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze JUDr. Karla Urbana, soudního exekutora pod č.j. 97EX2355/06-12 ze dne 24.5.2006 a to: - pozemku, parcely č. 486, výměry 23 m2 , zastavěné plochy a nádvoří, , garáže bez čp/če na p.č. 486, vše zapsané na Katastrálním úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Bruntál, katastrální území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, list vlastnictví: 372
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Garáž bez čp/če Osoblažská bez/bez 793 95 Město Albrechtice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Město Albrechtice Katastrální území: Město Albrechtice Počet obyvatel: 3 621 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 252,60 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Blanky Peterkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Exekuční příkaz, č.j. 97EX2355/06-12, ze dne 24.5.5006 - Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 97EX2355/06-118, ze dne 19.1.2015 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví: 372, ze dne 19.1.2015 - Kopie katastrální mapy ze dne 9. 1. 2015 - Fotodokumentace - Výměra a skutečnosti zjištěné na místě - Informace a údaje poskytnuté paní Blankou Peterkovou
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
685305/1260, Blanka Peterková, Osoblažská 241/4, 793 95 Město Albrechtice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 685305/1260, Blanka Peterková, Osoblažská 241/4, 793 95 Město Albrechtice, vlastnictví: výhradní Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví: 372 pro obec Město Albrechtice, k.ú. Město Albrechtice, zapsána: Peterková Blanka, Osoblažská 241/4, 793 95 Město Albrechtice 685305/1260
6. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí.
7. Celkový popis nemovité věci Garáž bez čp/če je řadová vnitřní, zděná. přízemní. Jedná se o garáž v lokalitě Osoblažské ulice. Garáž je situována jako vnitřní, druhá zleva, při pohledu na vrata, resp. při pohledu z jihovýchodní strany.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž betz čp/če na p.č. 486 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 486 - zastavěná plocha a nádvoří
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II V
Pi 0,00 0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
č. I I
Pi 0,80 0,04
I
0,00
II
0,00
II II
0,00 0,00
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci - Příjezd po zpwevněné komunikaci na p.č 471/5 - zeleni, ostatní ploše, ve vlatsnictví Města Města Albrechtic. 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 0,832 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,790 -4-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž betz čp/če na p.č. 486 Základové pasy jsou z prostého, případně prokládaného betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Strop je proveden ze keramických stropních desek Hurdis. Střecha plochá s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná dvouvrstvá. Vnitřní omítka jsou vápenné štukové. Vrata jsou ocelová s plechovou výplní. Okno je ocelové jednoduché. Podlaha betonová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 47 let 1 230,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 6,25*3,64 Název podlaží Přízemí:
22,75 m2
=
Zastavěná plocha 22,75 m2
Obestavěný prostor Vrchní stavba a (6,25*3,64)*(2,87) zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,87 m
=
65,29 m3
=
65,29 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1 - 0,005 * 47 = 0,765 5
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V6 * 0,765 = 0,611
i=1
-5-
č. II
Vi typ B
I II I III III III
-0,01 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,85
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,832 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 230,- Kč/m3 * 0,611 = 751,53 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 65,29 m3 * 751,53 Kč/m3 * 0,950 * 0,832= 38 782,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
38 782,87 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 486 - zastavěná plocha a nádvoří P.č. 486 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 23 m2 je zastavěna garáží bez čp/če. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,832 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2 ] -6-
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2 ]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 252,60 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 486
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
P.č. 486 - zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena
-7-
Výměra [m2 ] 23,00
0,790 Jedn. cena [Kč/m2 ] 199,55
199,55 Cena [Kč] 4 589,65 4 589,65
=
4 589,65 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž betz čp/če na p.č. 486
38 782,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
38 782,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. 486 - zastavěná plocha a nádvoří
4 589,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
4 589,60 Kč
Celkem
43 372,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
43 372,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
43 370,- Kč
slovy: Čtyřicettřitisíctřistasedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé. V Městě Albrechtice se z garážemi neobchoduje, případně jen velmi omezeně. Není mi znám konkrétní případ převodu. V nabídce na serveru www.sreality.cz není v současné době žádná nabídka. V městě Krnov jsou nabízeny garáže k prodeji. K porovnání jsou použiti čtyři reprezentanti v těchto cenových nabídkách. 1) Garáž - 110 000,- Kč 2) Garáž - 99 000,- Kč 3) Garáž - 100 000,- Kč 4) Garáž - 71 000,- Kč s tím, že průměrná nabídková cena činí: (110000+99000+100000+71000)/4 = 95 000,- Kč. Vzhledem k nabídce na trhu upravuji cenu koef. 0,65: 95 000,- Kč *0,65 = 66 500,- Kč V městě Bruntále je nabízena jedna garáž v cenové nabídce: 100 000,- Kč. -8-
Vhledem k nabídce na trhu upravuji cenu koef. 0,6: 100 000,- Kč *0,65 = 65 000,- Kč. Město Albrechtice je nepoměrně menším městem než je Krnov a Bruntál a vzhledem k výše uvedeným zkušenostem lze obvyklou cenu pouze odhadovat na 2/3 úrovni odhadnutých obvyklých cen garáží v městě Bruntál a Krnov, t.j. (61 750 +65 000)/2 *2/3 = 42 250,- Kč. V Bruntále 1.4.2015
Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2874/06/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/2015.
-9-
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 372 ze dne 19.1.2015 Kopie katastrální mapy ze dne 9. 1. 2015 Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Garáž bez čp/če na p.č 486 - zastavěné ploše a nádvoří
Pohled od jihovýchodu
Pohled od jihozápadu
- 11 -
