2015

ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2722-49/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Horky nad Jizerou, k.ú. Horky nad Jizerou Adresa nemovité Horky nad Jizerou 32, 294 73 Horky nad Jizerou věci: Vlastník stavby: SJM Rybka Jiří a Rybková Gréta, č.p. 32, 294 73 Horky nad Jizerou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Rybka Jiří a Rybková Gréta, č.p. 32, 294 73 Horky nad Jizerou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: DIČ: CZ510713231 fax:

Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

10

e-mail: [email protected]

stran

V Turnově, dne 10.7.2015

1 200 000 Kč

8.7.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 2

Zdeněk Bartoš

8.7.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Přehled podkladů -výpis z KN LV č. 53 ze dne 10.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -informace a údaje získané od pana Jiřího Rybky. -ocenění nemovitosti pro Hypotéční banku vyhotovené v roce 2004 -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.101/015 ze dne 29.6.2015.

Místopis Horky nad Jizerou je obec, počet obyvatel 516 (lexikon měst a obcí) minimální základní občanská vybavenost v místě. V obci se nachází obecní úřad, praktický lékař, SOŠ hotelnictví, SOU služeb a zámek Horky nad Jizerou. Vybavenost vyššího stupně se nachází v 2 km vzdáleném městyse Brodce a v 18 km vzdáleném okresním městě Mladá Boleslav. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů v blízkosti centra obce. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - vody, elektřiny a plynu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace  nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Rodinný dům je obdélníkového půdorysného tvaru, částečně podsklepený, jednopodlažní s částečně využitým podkrovím a půdním prostorem v sedlové střeše. Základy kamenné, nosné stěny zděné, stropy rovné, okna plastová, vnější omítka stříkaný břizolit, vnitřní omítky vápenné, střešní krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Rodinný dům má v 1.P.P. 1x sklepní prostor přístupný poklopem z chodby v přízemí, v 1.N.P. se nachází chodba se schodištěm do podkroví, kuchyň, 2x pokoj, koupelna a WC. V podkroví se nachází chodba, 1x místnost a 2x půdní prostor. K rodinnému domu je přistavěna garáž, kolna a domácí dílna. Nemovitost je oplocena.

Silné stránky Rodinný dům je vystavěn na vlastním pozemku. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné komunikace. Slabé stránky Celkový stav objektu je velmi sešlý a zanedbaný.

-2-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území  Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.53 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky.

Porovnávací metoda Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek stp.č. 14 je zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku je postavený rodinný dům, garáž a ostatní stavby. Celkový pozemek je lichoběžníkového půdorysného tvaru, mírně svažitý, oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek napojený na inženýrské sítě elektřiny a vody, kanalizace je svedena do septiku. Pozemek má možnost napojení na rozvod plynu. Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena nezastavěných pozemků v obci Horky nad Jizerou se pohybuje v rozmezí 800-1200,- Kč/m2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Jedná se o malý pozemek zastavěný rodinným domem a jeho příslušenstvím, z tohoto důvodu upravuji pozemek koeficientem 0,4. Pro oceňovaný pozemek je k charakteru zástavby, jeho zastavění a velikosti zvolena jednotková cena 400,- Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

14

Výměra [ m2 ] 331

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 400

331

Hodnota pozemků celkem

-3-

Celková cena pozemku [Kč] 132 400 132 400

Základní popis ostatních staveb Jedná se o garáž, kolnu a domácí dílnu, stavby jsou přistavěné k rodinnému domu. Stavby jsou ve špatném stavebně technickém stavu se zanedbanou údržbou, stav sešlý. Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Popis

Parc. číslo Množství

Garáž + kolna + domácí dílna

Jednoduchá zděná stavba, nepodsklepená, jednopodlažní s pultovou střechou o malém sklonu.

14

90,00 m3

JC 2 000 Kč/m3

Opotřebe ní 180 000 80 % Kč RC

Věcná hodnota ostatních staveb celkem

VH 36 000 Kč

36 000 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název

Typ

obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 734,00 m3 734,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky

Provedení kamenné zděné rovné sedlová taška Bramac pozinkovaný plech vápenné -4-

Hodnocení standardu S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

břízolitové stříkané sokl z kabřince běžné keramické obklady betonové náplňové plastová PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plastové trubky bojlér chybí plastové potrubí elektrický sporák umyvadlo, vana, sprchový kout, wc splachovací chybí

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S S S S S C S S C S S S S C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

-5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S S S S S S S S S C S S C S S S S C Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 95,50 0,9550

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

734,00 m3 * 3 905,54 Kč/m3

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 112 / 150 = 74,7 % Koeficient opotřebení: (1- 74,7 % / 100)

*

Rodinný dům. - zjištěná cena

=

Plná cena:

2 290,1,0500 0,9550 0,8000 2,1260 3 905,54 2 866 666,36 Kč

0,253 725 266,59 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Plocha pozemku:

116,00 m2 734,00 m3 331,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v regionu. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře MMreality. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Brodce Nabízíme k prodeji rodinný dům na pozemku o CP 263 m2. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj. Dům je po částečné rekonstrukci: nová plastová okna, nové topení, koupelna. Z boku přiléhá k domu kotelna - plynový kotel a kotel na tuhá paliva. Naproti domu zahradní domek. Výborná dostupnost do MB -15 km. Prodej uskutečněn v 5/2015. Lokalita Brodce, Ve Dvoře Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,70 -6-

K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 72,00 m2

0,80 1,00 1,00

Výměra pozemku. 263 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,50 9 450 Celková cena Jednotková cena 1 350 000 Kč 18 750 Kč/m2

Název: Rodinný dům Brodce Rodinný domek s dvorkem - možnost venkov. posezení, záhonků. Přízemí - předsíň, koupelna s WC, 2 pokoje a kuchyňka. Vytápění - wawky, veřejný vodovod, žumpa. Možnost i krbových kamen (komín funkční). V obci MŠ, ZŠ, pošta, obchody, sportoviště. Spojení autobusem s Ml. Boleslaví, Prahou (Černý Most). Sjezd na E65 6 km, Ml. Boleslav 13 min., Černý Most 25 min. Prodej uskutečněn v 12/2014. Lokalita Brodce, Sokolská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00

Užitná plocha 70,00 m2

Výměra pozemku. 174 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 10 929 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 12 143 Kč/m2

Název: Rodinný dům Brodce Rodinný dům 3+1 s malou zahradou a garáží na pozemku 288m2. Dům po část.rekonstrukci, plast.okna, pl.podlahy, keramic.dlažby, plyn.topení, rozvody vody, elektřiny, odpadů, zateplení domu. Dispozice: vstup.chodba,nová kuchyně s jídelnou, obýv.pokoj, ložnice, děts.pokoj, tech.místnost, koupelna s WC, sklep. Vytápění i krb.kamny. Na pozemku studna. V obci veškerá občan.vybavenost. Ihned k nastěhování. Prodej uskutečněn v 9/2014. Lokalita Brodce, Sokolská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,70 -7-

K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 92,00 m2

0,80 1,00 1,00

Výměra pozemku. 288 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,50 9 587 Celková cena Jednotková cena 1 750 000 Kč 19 022 Kč/m2

Název: Rodinný dům Hrušov Prodej domu v obci Hrušov, nedaleko Ml. Boleslavi. Dům byl rekonstruován v r. 2010 - rozvody vody, elektriky, podlahy, topení (krbová kamna s výměníkem a radiátory), nové sociální zařízení. Dispozice:přízemí - obývací pokoj s kuchyní, ložnice. V patře pokoj a půda. K objektu náleží garáž s dílnou, sklep, kolna. Výborná dostupnost na R10. Klidná lokalita blízko řeky (nezátopová oblast). Prodej uskutečněn v 3/2015. Lokalita Hrušov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00

Užitná plocha 80,00 m2

Výměra pozemku. 151 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,64 11 600 Celková cena Jednotková cena 1 450 000 Kč 18 125 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

9 450 Kč/m2 10 392 Kč/m2 11 600 Kč/m2 10 392 Kč/m2 116,00 m2 1 205 472 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 205 472 Kč 893 667 Kč 132 400 Kč

Obvyklá cena 1 200 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. Rozdíl mezi věcnou a porovnávací hodnotou stavby je u obdobných nemovitostí obvyklý. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši 1 200 000,- Kč. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.53 nejsou zohledněna v obvyklé ceně.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2722-49/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015048. V Turnově dne 10.7.2015.

Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov

-9-

Fotodokumentace oceňované nemovitosti

dům ze zahrady

kuchyň

obývací pokoj

koupelna

WC

garáž s domácí dílnou

- 10 -