2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1619-153/2015

Objednatel:

PROKONZULTA a.s. Bc. Lucie Vařeková Křenová 299/26 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny dvoupodlažního rodinného domu č.p. 145 a pozemků p.č. 4/6 a 657/3, LV 179, obec Jakubčovice nad Odrou, okres Nový Jičín, katastrální území Jakubčovice nad Odrou, kraj Moravskoslezský, pro účely insolvenčního řízení

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28. 02. 2015 posudek vypracoval:

XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, dne 02. 03. 2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny dvoupodlažního rodinného domu č.p. 145 a pozemků p.č. 4/6 a 657/3, LV 179, obec Jakubčovice nad Odrou, okres Nový Jičín, katastrální území Jakubčovice nad Odrou, kraj Moravskoslezský, pro účely insolvenčního řízení

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Počet obyvatel:

RD č. p. 145 v ulici Oderská, v obci Jakubčovice nad Odrou ulice Oderská č. p. 145 Moravskoslezský Nový Jičín Jakubčovice nad Odrou [656518] Jakubčovice nad Odrou 648

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 580,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) - MŠ, ZŠ, úřad, dva obchody, pošta, praktický lékař, zubní lékař, TJ Tatran Jakubčovice, knihovna.

Pi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 168,47 Kč/m2

3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28. 02. 2015 za přítomnosti pana Martina Kubiczeka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 28. 02. 2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 28. 02. 2015 panem Martinem Kubiczekem.

2

- Kupní smlouva ze dne 23. 05. 2008

- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Kubiczek Martin, Oderská 145, 74236 Jakubčovice nad Odrou Vlastnické údaje k datu ocenění: Kubiczek Martin, Oderská 145, 74236 Jakubčovice nad Odrou Nemovitosti: RD č. p. 145 v ulici Oderská, obec Jakubčovice nad Odrou, kat. území Jakubčovice nad Odrou, okres Nový Jičín, a pozemky parc. č. 4/6, 657/3

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 145 v ulici Oderská, obec Jakubčovice nad Odrou, kat. území Jakubčovice nad Odrou, okres Nový Jičín Slovní popis Jedná se o krajní rodinný dům v řadě rozrůzněných objektů o dvou nadzemních podlažích, s půdou, nepodsklepený, sklep umístěn pod sousedním domem č.p. 146. Jedná se o část původní zemědělské usedlosti. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 60 cm. Stropy domu jsou v 1.NP železobetonové, část nad obývacím pokojem dřevěná trámová, v 2.NP dřevěné. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je valbová, nad kuchyní sedlová, krytinu tvoří eternit. Klempířské prvky jsou plechové. Dispozice rodinného domu je 6+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1.PP – sklep, vchod z ložnice v 1.NP, nachází se na pozemku souseda p.č. st. 4/4, 1.NP – chodba, kuchyně, koupelna s WC, obývací pokoj s dřevěnými schody do 2.NP, ložnice, 2.NP – obývací pokoj, pracovna, ložnice, chodba, místnost sloužící k uskladnění věcí (místnost bez oken) s průlezem na půdu, Půda – neobydlená (uskladněny okapy, více nezjištěno, půda byla v době místního šetření zpřístupněna pouze částečně pohledově). Okna v domě jsou v 1.NP jednoduchá dřevěná po dvou, v 2.NP jednoduchá dřevěná. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na východ a jih. Koupelna je vybavena klasickou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: žárovky, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, vodovod - přípojka vody od souseda p.č. 4/1, nyní asi rok odpojena kvůli údajnému úniku vody, na oceňovaných pozemcích se nenachází studna, vlastník o přívodu vody zatím nejedná, nezabezpečuje jinou možnost, odvod splašek - jímka společná s domem č.p. 146, nachází se na pozemku majitele domu č.p. 146, plyn - umístěn u domu, do domu není zaveden. Vytápění – lokální na tuhá paliva, topná tělesa kachlová kamna, kamna Petry. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech 1.NP tvoří podlahu PVC, v 2.NP koberce, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu 3

koberce na cementovém potěru. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad, dle sdělení vlastníka při vrtání průchodu pro kabel od satelitu nalezeny stopy suti ve zdivu. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o rodinný dům se zanedbanou údržbou. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Pozemek rovinatý, zahrada oplocena dřevěným plotem s vrátky. Přístup k domu – pěšky se lze dostat k oceňovaným nemovitostem z obecní cesty přes lávku, problematický přístup k vchodovým dveřím (podrobný popis v tabulkovém popisu níže), přístup automobilem (podrobný popis v tabulkovém popisu níže). Z hlediska polohy se dům nachází v severní části obce. Okolí objektu - ze severní strany lesy, z východu pole, z jihu řeka Odra a za ní zástavba rodinných domů, ze západu přiléhající stavení bývalé zemědělské usedlosti, lom - hluk z výbuchů a práce v lomu minimální (silné zdi), v případě otevřených oken slyšitelný, venku z jižní strany slyšitelný soutok Dobešovského potoku a řeky Odry. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. Dostupnost škol – MŠ, ZŠ, vyšší vzdělání v dojezdové vzdálenosti (město Odry). Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Sportovní vyžití – fotbalové hřiště. Dostupnost úřadů – obecní úřad. Z hlediska životního prostředí se jedná o spíše nepříznivou lokalitu z důvodu blízkosti těžební činnosti (lom). Blízkost zeleně – ze severní strany pěšky dostupný les. Jedná se o lokalitu s vysokým nebezpečím výskytu záplav a povodně. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových spojů. V okolí rodinného domu jsou nepříznivé parkovací možnosti. Vztahy se sousedy jsou problémové, vlastník s nimi má vyhrocený kontakt. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu:

Typ rodinného domu:

krajní dům v řadě rozrůzněných objektů

Počet nadzemních podlaží:

2 + půda nepodsklepeno, sklep patřící k předmětu ocenění se nachází pod domem souseda č.p. 146, p.č. st. 4/4 (vlastníci SJM Ramach Jiří a Ramachová Marcela, Nádražní 297, Nový Bohumín, 73581 Bohumín), z předložené kupní smlouvy z roku 2008 nevyplývá, zda je sklep opravdu součástí domu č.p. 145, ale jiný vchod než z ložnice domu č.p. 145 do sklepa neexistuje; dle sdělení vlastníka oceňované nemovitosti chtěl vlastník domu č.p. 146 hradit nájemné za užívání sklepu, ale nedošlo k dohodě; vlastník oceňované nemovitosti nabyl dům v dobré víře, že sklepní prostor k domu č.p. 145 náleží postaven kolem roku 1929 dle sdělení vlastníka, stav domu tomu odpovídá betonové izolované zděná konstrukce 60 cm

Počet podzemních podlaží:

Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce RD: Rozsah rekonstrukce RD: Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva:

4

v 1.PP strop klenbový, v 1.NP betonové (v ložnici strop klenbový), část nad obývacím pokojem dřevěná trámová, v 2.NP dřevěné, místně prohnuté valbová, střecha nad kuchyní sedlová eternit plechové vápenocementové vápenocementové dřevěná jednoduchá po dvou v 1.NP, jednoduchá dřevěná v 2.NP, okna nejsou vybavena žaluziemi východ a jih, okénko z koupelny, které vede do dvora je orientováno na západ klasická vana klasická splachovací toaleta atypické dřevěné bez bezpečnostních prvků železné dřevěné prosklené (v ložnici v 1.NP dveře chybí) převážně pouze žárovky ne

Stropy: Střecha: Krytina střechy: Klempířské prvky: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě: Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Dispozice rodinného domu:

ne

Popis místností podle podlaží:

Elektřina:

Vodovod:

Svod splašek: Plynovod: Řešení vytápění v domě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě:

5

ne ano, bez vestavěných spotřebičů, kombinovaný sporák 6+1 1.PP – sklep, vchod z ložnice v 1.NP, nachází se na pozemku souseda p.č. st. 4/4 1.NP – chodba, kuchyně, koupelna s WC, obývací pokoj s dřevěnými schody (železná konstrukce) bez zábradlí do 2.NP, ložnice 2.NP – obývací pokoj, pracovna, ložnice, chodba místnost sloužící k uskladnění věcí (místnost bez oken) s průlezem na půdu Půda – neobydlená (uskladněny okapy, více nezjištěno, půda byla v době místního šetření zpřístupněna pouze částečně pohledově) připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V přípojka vody od souseda p.č. 4/1, nyní asi rok odpojena kvůli údajnému úniku vody, na oceňovaných pozemcích se nenachází studna, vlastník o přívodu vody zatím nejedná, nezabezpečuje jinou možnost napojení domu na vodovod, k přípojce neexistuje smlouva jímka společná s domem č.p. 146, nachází se na pozemku majitele domu č.p. 146 umístěn u domu, do domu není zaveden lokální na tuhá paliva kachlová kamna v kuchyni, kamna na tuhá paliva Petry v ložnici (topná tělesa nejsou ve všech místnostech) bojler v obytných místnostech v 1.NP – PVC, v 2.NP koberce na cementovém potěru, v koupelně keramická dlažba, v kuchyni – PVC a keramická dlažba pod kachlovými kamny, v ostatních místnostech - cementový potěr

Popis stavu rodinného domu:

standardní rodinný dům se zanedbanou údržbou vady zdiva – bez vážných viditelných vad, dle sdělení vlastníka při vrtání průchodu pro kabel od satelitu nalezeny stopy suti ve zdivu vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí, výměnou vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí, výměnou vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí, výměnou vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí, výměnou vnější omítky – místně opadané, zašlé vnitřní omítky – zašlé, místně opadané, zašpiněné, místně popraskané bez porostů nejsou rovinatý pozemek p.č. 657/3 oplocen dřevěným plotem Přístup k oceňovaným nemovitostem pěšky – z obecní cesty ulice Oderská, přes obecní pozemek p.č. 737/1, přes pěší most, přes obecní pozemek p.č. 734 Přístup autem – z obecní cesty Vítkovská u lomu, přes pozemek p.č. 635/4 (vlastník EUROVIA Kamenolomy, a.s., Londýnská 637/79a, Liberec XIRůžodol I, 46001 Liberec) – veden v KN jako ostatní komunikace, přes pozemky p.č. 754/1 a 754/2 (vlastník Česká republika), přes obecní pozemky p.č. 655/4 a 734 (vlastník Obec Jakubčovice nad Odrou, Oderská 100, 74236 Jakubčovice nad Odrou) Přístup k vstupním dveřím do oceňované nemovitosti – vstupní dveře jsou umístěny na jižní straně, nutné přejít přes pozemek p.č. 657/2 (vlastník Lackovičová Jarmila, Oderská 18, 74236 Jakubčovice nad Odrou) nezřízeno VB chůze Problém s přístupem k domu ze západní strany – ze strany dvora – problematický přístup při opravě domu. ze severní strany lesy, z východu pole, z jihu řeka Odra a za ní zástavba rodinných domů, ze západu přiléhající stavení bývalé zemědělské usedlosti, lom hluk z výbuchů a práce v lomu minimální (silné zdi), v případě otevřených oken slyšitelný, venku z jižní strany slyšitelný soutok Dobešovského potoku a řeky Odry rodinný dům se nachází v severní části obce dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou dostupnost škol - ZŠ, MŠ kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět (je zde pouze obecní knihovna) sportovní vyžití - fotbalové hřiště dostupnost úřadů - obecní úřad

Vady rodinného domu:

Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení:

Přístupová cesta k domu:

Popis okolí:

Popis okolí:

Poloha v obci:

Vybavenost:

6

Životní prostředí:

Spojení a parkovací možnosti:

Sousedé a kriminalita:

Věcná břemena: Další informace:

Výpočet obestavěného prostoru:

kvalita životního prostředí - z hlediska životního prostředí spíše nepříznivá lokalita - blízkost průmyslové výroby blízkost zeleně – na severu lesy možnost záplav - lokalita s vysokým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 5leté vody) – oceňovaný objekt leží cca 10 metrů od levého břehu řeky Odry 1997 zaplaveno spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů (vzdálenost vlakové zastávky cca 180 m, autobusové cca 60 m) parkovací možnosti - nepříznivé parkovací možnosti, nelze parkovat na oceňovaných pozemcích vztahy se sousedy - vyhrocené vztahy se sousedy kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné

Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Zástavní právo smluvní. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora. Nemožnost umístění TV antény kvůli blízkosti lomu, lze umístit satelit. 1.PP ((2,52*6,94))*(3,50)=61,21 m3 1.NP ((9,30*9,30)+(5,20*5,90))*(3,00)=351,51 m3 2.NP ((9,30*9,30))*(3,00)=259,47 m3 Půda ((9,30*9,30))*(3,50/2)=151,36 m3 Zastřešení nad kuchyní (5,20*5,90)*(3,50/2)=53,69 m3 OP celkem = 877 m3

7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 28. 02. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

7

Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 28. 02. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 145 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky II. Ocenění srovnávací metodou

8

B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Negativní změny - Blízkost lomu - těžba I nerostů. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavní právo I smluvní. Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území I tzv. 5-leté vody)

Pi -0,01 0,00

-0,01 -0,02

0,00 0,70

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,672 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné V -0,02 komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 9

7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji - Zdroj: III www.mpsv.cz - nezaměstnanost k 31. 01. 2015 Moravskoslezský kraj 10 %, Nový Jičín 6,9 %. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Ztížený přístup I k oceňovaným pozemkům.

0,00 -0,01 0,00 0,02

-0,05

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,818 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,550

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 145 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 86 let 1 812,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: (2,52*6,94) 1.NP: (9,30*9,30)+(5,20*5,90) 2.NP: (9,30*9,30) půda: (9,30*9,30) zastřešení nad kuchyní: (5,20*5,90) Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: půda: zastřešení nad kuchyní: Obestavěný prostor 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 17,49 m2 117,17 m2 86,49 m2 86,49 m2 30,68 m2

((2,52*6,94))*(3,50) ((9,30*9,30)+(5,20*5,90))*(3,00) ((9,30*9,30))*(3,00) 10

= = = = =

17,49 m2 117,17 m2 86,49 m2 86,49 m2 30,68 m2

Konstrukční výška 3,50 m 3,00 m 3,00 m 3,50 m 3,50 m

= = =

61,21 m3 351,51 m3 259,47 m3

půda: ((9,30*9,30))*(3,50/2) zastřešení nad kuchyní: (5,20*5,90)*(3,50/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,89

= = =

151,36 m3 53,69 m3 877,24 m3 117,17 m2 338,32 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 - pozemek p.č. 657/3 - 45 m2. 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - 1.PP se nachází pod sousedním domem. V předložené kupní smlouvě nejsou zaznamenány jednotlivá podlaží a místnosti, které byly předmětem koupě. Vlastník sousedního domu měl snahu požadovat nájemné nebo nějakou jinou formu finanční kompenzace. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 86 let: s = 1 - 0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,459

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,672 Index polohy pozemku IP = 0,818 11

č. I

Vi typ B

II III III III III

-0,01 0,00 0,03 0,02 0,00

I III I II II

-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,00

I

-0,01

II

-0,02

III

0,85

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 812,- Kč/m3 * 0,459 = 831,71 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 877,24 m3 * 831,71 Kč/m3 * 0,672 * 0,818= 401 063,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

401 063,30 Kč

=

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I

Pi -0,02

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,672 Index polohy pozemku IP = 0,818 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,672 * 0,980 * 0,818 = 0,539 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 168,47 0,539 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a

Parcelní číslo st. 4/6 12

Výměra [m2] 123,00

Koef.

Jedn. cena [Kč/m2] 90,81

Upr. cena [Kč/m2] 90,81 Cena [Kč] 11 169,63

nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 657/3 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

45,00

Pozemky - zjištěná cena

90,81

=

4 086,45 15 256,08 15 256,08 Kč

II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 145 v ulici Oderská, obec Jakubčovice nad Odrou, kat. území Jakubčovice nad Odrou, okres Nový Jičín a pozemků parc. č. 4/6, 657/3 Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.

Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku

Oceňovaný objekt

č.

Lokalita

rozměry

1.PP, 1.NP, RD č.p. 2.NP, půda, 6+1, 145, Jakubčovice zastavěná plocha nad Odrou 123 m2

stav

pozemek

původní zanedbaný stav

45 m2

jiné zdivo 60 cm, jímka, plynovod, problematický přístup k domu, odpojení od přípojky vody, jímka u souseda, vysoké riziko povodně, hluk a prašnost z lomu, hluk z přítoku potoka do řeky

1

Anenská, Šenov u Nového Jičína

1.PP, 1.NP, 2.NP, zastavěná plocha 116 m2

původní zanedbaný stav

1614 m2

cihlový dům, voda z místního zdroje studna, na zahradě ovocné stromy

2

Jiráskova, Studénka

1.PP, 1.NP, 2.NP, 3+1 a 4+1, zastavěná plocha 100 m2

původní zanedbaný stav

450 m2

cihlový dům, veřejná kanalizace, plynovod, ve sklepě garáž a kotelna, na zahradě bazén

3

Úprkova, Nový Jičín

1.PP, 1.NP, 2.NP, 5+1, zastavěná plocha 114 m2

původní zanedbaný stav

540 m2

plynovod, ohřev vody bojlerem, vytápění na tuhá paliva i plyn, studna, garážové stání, studna, napojení na veřejný vodovod

13

č

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na pramen

Cena po redukci na pramen

K1 - poloha

K2 - velikost

K3 - pozemek

K4 - stav a vybavení

K-5 jiné

K-6 úvaha odhadce

K1 x … x K6

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího

1 2

1 690 000 1 370 000

0,80 0,80

1 352 000 1 096 000

1,17 1,23

0,99 0,98

1,29 1,19

0,98 1,13

1,13 1,17

1,17 1,15

1,9360 2,1809

698 354 502 540

3

1 490 000

0,80

1 192 000

1,23

0,99

1,20

1,13

1,14

1,16

2,1835

545 900

Celkem průměr

582 265

Minimum

502 540

Maximum

698 354

Směrodatná výběrová odchylka - s

102 847

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

479 417

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

685 112

K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.

Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:

582 265,-- Kč

14

C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 145

401 063,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

401 063,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

15 256,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

15 256,10 Kč

Celkem cena zjištěná po zaokrouhlení dle §50

416 320,00 Kč

II. Srovnávací hodnota Srovnávací hodnota

582 265,00 Kč

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:

580 000,- Kč Slovy: pětsetosmdesáttisíckorunčeských V Praze, dne 02. 03. 2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1619-153/2015 znaleckého deníku. 15

E. PŘÍLOHY Výpisy z el. verze KN ze dne 28. 02. 2015 Snímek z katastrální mapy Mapy oblasti Fotodokumentace ze dne 28. 02. 2015 Srovnávané nemovitosti

Výpisy z el. verze KN

16

17

Snímek z katastrální mapy

18

Mapy oblasti

19

Fotodokumentace

20

Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1

21

Nemovitost č. 2

22

Nemovitost č. 3

23