ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5730-140/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovité věci – bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384 - 1385 realizované na pozemku p.č.5299, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku, a pozemek p.č.5297 se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9
Účel posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci – 098 EX 04396/12-078
Oceňovací vyhláška:
Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014
Oceněno ke dni:
9.září 2015
Posudek vypracoval:
Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 19 stran a přílohy. V Praze, dne 8. října 2015
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)
METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Obvyklá cena bude stanovena se znalostí nabídkových cen v lokalitě metodou srovnávací. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto i k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky.
-2-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc – bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9, se nalézá v budově č.p.1384 - 1385, katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno. Nemovitá věc je přístupná z ulice Herbenova. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech budovy č.p.1384 - 1385. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 593/10000, spoluvlastnický podíl ve výši 244/10000 vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky – garážového stání. - na pozemku p.č.5299. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 593/10000, spoluvlastnický podíl ve výši 244/10000 vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky – garážového stání. Součástí nemovité věci je též pozemek p.č.5297, vč. stavby garáže bez č.p./č.e. Bytový dům č.p.1384 - 1385 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, nalézá ve střední části obce, v části Kročehlavy. Na bytový dům stavebně navazuje přízemní přístavba řadových garáží. Dopravní dostupnost obce prostředky hromadné dopravy je dobrá a je zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Prahu, aj. V obci je provozována MHD. Praha je vzdálena cca 20 km jihovýchodním směrem od obce. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Kladno 68519 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Kladno má statut statutárního města, je obcí s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem.
2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 04396/12-078 ze dne 18.8.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno, list vlastnictví č.32611 ze dne 1.7.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno, list vlastnictví č.20759 ze dne 1.7.2015. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno, list vlastnictví č.23241 ze dne 1.7.2015. Dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví s vymezením jednotek, ze dne 18.5.2007 Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kladno. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne 9.září 2015 za účasti spoluvlastníka nemovité věci.
-3-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.32611 a č.20759, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové a nebytové jednotky) na listu vlastnictví č.23241 pro katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno zapsáni: 1) Jiří Bárta identifikátor: 650417/0420 Na Vavřinci 359 274 01 Slaný Spoluvlastnický podíl 1/6, 2) Hana Bártová identifikátor: 395902/025 Herbenova 1385 272 01 Kladno Spoluvlastnický podíl 2/3, a 3) Hana Rotterová identifikátor: 636103/1963 Náměstí Starosty Pavla 44 272 01 Kladno Spoluvlastnický podíl 1/6.
4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce porovnatelných nemovitých věcí
5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky 2) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky 3) Pozemek p.č.5297 4) Garáž 5) Nebytová jednotka č.1385/9 6) Bytová jednotka č.1385/4 *** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. *** -4-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky Oceněno podle § 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.5299, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 317 m2. Na pozemku p.č.5299 je realizovaný bytový dům č.p.1384 - 1385. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 593/10000. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
1.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.070
= Kč
2.160,x 1.0270
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 317.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 593/10000
= Kč = Kč = Kč
2.218,32 703.207,44 41.700,20
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky Cena celkem Kč
41.700,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
2. Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.5299, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 317 m2. Na pozemku p.č.5299 je realizovaný bytový dům č.p.1384 - 1385. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 244/10000. 2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
2.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.070
= Kč
2.160,x 1.0270
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 317.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 244/10000
= Kč = Kč = Kč
2.218,32 703.207,44 17.158,26
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky Cena celkem Kč
17.158,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
3. Pozemek p.č.5297 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemek p.č.5297, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 22 m2. Na pozemku p.č.5297 je realizovaná stavba garáže bez č.p./č.e. 3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
0.00
3.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.960 x 1.070
= Kč
2.160,x 1.0270
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 22.00 m2
= Kč = Kč
2.218,32 48.803,04
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č.5297
Cena celkem Kč
48.803,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4. Nebytová jednotka č.1385/9 Oceněno podle § 21, přílohy č.8 vyhlášky. 4.1 Popis Předmětem ocenění je nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384 - 1385, realizované na pozemku p.č.5299 , katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno. Stáří bylo odborně odhadnuto. Budova je přístupná z ulice Herbenova. Jednotka je umístěna v 1.PP (označení viz Podklady pro vypracování znaleckého posudku), vedle přízemních řadových garážích. Vrata jsou kovová, dvoukřídlá, otvíravá. Podlahy jsou betonové. Technický stav odpovídající době pořízení a účelu užití.
-7-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky je 244/10000. 4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - gar.stání v budově vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 4.3 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9. 11. 13. 15. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vnitřní obklady keramické chybí Dveře chybí Okna chybí Vytápění chybí Vnitřní vodovod chybí Vnitřní kanalizace chybí Vnitřní plynovod chybí Ohřev vody chybí Vybavení kuchyní chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC chybí Výtahy chybí Ostatní chybí Instalační prefabrik.jádra chybí
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.03300
100%
-0.033*1.852
0.05300
100%
-0.053*1.852
0.04800
100%
-0.048*1.852
0.03200
100%
-0.032*1.852
0.03100
100%
-0.031*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.02200
100%
-0.022*1.852
0.01900
100%
-0.019*1.852
0.03900
100%
-0.039*1.852
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05700
100%
-0.057*1.852
0.03700
100%
-0.037*1.852 ________________________________________________
-0.74265 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.74265) = 0.5990 4.4 Opotřebení stavby Opotřebení bylo stanoveno odborným odhadem ve výši 50%.
-8-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 4.5 Výpočet ceny objektu (§ 21 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.960 x 1.070
= Kč
4.210,x 0.9390 x 0.5990 x 1.1300 x 2.1000 x 1.0272
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 24.00 m2 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
5.772,01 138.528,24 138.528,24 69.264,12 69.264,12
_______________________________________________________________________________________________________________
Nebytová jednotka č.1385/9
Cena celkem Kč
69.264,-
_______________________________________________________________________________________________________________
5. Garáž Oceněno podle § 37 vyhlášky. 5.1 Popis Předmětem ocenění je stavba garáže bez č.p./č.e. na pozemku p.č.5297. Je prostřední ze tří přízemních řadových garáží, které tvoří přístavbu budovy. Konstrukce jsou zděné, střecha plochá, krytina z plechu. Vrata jsou kovová, dvoukřídlá, otvíravá. Podlahy jsou betonové. Napojeno na elektro. Stáří bylo odborně odhadnuto. Stavba je přístupná z ulice Herbenova. Technický stav je dobrý, odpovídající době a účelu užití. 5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 5.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 22.0*2.7
=
5.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
59.40 m3
n
_______________________________________________________________________________________________________________
8. 9.
Dveře chybí Okna chybí
0.02700
100%
0.01400
100%
-0.027*1.852 -0.014*1.852 ________________________________________________
-0.07593
-9-
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590 5.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby Svislé konstrukce zděné s plochou střechou 1. Druh stavby Řadová 2. Konstrukce Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let)
2
B
1
-0.01
2
0.00
2
-0.02
3
0.00
3
0.00
2
0.8000
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.03) x 0.8 = 0.776
-0.03
5.6 Výpočet ceny objektu (§ 37 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.432,x 0.776 x 0.960 x 1.070
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 59.40 m3
= Kč = Kč
1.141,30 67.793,46
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž
Cena celkem Kč
67.793,-
_______________________________________________________________________________________________________________
6. Bytová jednotka č.1385/4 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 6.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.1385/4 v budově č.p.1384 - 1385, ulice Herbenova, vchod č.p.1385, realizované na pozemku p.č.5299 , katastrální území Kročehlavy (kód: 665126), obec Kladno. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 58,18 m2, k bytu dále náleží balkón. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování znaleckého
- 10 -
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 2. NP, v budově není realizován výtah. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Podlahy jsou převážně dřevěné a keramické. V hygienické místnosti a částečně u kuchyňské linky je proveden keramický obklad. Okna a dveře jsou dřevěné. Vytápění a ohřev TUV je dálkové. Jednotka je napojena na rozvod elektra, kanalizace a vodovodu. Technický stav je dobrý, odpovídající době a účelu užití. Dům je v dobrém stavu Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 593/10000. 6.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 6.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní (podílové spoluvlastnictví – menšinový podíl) 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
2
0.00
5
0.00
2
0.00
1
-0.04
2
0.00
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960
-0.04
6.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce - 11 -
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
7
0.01
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.07) x 1 = 1.070
0.07
6.5 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - zděná 2. Společné části domu Standardní 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2.NP bez výtahu 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.75+0 pro stáří 50 let)
4
0.10
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
3
0.00
3
0.00
3
0.00
2
0.7500
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.10) x 0.75 = 0.825
- 12 -
0.10
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 6.6 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
20.843,x 0.825 x 0.960 x 1.070
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 58.18 m2
= Kč = Kč
17.654,02 1.027.110,94
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č.1385/4
Cena celkem Kč
1.027.111,-
_______________________________________________________________________________________________________________
REKAPITULACE – CENA ZJIŠTĚNÁ 1) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky Kč 2) Pozemek p.č.5299 - podíl vyplývající z vlastnictví nebytové jednotky Kč 3) Pozemek p.č.5297 Kč 4) Nebytová jednotka č.1385/9 Kč 5) Garáž Kč 6) Bytová jednotka č.1385/4 Kč
41.700,17.158,48.803,69.264,67.793,1.027.111,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
1.271.829,1.271.830,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 13 -
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384, 1385, a pozemku p.č.5297, vč. stavby garáže bez č.p./č.e., katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno, je použita metoda nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je porovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které mají srovnatelnou charakteristiku (typ a lokalita). Cena standardní nemovité věci je stanovena porovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru porovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen porovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé porovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Kladno, ulice Herbenova a okolí (městská část Kročehlavy), jsou v dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru porovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.
- 14 -
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
Užitná plocha [m2]
990 000
54
18 333,33 1,00 Jaroslava Foglara 1,00 velmi dobrý 1,00
2
1 150 000
0,9
1 035 000
55
18 818,18 1,00
Dánská
1,00 velmi dobrý 0,95
dobrý
3
1 170 000
0,9
1 053 000
59
17 847,46 0,95
P. Holého
1,00 velmi dobrý 1,00
velmi dobrý
4
1 490 000
0,9
1 341 000
55
24 381,82 1,00
Unhošťská
1,00 velmi dobrý 1,05 po rekonstrukci
5
1 500 000
0,9
1 350 000
51
26 470,59 1,00
Vrchlického
1,00 velmi dobrý 1,05 po rekonstrukci
k3
Vybavení
1,00
cihlová
1,02
2+1
1,00
standard
1,00
ne
1,00
standardní
3
1,00
cihlová
1,03
2+kk
1,00
standard
1,00
ne
1,00
standardní
4
1,00
cihlová
1,02
2+1
1,03
nadstandard/nová
1,00
ne
1,00
standardní
5
1,00
cihlová
1,02
2+1
1,00
standard
1,00
ne
1,00
standardní
1
1,02
2 sklepy
1,00
2
0,98
ne
1,00
3
0,98
ne
1,00
4
1,00
ano
1,00
5
0,98
ne
1,00
ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové)
0,96
ne/3.NP
1,00
0,89
ne/1.NP
1,00
0,98
ne/2.NP
1,00
0,92
ne/4.NP a vyšší
1,00
0,98
ne/2.NP
1,00
rezident. park. rezident. park. rezident. park. rezident. park. rezident. park.
JTCs
k8
2
IS
standardní
Další vlivy
Balkon/lod žie
k2 k7
1,00
k13
ne
Možnost parkování
Typ oken
1,00
k12
k6
standard
Výtah/pod laží
Dispozice
1,00
k11
k5
2+1
Vytápění
1,02
k10
Konstrukce
cihlová
Sklep/kom ora
1,00
k9
1
i
k4
velmi dobrý
i
k1
Technický stav bytu
Cena po redukci [Kč]
0,9
Technický stav domu
KRC
1 100 000
Lokalita
Nabídková cena [Kč]
1
Jednotkov á cena [Kč/m2]
i
2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné metodou srovnávací
1,00
bez vlivu
1,00
18 333,33
1,00
bez vlivu
0,85
22 139,04
1,00
bez vlivu
0,94
18 986,66
1,00
bez vlivu
1,01
24 140,42
1,00
bez vlivu
1,03
25 699,60
3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet porovnávacích nemovitostí
5
Počet použitých porovnávacích nemovitostí
5
2
Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m ]
18 333,33
Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m2]
25 699,60
2
Směrodatná odchylka [Kč/m ]
2 853,57 2
Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]
19 006,24
Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]
24 713,38
Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m2]
21 859,81
- 15 -
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 58,18
Užitná plocha [m2]
SJTC/Koeficienty odlišnosti
21 859,81
Lokalita
Herbenova
k1
1,00
Technický stav domu
velmi dobrý
k2
1,00
Technický stav bytu
dobrý
k3
0,95
Konstrukce
cihlová
k4
1,00
Dispozice
2+1
k5
1,02
Typ oken
standard
k6
1,00
ano
k7
1,03
standardní
k8
1,00
ano
k9
1,00
Balkon/lodžie Vybavení Sklep/komora Vytápění Výtah/podlaží Možnost parkování Další vlivy
Dálkové/ústřední k10 ne/2.NP k11 vlastní garáž, garážově stání k12 spoluvlastnictví k13
Index odlišnosti oceňovaného objektu IO
1,00 0,98 1,15 0,85 0,96
2
Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m ] Celková porovnávací cena oceňovaného objektu
- 16 -
20 985,42 1 220 931,74
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění jsou bytová jednotka, nebytová jednotka a z toho vyplývající podíly na pozemku, a dále pozemek se stavbou garáže v katastrální území Kročehlavy, obec Kladno. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+1, výměra je 58,18 m2, k bytu dále náleží balkón. Bytová jednotka je v 2. NP zděného bytového domu v ulici Herbenova. Nebytová jednotka je garáží v bytovém domě. Stavba garáže na samostatném pozemku je řadová. Pozitivní faktory: - Bytová jednotka s garážovým stáním a stavba garáže - Lokalita - širší centrum města Negativní faktory: - Podílové spoluvlastnictví, menšinový podíl Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. 1) Cena zjištěná – celek 2) Cena zjištěná – podíl 1/6
Kč Kč
1 271 830,211 970,-
3) Metoda srovnávací – celek 4) Metoda srovnávací – podíl 1/6
Kč Kč
1 220 930,203 490,-
Obvyklá cena bude stanovena se znalostí nabídkových cen v lokalitě metodou srovnávací. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto i k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. _______________________________________________________________________________________________________________
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovité věci bytová jednotka č.1385/4 a nebytová jednotka č.1385/9 v budově č.p.1384 - 1385 realizované na pozemku p.č.5299, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku, a pozemek p.č.5297 se stavbou garáže bez č.p./č.e., katastrální území Kročehlavy (kód:665126), obec Kladno, po zaokrouhlení je:
200 000,- Kč Slovy: dvě stě tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad.
- 17 -
Znalecký posudek č. 5730-140/2015 Rizika: -
riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovitá věc: 1 271 830,- Kč, b) Spoluvlastnický podíl 1/6: 211 970,- Kč. 2. Cena obvyklá, za níž je spoluvlastnický podíl na nemovité věci prodejný, je: a) Nemovitá věc: 1 220 000,- Kč, b) Spoluvlastnický podíl 1/6: 200 000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 8. října 2015
.................... vypracoval
- 18 -
Znalecký posudek č. 5730-140/2015
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5730-140/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail:
[email protected]
- 19 -