2015

Znalecký posudek č. 6438-037/2015 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. st. 23/1, součástí jehož je stavba rodinného domu č.p. 99 a dále pozemků parc. č. 38/1, 38/2 a 699/6, vše včetně příslušenství, kat. území Dolní Vítkov, obec Chrastava

Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:

Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2

Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 149/15 - 62 Posudek obsahuje celkem 31 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.

Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

Obsah: 1

ÚVOD .................................................................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 3 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 3 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 4 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 4 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 4 Jmenování znalce ......................................................................................................... 5 Podkladové materiály .................................................................................................... 5 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 6 Použitá literatura ........................................................................................................... 7

2

IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 8

3

IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 8 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

4

METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 12 4.1 4.2 4.3

5

Technický popis ............................................................................................................. 8 Poloha ........................................................................................................................... 9 Cenová mapa pozemků ................................................................................................ 9 Dopravní poměry ......................................................................................................... 11 Infrastruktura ............................................................................................................... 11 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 11 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti ....................................................................... 11 Nákladová metoda ...................................................................................................... 12 Výnosová metoda ........................................................................................................ 12 Porovnávací metoda ................................................................................................... 13

ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 14 5.1 5.2

Volba metody .............................................................................................................. 14 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 14

6

REKAPITULACE ................................................................................................................ 15

7

ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 16

8

ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 17

9

PŘÍLOHY............................................................................................................................. 18

Tabulky: Tabulka č. 1: Užitné plochy Domu ................................................................................................ 9 Tabulka č. 2: Výměra a typ oceňovaných pozemků ..................................................................... 9

Obrázky: Obrázek č. 1: Výřez z katastrální mapy, LV 17 ........................................................................... 10 Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ....................................................................... 10 Obrázek č. 3: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 11

2

1 Úvod 1.1

Účel a předmět ocenění

Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 23/1, součástí jehož je stavba rodinného domu č.p. 99 a dále pozemků parc. č. 38/1, 38/2 a 699/6, vše včetně příslušenství, kat. území Dolní Vítkov, obec Chrastava, zapsané na listu vlastnictví č. 17 (dále též jako „Nemovitost“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1.2

Obecné předpoklady a omezující podmínky

Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty.

3

8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.

1.3

Rozhodné datum ocenění

Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 11. května 2015.

1.4

Vymezení pojmu obvyklá cena

ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

1.5

Vymezení pojmu hodnota

Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.5.1 

Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,

1International

Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 2

4



„...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.

   

 



1.6

Jmenování znalce

Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 28. 4. 2015 usnesením č. j. 151 EX 149/15/15-62. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.

1.7

Podkladové materiály

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:    

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 17, katastrální území Dolní Vítkov, vyhotovený dne 28. 4. 2015 a poskytnutý Zadavatelem, Usnesení o jmenování, Kopie snímku katastrální mapy, Místní šetření.

Pokus o místní šetření byl proveden dne 11.5 2015 dle termínu navrženého v dopise zaslaném vlastníkovi Nemovitosti. Povinný na dopis nereagoval a na navrhovaný termín místního šetření nedorazil. Zhotovitel na základě těchto skutečností vyhrazuje právo zpravovat dodatek znaleckého posudku, v případě že by se objevili skutečnosti, které byly Zhotoviteli k datu zhotovení neznámé. 5

Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.

1.8

Hlavní používané zkratky a pojmy

LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz) .

6

1.9

Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL , Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky.

7

2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště:

Balatka Tomáš Frýdlantská 52, 463 31 Chrastava

3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): • Rodinný dům č.p. 99 jako součást pozemku parc. č. st. 23/1 (dále též jako „Dům“) • Parcela parc. č. st. 23/1 o výměře 148 m2, zastavěná plocha a nádvoří • Parcela parc. č. 38/1 o výměře 663 m2, druh ostatní plocha, • Parcela parc. č. 38/2 o výměře 376 m2, druh zahrada, • Parcela parc. č. 669/6 o výměře 159 m2, druh trvalý travní porost vše kat. území Dolní Vítkov, obec Chrastava, zapsané na listu vlastnictví č. 17.

3.1

Technický popis

Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a nebylo možno zjistit stav vnitřního vybavení a dispozici Domu. Jedná se o zděný rodinný dům s 1. NP a podkrovím na vlastním pozemku. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je šikmá s vikýři, krytinu tvoří asfaltové šindele. Na Domě zřejmě probíhá rekonstrukce (i když na stavebním úřadu nebylo dohledáno žádné stavební povolení k rekonstrukci Domu). Dům je zateplen (zatím bez fasádní omítky), provedena nová střešní krytina z asfaltových šindelů, komínové těleso, oplechování dále nový zděný plot s ozdobnou kovovou mříží a automatickou pojezdovou bránou, u zahrady kovový plot. Vedle Domu je umístěn nový dřevěný otevřený altán a zděná kůlna ve špatném technickém stavu. Vedle domu se rozkládá rovinatý pozemek protáhlého tvaru. Ten je v současnosti využíván jako zahrada. Na stavebním úřadu Chrastavě – odbor výstavby, nebyla dohledána žádná stavební dokumentace k této Nemovitosti a to ani k současné rekonstrukci (kromě stavebního povolení na oplocení). Nebylo možno ani zjistit, zda byla rekonstrukce dokončena, a v jakém rozsahu, a zda vůbec, proběhla rekonstrukce interiéru Domu.

8

Tabulka č. 1: Užitné plochy Domu

Typ plochy Zastavěná plocha (ZP) Počet podlaží Koeficient UP/ZP Užitná plocha (UP) zaokr.

Výměra (m 2 ) 106,0 2 0,85 180

Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti a nebyly dohledány ani plány, byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné zjištěné z katastrální mapy.

Tabulka č. 2: Výměra a typ oceňovaných pozemků Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) st. 23/1 148 zastavěná plocha a nádvoří 38/1 663 ostatní plocha 38/2 376 zahrada 669/6 159 trvalý travní porost Celkem 1 346

3.2

Poloha3

Oceňovaná Nemovitost se nachází v obci Dolní Vítkov u Chrastavy. Dolní Vítkov je vesnice, část města Chrastava v okrese Liberec. Nachází se asi 3,5 km na sever od Chrastavy. Je zde evidováno 88 adres. Trvale zde žije 257 obyvatel. Chrastava je město v severních Čechách, v okrese Liberec, v Libereckém kraji. Leží asi 8 km severozápadně od Liberce v nadmořské výšce 295 m a má přibližně 6 tisíc obyvatel. Ve městě jsou 4 mateřské a 2 základní školy, je zde také výchovný ústav. Od roku 2012 nad městem stojí termální lázně. Souřadnice GPS: 50°50'49.4"N 14°57'52.9"E

3.3

Cenová mapa pozemků

Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků.

3

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Doln%C3%AD_V%C3%ADtkov

9

Obrázek č. 1: Výřez z katastrální mapy, LV 17

Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti

10

Obrázek č. 3: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti

3.4

Dopravní poměry

Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné na pozemku u Domu. Před Nemovitostí je umístěna autobusová stanice „Chrastava, Dolní Vítkov, bažantnice“ linky č. 540070 spojující Vítkov s Chrastavou a Libercem.

3.5

Infrastruktura

Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu. Kanalizace je řešena pravděpodobně jímkou a přívod vody vlastní studnou. Tyto skutečnosti však nebylo možno ověřit.

3.6

Majetkoprávní vztahy

Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 17 zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a závazkem neumožnit zápis nového zást. práva namísto starého a závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh.

3.7

Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti

Dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou rodinnými a rekreačními domy, kde územní plán uvažuje s tímto využitím. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bytovým/rekreačním účelům za nejlepší a nejvyšší. 11

4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:   

nákladová, výnosová, porovnávací.

V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).

4.1

Nákladová metoda

Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.

4.2

Výnosová metoda

Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 12

u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.

4.3

Porovnávací metoda

Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.

13

5 Analýza hodnoty 5.1

Volba metody

Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.

5.2

Výpočet porovnávací metodou

Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů rodinných / bytových domů v Chrastavě a okolí. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 užitné plochy. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou.

Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 1 630 000 Kč.

14

6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 11. května 2015 stanovena



Porovnávací metodou:

1 630 000 Kč

Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí 1 630 000 Kč.

15

7 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 11. května 2015 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 1 630 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – viz 3.6 Majetkoprávní vztahy – nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena – viz 3.6 Majetkoprávní vztahy – nezjištěna. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: pozemku parc. č. st. 23/1, součástí jehož je stavba rodinného domu č.p. 99 a dále pozemků parc. č. 38/1, 38/2 a 699/6, vše včetně příslušenství, kat. území Dolní Vítkov, obec Chrastava, zapsané na listu vlastnictví č. 17 činí k datu ocenění 11. května 2015:

1 630 000 Kč Slovy: jeden milion šest set třicet tisíc korun českých

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.

16

8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6438-037/2015 znaleckého deníku.

Otisk znalecké pečeti:

Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Ivan Korčák

Podpis za znalecký ústav:

………………………………………… Ing. Pavel Dytrych

V Praze dne 18. května 2015

17

9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 17, katastrální území Dolní Vítkov Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha

18

Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 17, katastrální území Dolní Vítkov

Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou

Oceňovaná nemovitost: RD č.p. 99, Dolní Vítkov Chrastava, Liberecký kraj

Vztažná jednotka srovnání m2 užitné plochy Identifikace nemovitosti

Porovnávané nemovitosti 1

Koef.

2 Koef. Chrastava - Dolní Chrastava, ul. Textilanská Vítkov rodinný dům postaven rodinný dům postaven 1864, původní stav, 1980, původní stav, plyn, veřejný vodovod, kanalizace, veřejný elektro, žumpa, v vodovod, elektro domě bytová jednotka 3+1 rezidenční rezidenční lokalita 0,9 1 lokalita 822 3 055 1,1 0,95 horší lepší

3 Koef. Dolní Chrastava, ul. Nádražní

4 Koef. Chrastava, ul, Vítkovská rodinný dům po částečné rekonstrukci, rodinný dům, veřejný veřejný vodovod, vodovod, elektro, plyn, elektro, plyn, v domě přízemí po rekonstrukci dvě bytové jednotky 3+1 rezidenční smíšená lokalita 0,95 0,9 lokalita 614 1 300 1,1 1 horší stejné

5 Koef. Dolní Chrastava, ul. Bílokostelecká rodinný dům po rekonstrukci interiéru, veřejný vodovod, elektro, plyn, jímka, v domě čtyři bytové jednotky rezidenční 0,9 lokalita 934 1,05 horší zděný, částečně 1 hrázděný

Rodinný dům s nadzemním podlažím a podkrovím, probíhající rekonstrukce, elektřina, voda - studna

Popis

Rezidenční lokalita

Lokalita

1 346

Pozemek (m2)

Zděný

Konstrukční systém

montovaný - typ OKAL

1,2

zděný

1

zděný

1

zděný

1

Dle vnější obhlídky Nemovitost před dokončením rekonstrukce, vnitřní stav a vybavení nebylo možno ověřit.

Technický stav

před rekonstrukcí

1,1

před rekonstrukcí

1,2

částečně zrekonstruovaný

1,05

částečně zrekonstruovaný

1,05

horší, částečná rekonstrukce

1,1

parkování na pozemku, bus stanice před Nemovitostí

Parkování, dopravní dostupnost

dvojgaráž

0,9

parkování na pozemku

1

dvojgaráž

0,9

Obdobné

1

Obdobné

1

180

Užitná plocha (m2)

257 Větší

0,95

208 Větší

1

300 Větší

0,95

250 Větší

0,95

230 Větší

0,95

x

Zdrojová cena (Kč/m2)

x

Zdroj Upravená cena Kč/m² (Kč/m2)

Průměrná upravená cena na Užitná plocha Nemovitosti (m2)

Hodnota Nemovitosti (Kč) Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč)

7 354 Kč realizovaná cena RE-MAX listopad 2014

6 731 Kč

1

8 457 Kč

1,15 9 041 Kč 180

1 627 350 Kč 1 630 000 Kč

nabídková inzerce RS České spořitelny květen 2015 6 731 Kč

11 167 Kč

0,85

1,00

nabídková inzerce M & M reality květen 2015 9 492 Kč

11 960 Kč

0,9

0,85

nabídková inzerce RK Becker & spol. květen 2015 9 568 Kč

12 174 Kč

0,9

0,80

nabídková inzerce, LBC reality, s.r.o., květen 2015 10 957 Kč

0,9

0,90

Příloha č. 4: Fotopříloha