ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 287/7377/2015 o obvyklé ceně podílu ve výši ½ na pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, obec Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 287/7377/2015
LV no.: 572
Name of subject / Předmět ocenění: ½ pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, obec Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ctiněves č.p. 82, 41301 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Market value za celek: 926.621 Kč Tržní hodnota za spoluvl. podíl: nebyla stanovena spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Yield value: nebyla stanovena Obvyklá cena Výnosová hodnota: spoluvlastnického podílu 1/2 Comparative value: za celek: 462.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Porovnávací hodnota: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Cost value: Věcná hodnota:
Number of properties: 1 Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
rodinný dům
Location in the town: Poloha v obci:
Size: přípojky inženýrských sítí, zpevněné Velikost plochy, oplocení a další venkovní úpravy Type: střední část Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
460.000 Kč 160.000 Kč 460.000 Kč 160.000 Kč nestanoveno Kč
St. 86, 245/10 celkem 515 m2
zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha
Unit price: Jednotková cena
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
zděný 120 m2 viz. bližší popis
721 m3 nestanovena nezjištěn 60 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 572 jsou v podílovém spoluvlastnictví Radka Drahoňovského (podíl ½) a Michaely Justové (podíl ½), oba bytem Ctiněves 82, 413 01. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 572 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0271545109 ve výši 1.200.000,-Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 27.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.10.2005. - zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 440.267,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne 3.11.2011 na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o ařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Litoměřicích 10 E-271/2011 -20 ze dne 15.11.2011. Právní moc ke dni 20.12.2011. - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu ve výši 464.207,15Kč s příslušenstvím na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro GIENGER BOHEIMA, s.r.o. (IČ: 62623401), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Cheb 074 EX-04858/2012 -017 ze dne 25.09.2012. Právní moc ke dni 08.10.2012. Další omezení jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 572 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 572. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 572 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 572 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0271545109 ve výši 1.200.000,-Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 27.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.10.2005. - zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 440.267,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne 3.11.2011 na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o ařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Litoměřicích 10 E-271/2011 -20 ze dne 15.11.2011. Právní moc ke dni 20.12.2011. - zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu ve výši 464.207,15Kč s příslušenstvím na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro GIENGER BOHEIMA, s.r.o. (IČ: 62623401), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Cheb 074 EX-04858/2012 -017 ze dne 25.09.2012. Právní moc ke dni 08.10.2012. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 572 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 572. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 82 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že v minulosti byla na oceňovaném domě započata rekonstrukce. Bez dokončení rekonstrukce není možné oceňovaný dům užívat k bydlení. Weak points / slabé stránky: - aby bylo možné užívat oceňovaný dům k bydlení, je nutné dokončit rekonstrukci Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhla výměna krovů, střešní krytiny a původních oken za plastová
-3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 572 pro k.ú. a obec Ctiněves, prokazující stav evidovaný k datu 31.8.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Ctiněves prokazující stav k datu 11.10.2015, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídkách na místě (23.9.2015 a 7.10.2015) Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na 23.9.2015, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen spoluvlastník oceňovaných nemovitých věcí – Michaela Justová, nebylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu č.p. 82. Prohlídka vnitřních prostor rodinného domu č.p. 82 byla umožněna dne 7.10.2015 během ocenění spoluvlastnického podílu o výše ½, který je ve vlastnictví pana Radka Drahoňovského.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
618063 Ctiněves 564672 Ctiněves 305 31.12.2013 CZ0423 Litoměřice Ústecký Střední část
Infrastructure / infrastruktura: Obec Ctiněves se nachází v Ústeckém kraji, v jeho východní části, v okrese Litoměřice. Počet obyvatel je zhruba 305. Město je vzdáleno zhruba 34 km od bývalého okresního města Litoměřic, vzdálenost do Prahy zhruba 35 km. Obec je dobře napojena na silniční síť, ve vzdálenosti zhruba 10 km je napojení na dálnici D8. V obci se také nachází železniční a autobusová zastávka. V obci je základní občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, knihovnu, kulturní a sportovní zařízení. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Ctiněves, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 82: Rodinný dům č.p. 82 se nachází na pozemku čís. parcely St. 86, k.ú. Ctiněves. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími. Potencionální podlahová plocha domu je 142 m2, stavebně upravené jsou ale pouze dvě místnosti (celkem 44 m2). 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, chodby, stavebně upraveného pokoje, dvou místností a koupelny s WC. 2. nadzemní podlaží vč. podkroví tvoří dvě místnosti - stavebně upravený pokoj a prostor pro půdní vestavbu. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, krov dřevěný, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné (ve větší části domu chybí), převážně bez krytiny, okna jsou převážně plastová, vnitřní dveře chybí, vnitřní omítky jsou štukované, z větší části chybí, vnější fasádní omítky jsou štukované. Dům má pouze částečné vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je podle dostupných informací do obecní kanalizace. Přípojka plynu je na domě. Dům je v současné době bez vytápění. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je podprůměrný, nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady, ale v minulosti byly provedeny rozsáhlé bourací práce s ohledem na plánovanou rekonstrukci, která ale nebyla realizována. Chybí většina vnitřních instalací, stavebních prvků krátkodobé životnosti (s výjimkou oken), v domě není vnitřní vybavení, dům je bez vytápění. Oceňovaný rodinný dům není možné bez dokončení rekonstrukce užívat k bydlení. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 60 %.
-5-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 86, k.ú. Ctiněves, o výměře 198 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany menší chráněné území. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 82, zbývající část pozemku je užívána jako dvůr. Pozemek čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, o výměře 317 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha a způsobem ochrany menší chráněné území. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je v jednotném funkčním celku s oceňovaným rodinným domem č.p. 82 a je užíván jako zahrada. Na pozemku se nachází dřevěný přístřešek. Tvar pozemků je patrný z přiložené kopie katastrální mapy.
-6-
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 a pozemku čís. parcely 245/10 s příslušenstvím, k.ú. Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na desetitisíce)
-7-
460.000 Kč 460.000 x 1/2 = 230.000 Kč 230.000 x 70 % = 160.000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena podílu ve výši ½ na pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, obec Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 572 pro k.ú. Ctiněves, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23.9.2015
160.000,- Kč Slovy: Stošedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 572 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 572. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 572, která dražbou nezaniknou.
ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 287/7377/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 14. října 2015
-8-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
287/7377/2015
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
572
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
3
rodinný dům č.p. 82
2
příslušenství
2
Kč/m
721
Unit price
Zastavěná ploha Jednotková cena
3
m
1
Built-up area
m
2
Kč/m
2 600
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
1 874 080
60,0
749 632 oceněno podílem na ceně hlavní stavby
22 489
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
772 121
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 86
zastavěná plocha a nádvoří
198
300
59 400
2
245/10
ostatní plocha/manipulační plocha
317
300
95 100
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
154 500
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
926 621 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
2
m
2
Kč/year/rok
Kč/m /year/rok
Risk of loss of rent
Net rent
Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného %
Kč
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
1 2
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Název
Realizovaná / nabídková cena
Built-up space
Datum prodeje / nabídky
3
Kč
1
Rodinný důmv Budyni n. Ohří Roudníčku, okr. Litoměřice
2
Rodinný dům v obci Štětí Radouň, okr. Litoměřice
3
Rodinný dům v obci Štětí Brocno, okr. Litoměřice
450 000,00
599 000,00
570 000,00
Obestavěný prostor m
4-15
10-15
1-15
nestanoven
nestanoven
nestanoven
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
2348
292
367
100
400
400
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
234 800
116 800
146 800
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Komentář
1,00
ukončená dražba *1), rodinný dům, dispozice 2+kk, možnost vestavby, 450 000 obdobný stavebnětechnický stav - započatá rekonstrukce, obodbná lokalita
0,80
nabídak RK *2) rodinný dům s 2. NP, dispozice 479 200 4+1, podprůměrný stavebně-technický stav, blízká lokalita
423 200,00
0,80
ukončená dražba *3), rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, 456 000 dispozice 3+1, možnost vestavby, lepší stavebnětechnický stav, obdobná lokalita
0,927
mil.Kč
215 200,00
482 200,00
2) nabídka RK FINE REALITY, a.s.
3) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,462
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,460
mil.Kč
Mapa širších vztahů – rodinný dům č.p. 82 ve Ctiněvsi, okres Litoměřice, Ústecký kraj
Situace lokality
Situace oblasti
Fotodokumentace – rodinný dům č.p. 82 ve Ctiněvsi, okres Litoměřice, Ústecký kraj
Příjezd k domu
Pohled na dům č.p. 82
Pohled na dům č.p. 82
Pohled do dvora
Východní štít domu č.p. 82 (foto ze dne 7.10.2015)
Pokoj v 1. NP (foto ze dne 7.10.2015)
Místnost v 1. NP (foto ze dne 7.10.2015)
Místnost pro koupelnu v 1. NP (foto ze dne 7.10.2015)
Pokoj ve 2. NP (foto ze dne 7.10.2015)
Prostor pro vestavbu ve 2. NP (foto ze dne 7.10.2015)
Garáž v přístavbě (foto ze dne 7.10.2015)
Pozemek čís. parcely 245/10 (foto ze dne 7.10.2015)
