ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1881/11/2015 NEMOVITÁ VĚC: Spoluvlastnický podíl 1/12 na pozemkových parcelách - trvalém travním porostu číslo parcelní 269/1, 271/1, 427/65, orné půdy číslo parcelní 393, 432, 456/1, 583, 584, 606, 607 a vodní plochy číslo parcelní 269/3 a 281/1, vše bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území Červený Hrádek, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastník pozemku:
Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Červený Hrádek u Plzně Katastrální území Červený Hrádek u Plzně nar. 16.8.1976, Simona Vejvodová, Mohylová 1139/55, 31200 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 ostatní vlastníci: viz. LV.č. 21
OBJEDNAVATEL:
Exekutorský úřad Plzeň-sever, JUDr. Vendula Flajšhansová
Adresa objednavatele:
Divadelní 2728/3a, 301 00 Plzeň
ZHOTOVITEL:
Pavel Ulč
Adresa zhotovitele:
Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 121 EX 12938/09. (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU 1/12 PŘEDMĚTNÝCH NEMOVITOSTÍ:
Datum místního šetření: Počet stran:
27.1.2015
7 stran
V Třemošné - Záluží, dne 31.1.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 30
273 600,- Kč
27.1.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/12 na pozemkových parcelách trvalém travním porostu číslo parcelní 269/1, 271/1, 427/65, orné půdy číslo parcelní 393, 432, 456/1, 583, 584, 606, 607 a vodní plochy číslo parcelní 269/3 a 281/1, vše bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území Červený Hrádek, obec Plzeň, okres Plzeň-město, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 12938/09, k datu 27.1.2015. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, LV.č. 21 pro kat. území Červený Hrádek, obec Plzeň, vyhotovený dne 10.11.2014 - kopie katastrálních map v měř. 1:1000 pro kat. území Červený Hrádek, obec Plzeň, vyhotovené dne 14.10.2014, pod č. 7137/2014 - usnesení Okresního soudu Plzeň-město o dodatečném projednání dědictví vydané dne 20.6.2001 pod č. 29D 1249/2000, s nabytím právní mocí ke dni 18.7.2001 - usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové sepsané v Plzni dne 26.11.2014 pod č.j. 121 EX 12938/09-53 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitosti znalcem sepsané v Třemošné-Záluží dne 6.1.2015, zaslané na adresu povinné - informace, údaje a skutečnosti zjištěné znalcem při vlastním ohledání předmětných nemovitostí - informace získané na internetových stránkách města Plzeň - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Povinná se na znalcem určený termín ohledání předmětných nemovitostí nedostavila, nebyli jím tudíž sděleny případné další důležité informace a okolnosti, mající eventuelně vliv na celkovou výši obvyklé ceny. Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných na internetových stránkách Města Plzeň a dále informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované nemovitosti, pozemkové parcely - trvalé travní porosty číslo parcelní 269/1, 271/1 a vodní plochy číslo parcelní 269/3 a 281/1 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, jsou situovány v západní části intravilánu katastrálního území Červený Hrádek, obce Plzeň, severně od přilehlé ulice Červenohrádecké, po obou stranách ulice V Mokřinách. Situování oceňovaných pozemkových parcel je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k oceňovaným pozemkovým parcelám je umožněn z výše uvedených ulic. Dané oceňované pozemkové parcely je možno, dle zjištěných informací, přímo napojit na veškeré inženýrské sítě obce. V platném územním plánu města Plzně jsou všechny výše uvedené pozemkové parcely, stejně -2-
jako přímo navazující území, určeny jako návrh ploch urbanistické zeleně - parky se sportovním zařízením. Trvalé travní porosty ve skutečnosti slouží svému účelu a nejsou zastavěny žádnou stavbou. Vodní plochy č.p. 269/3 a 281/1 jsou ve skutečnosti místní zatrubněné vodoteče schované kompletně pod terénem a zatravněné. Orná půda číslo parcelní 393 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, je situována severně od intravilánu kat. území Červený Hrádek, v části zvané pod místním názvem U kříže. Situování předmětné nemovitosti je rovněž patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup na předmětnou nemovitost je možné zejména ze severovýchodu, přes pozemky jiných vlastníků, navazující na zpevněnou místní komunikaci. Dané území města není možné přímo napojit na zavedené inženýrské sítě. Přes jižní polovinu předmětné parcely přechází šikmo vzdušné vedení VN se sloupem umístěným přímo na oceňovaném pozemku. Orná půda číslo parcelní 393 je svažitá směrem k jihu a slouží ke dni ocenění svému účelu. V platném územním plánu města je dané území určeno jako plochy pro zemědělskou výrobu. Trvalý travní porost číslo parcelní 427/65 je situován v severní okrajové části intravilánu katastrálního území Červený Hrádek, jižně u přímo přilehlého areálu zemědělského družstva. Situování předmětné nemovitosti je patrno rovněž z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k oceňované nemovitosti je z jihu, z přímo ze zpevněné místní komunikace. Dané území obce je možné přímo napojit na veškeré existující inženýrské sítě sídla. Na předmětné pozemkové parcele je přímo postaven dvojsloup vzdušného vedení elektro. V platném územním plánu města je dané území řešeno jako plochy krajinné zeleně. Ve skutečnosti tvoří jižní menší část pozemku místní nezpevněná komunikaci a severní převažující část je zarostlá plevelnými náletovými křovinami a neudržována. Orná půda číslo parcelní 432 je situována severovýchodně od přímo přilehlého areálu zemědělského družstva. Situování pozemkové parcely je patrné rovněž z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup na předmětnou pozemkovou parcelu je možný pouze přes pozemky jiných vlastníků. Pozemkovou parcelu není přímo možné napojit na existující inženýrské sítě. V platném územním plánu města je dané území řešeno jako plochy pro zemědělskou výrobu. Orná půda je ve skutečnosti užívána ke svému účelu. Orná půda číslo parcelní 456/1 je situována severně od přímo přilehlého areálu zemědělského družstva. Přístup na předmětnou pozemkovou parcelu je možný zejména ze západu, z poblíž přilehlé polní cesty, přes pozemek jiného vlastníka. Dané území není možné přímo napojit na existující inženýrské sítě. Severní část předmětné pozemkové parcely zasahuje dle platného územního plánu města do plánovaného železničního koridoru, zbývající část je řešena pro zemědělské účely. Ve skutečnosti ke dni ocenění slouží předmětný zemědělský pozemek svému účelu. Orné půdy číslo parcelní 583 a 584 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, jsou situovány severovýchodně od intravilánu katastrálního území Červený Hrádek. Jejich situování je patrno rovněž z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup na předmětné pozemkové parcely je umožněn zejména z jihozápadu přes pozemky jiných vlastníků z polní cesty. Dané území je řešeno platným územním plánem k zemědělské výrobě. Obě pozemkové parcely ve skutečnosti slouží svému účelu. Orné půda číslo parcelní 606 a 607 bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, jsou situovány severovýchodně od intravilánu katastrálního území Červený Hrádek. Přístup na oceňované pozemky je možný pouze přes pozemky jiných vlastníků. Dané území není možné napojit na žádné inženýrské sítě. Dané území je řešeno platným územním plánem města jako plochy určené pro zemědělské účely, čemuž odpovídá jejich současné využití. Město Plzeň čítá cca 167 500 obyvatel, má všechnu potřebnou základní i vyšší občanskou vybavenost, má velmi dobrou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, v dané lokalitě jsou rovněž velmi lukrativní pracovní příležitosti. Městská část Červený Hrádek má dostupnost do centra města Plzně městskou hromadnou autobusovou dopravou. -3-
Životní prostředí je v dané oblasti nenarušené, bez jakéhokoliv přímého vlivu škodlivého průmyslu nebo provozu. Předmětem ocenění je tedy spoluvlastnický podíl 1/12 na pozemkových parcelách - trvalém travním porostu číslo parcelní 269/1, 271/1, 427/65, orné půdy číslo parcelní 393, 432, 456/1, 583, 584, 606, 607 a vodní plochy číslo parcelní 269/3 a 281/1, vše bez jakýchkoliv součástí a příslušenství, v katastrálním území Červený Hrádek, obec Plzeň.
Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. Spoluvlastnický podíl 1/12 předmětných nemovitostí je v současné situaci trhu s podobnými nemovitostmi v dané lokalitě pravděpodobně obtížně prodejný. S ohledem na tuto skutečnost stanovuji snižující vliv předmětného spoluvlastnického podílu jako 30 %. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav nemovitostí umožňuje podpis zástavní Stav nemovitostí neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání nemovitostí není v rozporu Skutečné užívání nemovitostí je v rozporu s údaji vyznačenými na LV s údaji vyznačenými na LV Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách -4-
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemkové parcely zapsané na LV.č. 21. Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Zemědělský pozemek, orná půda - Červený Hrádek I. KRC: 0,60
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,90
KMZ: 0,90
KIV: 0,90
Parcela č.: 62 764 10 000 000 159,33 Popis pozemku: Lokalita: Zemědělský pozemek, orná půda - Červený Hrádek II. KRC: 0,60
56,45
KVP: 0,90
KUV: 0,90
Parcela č.: 26 707 1 383 750 Popis pozemku: Lokalita: Trvalý travní porost - Červený Hrádek III.
51,81
0,36
18,41
KIV: 0,90
KVP: 0,90
KUV: 0,90
0,42
290,63
KVP: 0,90
KUV: 0,90
0,42
290,87
KVP: 0,90
KUV: 0,90
0,29
97,91
KPP: 1,00
KDD: 0,95
0,35
KIV: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 0,95
KUV: 0,90
KMZ: 0,90
KRC: 0,60
KMP: 1,00
KVP: 0,90
KDD: 1,00
KMZ: 0,95
Parcela č.: 1 038 726 000 Popis pozemku: Lokalita: Trvalý travní porost - Červený Hrádek IV. KRC: 0,60
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,95
Parcela č.: 2 090 1 463 000 Popis pozemku: Lokalita: Zemědělský pozemek, orná půda - Plzeň - Újezd. KRC: 0,60
KMP: 0,90
KPP: 0,90
Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena
KDD: 0,90
KMZ: 0,90
3 195
1 090 000
699,42
KIV: 0,90
700,00
KIV: 0,90
341,16
150,85 Kč/m2
-5-
Zemědělské pozemkové parcely zapsané na LV.č. 21. – porovnávací ocenění Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost vodní plocha trvalý travní porost vodní plocha orná půda trvalý travní porost orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Celková výměra pozemků
269/1 269/3 271/1 281/1 393 427/65 432 456/1 583 584 606 607
Výměra [ m2 ] 1 392 136 2 569 102 5 764 395 1 342 5 059 5 746 1 152 6 239 1 376 31 272
-6-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 208 800 20 400 385 350 15 300 864 600 59 250 201 300 758 850 861 900 172 800 935 850 206 400 4 690 800
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemkové parcely zapsané na LV.č. 21.
4 690 800,00 Kč
Současný stav Porovnávací hodnota Hodnota pozemku
4 690 800 Kč 4 690 800 Kč
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/12 nemovitostí: 273 600,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesáttřitisícšestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7
V Třemošné - Záluží 31.1.2015 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1881/11/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11/2015.
-7-
