2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3258/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav: rodinného domu č.p. 639 na pozemku parc. č. 1042, s pozemky parc. č. 1042 a 1043, včetně příslušenství

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Aleš Bursa Exekutorský úřad Mladá Boleslav Palackého 267, 293 01 Mladá Boleslav

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného v rámci exekuce č.j. 172 EX 509/13

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341

Datum místního šetření:

5. března 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

5. března 2015 – k datu místního šetření

Datum vypracování:

26. března 2015

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

Tento posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Mladá Boleslav č.j. 172 EX 509/13-67 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví Bernardy Vojáčkové, dcery povinných paní Naděždy Dufkové a pana Jaromíra Vojáčka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 5. března 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3

1.

Nález 1.1

Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4267 vyhotovený dne 10. 2. 2015 pro k.ú. Klobouky u Brna: A: Vlastník: Bernarda Vojáčková, č.p. 13, 683 23 Dětkovice RČ 895213/4224 2 B: Nemovitosti: Parcela: 1042 - 446 m zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Klobouky u Brna, č.p. 639, rod. dům 1043 - 892 m2 zahrada C: Omezení vlastnického práva: Nařízení předběžného opatření Podrobnosti viz příloha posudku.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna z http://nahlizenidokn.cuzk

1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 5. 3. 2015. Prohlídka nemovitosti byla provedena bez účasti vlastníka, ale všechny části objektu byly zpřístupněny.

1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)

1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.

4

1.2

Situace oceňované nemovitosti

Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: • • • • •

Rodinný dům č.p. 639 na pozemku parc. č. 1042 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. 1042 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 1042 Pozemek parc.č. 1042 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 446 m2 Pozemek parc.č. 1043 – zahrada o výměře 892 m2

Nemovitost se nachází v obci Klobouky u Brna, v k.ú. Klobouky u Brna, číslo popisné 639. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy.

1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:

Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:

Město 6 207 Město se nachází cca 30 km jihovýchodně od Brna a 15 km severovýchodně od Hustopečí. Nachází se ve zvlněné krajině, která je využívána převážně k zemědělství a vinařství. Ano Ano MŠ, ZŠ, gymnázium, SOŠ, ZUŠ Široká nabídka obchodů a služeb Zdravotní středisko, knihovna, kulturní dům, restaurace, sportovní areál, policie, požární zbrojnice, letní kino Poptávka je v rovnováze s nabídkou

1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Okrajová část, východně od centra obce Příjezd po zpevněné komunikaci Okolní terén zvlněný, pozemek pod RD mírně svažitý k severu, pozemek zahrady prudce svažitý k severu Převládající zástavba: Starší rodinné domy Parkovací možnosti: Na vlastním pozemku, po úpravě možné i ve skladu Inženýrské sítě v obci s možností Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon napojení oceňovaného areálu: Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu:

1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota

Dům řadový krajní (pravá polovina dvojdomu) Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora, 1.PP a podkroví po vnitřním schodišti V půdním prostoru Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, v poslední době byla započata modernizace (vytápění, plastová okna), která nebyla dokončena. V domě je výrazně zanedbaná údržba.

5

1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:

2.

Veřejný vodovod Veřejná kanalizace 220 V Zemní plyn Ano

Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1

Metodika stanovení časové ceny

Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze znalce.

2.2

Rodinný dům

2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Nádražní, číslo or. 16. Dům je řadový koncový, pravá polovina dvojdomu, z větší části podsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s částečně obytným podkrovím. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod

2.2.2 Popis objektu

Rodinný dům řadový koncový Členitý Nad více než ½ plochy 1.NP 1 NP 1 místnost Základové pasy Proti zemní vlhkosti Zděná z cihel pálených prům. tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha polovalbová Pálené tašky - bobrovky Pozinkovaný plech Vápenné hladké Cihelné obklady do ulice, částečně kabřinec ve dvoře Není

Dům je řadový krajní, uliční fasáda je orientována k severozápadu. Vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemek do zádveří a do chodby, z ní do dalších místností, na dvůr a po schodišti do sklepa i podkroví. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1, skládá se z těchto částí: 1.PP – chodba, 3 sklepní místnosti 1.NP – kuchyň, 3 pokoje, koupelna, spíž, zádveří, chodba, WC, 2 schodiště Podkroví – pokoj, neupravený půdní prostor, terasa

6

Dva pokoje mají okna orientovaná k severozápadu do ulice, pokoj a podkrovní pokoj mají okna orientovaná k jihozápadu a kuchyně do dvora. Z chodby je vstup na dvůr, který je obestavěný vedlejšími stavbami, za nimi je vysoká opěrná zeď a zahrada s ovocnými sady v prudkém svahu, který je terasovitě upravený. Dům je zděný z pálených cihel. Krov je dřevěný, střecha je polovalbová, nad zádveřím a pokojem plochá, krytá pálenými taškami-bobrovkami, terasa na ploché střeše je z keramické dlažby. Fasáda je z vápenné omítky bez zateplení. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, dveře plné nebo prosklené v dřevěných zárubních, vstupní dveře a dveře na dvůr jsou plastové. Stropy jsou rovné, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupelně a za kuchyňskou linkou. Podlahy obytných místností tvoří prkna na sraz, ker. dlažba, v kuchyni je lamino, na podlahách ostatních místností je betonová mazanina a PVC. Vnitřní vybavení tvoří plynový sporák, v koupelně je plechová vana, WC je splachovací. Ohřev vody a vytápění zajišťuje kotel na ZP, umístěný ve vedlejší stavbě, radiátory jsou žebrové, dva deskové. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.

2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy

Zjištěné závady

Celkový technický stav

1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) V poslední době (dle odhadu, stáří nebylo zjištěno) byla provedena výměna oken za plastová, osazen nový plynový kotel a 2 deskové radiátory, venkovní dveře jsou vyměněny za plastové, v kuchyni je laminátová podlaha, v koupelně byla vyměněna vana a ker. obklady. Na stěně mezi WC a dvorem je patrná zvýšená vlhkost vlivem kapající vody, na WC se tvoří plíseň. Objekt je neužívaný, při místním šetření nebyla vypnuta voda, pokud je tomu tak celou zimu, pravděpodobně jsou poškozené rozvody. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, v poslední době proběhla částečná modernizace domu (výměna oken a venkovních dveří, vytápění, podlaha v kuchyni, obklady a vana v koupelně).

2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o

o

1.PP Část Základní část Celkem 1.PP

délka m 5,50

šířka m 5,80

výška m 2,50

ZP m2 31,90 31,90

OP m3 79,75 79,75

1.NP

délka

šířka

výška

ZP

OP

2

Část Základní část Přístavba s plochou střechou - pokoj Přístavba s plochou střechou-zádveří Celkem 1.NP

m

m

m

m

m3

10,50 2,70 1,40

11,10 4,10 3,00

2,84 2,84 2,84

116,55 11,07 4,20 131,82

331,00 31,44 11,93 374,37

7 Zastřešení

délka

Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

šířka

m

m

10,50

11,10

výška m

ZP

OP

2

m3

m

116,55 0,45 4,00

Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem

52,45 233,10 285,55 ZP

OP

2

m

m3

31,90 131,82

79,75 374,37 285,55 739,67

163,72

Užitná plocha domu Podkroví terasa nad přístavbou pokoj v podkroví 1. NP zádveří chodba pokoj pokoj WC kuchyň pokoj spíž koupelna 1. PP sklep sklep sklep sklep Celkem

výměra (m2) 18,00 15,00 výměra (m2) 3,15 13,20 25,00 11,30 1,20 15,40 23,00 2,25 4,45 výměra (m2) 10,80 14,50 22,80 10,90 190,95

2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.

8

2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky

Základní cena

typ ZC/ ZC

Kč/m3

OP

m3

K5

-

Ki

-

( příloha č. 20 vyhlášky )

Koeficient změny cen staveb

( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )

bez podkroví

2 236,50

ppod

Koeficient polohový

sklonitá

2 130,00

Základní cena po 1. úpravě

= ZC/ x ppod

podsklepený

Kč/m3

Koeficient využití podkroví Obestavěný prostor objektu

C

1,050 739,67 1,00 CZ-CC:

2,115

111

Koeficient vybavení stavby Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Stand

Podíl (př.21)

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

S S S

0,05400 0,23400 0,09100

100 100 100

0,05400 0,23400 0,09100

1,00 1,00 1,00

0,05400 0,23400 0,09100

S

0,05400

100

0,05400

1,00

0,05400

S

0,03300

100

0,03300

1,00

0,03300

S

0,00800

100

0,00800

1,00

0,00800

S S

0,06100 0,02800

100 100

0,06100 0,02800

1,00 1,00

0,06100 0,02800

S

0,00500

100

0,00500

1,00

0,00500

S S

0,02200 0,02300

100 100

0,02200 0,02300

1,00 1,00

0,02200 0,02300

S

0,03200

100

0,03200

1,00

0,03200

N

0,05100

100

0,05100

1,54

0,07854

S

0,02100

100

0,02100

1,00

0,02100

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Základy Zdivo Stropy

betonové pasy s izolací cihelné tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřev. vázaný, střecha Střecha polovalbová Krytina pálená-bobrovky úplné z pozinkovaného plechu Klempířské konstrukce vč. parapetů Vnitřní omítky vápenné hladké Fasádní omítky vápenné hladké cihelný sokl do ulice, keramický Vnější obklady obklad ve dvoře Vnitřní obklady koupelna, za kuch, linkou Schody dřevěné, do sklepa betonové dřevěné zárubně, křídla plná Dveře nebo prosklená Okna plastová prkna na sraz, lamino, ker. Podlahy obytných místn. dlažba

15

Podlahy ostatních místn.

bet. mazanina

S

0,01300

100

0,01300

1,00

0,01300

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené

ústřední s kotlem na zemní plyn 220/380V není rozvod studené a teplé vody kombinovaný s vytápěním zaveden zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák pouze vana standardní splachovací chybí není

S S C S S S S S P S C

0,05300 0,04200 0,00600 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,04000 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,05300 0,04200 0,00600 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,04300 0,00300 0,04000 0,00000

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00

0,05300 0,04200 0,00000 0,02900 0,01700 0,00500 0,02700 0,00500 0,01978 0,00300 0,00000 0,00000

K4 ZCU

Kč/m3

S

roků

Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří

1,00000 ( z výpočtu výše ) ZC x K4 x K5 × Ki × pp

0,95832 0,95832 4 533,04 2015 1930 85

9 ( lineárně / analyticky )

Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost

analyticky Z

Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

61,41 %

Pol. č. (1)

Výpočet stupně dokončení Stupeň Konstrukce a Přepočt. dokončení vybavení podíl % (2) (10) (11)

viz anal. výpočet

O

%

61,41

CN

Kč

3 352 953,70

D

%

100,00

CND

Kč

3 352 953,70

O

Kč

-2 059 048,87

Kč

1 293 904,83

CS

Kč

1 293 904,83

Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Cena ke dni odhadu

roků

Analytická metoda výpočtu opotřebení Dokončení z celku

Přepočtený podíl A

Stáří B

Životnost prvku C

Opotřebení B/C

100×A×B / C

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

1 2 3

Základy Zdivo Stropy

0,05635 0,24418 0,09496

100 100 100

0,05635 0,24418 0,09496

0,05635 0,24418 0,09496

85 85 85

175 140 140

0,48571 0,60714 0,60714

2,73691 14,82498 5,76527

4

Střecha

0,05635

100

0,05635

0,05635

85

110

0,77273

4,35423

5

0,03444

100

0,03444

0,03444

85

60

0,90000

3,09918

0,00835

100

0,00835

0,00835

40

60

0,66667

0,55653

7 8

Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky

0,06365 0,02922

100 100

0,06365 0,02922

0,06365 0,02922

40 40

65 45

0,61538 0,88889

3,91708 2,59714

9

Vnější obklady

0,00522

100

0,00522

0,00522

85

45

0,90000

0,46958

10 11

Vnitřní obklady Schody

0,02296 0,02400

100 100

0,02296 0,02400

0,02296 0,02400

40 85

40 140

0,90000 0,60714

2,06611 1,45715

12

Dveře

0,03339

100

0,03339

0,03339

40

65

0,61538

2,05486

13

Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené

0,08196

100

0,08196

0,08196

10

65

0,15385

1,26089

0,02191

100

0,02191

0,02191

40

50

0,80000

1,75306

0,01357

100

0,01357

0,01357

85

50

0,90000

1,22089

0,05531 0,04383 0,00000 0,03026 0,01774 0,00522 0,02817

100 100 100 100 100 100 100

0,05531 0,04383 0,00000 0,03026 0,01774 0,00522 0,02817

0,05531 0,04383 0,00000 0,03026 0,01774 0,00522 0,02817

10 40 0 85 40 40 40

40 40 40 40 40 40 45

0,25000 0,90000 0,00000 0,90000 0,90000 0,90000 0,88889

1,38263 3,94440 0,00000 2,72352 1,59655 0,46958 2,50439

0,00522

100

0,00522

0,00522

10

40

0,25000

0,13044

0,02064 0,00313 0,00000

100 100 100

0,02064 0,00313 0,00000

0,02064 0,00313 0,00000

10 10 0

45 45 45

0,22222 0,22222 0,00000

0,45867 0,06957 0,00000

0,00000

100

0,00000

0,00000

0

50

0,00000

0,00000

6

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Celk. Stupeň dokončení stavby

1,00

1,00000 100,00 %

1,00 Opotřebení analytickou metodou

61,41 %

10

2.3

Vedlejší stavby

Jedná se o přízemní vedlejší stavby ohraničující dvůr v jihovýchodní části, jde o kotelnu, dílnu a sklad, ze kterého je vstup do zemního sklepa, a na který v jihovýchodní části navazuje sklad s plechovými garážovými vraty. Objekty vedlejších staveb jsou zděné z pálených cihel, nepodsklepené, přízemní, s pultovou střechou, krytou pálenými taškami nebo hliníkovým plechem. Je zde zavedena elektřina, do kotelny je zaveden plyn. Technický stav je podprůměrný.

Kotelna Kotelna navazuje na RD v jeho jižní části, není s ním provozně propojena, ale je zde umístěn kotel na vytápění a ohřev vody v domě. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou pálenými taškami. Je zde zavedena elektřina a plyn.

2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny

Vedlejší stavba - kotelna Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ zděná Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. A Střecha sklonitá Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S roků Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby Konstrukce a Pol.č. vybavení (1) (2) 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina

nepodsklepená podkroví nezřízeno 2015 1930 85 1 250,00 1,00 1 250,00

OP

m3

32,50

( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41, dle CZ-CC )

K5

-

1,00

Ki

-

Provedení

Stand.

(3)

základové pasy zděné z cihel pálených s rovným podhledem pultová střecha pálené tašky žlaby, svody z Klempířské práce pozinkovaného plechu Úprava povrchů vápenné omítky Schodiště chybí Dveře dveře dřevěné sbíjené

CZ-CC 1274

2,115

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(4)

Podíl (př.21) (5)

(6)

(7)

(8)

(9)

S S S S S

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

100 100 100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

S

0,01900

100

0,01900

1,00

0,01900

S C S

0,04900 0,03800 0,03100

100 100 100

0,04900 0,03800 0,03100

1,00 0,00 1,00

0,04900 0,00000 0,03100

11 10 11 12 13

Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem

jednoduché okno bet. mazanina světelná chybí

Koeficient vybavení Zákl. cena upravená

( z výpočtu výše ) ZC x K4 x K5 × Ki × pp

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

80,00 %

S P S

0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

K4

-

0,92528

ZCU

Kč/m3

2 446,21

S

roků

Z

roků

2015 1930 85 lineárně 80

O CN

% Kč

0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

1,00 0,46 1,00 1,00

0,01000 0,03128 0,04900 0,00000 0,92528

80,00 79 501,83

D

%

100,00

CND

Kč

79 501,83

O

Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu

100 100 100 100

CS

Kč

-63 601,46

Kč

15 900,37

Kč

15 900,37

Dílna Dílna navazuje na kotelnu v její jižní části, není s ní provozně propojena. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou hliníkovým plechem. Je zde zavedena elektřina.



Vedlejší stavba - dílna Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 typ zděná nepodsklepená A Sb. Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 85 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 250,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m3 86,00 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki CZ-CC 1274 2,115 Koeficient vybavení stavby Konstrukce a Stand Podíl Pol.č. Provedení % Pod.č. Koef. Uprav. podíl vybavení . (př.21) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 2 3

Základy Obvodové stěny Stropy

základové pasy zděné z cihel pálených s rovným podhledem

S S S

0,06200 0,30400 0,19300

100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300

1,00 1,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300

12 4 5

Krov Krytina

6

Klempířské práce

7 8 9 10 11 12 13

Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem

Koeficient vybavení Zákl. cena upravená

pultová střecha hliníkový plech žlaby, svody z pozinkovaného plechu vápenné omítky chybí dveře dřevěné sbíjené jednoduché okno bet. mazanina světelná chybí ( z výpočtu výše ) ZC x K4 x K5 × Ki × pp

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

80,00 %

S S

0,10800 0,06900

100 100

0,10800 0,06900

1,00 1,00

0,10800 0,06900

S

0,01900

100

0,01900

1,00

0,01900

S C S S P S

0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100 100 100 100

0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00

0,04900 0,00000 0,03100 0,01000 0,03128 0,04900 0,00000 0,92528

K4

-

0,92528

ZCU

Kč/m3

2 446,21

S

roků

Z

roků

2015 1930 85 lineárně 80

O

%

80,00

CN

Kč

210 374,06

D

%

100,00

CND

Kč

210 374,06

O

Kč

-168 299,25

Kč

42 074,81

CS

Kč

42 074,81

Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu

Sklad Sklad se nachází v jihovýchodní části dvora mezi dílnou a skladem a je z něj vstup do zemního sklepa. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou hliníkovým plechem.



Vedlejší stavba - sklad Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ zděná nepodsklepená Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. A Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 85 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Kč/m3 1 250,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 1 250,00 Obestavěný prostor objektu OP m3 65,00 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki CZ-CC 1274 2,115

13 Koeficient vybavení stavby %

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(4)

Podíl (př.21) (5)

(6)

(7)

(8)

(9)

S S S S S

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

100 100 100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

S

0,01900

100

0,01900

1,00

0,01900

S C S S P S

0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100 100 100 100

0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00

0,04900 0,00000 0,03100 0,01000 0,03128 0,04900 0,00000 0,92528

K4

-

0,92528

ZCU

Kč/m3

2 446,21

Pol.č.


Provedení

Stand.

(1)

(2)

(3)

1 2 3 4 5


6


7 8 9 10 11 12 13


Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena

základové pasy zděné z cihel pálených s rovným podhledem pultová střecha hliníkový plech žlaby, svody z pozinkovaného plechu vápenné omítky chybí dveře dřevěné sbíjené jednoduché okno bet. mazanina světelná chybí ( z výpočtu výše ) ZC x K4 x K5 × Ki × pp

roků

Z O CN

roků % Kč

D

%

( lineárně / analyticky )

Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu

S

2015 1930 85 lineárně 80 80,00 159 003,65 100,00

CND

Kč

159 003,65

O

Kč Kč Kč

-127 202,92 31 800,73 31 800,73

80,00 %

CS

Sklad 2 Sklad se nachází v jihovýchodní části dvora vedle skladu se zemním sklepem. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou hliníkovým plechem. Sklad má plechová garážová vrata a může po úpravě sloužit k parkování.



Vedlejší stavba - sklad 2 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. A Střecha Rok odhadu

zděná nepodsklepená podkroví sklonitá nezřízeno 2015

14 Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě

S ZC/ ppod ZC

roků Kč/m3

OP

m3

( příloha č. 20 vyhlášky ) ( příloha č. 41, dle CZ-CC )

K5 Ki

-

Provedení

Stand.

(3) základové pasy zděné z cihel pálených s rovným podhledem pultová střecha hliníkový plech žlaby, svody z pozinkovaného plechu vápenné omítky chybí plechová garážová vrata chybí bet. mazanina světelná chybí

dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby Pol.č.


(1)

(2)

1 2 3 4 5


6


7 8 9 10 11 12 13


( z výpočtu výše )

Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena

ZC x K4 x K5 × Ki × pp

Kč/m3

50,00 1,00 2,115

CZ-CC 1274

(4)

Podíl (př.21) (5)

(6)

S S S S S

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

100 100 100 100 100

S

0,01900

100

S C S C P S

0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100 100 100 100

K4

-

0,91528

ZCU

Kč/m3

2 419,77

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(7)

(8)

(9)

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

0,01900

1,00

0,01900

0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00

0,04900 0,00000 0,03100 0,00000 0,03128 0,04900 0,00000 0,91528

2015 1930 85 lineárně 80 80,00 120 988,50

S

roků

Z O CN

roků % Kč

D

%

100,00

CND

Kč

120 988,50

O

Kč Kč

-96 790,80 24 197,70

CS

Kč

24 197,70

( lineárně / analyticky )

Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu

2.4

1930 85 1 250,00 1,00 1 250,00

80,00 %

Studna (§ 19)

V 1.PP se v úrovni podlahy sklepa nachází kopaná studna s el. čerpadlem o průměru 1 m, hloubky cca 5 m. Studna kopaná a) studna Celková hloubka studny od terénu Rok odhadu Rok pořízení Stáří Předpokládaná životnost Opotřebení

Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13 m

roků roků %

5,00 2015 1930 85 120 70,83

15 Ocenění Hloubka

metrů

ZC (Kč/m)

cena (Kč)

0.00 až 5.00 m 5,00 1 950,00 5.00 až 10.00 m 0,00 3 810,00 nad 10.00 m 0,00 5 200,00 Celkem výchozí cena dokončené studny Kč Stupeň dokončení studny odborným odhadem % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Kč Opotřebení studny 70,83 % Kč Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, Kp studna Kč základní cena dle příl. č. 10 b) čerpadlo Výchozí cena Kč Stupeň dokončení čerpadla odborným odhadem % Výchozí cena čerpadla po zohlednění stupně jeho dokončení Kč Opotřebení čerpadla 70,83 % Kč Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, čerpadlo Kč Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, studna + čerpadlo Kč dle příl. č. 14 dle příl. č. 38

Koeficient polohový K5 Koeficient změny cen staveb Ki Cena ke dni odhadu

2.5

9 750,00 0,00 0,00 9 750,00 100,00 9 750,00 -6 905,93 2 844,07 2 054,00 2 054,00 100,00 2 054,00 -1 454,85 599,15 3 443,22 1,00 2,115 7 282,41

CZ-CC 2222 Kč

Venkovní úpravy

Na pozemku parc. č. 1042 je za budovou skladu za opěrnou zdí umístěn zděný zemní sklep, jehož cena je spočtena dle §18, odst. 2, tj. způsobem popsaným v § 10 odst. 1. Program ABN14a

Zemní sklep Umístění: Popis: Technický stav:

za skladem a opěrnou zdí zděný zemní skleb s klenbovým stropem dobrý

Výměra L:

6,9 x 2,5 x 2,5

=

Ki

S Z O ZC K5

rok rok roků roků % Kč/jedn. -

2,291 2015 1930 85 100 85,00 1 800,00 1,00

ZCU = ZC × K5 × Ki

Kč/jedn.

4 123,80

CN = ZCU × L

Kč

CZ-CC Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41) Rok odhadu Rok pořízení Stáří Předpokládaná životnost Opotřebení Základní cena podle přílohy č. 17 resp. č. 15 Koeficient polohový Základní cena upravená bez pp Výchozí cena (bez pp)

43,13 242

177 838,88

Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem)

%

100,00

Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby (bez pp)

Kč

177 838,88

Opotřebení

85,00 %

Kč

-151 163,05

Cena ke dni odhadu, zjištěná nákladovým způsobem

Zemní sklep

Kč

26 675,83

Cena ke dni odhadu

Zemní sklep

Kč

26 675,83

16 Venkovní úpravy kromě zemního sklepa jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot z drátěného pletiva, plot prkenný s vrátky, plechová vrata, zpevněné plochy příjezdu a dvora, opěrná zeď, přípojky inženýrských sítí). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Rodinný dům

Hlavní objekt Cena Hlavní stavba

Kč

1 293 904,83

Vedlejší stavby tvořící příslušenství

Kč

113 973,61

Garáže tvořící příslušenství

Kč

0,00 1 407 878,44

Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně 3,5 % až 5 % budov

5,0 % 3,5 %

Kč

Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2.6

3,5 %

49 275,75

Pozemky stavební

Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz – březen 2015. Porovnávané pozemky – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality

Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka

Okres Hodonín, město Bzenec, ulice Vracovská Uvnitř uliční městské zástavby, při hlavní komunikaci Kyjov-Veselí nad Moravou. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy, příp. občanskou vybaveností. Docházkové vzdálenosti k centru města jsou dobré. Jedná se o tři pozemky. Součástí stavebního pozemku je rodinný dům. Tato stavba je ve velmi špatném stavu a je určena k demolici. Zastavěná plocha a nádvoří, Územní plán Obytná zástavba zahrada Územní plán Záplavová oblast Bez rizika Možnost napojení na všechny sítě, přístup po zpevněné komunikaci. 790 000

Výměra (m2) Cena za (Kč/m2)

1 316 600

Datum prodeje

9/2014

Prodávající Zdroj KC

Fyz. os. BKS

17

Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč)

okres Břeclav, obec Křepice Okrajová lokalita obce navazující na zástavbu rodinnými domy. Pozemek mírně svažitý směrem k severovýchodu. Proluka mezi stávající zástavbou rodinnými domy. Zahrada Územní plán Bydlení PD pro SP Záplavová oblast Ne Možnost napojení: vodovod, elektřina. Kanalizace do jímky 450 000


626 719

Datum prodeje

02/2014

Zdroj KC

Poznámka

Lokalita Popis lokality Základní popis

Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč)

Fyzická osoba KS

Okr. Brno – venkov, Přibice Oceňovaná nemovitost je umístěna ve východní okrajové části obce Přibice, při klidné vedlejší komunikaci, v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Jedná se o rovinatý pozemek obdélníkového tvaru, který je dle platného Územního plánu obce určený pro výstavbu rodinného domu. Svou kratší stranou je pozemek orientovaný k příjezdové komunikaci. Sousední pozemky jsou obdobného charakteru nezastavěné nebo zastavěné novostavbou rodinného domu. Pozemek lze napojit na veškeré IS (voda, plyn, kanalizace, el.nn) vedoucí v příjezdové komunikaci podél severní hranice pozemku. Územní rozhodnutí na umístění stavby nebylo vydáno. Zahrada Územní plán Plochy pro bydlení Není Záplavová oblast Ne Voda, kanalizace, plyn, el.NN podél hranice pozemku cca do 5m 580 000


1005 577

Datum prodeje

12/2013

Poznámka

Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě

Prodávající

okres Brno - venkov, obec Ivaň Okrajová lokalita obce navazující na zástavbu rodinnými domy. Rovinatý pozemek. Ovocný sad Územní plán Bydlení není Záplavová oblast Ne Možnost napojení: vodovod, kanalizace, elektřina

Prodávající Zdroj KC

Fyzická os. KS - PÚ

18 Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka

Věcné břemeno – EON.Distribuce, a.s. (kabelové vedení NN) – bez vlivu 600 000 Výměra (m2) 808 Datum 05/2014 Prodávající Cena za (Kč/m2) 743 prodeje Přístup i zezadu. Zdroj KC

Fyzická osoba BKS

Porovnávané pozemky – realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 548 m² Klobouky u Brna, okres Břeclav 199 472 Kč (364 Kč za m²)

Nabízíme vám k prodeji stavební pozemek v obci Klobouky u Brna.Jedná se o mírně svažitý stavební pozemek s celkovou plochou 548 m2. Uliční šíře pozemku je 12 metrů. Parcela je kompletně oplocená a vede k ní asfaltová příjezdová cesta. Inženýrské sítě (elektřina, plynovod, vodovod, kanalizace) jsou ve vzdálenosti 1 metr od pozemku. Klobouky poskytují svým obyvatelům plnou občanskou vybavenost (škola, školka, ZUŠ, lékaři) a možnost kvalitního sportovního (hřiště, tělocvična, koupaliště) i kulturního (knihovna, kino, muzeum) vyžití v blízkosti krásné přírody a s perfektní dostupností do města Brna. Celková cena:199 472 Kč za nemovitost Cena za m²:364 Kč Poznámka k ceně:Bez provize. Financování zajistíme. Aktualizace:23.02.2015 Plocha pozemku:548 m2 Doprava:Silnice, Autobus Komunikace:Neupravená

Na základě vlastní databáze srovnatelných pozemků a nabídek pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 364 - 743 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m2. Cenu pozemku zahrady vzhledem k její prudké svažitosti, dostupnosti a obtížné využitelnosti stanovuji na 200 Kč/m2.

19

Ocenění pozemků

Parcela číslo

Druh pozemku

Umístění

Výměra m2

ZC Kč/m2

1042

zastavěná plocha a nádvoří

plocha pod domem a dvorem

446

500,00

223 000,00

1043

zahrada

zahrada

892

200,00

178 400,00 401 400,00

Celkem parcely

2.7

Rekapitulace ocenění časovou cenou

Objekt Rodinný dům č.p. 639 Vedlejší stavba - kotelna Vedlejší stavba - dílna Vedlejší stavba - sklad Vedlejší stavba - sklad 2 Studna kopaná Venkovní úpravy – zemní sklep Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 1042 1043 Pozemky celkem Celkem

Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 293 904,83 15 900,37 42 074,81 31 800,73 24 197,70 7 282,41 26 675,83 49 275,75 1 491 112,43

Celkem po zaokrouhlení

3.

Cena Kč

223 000,00 178 400,00 401 400,00 1 892 512,43

1 892 510,00

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí.

20

3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav

Vybavení

Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení


okres Břeclav, obec Šitbořice 1NP Typ 3+1 Objekt postaven v roce 1930, cca v letech 1965-1975 byla zřízena koupelna a kuchyně a plynofikace a cca v roce 2007 byla vyměněn okna do ulice a vstupní dveře, jinak je objekt v původním stavu. Místy zřetelná vlhkost a praskliny. Objekt před rekonstrukcí. Objekt je řadový, střední, zděný, přízemní, nepodsklepený, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod i plyn. Odkanalizování do jímky. Vybavení: umyvadlo, vana, suchý záchod, kombinovaný sporák. 154,41 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 789 122,19 0,00

z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 21,81 Navíc podl.pl. 0,00 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Voda z řadu, plyn, elektro, žumpa. 698 Napojení na sítě Dvorní hospodářské křídlo - přízemní, zděné. Stodola. Datum prodeje 690 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 5 647 04/14 Zdroj KC KS

okres Hodonín, obec Strážovice 2NP, podsklepený Typ 5+1 Objekt byl dokončen v roce 1960, užíván bez podstatných stavebních změn. Údržba dnes značně zanedbaná. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Základní příslušenství je standardního provedení ( koupelna, WC ). Okna dřevěná dvojitá. Dostupná technická infrastruktura: vodovod, dešťová kanalizace, nn, zemní plyn, telefon. 164,98 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 1133,44 237,12 72,09

z celkové p.p. pl. 0,00 garáže (m2) 1 322 Napojení na sítě

z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. T/ 10,34 průjezdu (m2) B/L/T (m2) Vodovod, dešťová kanalizace, splaškové vody do žumpy, nn, zemní plyn Na pozemku dále garáž ( vlevo od domu ), vedlejší stavby, venkovní úpravy běžného rozsahu a studna. Datum prodeje 1 045 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 4 407 04/14 Zděný objekt, vhodný k modernizaci. Garážování s vjezdem z ulice, parkování před domem bezproblémové. Oslunění obytných místností Zdroj KC KS vyhovující.

21



Lokalita Podlaží Tech. stav

Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka

okres Hodonín, obec Vacenovice, ulice Jezerka 2NP, podsklepený Typ 4+1 Objekt byl dokončen v roce 1986, v roce 2012 vyměněna okna, v roce 2013 původní plochá střecha nahrazena střechou sedlovou. Údržba dnes spíše zanedbaná. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Základní příslušenství je standardního provedení ( koupelna, WC ). Okna plastová s trojsklem. Dostupná technická infrastruktura: vodovod, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon, TKR. 118,84 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 1062,94 223,98 44,56

z celkové p.p. pl. 18,50 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. L/ 2,70 garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) B/ 4,25 Vodovod, jednotná kanalizace, nn, zemní plyn, telefon, TKR 500 Napojení na sítě Na pozemku dále pouze malý sklad a venkovní úpravy běžného rozsahu. Datum prodeje 1 600 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 7 143 02/14 Zděný objekt, probíhá modernizace. Garážování ve vestavěné garáži s vjezdem z ulice, parkování před domem bezproblémové. Oslunění Zdroj KC KS obytných místností vyhovující.

Okres Hodonín, obec Dubňany, ulice Hornická 1.PP/2.NP Typ 4+1 Dům postaven cca v 60. letech minulého století. Konstrukce a vybavení převážně původní. V suterénu se projevuje vlhkost opadáváním vnitřních omítek. V posledním období je dům neobývaný a neudržovaný. Opotřebení cca 49,00%. Vytápění ústřední plynové. V obytné místnosti v přízemí krbová kamna. V kuchyni je plynový sporák. Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení. Vnitřní vybavení původní. Obest. prostor (m3) 102 Podl. plocha celková (m2) 187 791 z celkové p.p. plocha Navíc podl.pl. průjezdu (m2) (m2) Elektřina, voda, plyn, kanalizace - nemovitost napojena. Přístup po zpevněné komunikaci z přední strany. Kovový přístřešek a zděný sklad ve dvoře – v horším technickém stavu. Zděný suchý záchod ve dvoře. Datum prodeje 1 000 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 5 348 4/2014 Zdroj BKS 64,20

z celkové p.p. pl. garáže (m2) 559 Napojení na sítě

22



Lokalita Podlaží Tech. stav

Vybavení

Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství

okres Břeclav, obec Šitbořice 1NP Typ 4+1 Objekt postaven v roce 1930. V roce 1994 ÚT, v roce 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, v roce 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Objekt je řadový, koncový, rohový, zděný, přízemní, nepodsklepený, s nepravidelným půdorysem tvaru písmene „L“ s prodloužením při levé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod, kanalizaci i plyn. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout, WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, kachlová pec se sporákem na TP. 141,12 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 521 96,00 0,00

z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. garáže (m2) průjezdu (m2) B/L/T (m2) Voda z řadu, kanalizace, elektro, plyn. 556 Napojení na sítě Samostatně stojící garáž pro 1 OA. Datum prodeje 770 000 cena za m2 podl. plochy (Kč) 8 021 Zdroj KC

0,00

06/14

BKS

Okres Hodonín, obec Žarošice, při místní komunikaci 1.PP/1NP Typ 3+1 Rodinný dům pochází ze 40. let minulého století. Před 15 lety provedena výměna oken za plastová. Před 12 lety provedeny nové rozvody vody a kanalizace. Před 10 lety byla provedena nová koupelna (obklady, dlažba, zařizovací předměty a příslušené rozvody). Před 7 lety byly pořízeny vstupní dveře a vrata z ulice. Na stavbě je prováděna běžná údržba a neprojevují se zde žádné závady nebo poruchy. Opotřebení cca 35%. Vytápění plynové etážové. Zateplení fasády není provedeno, okna plastová. Dispoziční řešení stavby není dobře řešeno, kuchyně a jedna obytná místnost nemají přímé osvětlení, komora, záchod ani koupelna nemají odvětrání. Obest. prostor (m3) 268 Podl. plocha celková (m2) 191 1 458 z celkové p.p. plocha 34,40 Navíc podl.pl. průjezdu (m2) (m2) Elektřina, voda, plyn, kanalizace. Nemovitost nevyužívá napojení na kanalizaci a vodovod, protože má vlastní studnu a vyvážecí jímku. Kovový přístřešek ve dvoře, dílna ve dvoře (zděná , částečně podsklepená), studna na verandě jako 18,60

z celkové p.p. pl. garáže (m2) 745 Napojení na sítě

23

Kupní cena (Kč) Poznámka

zdroj vody pro dům, zděná udírna. 1 400 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)

7 330

Datum prodeje Zdroj

2/2014 BKS

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Oceň. Klobouky u objekt Brna

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

4+1

1 stání

1 338

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Šitbořice

3+1

není

698

2

Strážovice

5+1

ano

1322

3

Vacenovice

4+1

ano

500

4

Dubňany

4+1

není

559

5

Šitbořice

4+1

ano

556

6

Žarošice

3+1

1 stání

745

(1)

Jiné RD 1NP, částečné podsklepení a 1 pokoj v podkroví, stáří asi 1930, v poslední době modernizace plastová okna, keram. dlažba a obklady v koupelně, ÚT - kotel ZP. Vedlejší stavby, zemní sklep, zahrada. (6) RD 1NP. 1930, 1965-75 - částečná rekonstrukce koupelna, plynofikace, 2007 vstupní dveře, okna plastová. Původní vybavení, jímka. Stodola. RD 2NP. 1960, bez podstatných změn, zanedbaná údržba. Kotel na zemní plyn, okna dřevěná dvojitá, veškeré IS. RD 2NP. 1986, 2012 plastová okna, 2013 nová střecha. Kotel na zemní plyn, veškeré IS. RD 2NP. 60. léta, vybavení převážně původní. Vytápění ústřední plynové. V obytné místnosti v přízemí krbová kamna. V kuchyni je plynový sporák. Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení. Vnitřní vybavení původní. Kovový přístřešek, zděný sklad. RD 1NP z r. 1930. ÚT z r. 1994, 2007 oprava střechy a 2009 koupelna, úprava ÚT a elektroinstalace. Veškeré IS. Samostatná garáž. RD 1PP, 1NP. 1940, 2000 - 2008 modernizace: plastová okna, nové rozvody, nová koupelna a vstupní dveře. ÚT- plyn. kotel. Přístřešek, dílna, udírna, studna.

24 Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Kč/m2

pramen ceny

(1) (7) (8) 1 5 647 1,00 2 4 407 1,00 3 7 143 1,00 4 5 348 1,00 5 8 021 1,00 6 7 330 1,00 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena

4.

Cena po redukci na pramen ceny

Kč

(9) 5 647 4 407 7 143 5 348 8 021 7 330

K1

K2

K3

K4

K5

K6

stav jiné polo- příslua vliv úvaha garáž ha šenství vyba- pozem- znalce vení ku (10) 0,97 0,94 0,93 0,96 0,97 0,95

(11) 1,00 0,97 0,97 1,00 0,97 1,02

(12) 0,98 1,01 1,01 0,98 1,01 1,00

(13) 1,00 0,97 1,02 0,98 1,00 1,00

(14) 0,96 1,00 0,95 0,95 0,95 0,97

(15) 0,90 0,85 0,85 0,95 0,95 0,85

I

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× …× K6

ze srovnávacího Kč

(16) 0,82 0,76 0,75 0,83 0,86 0,80 Kč/m2 m2 Kč

(17) 6 887 5 799 9 524 6 443 9 327 9 163 7 857 191 1 500 719

Práva a závady

Dle zjištění při místním šetření není nemovitost užívána a pravděpodobně není zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 4267 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.

5.

REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění

Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena 1 892 510,00 Kč 1 500 719,00 Kč

1 500 000,00 Kč

Slovy: jedenmilionpětsettisíckorunčeských

V Brně dne 26. března 2015

Ing. Tomáš Hudec

25 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3258/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.

V Brně dne 26. března 2015

Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 4267 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

Ing. Tomáš Hudec

26 Fotodokumentace nemovitosti

27

28

29

30

31 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna

Mapa oblasti

2015

Recommend Documents