ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 10/7100/2015 Pozemky čís. parcel St. 335, 330/6, 330/23, 330/26, rodinný dům č.p. 255 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Žilina, v ulici Na Úvozu, v obci Žilina, okres Kladno, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 10/7100/2015
LV no.: 397
Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 335, 330/6, 330/23, 330/26, rodinný dům č.p. 255 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Žilina, v ulici Na Úvozu, v obci Žilina, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Úvozu č.p. 255, 273 01 Žilina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
6.567.437 Kč
Market value Tržní hodnota
4.000.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
4.000.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
4.067.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
další stavby: přípojky IS (elektro, voda z vlastní studny, veř. kanalizace, plyn), studna, drobná vedlejší stavba, zahradní altán, částečné oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy
Location in the town: Poloha v obci:
severozápadní okraj obce Žilina, v zástavbě obdobných rodinných domů
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
v obci Žilina základní, úplná ve Statutárním městě Kladno
Unit price: Jednotková cena
Size: Velikost
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
nestanoveno Kč
St. 335, 330/6, 330/23, 330/26 1425 m2
zastavěná plocha a nádvoří, orná půda 1.200 Kč/m2
LEASE / PRONÁJEM
zděný
Whole property: Celá nemovitost:
263,35 m2 222,64 m2
Built-up area: Zastavěná plocha:
308,00 m2
Resident area: Bytové plochy:
Floor area: Podlahová plocha (obytná):
263,35 m2
Storage area: Skladové a ostatní plochy:
garáž - 40,71 m2
1116,40 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
17.088 Kč/m2 2002 15 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 397 ze dne 15.12.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Ing. Jana Kozáka, bytem Na Úvozu č.p. 255, 273 01 Žilina. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 397 ze dne 15.12.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Makarius, výše jistiny 1.200.000 Kč ve prospěch Ing. Jitky Davidové (RČ 725423/0456), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 156 EX 1322/14-39 ze dne 22.4.2014, právní účinky zápisu ke dni 22.4.2014 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, výše jistiny 217.909 Kč ve prospěch Ing. Vladimíra Davida (RČ 591119/1022), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 167 EX 152/13-18 ze dne 14.5.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, výše jistiny 354.572 Kč ve prospěch JAS ČR, a.s. (IČ 26293609), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 103 EX 00515/13-13 ze dne 14.2.2013, právní účinky zápisu ke dni 28.2.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Arnošt Hofman, ve prospěch ČSOB Pojišťovna, a.s. (IČ 45534306), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 029 EX 2784/11-17 ze dne 4.7.2012, právní účinky zápisu ke dni 16.7.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ve výši 2.500.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 111095129/1 ze dne 7.5.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 7.5.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění závazků a) ze smluv o půjčkách splatit půjčené finanční prostředky ve výši 4.800.000,-Kč, b) ze smlouvy o úvěru splatit peněžní prostředky do výše 2.500.000,- Kč ve prospěch pana Jiřího Lišky (RČ 450823/032), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. NZ 308/2007, N 319/2007 ze dne 16.5.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.5.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením předběžného opatření (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.397. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 397 ze dne 15.12.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny.
-3-
Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 397 ze dne 15.12.2014 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími zástavními právy: -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Makarius, výše jistiny 1.200.000 Kč ve prospěch Ing. Jitky Davidové (RČ 725423/0456), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 156 EX 1322/14-39 ze dne 22.4.2014, právní účinky zápisu ke dni 22.4.2014 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, výše jistiny 217.909 Kč ve prospěch Ing. Vladimíra Davida (RČ 591119/1022), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 167 EX 152/13-18 ze dne 14.5.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, výše jistiny 354.572 Kč ve prospěch JAS ČR, a.s. (IČ 26293609), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 103 EX 00515/13-13 ze dne 14.2.2013, právní účinky zápisu ke dni 28.2.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Arnošt Hofman, ve prospěch ČSOB Pojišťovna, a.s. (IČ 45534306), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 029 EX 2784/11-17 ze dne 4.7.2012, právní účinky zápisu ke dni 16.7.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ve výši 2.500.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 111095129/1 ze dne 7.5.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 7.5.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění závazků a) ze smluv o půjčkách splatit půjčené finanční prostředky ve výši 4.800.000,-Kč, b) ze smlouvy o úvěru splatit peněžní prostředky do výše 2.500.000,- Kč ve prospěch pana Jiřího Lišky (RČ 450823/032), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. NZ 308/2007, N 319/2007 ze dne 16.5.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.5.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 255 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování v obci Žilina se základní občanskou vybaveností - částečné chybějící vnitřní vybavení (vybavení kuchyně) - nedokončené vnější povrchy stěn - rodinný dům delší dobu neužíván - neudržovaný pozemek, částečně chybějící oplocení Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - dostatečná obytná plocha - stavba rodinného domu z roku 2002, s nadstandardem vnitřního vybavení (vnitřní bazén, sauna) - dobré dopravní spojení s okolními městy, zejména Statutárním městem Kladno a s Hlavním městem Praha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 397 pro k.ú. Žilina, obec Žilina, prokazující stav evidovaný k datu 15.12.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Žilina vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ podklady k podlahové ploše RD poskytnuté vlastníkem d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 9.1.2015 za přítomnosti vlastníka nemovité věci Ing. Jana Kozáka.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
796948 Žilina 533149 Žilina 810 01.02.2014 CZ0203 Kladno Středočeský Severozápadní okraj obce, v zástavbě obdobných rodinných domů
Infrastructure / Infrastruktura: Obec Žilina patří se svými více než 800 obyvateli k menším obcím okresu Kladno a z důvodu situování v blízkosti Statutárního města Kladno a velmi dobrého dopravního spojení s Hlavním městem Prahou po silnici R6 vhodnou a vyhledávanou pro potřeby bydlení. Obec Žilina disponuje základní občanskou vybaveností (obecní úřad, školka, škola, obvodní lékař, restaurace, obchody se základním sortimentem, sportoviště, služby). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Kladno (cca 10 km severovýchodním směrem). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná po silnicích třetích tříd, které navazují na silnici I/606 (Velká Dobrá - Nové Strašecí), a I/238 (Kladno – Kamenné Žehrovice), které v dalším průběhu navazují na rychlostní komunikaci R6 (Karlovy Vary – Praha). V obci je zavedena autobusová doprava. Okolí obce je tvořeno poměrně nenarušenou krajinou. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na severozápadním okraji obce Žilina, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici Na Úvozu. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění).
-5-
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 255: Rodinný dům č.p. 255 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St. 335, k.ú. Žilina. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí), zastřešení je členitou střechou s valbami. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 5+kk s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP – vstupní chodba (6,45 m2), hala (34,95 m2), relaxační místnost (41,95 m2), obývací pokoj (42,69 m2), kuchyňský kout (10,03 m2), koupelna (8,40 m2), ložnice (18,55 m2), šatna (7,95 m2), pokoj (13,07 m2), pokoj (13,36 m2), technická místnost (10,96 m2), koupelna (4,78 m2), WC (2,23 m2), chodba (7,27 m2) a garáž (40,71 m2) Konstrukční řešení a vybavení:
Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z tvárnic POROTHERM (tl. 36,50 cm), základy tvoří betonové pasy a deska s izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce je tvořena zavěšenými sádrokartonovými podhledy se zateplením, podstřešní prostor je přístupný stropním výlezem, doplněným výsuvným schodišťovým žebříkem, střešní konstrukce je dřevěná vázaná valbového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z měděného plechu, podlahy jsou betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou hladké plné a prosklené do obložkových zárubní. Vrata garáže jsou plastová, výklopná s elektrickým pohonem. Vnitřní omítky jsou strojní sádrové, v sociálních zázemích a kuchyni doplněné keramickým obkladem. K datu místního šetření je rodinný dům v sociálních zázemích vybaven novodobými standardními zařizovacími předměty (WC, 3x sprchový kout, 4x umývadlo). Vnější omítky jsou zateplené (polystyren, tl. 5,00 cm), bez finální úpravy. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Rozvody vody jsou plastové, napojené na vlastní studnu a rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na zemní plyn, v sociálních zázemích a prostoru bazénu je podlahové teplovodní vytápění, v ostatních místnostech jsou radiátory a konvektory. Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. Kuchyně není k datu místního šetření vybavena. Dále je rodinný dům k datu místního šetření vybaven saunou, bazénem s protiproudem, elektronickým zabezpečovacím systémem, krbovou vložkou, anténními rozvody a domácím zvonkem s videotelefonem. Ohřev vody bazénu je samostatný, elektrický. Prostor bazénu je dále vybaven klimatizace pro odvlhčení prostor (podle sdělení vlastníka hůře fungující). Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven a kolaudován v roce 2002, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 13 let. Ke dni ocenění není rodinný dům delší dobu užíván. Rodinný dům je v dobrém stavebně technickém stavu. Ke dni ocenění nejsou dokončené vnější povrchy stěn (chybí finální povrchová úprava) a vnější podbití střechy. Vnitřní vybavení je v novodobém standardu, doplněné nadstandardními prvky (sauna, bazén s protiproudem). V současné době je na rodinném domě prováděna pouze nezbytně nutná údržba. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (elektro, rozvod vody z vlastní studny, veřejné kanalizace a rozvod zemního plynu), vlastní studna, drobná vedlejší stavba, zahradní altán, částečné oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.
-6-
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 335, 330/6, 330/23, 330/26, k.ú. a obec Žilina. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 335 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 255, který je součástí pozemku. Pozemky čís. parcel 330/6, 330/23, 330/26 tvoří zahradu okolo rodinného domu. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to elektrický proud, rozvod vody z vlastní studny, veřejné kanalizace a zemního plynu. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po zpevněné komunikaci (ulice Na Úvozu), pozemku čís. parcely 330/20 (orná půda, vlastník obec Žilina). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění.
-7-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 335, 330/6, 330/23, 330/26, rodinného domu č.p. 255 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Žilina, v ulici Na Úvozu, v obci Žilina, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. ledna 2015 (po zaokrouhlení)
4.000.000,- Kč Slovy: Čtyřimilióny Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 397 ze dne 15.12.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Makarius, výše jistiny 1.200.000 Kč ve prospěch Ing. Jitky Davidové (RČ 725423/0456), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 156 EX 1322/14-39 ze dne 22.4.2014, právní účinky zápisu ke dni 22.4.2014 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, výše jistiny 217.909 Kč ve prospěch Ing. Vladimíra Davida (RČ 591119/1022), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 167 EX 152/13-18 ze dne 14.5.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, výše jistiny 354.572 Kč ve prospěch JAS ČR, a.s. (IČ 26293609), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 103 EX 00515/13-13 ze dne 14.2.2013, právní účinky zápisu ke dni 28.2.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským, pověřený soudní exekutor JUDr. Arnošt Hofman, ve prospěch ČSOB Pojišťovna, a.s. (IČ 45534306), a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 029 EX 2784/11-17 ze dne 4.7.2012, právní účinky zápisu ke dni 16.7.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ve výši 2.500.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 111095129/1 ze dne 7.5.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 7.5.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění závazků a) ze smluv o půjčkách splatit půjčené finanční prostředky ve výši 4.800.000,-Kč, b) ze smlouvy o úvěru splatit peněžní prostředky do výše 2.500.000,- Kč ve prospěch pana Jiřího Lišky (RČ 450823/032), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. NZ 308/2007, N 319/2007 ze dne 16.5.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 17.5.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením předběžného opatření (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 397. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 10/7100/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda Jednatel
V Mostě, dne 20. ledna 2015 -8-
