ZNALECKÝ POSUDEK č. 4270-69/2015 O ceně bytové jednotky č.466/4 v Ústí nad Labem, místní část Neštěmice, Opletalova č.p.466, vč.příslušenství a podílu o velikosti 577/35888 na společných částech domu a pozemcích p.č.6/11, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 220 m2, p.č.6/12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m2 a p.č.6/13, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m2, vše zapsáno na LV č.1230 pro k.ú.Neštěmice
Objednatel znaleckého posudku:
Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 10.3.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.466/4 v Ústí nad Labem, místní část Neštěmice, Opletalova č.p.466, vč.příslušenství a podílu o velikosti 577/35888 na společných částech domu a pozemcích p.č.6/11, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 220 m2, p.č.6/12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m2 a p.č.6/13, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 223 m2, vše zapsáno na LV č.1230 pro k.ú.Neštěmice
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.466/4 Opletalova 466 400 01 Ústí nad Labem Ústecký Ústí nad Labem Ústí nad Labem Neštěmice 93 523
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1230 pro k.ú.Neštěmice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
775322/2906, Paní Pavlína Gýnová, Opletalova 466, 40331 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
775322/2906, Paní Pavlína Gýnová, Opletalova 466, 40331 Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedů. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení je podstandardní, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové vč.teplé vody. K bytové jednotce patří lodžie a sklepní koje. Výtah v domě je instalován, v původním stavu. Schody jsou železobetonové s povrchem s terasa. Objekt je z roku 1982. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka č.466/4
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití -4-
č. II
Pi 0,00
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI
Pi 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,900
i=1
Index polohy pozemku
-5-
0,04 -0,05 0,00 0,00 0,00
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,990 = 0,891
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 320,-
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 6/11
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/12 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 6/13 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index 0,891
Upr. cena [Kč/m2] 1 176,12
Výměra [m2] 220,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 176,12
Cena [Kč] 258 746,40
195,00
1 176,12
229 343,40
223,00
1 176,12
262 274,76 750 364,56
=
-6-
Koef.
750 364,56 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích
Pozemky
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
750 364,56Kč 750 364,56 Kč
=
750 364,56 Kč
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústí nad Labem 33 let 10 860,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy bytu podlahová plocha bytu: lodžie: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:
57,7 * 1,00 = 3,4 * 0,20 = 2,0 * 0,10 =
57,70 m2 0,68 m2 0,20 m2 58,58 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
č. III
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená -7-
Vi 0,00
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: s = 1 - 0,005 * 33 = 0,835
II
0,00
II III III
0,00 0,05 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III IV
0,00 0,00 0,65
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
9
Index vybavení
Σ Vi) * V10 * 0,835 = 0,532
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku -8-
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,04
III I
-0,05 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 860,- Kč/m2 * 0,532 = 5 777,52 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 58,58 m2 * 5 777,52 Kč/m2 * 0,900 * 0,990= 301 556,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
301 556,39 Kč
Zjištěná cena pozemku: 750 364,56 Kč Spoluvlastnický podíl: 577 / 35 888 Hodnota spoluvlastnického podílu: 750 364,56 Kč * 577 / 35 888 = 12 064,21 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
12 064,21 Kč
Bytová jednotka č.466/4 - zjištěná cena
=
313 620,60 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
-9-
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4
313 620,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
313 620,60 Kč
Celkem
313 620,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
313 620,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.466/4
313 620,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
313 620,60 Kč
Celkem
313 620,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
313 620,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistatřinácttisícšestsetdvacet Kč
- 10 -
313 620,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo exekutorské - Pojišťovna České spořitelny, a.s., Viena Insurance Group, náměstí Republiky 115, Zelené Předměstí, 530 02 Pardubice, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k pohledávce ve výši 3.440,- Kč - Finanční úřad pro Ústecký kraj, Velká hradební 39/61, Ústí nad Labem-centrum, 40021 Ústí nad Labem, Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 160.00,- Kč s příslušenstvím a k budoucím pohledávkám do výše 330.000,- Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha 1, Zahájení exekuce 081EX-04072/2014-010 ze dne 14.4.2014 a související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-04072/2014-032 ze dne 17.5.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 11 -
V bytové zástavbě ulice Na Výšině, malém sídlišti Skalka v městské části Neštěmice v Ústí nad Labem - družstevní dvoupokojový byt s lodžií, jehož podlahová plocha činí 50m2. Kompletně renovovaný a velmi dobře udržovaný byt s praktickým dispozičním řešením se nachází ve zvýšeném přízemí řadového domu (zateplení, nová plastová okna apod.). Bytové jádro je po kompletní renovaci s keramickými obklady, dlažbou, vybaveno novou sanitární technikou, s novými rozvody teplé a studené vody, kuchyni i předsíni je taktéž položena dlažba, v pokojích je položena PVC krytina a koberce. Dům je umístěn na okraji bytové zástavby této městské části s rychlým spojením do všech ostatních části města MHD tak i se snadnou dostupností jeho veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena 300.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.
- 12 -
příjemný a prostorný, družstevní byt 2+1 s lodžií o velikosti 61 m2, který se nachází v 6.patře panelového domu v lokalitě Neštěmice, Skalka. Dům stojí ve velmi pěkném a klidném místě. Prošel celkovou rekonstrukcí tj. zateplení vč.fasády, plastové rozvody, nové vchodové dveře, plastová okna včetně lodžie, nové schránky. Samotný byt se skládá z předsíně, koupelny se sprchovým koutem, WC, kuchyně s jídelním koutem, obývacího pokoje, ložnice, šatny a v suterénu sklepu. Na podlahách dlažba, v pokojích PVC. V kuchyni zánovní kuchyňská linka a plynový sporák. V místě MHD, obchod, dětské hřiště, krásná příroda. Požadovaná cena 230.000,- Kč včetně právního servisu.
prodej bytu 2+1+L V Ústí nad Labem - Neštěmice. Výměra bytu je 69m. Byt se nachází v 5 patře panelového domu o sedmi podlaží v klidné sídlištní zástavbě. V bytové jednotce je koupelna s - 13 -
vanou, samostatné WC, prostorná kuchyně, dva velké pokoje, lodžie, vstupní hala a šatna. Byt je vhodný k rekonstrukci podle vašich představ. Velký pokoj je přístupný z haly i z kuchyně a lze ho tedy rozdělit na dva pokoje. K bytu patří sklep. Byt je slunný s výhledem na jedné straně do Labského údolí a na druhé směrem na nově vystavěné vilky. Dům je zateplen a okna jsou plastová. Veškerá občanská vybavenost v místě. Parkovací stání jsou před domem. Je nutný převodní poplatek bytovému družstvu. Požadovaná cena 270.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání)
Studentská, Neštěmice - příjemné bydlení v cihlovém domě v bytě s plastovými okny a parketami v pokojích. Byt o velikosti 56m2 v 1 nadzemním podlaží s výhledem do zeleně. V bytě je rekonstruovaná koupelna, kde se nachází sprchový kout. Také v kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem. V okolí je školka. škola, zastávky MHD a plná občanská vybavenost. Byt je volný. Požadovaná cena 449.000,- Kč včetně služeb RK a právního servisu.
- 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 290.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 290.000,- Kč. Slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč
V Tršicích 10.3.2015
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4270-69/2015 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1230 ze dne 9.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
Mapa oblasti
- 19 -
- 20 -
- 21 -