2015

Znalecký posudek číslo S 263/12/2015 6

NEMOVITOST:

Rodinný dům - bez nebytových prostor

Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Pod Lapačem 121 / 15, 750 02 Přerov - Přerov XII-Žeravice Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Přerov, k.ú. Žeravice, kód k.ú. 796441, LV 690

OBJEDNATEL :

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č.j. 1173/2014-A, 12.2.2015

554/1, 554/3 Michal Almaši, Teličkova 1/1, 75124 Přerov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michal Almaši, Teličkova 1/1, 75124 Přerov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 180 00 Praha 8 telefon: +420 774 809 819 IČ: 25023217

e-mail: [email protected] DIČ:

VYSTAVITEL KL: , ZHOTOVITEL :

Ing. Martina Bakovská

Adresa zhotovitele:

Šromotovo náměstí 778 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail: [email protected] IČ: 65459989 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě

 výstavba

Počet stran:

16 stran

V Hranicích, dne 3.3.2015

 rekonstrukce

Současný stav 700 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

 změna stavby

19.2.2015 Počet příloh:

7

Datum zpracování :

 leasing

 jiné

Budoucí stav 3.3.2015

Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.5 Otisk razítka

Ing. Martina Bakovská

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI  stavba dokončena v r. 1935  změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře

 celková

 dílčí  ostatní

 střecha, fasáda

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:

 rekonstrukce v r. 2007  zateplení  okna,

Konstrukce:  zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Okolí :  bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 44 538 () k celkové rekonstrukci ústřední / etážové - plyn Není prodejná od 6 do 12 měsíců

 autobus  silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

6+0

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 259 / 0

Garáž Pozemky výměra ks 2

m2 359

KUPNÍ CENA 3 400 000 Kč

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 1 347

m2 188

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 359

OP

ZP

m3

m2

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Dle mého názoru byla kupní cena výrazně nadsazená.

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 714 464 Kč 0 Kč 1 521 728 Kč 700 000 Kč 107 100 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 4 041 793 Kč 4 041 793 Kč 0 Kč

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x

0 Kč 0 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obdobné nemovitosti se v dané lokalitě obchodují obtížně. Nabídka obdobných nemovitostí ve zhoršeném technickém stavu je vyšší než poptávka.

-2-

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Poloha: Oceňované nemovitosti se nacházejí v jižní části vesnice Žeravice na východní straně ulice Pod Lapačem v řadové zástavbě rodinných domů. Žeravice jsou místní částí města Přerova a rozkládají se 6 km severozápadně od Přerova. Přerov je obec s přenesenou působností a má cca 50 000 obyvatel. Občanská vybavenost v Přerově: Služby: Magistrát, soud, katastrální úřad, nemocnice, lékárny, banky, pošta, hotely, restaurace, obchodní síť, knihovna, mateřské, základní i střední školy atd. Doprava: nádraží ČD, autobusové nádraží, MHD. Sport: hřiště, volejbalové kurty, tenisové kurty, zimní stadion, plavecký bazén, koupaliště. Občanská vybavenost v Žeravicích: obchod smíšeným zbožím, restaurace, dětské hřiště, sportovní hala, univerzální hřiště, tenisové kurty, MHD autobusová doprava, vlak v Přerově, pěkná příroda. Přírodní park Lhotka u Přerova. Inženýrské sítě: možnost napojení na veřejný vodovod, elektro, plyn a kanalizaci. Z archivu stavebního úřadu v Přerově bylo zjištěno, že v roce 1994 byla do domu provedena přípojka vody a v roce 2005 plynofikace. U ostatních přípojek (elektro a kanalizace) nebylo možno ověřit, zda má dům samostatné přípojky, či zda je napojen v rámci celého areálu. Na vlastním pozemku parc. č. 554/3 je studna. Přístup: z pozemku parc. č. 88 (vlastník Olomoucký kraj) přes parc. č. 339 (vlastník Statutární město Přerova). Parkování: v průjezdu, na pozemku parc. č. 554/3.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňovaný objekt je řadový vnitřní, nepodsklepený, jednopodlažní, se sedlovou střechou přibližně obdélníkového půdorysu. Objekt byl naposledy užíván k podnikání jako součást areálu autolakovny a karosárny. Areál autolakovny a karosárny je tvořen oceňovaným domem č. p. 121, objektem č. p. 219 na parc. č. 552, stavbou bez čp/če na parc. č. 554/2 (stavba pro výrobu a skladování) a pozemky parc. č. 550, 551, 552, 553, 554/1, 554/2 a 554/3. Areál má různé vlastníky (viz zákres v katastrální mapě v příl. č. 2) . Oceňovaný objekt byl postaven jako rodinný dům a nebyl, dle sdělení pracovníka stavebního úřadu v Přerově pana Šlesingera, rekolaudován k podnikání. Jedná se tedy stále o rodinný dům, i když byl v posledních cca 10 letech užíván k podnikání. K oceňovanému domu patří i průjezd vpravo od vstupních dveří, který konstrukčně souvisí se sousedním domem č. p. 219. Průjezd se nachází na stejném parc. č. 554/1 jako oceňovaný dům. 2 Předmětem ocenění jsou dále pozemky parc. č. 554/1 a 554/3 o celkové výměře 359 m . Pozemek parc. č. 554/1 je celý zastavěn oceňovaným domem, na pozemku parc. č. 554/3 je zpevněná asfaltová plocha a kopaná studna a pozemek je celý zatížen věcným břemenem průchodu a průjezdu. V domě se nachází šest místností, sociální zázemí a průjezd. Dům byl, dle odborného odhadu, postaven ve třicátých letech minulého století a v roce 2007 na něm byla provedena částečná rekonstrukce. Nachází se ve zhoršeném technickém stavu, jeho údržba je zanedbaná.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1935 Dílčí rekonstrukce v r. 2007 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby:  celková  dílčí  střecha  fasáda, zateplení  okna, dveře  interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.):  /  voda Přístupová komu.:  zpevněná Využití:  bydlení

 /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon  nezpevněná přes pozemky parc. číslo 88, 339  pronájem  podnikání  bydl. a podnik.  část. obsazen  volný objekt

-3-

Přístup a příjezd k pozemku  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  jiné zajištění přístupu k pozemkům

 zajištěn věcným břemenem  právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 88 339

Vlastník pozemku/komunikace - komentář Olomoucký kraj Statutární město Přerov

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)    

Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:

Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE ANO

Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací

Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Dům byl naposled užíván jako součást areálu autolakovny. Sloužil jako zázemí zaměstnanců (šatny, umývárny, WC) a jako sklad materiálu a kanceláře. Oficiální účel užívání je přitom rodinný dům, jak bylo zjištěno z archivu stav. úřadu v Přerově.

Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO

Popis rizika Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)

Nemovitost:

 byla v minulosti zaplavena

 nebyla v minulosti zaplavena

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Oceňovaný dům je součástí areálu firmy autolakovny a karosárny. Nemovitosti jsou aktuálně prázdné a nevyužívané. Nelze vyloučit, že v areálu firmy bude v budoucnu provozována činnost produkující zvýšenou hlučnost.

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO ANO

Popis rizika Reálná břemena a služebnosti ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ostatní právní omezení

Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 690 ze dne 13. 11. 2014 pro kú Žeravice je uvedeno Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parc. č. 554/2, povinnost k parc. č. 554/3. Smlouva o věcném břemeni je v příl. č. 5. 2. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 690 ze dne 13. 11. 2014 pro kú Žeravice je uvedeno Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a. s. Zástavní právo není zohledněno ve výši obvyklé ceny. 3. Nebylo možno ověřit, zda má oceňovaný objekt samostatné napojení kanalizaci a elektro, či zda je napojen v rámci celého areálu autolakovny. 4. Oceňovaný objekt konstrukčně souvisí se sousedním RD č. p. 219 na parc. č. 552. Průjezd se konstrukčně nachází v sousedním domě (má se sousedním domem společnou konstrukci střechy), ale patří k oceňovanému domu a je s oceňovaným domem na stejném parc. č.

Rizika ostatní RIZIKO

Popis rizika -4-

NE ANO ANO

Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané

Popis ostatních rizik 1. Technický stav oceňovaného domu je zhoršený. Zejména střešní krytina, klempířské konstrukce a okna jsou ve špatném stavu. Také je patrná vzlínající zemní vlhkost a částečně poškozené vnitřní omítky. Nebylo zjištěno, v jakém stavu je konstrukce střechy, protože hlavní část půdního prostoru nebyla přístupná. Přístup byl umožněn pouze do prostoru nad průjezdem. Střešní konstrukce nad průjezdem byla lokálně poškozena dřevokazným hmyzem a vlivem zatékání. 2. Stavba je, dle sdělení majitele pana Almaši, cca půl roku neužívaná.

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 690 CZ071 Olomoucký 511382 Přerov Pod Lapačem

Kraj: Obec: Ulice:

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0714 Přerov 796441 Žeravice 15

Vlastníci FO

Podíl

RČ: 7607065708

Michal Almaši

Teličkova 1/1, 75124 Přerov

stavba je součástí pozemku ANO

Stavby část obce Přerov XII-Žeravice

Rodinný dům

č.p. 121

Pozemky 554/1 554/3

Pozemková parcela Pozemková parcela

na pozemku p.č. 554/1 2

Parcela KN Parcela KN

1/1

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy

178 m 2 181 m

Výpočet věcné hodnoty staveb Dům je řadový vnitřní, nepodsklepený dvoupodlažní se sedlovou střechou. V domě se nachází šest místností a sociální zázemí. Chybí kuchyň. Stavební vývoj: Ke stáří objektu nebyly dodány žádné podklady. Odborným odhadem a na základě znalosti lokality usuzuji na rok postavení cca 1935. Dle informací poskytnutých pracovníkem stavebního úřadu v Přerově panem Šlesingerem, byla v 1994 provedena přípojka vody a v roce 2005 plynofikace. V roce 2007 odhaduji provedení ústředního topení, vybavení koupelny, sprchy a WC, část dveří, zateplení fasády. Dispoziční řešení: Do domu se vstupuje z ulice Pod Lapačem ze západní strany. Za vstupními dveřmi se nachází hala se schodištěm do 2. NP, ze které se rovně chodbou prochází na dvůr. V 1. NP jsou situovány tři pokoje, šatna, koupelna se třemi umyvadly, koupelna se dvěma sprchami a WC. K domu patří i průjezd, který je umístěn vpravo od vstupních dveří. Ve 2. NP je velká hala, chodba, tři pokoje a balkon. Technické řešení: Základy jsou s částečně porušenou izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce z pálených cihel, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina s eternitových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní vápenné, vnější stěrkové, okna dřevěná dvojitá, dveře do ocelových i dřevěných zárubní. Podlahy z desek, PVC, keramické dlažby, teracové dlažby a betonové mazaniny. Schodiště betonové monolitické. Topení ústřední s plynovým kotlem, radiátory ocelové deskové. Ohřev vody pomocí elektrického bojleru. V jedné koupelně se nachází 4 umyvadla, ve druhé koupelně dvě sprchy. WC je samostatné typu kombi. Na domě je bleskosvod.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1. NP 2. NP Výčet místností Název podlaží  Název místnosti 1. NP  průjezd  hala se schodištěm  chodba  místnost  místnost  šatna  koupelna

Zastavěná plocha 188,06 m2 188,06 m2

 Podlahová plocha 

 Koeficient 

34,74 m2 15,06 m2 5,53 m2 17,40 m2 22,11 m2 23,34 m2 5,12 m2 -5-

Započitatelná plocha podlaží 105,52 m2 117,75 m2

 Započitatelná plocha 

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00m2 15,06m2 5,53m2 17,40m2 22,11m2 23,34m2 5,12m2

 sprchy  místnost  WC 1. NP - celkem 2. NP  hala  chodba  místnost  místnost  místnost  balkon 2. NP - celkem

3,29 m2 12,69 m2 0,98 m2 140,26 m2 



1,00 1,00 1,00



14,82 m2 31,25 m2 19,37 m2 28,50 m2 22,81 m2 2,00 m2 118,75 m2



3,29m2 12,69m2 0,98m2 105,52 m2 

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50

14,82m2 31,25m2 19,37m2 28,50m2 22,81m2 1,00m2 117,75 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1. NP (15,21*9,65+4,30*9,60)*(2,93) 2. NP (15,21*9,65)*(2,80)+(4,30*9,60)*(2,50) zastřešení (15,21*9,65+4,30*9,60)*(3,00/2) Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

Konstrukce

Popis

Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

standardní zděné tl. 45 cm a 60 cm s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech vápenné, štukové kontaktní zateplovací systém chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem standardní dřevěná špaletová prkenný povrch keramická a teracová dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod studená i teplá voda bojler zemní plyn do veřejné kanalizace chybí standardní splachovací chybí







 Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

 188 1 347,26 3 000 100,00 4 041 793 80 40 65,00 1 414 628

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

-6-

Obestavěný prostor 551,01 m3 514,17 m3 282,08 m3 1 347,26 m3

Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté. Pozemek parc. č. 554/1 je celý zastavěn domem č. p. 121, na pozemku parc. č. 554/3 se nachází studna a asfaltová plocha a je celý zatížen věcným břemenem chůze a jízdy. Stavby v místě mají možnost napojení na veřejné přípojky: elektro, vodovodní, kanalizační a plynovou. Stavební pozemky se v dané lokalitě obchodují 2 za částky od 400,- Kč do 500,- Kč/m .

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obvyklou cenu pozemku parc. č. 554/3 stanovuji vzhledem k věcnému břemenu chůze a jízdy výrazně nižší než jsou obvyklé ceny obdobných pozemků.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:

554/1 554/3

Výměra m2 178 181 359

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 500 1/1 100 1/1 Hodnota pozemků celkem:

Celková cena pozemku Kč 89 000 18 100 107 100

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Započitatel Pozemek ná plocha

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

Žeravice 115,00 178 5+1 670 000 5 826 0,50 RD Přerov, V místní části města Přerova v Žeravicích byl zobchodován řadový vnitřní,

Upravená cena Foto Kč/m2 2 888

nepodsklepený, dvoupodlažní RD se sedlovou střechou s bytem 5+1. Postaveno cca 1930, částečná rce kolem roku 1980 (kuch. linka, dlažby, obklady a vybavení koupelny, topení, okna). Dům má předzahrádku a malý dvorek s vjezdem z ulice. Dispozice: 1. NP chodba, kuchyně, dva pokoje, koupelna, WC, komora, 2. NP – tři pokoje, vstup na prostornou půdu, kterou lze využít k půdní vestavbě. Vytápění domu plynovým kotlem a krbovými kamny, ohřev vody bojlerem. Napojeno na vlastní studnu, veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. ZP 90 m2, PP 115 m2, OP 540 m3, pozemek o celkové výměře jen 178 m2 m2 včetně plochy zastavěné stavbami 120 m2. Na dvorku technické místnosti, sklad dřeva a letní kuchyň. Zobchodováno v 02/2015 za částku … 670 000,- Kč. Zdroj: Efekt realitní.

Hodnocení: Zdroj ceny - rezervační smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - výrazně menší koeficient 0,90; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - mírně lepší - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj ceny - rezervační smlouva; Velikosti objektu - výrazně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - obdobný;

80,80 1 145 3+1 969 000 11 993 0,36 RD Lhotka u Přerova, V obci Lhotka u Přerova č. p. 14 (7 km od Přerova) byla zobchodována zemědělská usedlost s obytnou částí, průjezdem, dvěma garážemi, hospodářskou stavbou, zemním sklepem a pozemky o výměře 1145 m2. Obytná část je řadová vnitřní nepodsklepená, jednopodlažní, se sedlovou střechou s bytem 3+1. Postaveno v roce 1900, 1947 přístavba koupelny, WC a dvou pokojů směrem do dvora a střecha, 1980 vybavení koupelny a WC, část podlah, kuchyňská linka, 1986 ústřední topení, část vnitřních dveří, 2001 plynofikace, plynový kotel ÚT, plynový bojler, cca 2005 sporák, 2008 podřezání části svislých konstrukcím, rekonstrukce jednoho pokoje (podlaha, omítky, francouzské okno), 2012 50 % klempířských konstrukcí. Napojeno na veřejnou elektro a plynu. Kanalizace do septiku s přepadem. Chybí zdroj vody. Voda je vedena ze studny na sousedním pozemku (není nijak ošetřeno). V obci není veřejný vodovod ani kanalizace. Topení ústřední s kotlem na TP a plyn. ZP domu je 180,7 m2, OP domu je 1142 m3. Podlahová plocha obytné části 80,8 m2, průjezdu 56,2 m2, komory v půdě 13,4 m2. Zobchodováno v 11/2014 za částku … 969 000,- Kč. -7-

4 339

Zdroj: sdělení prodávající a kupujících.

Hodnocení: Zdroj ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,80; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - mírně lepší - koeficient 0,80; Celkový stav - mírně lepší - koeficient 0,95; Vliv pozemku - výrazně lepší - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší; Poloha obdobná; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku výrazně lepší;

Čekyně 82,00 497 600 000 7 317 0,43 RD Přerov, V místní části Přerova v Čekyni č. p. 81 byl zobchodován samostatně stojící

3 135

nepodsklepený přízemní rodinný dům s bytem 4+1 s komorami o světlé výšce 1,5 m nad 1. NP a se sedlovou střechou. Dům z roku 1900 s přístavbou zádveří, chodby a koupelny z roku 1985. Dům ve špatném technickém stavu (střecha, vzlínající vlhkost, trhliny na fasádě). Rekonstrukce nutná. Napojeno na plyn, vodu z vlastní studny, elektro, kanalizace do septiku s přepadem do veřejné kanalizace. Možnost rozšíření do podkroví. Všechny pokoje i kuchyň jsou průchozí. Ústřední topení s plynovým kotlem. Na dvoře zděná šopa se suchým WC a skladem. RD bez garáže a bez možnosti vjezdu na pozemek, ZP 114 m2, PP 82 m2, OP 622 m3, svažité pozemky o výměře 497 m2. Zobchodováno v 08/2012 za částku … 600 000,- Kč. Zdroj: RK Dumrealit.

Hodnocení: Zdroj ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,80; Poloha - lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - lepší - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší; Poloha lepší; Provedení a vybavení - mírně horší; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku lepší;

Lověšice 120,00 500 3+1 650 000 5 417 0,43 RD Přerov, V místní části Přerov III – Lověšicích byl zobchodován řadový vnitřní

2 350

nepodsklepený přízemní rodinný dům s bytem 3+1. Dům před rekonstrukcí. Napojeno na plyn, vodu z veřejného vodovodu, veřejnou kanalizaci a elektro 230/400 V. Možnost rozšíření do podkroví. Dispoz. řešení: chodba, tři obytné místnost (dvě z toho průchozí), kuchyň, komora, koupelna s WC. Ústřední topení s novým plyn. kotlem, betonové podlahy s dřevotřískou, původní dřevěná okna, staré radiátory. Na dvoře vlastní studna a hospodářské budovy. Zahrada u domu. ZP 171 m2, PP 120 m2, OP 900 m3, výměra 2 pozemků 500 m . Zobchodováno k 6. 2. 2012 za částku … 650 000,- Kč. Zdroj: RK RE/MAX.

Hodnocení: Zdroj ceny - kupní smlouva - koeficient 1,00; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,90; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 0,90; Celkový stav - obdobný - koeficient 0,90; Vliv pozemku - lepší - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Zdroj ceny - kupní smlouva; Velikosti objektu - menší; Poloha obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - lepší;

Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

34,19 %

Variační koeficient po úpravách: 223,27 m2 2 350 Kč/m2 Minimální cena: 3 178 Kč/m2 Průměrná cena: 4 339 Kč/m2 Maximální cena: 2 3 200 Kč/m Porovnávací hodnota:

Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 3 400 000 Kč Dle mého názoru byla kupní cena výrazně nadsazená. -8-

22,90 % 524 685 Kč 709 552 Kč 968 769 Kč 714 464 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obdobné nemovitosti se v dané lokalitě obchodují obtížně. Nabídka obdobných nemovitostí ve zhoršeném technickém stavu je vyšší než poptávka.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti

 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

Současný stav 714 464 Kč 0 Kč 1 521 728 Kč 700 000 Kč 107 100 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x 0 Kč 4 041 793 Kč 4 041 793 Kč 0 Kč

x 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Silné stránky nemovitosti Lokalita v blízkosti většího města Přerova (6 km), dobrá dostupnost Přerova pomocí MHD, přístupy bez závad, dům má vlastní přípojku vody a plynu, na pozemku parc. č. 554/3 je vlastní studna, možnost parkování v průjezdu či na vlastním pozemku

Slabé stránky nemovitosti Nemovitosti jsou součástí areálu autolakovny a karosárny, areál vlastní po částech různí vlastníci, areál je aktuálně prázdný, nelze vyloučit, že zde bude probíhat hlučná činnost, pozemek parc. č. 554/3 je celý zatížen věcným břemenem chůze a jízdy, 2 2 celková výměra pozemků jen 359 m včetně plochy zastavěné stavbou 188m , zhoršený technický stav domu (vzlínající zemní vlhkost v přízemí domu, poškozené vnitřní omítky, střešní krytina a klemp. konstrukce ve zhoršeném stavu), nebylo možno ověřit, zda má dům vlastní přípojku kanalizace a elektro, či zda je napojen v rámci celého areálu.

Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

1,00 %

650 000Kč 80 000Kč 6 500Kč 107 100Kč 456 400Kč 2 223,27m 2 2 044Kč/m

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 690 ze dne 13. 11. 2015 2 Snímek katastrální mapy ze dne 17. 2. 2015 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 19. 2. 2015 3 Mapa oblasti 1 Kupní smlouva uzavřená mezi M. Almaši (kupující) a Meris, spol. s. r. o. (prodávající), pr. úč. 22.. 5. 2007 Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi M. Almaši (povinný) a V. I. P. trade s. r. o. (oprávněný), pr. úč. 15. 6. 2007

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

jihozápadní pohled

příjezdová komunikace

severozápadní pohled

jihovýchodní pohled

jihozápadní pohled na celý areál

dvorní pohled na celý areál

- 13 -

průjezd

hala se schodištěm

chodba v 1. NP

jedna z místností v 1. NP

koupelna

šatna

- 14 -

sprchy

WC

jedna z místností ve 2. NP

kotel ÚT

vzlínající zemní vlhkost

půda nad průjezdem

- 15 -

- 16 -