č.vyhotovení : 1
Č.j. : 982/2014 - D
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1398 - 03/2015 o ceně id.spoluvl.podílu o velikosti 2/3 pozemku parc.č. 78 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 57 včetně příslušenství a pozemku parc.č.79 v obci Praha, k.ú. Sedlec
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
1.února 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a přílohy. V Praze, dne 7.února 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Roztocká, v obci Praha a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek parc.č 514 (ost.pl., ost. komunikace), která je ve vlastnictví Hl.m.Prahy. Nemovitost je tvořena pozemkem parc.č. 78 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 57 včetně příslušenství a pozemku parc.č.79 v obci Praha, k.ú. Sedlec. Rodinný dům je podsklepený se dvěma nadzemními podlažími, bez obytného podkroví a obsahuje dvě bytové jednotky 4+1. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení klienta byl dům postaven kolem roku 1920. Během let byl dům rekonstruován a modernizován: r. 1997 - 2002 rekonstrukce bytové jednotky v 1.NP, kterou užívá pan Maršík. po r. 2009 - rekonstrukce 1.PP, namísto garáží jsou zde 2 pokoje Okolní zástavba je tvořena původními rodinnými domy, nemovitost byla zasažena povodní, jedná se o zátopovou oblast Vltavy – střední riziko, zóna 3. Stavebně –technický stav domu odpovídá stáří pří zmíněných rekonstrukcích a při běžné údržbě. Na pozemku parc.č. 79, který je za domem velmi svažitý se nachází venkovní úpravy (kamenný taras, přípojky IS, oplocení, zpevněné plochy), bazén a trvalé porosty. Z inženýrských sítí je zde přivedena elektřina, voda a kanalizace, plyn je přivedena na hranici pozemku. Sedlec je historická obec, městská čtvrť a katastrální území o rozloze 145,56 ha, rozkládající se na severu Prahy na levém břehu Vltavy. Přibližně 20-30 m od domu se nachází zastávka autobusu MHD a vlaková stanice Praha – Sedlec. V okolí jsou některé služby a škola, ostatní vybavenost lehce dostupná v nedalekých Dejvicích či Roztokách. Mezi negativa patří dopravní hluk z velmi frekventované komunikace Roztocká a dále z přilehlé železniční trati. Nemovitost má ke dni ocenění ( dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 57 ) omezené vlastnosti užívání, neváží se k ní věcná břemena: 1) Zástavní právo smluvní 2) Zahájení exekuce 3) Exekuční příkaz k prodeji k podílu 2/3 Výše uvedené omezení vlastnických práv nebyla zahrnuta do ceny obvyklé!
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Sedlec, obec Praha, list vlastnictví č.57, vyhotovený Katastrálním úřadem pro hl.m.Prahu dne 30.9.2014 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Sedlec, obec Praha Ocenění nemovitosti č. 132/2012/2544 ze dne 10.8.2012 vypracované Ing.Petrou Jechovou Průzkum cen nemovitostí www.reality.cz, realitní kanceláře Údaj z cenové mapy hl.m.Prahy pro rok 2014
-2-
Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 1.2.2015 Znalecký standard Ústavu soudního inženýrství VUT Brno ke zjištění obvyklé (obecné, tržní)ceny nemovitostí – Sladem.nakl.Cerm, Doc.Ing. Albert Bradáč, DrSc. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., prof. JUDr.Josef Fiala, CSc. Ing. Vítězslava Hlavinková, 2007 Oceňování nemovitostí na tržních principech a Výnosová hodnota nemovitostí, CEDUK, Ing. Zbyněk Zazvonil Rozpočtové ukazatele stavebních objektů vydané Ústavem pro racionalizace ve stavebnictví, a.s. Praha 2014 , Cenové zprávy ÚRS,a.s. Praha 2014
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 57 pro k.ú. Sedlec, obec Praha zapsáni: Pan Martin Maršík, Kostelecká 191/8, 182 00 Praha 8
1/3
SJM Zvolánek Vladimír a Zvolánková Jana Roztocká 57/31, 160 00 Praha 6 – Sedlec
2/3
1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky 2) Venkovní úpravy 3) Rodinný dům č.p.57 4) Ovoc. dřeviny a okras. rostliny zjedn. způsobem
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemky Oceněno podle § 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pozemek parc.č. 78 Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 249 m2 . Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu čp. 57. Pozemek parc.č. 79 Pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zahrada o celkové výměře 698 m 2 . Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek a je užíván jako zahrada. Pozemek je oplocen, je zde velká terasa a bazén, dále venkovní úpravy – opěrná zeď, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a trvalé okrasné porosty. 2.1.2 Výměra stavebního pozemku p.č.78 249 p.č.79 698
= =
249.00 m2 698.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
947.00 m
2.1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 947.00 m2
= Kč = Kč
2.190,2.073.930,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky
2.073.930,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 VENKOVNÍ ÚPRAVY Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.
2.2.1 Bazén venkovní Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 21. 2.2.1.1 Opotřebení stavby Při stáří 5 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 12.5%. 2.2.1.2 Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Cena za 35.00 m3 CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.800 x 0.960
x 1.825,- Kč/m = Kč
63.875,-
x 1.2000 x 2.2690 x 0.7680
-4-
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 12.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
133.569,68 133.569,68 16.696,21 116.873,47
_______________________________________________________________________________________________________________
Bazén venkovní
Cena celkem Kč
116.873,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
VENKOVNÍ ÚPRAVY
Cena celkem Kč
116.873,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Rodinný dům č.p.57 Oceněno podle § 35 vyhlášky. Samostatně stojící podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, bez obytného podkroví se dvěma bytovými jednotkami 4+1 a nebytové prostory v 1.PP. Základy domu s neprovedenými nebo nefunkčními izolacemi proti zemní vlhkosti (plíseň, vlhké zdivo), nosná konstrukce zděná, stropy v suterénu betonové, jinak dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem. Střecha je valbová, dřevěný krov vaznicové soustavy, střešní krytina pálená taška, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod je osazen. Vnitřní schodiště původní kamenné, vnitřní omítky štukové, venkovní stříkané břízolitové. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné do dřevěných a ocelových zárubní. Podlahové krytiny keramická dlažba, PVC, koberce a plovoucí podlahy. Vytápění bytu v 1.NP etážové tepelným čerpadlem z r.2009 vč. přípravy TUV. Elektřina zavedena světelná i motorová. V kuchyni 1.NP jsou vestavěné spotřebiče. 2.3.1 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.3.2 Obestavěný prostor 1.PP (10.79*14.32+4.54*1.47+8.18* 1.65)*(2.65+0.15) 1.NP (10.79*14.32+4.54*1.47+8.18* 1.65)*2.65 2.NP (10.79*14.32+8.18*1.65)*2.65+ 4.54*1.20*1.00 Zastřešení (10.79*14.32+8.18*1.65)*4.10/2+ 3.50*2.50/2*2/3
=
489.11 m3
=
462.91 m3
=
450.67 m3
=
347.34 m3
_________________________________________ 3
celkem =
1750.04 m
2.3.3 Podlaží Označení
Zastavěná plocha
Světlá výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.NP
(10.79*14.32+4.54*1.47+8.18*1.65) 174.68 m2 0.00 m
-5-
2.65 m
2 - 2.NP 3 - 1.PP
(10.79*14.32+8.18*1.65) 168.01 m2 0.00 m (10.79*14.32+4.54*1.47+8.18*1.65) 174.68 m2 0.00 m
2.65 m 2.65 m
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 172.46 m2 a prům.výška podlaží je 2.65 m. 2.3.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 2 0.80 Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 0.8 = 0.800
0.00
2.3.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 -0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 -0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2 -0.02 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 -6-
Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.04) x 1 = 0.960
-0.04
2.3.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 517.37 m2 / zastavěná plocha 1.NP 174.68 m2 = podlažnost 2.96 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 94 let)
3
D
3
0.00
3
0.00
2
0.00
3
0.02
5
0.08
3
0.00
3
0.00
1
0.00
4
0.04
2
0.00
3
0.01
3
0.00
2
0.6000
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.15) x 0.6 = 0.690
-7-
0.15
2.3.7 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
5.468,x 0.690 x 0.800 x 0.960
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 1750.04 m3
= Kč = Kč
2.898,04 5.071.685,92
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům č.p.57
Cena celkem Kč
5.071.686,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 47 vyhlášky. 2.4.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Pozemky
947.00
2073930.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 2073930.00 / 947.00 = 2190.0000
947.00
2073930.00
2.4.2 Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 60.00 m2 x 2.190,- Kč/m2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny
= Kč
131.400,-
= Kč
5.913,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
5.913,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Pozemky 2) Venkovní úpravy 3) Rodinný dům č.p.57 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč
2.073.930,116.873,5.071.686,5.913,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
7.268.402,7.268.400,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Sedmmilionůdvěstěšedesátosmtisícčtyřista Kč V Praze, dne 7.února 2015 .................... vypracoval
-8-
4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
4.1 Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Dispoziční řešení rodinného domu: Podlaží 1.PP vstup chodba pokoj pokoj sklep sklep koupelna sklep schodiště Celkem 1.NP 1.NP vstup sklad komor chodba + schodiště kuchyně koupelna jídelna obývací pokoj ložnice
Výměra Uvažováno m2 %
Celkem m2
3,6 15,92 20,78 20,78 18,54 6,09 2,5 10,87 5,8
100% 100% 100% 100% 50% 50% 100% 50% 50%
3,60 15,92 20,78 20,78 9,27 3,05 2,50 5,44 2,90 84,23
4 2,9 1,35 6,14 12,46 7,57 22,84 25,56 22,46
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
4,00 2,90 1,35 6,14 12,46 7,57 22,84 25,56 22,46
-9-
Podlaží pokoj komora Celkem 1.NP
Výměra Uvažováno Celkem m2 % m2 22,04 100% 22,04 1,46 100% 1,46 128,78 128,78
2.NP vstup sklad komor chodba + schodiště kuchyně koupelna obývací pokoj pokoj ložnice pokoj komora balkon Celkem 2.NP
4 2,9 1,35 6,14 12,46 7,57 22,84 16,85 22,46 22,04 1,46 8,68 128,75
Celkem
257,53
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50%
4,00 2,90 1,35 6,14 12,46 7,57 22,84 16,85 22,46 22,04 1,46 4,34 124,41 337,42
Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně:
Prodej rodinného domu 140 m² Roztocká, Praha 6 - Sedlec 7 500 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej patrové prvorepublikové vily po rekonstrukci, která byla provedena v letech 1998 až 2003 dispozičně 5+1 s dvojgaráží a terasou. Ve zvýšeném přízemí se nachází kuchyň vkusně oddělená barovým pultem od jídelny, prostorný obývací pokoj s pochozem, který slouží jako knihovna, ložnice, koupelna s vanou a WC. Objekt je ze 2/3 podsklepen a v jejich prostorách se nachází technická místnost s plynovým kotlem, dílna a garáž. Do patra se dostaneme po dřevěném schodišti kde se nachází obývací místnost, ložnice a koupelna s vanou a WC. Podlahová krytina se skládá převážně z dlažby a plovoucí podlahy. V domě jsou nové elektrické rozvody, nová kuchyň s vestavěnými spotřebiči, plastová okna, střecha a půdní prostor k vybudování dalších místnosti ve velmi dobrém stavu. Zahrada kolem domu je okrasná s vrostlými jehličnany. Z prostorné vstupní chodby se vchází na terasu ze které je krásný výhled na Vltavu. Veškerá občanská vybavenost a nákupní střediska jsou nedaleko objektu. Z této části Prahy je výborná dostupnost do centra. Celková cena: 7 500 000 Kč za nemovitost
- 10 -
Poznámka k ceně: cena k jednání vč.provize a právního servisu Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 110 m2 Užitná plocha: 140 m2 Plocha pozemku: 519 m2 Sklep: Parkování: 2 Garáž: Topení: Ústřední plynové Telekomunikace: Telefon, Internet
Prodej rodinného domu 200 m² Stržná, Praha 6 - Suchdol 7 700 000 Kč + provize = 7.931.000,-Kč Prodej rodinného domu, Praha 6 - Suchdol, ulice Stržná. Dům je na pozemku o celkové velikosti 408m2. Dům je nyní dispozičně řešen jako dvě samostatné bytové jednotky. V přízemí je byt o velikosti 70m2 - 2 + 1, ze kterého je vstup přímo na zahradu. V patře je mezonetový byt o velikosti 140m2, dispozičně řešen jako 4 + 1, koupelna, WC a menší balkon. Parkovací stání pro jedno auto, posezení s krbem. Na zahradě k využití kůlna o velikosti 15m2. Každý byt má svůj samostatný vstup. Dům je ve velmi dobrém stavu, průběžně udržován - plastová okna před 10 lety, částečné zateplení, voda z části v plastu, střecha renovovaná cca před 18 lety. Velmi klidné místo v centru Suchdola, z pokojů krásný výhled do zeleně. Cena k jednání. Bližší informace v RK. Celková cena: 7 700 000 Kč za nemovitost Aktualizace: 30.01.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 2 Plocha zastavěná: 88 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Plocha pozemku: 408 m 2 Plocha zahrady: 320 m Parkování: 1 Garáž: Topení: Ústřední plynové, Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Doprava: Silnice, MHD, Autobus
- 11 -
Prodej rodinného domu 250 m² Praha 6 - Suchdol 8 500 000 Kč Nabízíme k prodeji rod. dům o vel. 2x 2+1, Praha 6, Suchdol, ul. Špačkova. Dům je celý podsklepený, v suterénu garáž a dílna.V přízemí veranda, hala kuchyň, dva pokoje, koupelna, WC. V patře totožná dispozice. Dům byl kolaudován v roce 1992, je zateplený s novou fasádou. Topení plynový kotel, veškeré inženýrské sítě v domě. Dobrá dopravní obslužnost, MHD 2 min. od domu. Do 3 let prodloužení tramvaje z Dejvic. Možnost přístavby letní kuchyně, garáže apod. Dům je v atraktivní, vilové čtvrti. Celková cena: 8 500 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 2 Plocha zastavěná: 108 m 2 Plocha podlahová: 250 m 2 Plocha pozemku: 569 m 2 Plocha zahrady: 461 m Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Objekt
UP
Pozemek
Celk.
Koef.vybav.
Koef.polohy.
Koef.poz.
číslo
m2
m2
cena Kč
0,70-1,20
0,80-1,20
0,80-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1
140
519
7 500 000
1,02
0,90
1,03
0,70
35 458
2
200
408
7 931 000
1,00
0,85
1,05
0,80
28 137
3
250
569
8 500 000
0,95
0,85
1,03
0,90
25 678
947
10 040 944
1,00
1,00
1,00
1,00
29 758
Oceňovaná nemovitost č.p.57
337,42
4.2 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace
- 12 -
nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Pozitivní stránky : - bytová jednotka po rekonstrukci - lokalita vhodná pro bydlení - celkově dobrý stavebně technický stav nemovitosti - v zahradě bazén s terasou a tarasem - kompletní inženýrské sítě - dobré dopravní spojení (vlak, MHD autobusy) - volný půdní prostor vhodný k rozšíření nemovitosti Negativní stránky : - nedostatečné izolace v 1.PP - za domem velmi svažitý pozemek – horší využití - zátopová oblast – st.č.3 – střední riziko - dopravní ruch z ulice Roztocká a od železnice za domem - malá občanská vybavenost v místě - dům ve spoluvlastnictví 4.2.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
7.268.402,nestanovena 0,-
= Kč
10.400.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
10.400.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena – 2/3 (zaokrouhleno)
Cena Kč
6.930.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: ŠestmilionůdevětsettřicettisícKč V Praze, dne 7.února 2015 .................... vypracoval
- 13 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1398 - 03/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 14 -
Fotodokumentace :
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
