2015

MAHKAMAH KONSTITUSI REPUBLIK INDONESIA --------------------RISALAH SIDANG PERKARA NOMOR 85/PUU-XIII/2015

PERIHAL PENGUJIAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN TERHADAP UNDANG-UNDANG DASAR NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 1945

ACARA MENDENGARKAN KETERANGAN AHLI/SAKSI PRESIDEN (VII)

JAKARTA RABU, 21 OKTOBER 2015

MAHKAMAH KONSTITUSI REPUBLIK INDONESIA -------------RISALAH SIDANG PERKARA NOMOR 85/PUU-XIII/2015 PERIHAL Pengujian Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun [Pasal 1 angka 21, Pasal 59 ayat (1) beserta Penjelasan, ayat (2), ayat (3), ayat (4), Pasal 74 ayat (1), ayat (2), ayat (3), ayat (4), Pasal 76, dan Pasal 77 ayat (2)] terhadap Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 PEMOHON: 1. 2. 3. 4.

Eva Kristanti Rusli Usman Danang Surya Winata Ikhsan

ACARA Mendengarkan Keterangan Ahli/Saksi Presiden (VII) Rabu, 21 Oktober 2015, Pukul 14.23 – 16.00 WIB Ruang Sidang Gedung Mahkamah Konstitusi RI, Jl. Medan Merdeka Barat No. 6, Jakarta Pusat SUSUNAN PERSIDANGAN 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)

Arief Hidayat Anwar Usman Maria Farida Indrati Patrialis Akbar Wahiduddin Adams Aswanto I Dewa Gede Palguna Manahan MP Sitompul

Ery Satria Pamungkas

(Ketua) (Anggota) (Anggota) (Anggota) (Anggota) (Anggota) (Anggota) (Anggota) Panitera Pengganti

i

Pihak yang Hadir: A. Pemohon: 1. Danang Surya Winata B. Kuasa Hukum Pemohon: 2. Muhammad Joni 3. Zulchaina Tanamas 4. M. Fadli Nasution C. Pemerintah: 1. Heni Susila Wardoyo 2. Siti Martini 3. Irwan Nurwanto 4. Yuli Nuryanti D. Ahli dari Pemerintah: 1. Arie Sukanti (Sumantri) Hutagalung 2. Muh. Ilham Hermawan E. Saksi dari Pemerintah: 1. Zain Isa

ii

SIDANG DIBUKA PUKUL 14.23 WIB 1.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Sidang dalam Perkara Nomor 85/PUU-XIII/2015 dengan ini dibuka dan terbuka untuk umum. KETUK PALU 3X Pemohon, yang hadir siapa?

2.

KUASA HUKUM PEMOHON: M. FADLI NASUTION Terima kasih, Yang Mulia. Bismillahirrahmaanirrahiim. Assalamualaikum wr. wb. Kami kembali hadir ke hadapan Yang Mulia untuk mengajukan permohonan dalam Perkara ini. Hadir saya sendiri Fadli Nasution, S.H., M.H. Di sebelah kanan saya, Ibu Zulchaina Tanamas. Kemudian Bapak Muhammad Joni, S.H., M.H. Dan Prinsipal Bapak Danang Surya Winata. Terima kasih, Yang Mulia.

3.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik. Ini juru bicara sudah enggak Dr. Muhammad Joni lagi ini?

4.

KUASA HUKUM PEMOHON: M. FADLI NASUTION Tidak lagi, Yang Mulia.

5.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik. Dari DPR tidak hadir. Dari Pemerintah yang mewakili Presiden, siapa yang hadir?

6.

PEMERINTAH: HENI SUSILA WARDOYO Terima kasih, Yang Mulia. Assalamualaikum wr. wb. Dari Pemerintah yang hadir kami perkenalkan, saya sendiri Heni Susila Wardoyo. Di sebelah kiri kami, Bapak Ir. Irwan Nurwanto, Beliau dari Setditjen Pemberdayaan Perumahan Rakyat. Kemudian, Ibu Martini Ahli Hukum. Dan di sebelahnya Ibu Yuli Nuryanti. Terima kasih, Yang Mulia.

1

7.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik, terima kasih. Pada agenda sidang hari ini, siang hari ini, Pemerintah mengajukan dua orang Ahli dan satu orang Saksi, sudah hadir di hadapan kita. Untuk Saksi Pak Zein Isa, ya? Kemudian, untuk Ahlinya Prof. Arie Sukanti dan Dr. Muhammad Ilham Hermawan. Saya persilakan sebelum memberikan keterangan untuk maju diambil sumpahnya terlebih dahulu. Ketiganya beragama Islam? Saya persilakan, Yang Mulia Dr. Wahiduddin untuk memandu jalannya sumpah, saya persilakan. Agak geser ke ... supaya beda antara Saksi dan Ahli, ya, oke.

8.

HAKIM ANGGOTA: WAHIDUDDIN ADAMS Baik untuk Ahli, ikuti lafal sumpah yang saya ucapkan. “Bismillahirrahmaanirrahiim. Demi Allah saya bersumpah sebagai Ahli akan memberikan keterangan yang sebenarnya, sesuai dengan keahlian saya.”

9.

AHLI BERAGAMA ISLAM: Bismillahirrahmaanirrahiim. Demi Allah saya bersumpah sebagai Ahli akan memberikan keterangan yang sebenarnya, sesuai dengan keahlian saya.

10.

HAKIM ANGGOTA: WAHIDUDDIN ADAMS Saksi. “Bismillahirrahmaanirrahiim. Demi Allah saya bersumpah sebagai Saksi akan memberikan keterangan yang sebenarnya, tidak lain dari yang sebenarnya.”

11.

SAKSI BERAGAMA ISLAM: Bismillahirrahmaanirrahiim. Demi Allah saya bersumpah sebagai Saksi akan memberikan keterangan yang sebenarnya, tidak lain dari yang sebenarnya.

12.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik, silakan kembali ke tempat. Yang mewakili Presiden, siapa dulu yang keterangannya, Saksi atau Ahli dulu? Saya persilakan.

akan

didengar

2

13.

PEMERINTAH: HENI SUSILA WARDOYO Jika diperkenankan, Saksi terlebih dahulu, Yang Mulia, karena substansinya tidak banyak.

14.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik, silakan Saksi terlebih dahulu, kemudian nanti dilanjutkan Ahli Prof. Arie dulu, kemudian Dr. Ilham, ya. Silakan, Pak Zein Isa di mimbar sana. Akan dipandu atau langsung memberikan keterangan?

15.

PEMERINTAH: HENI SUSILA WARDOYO Akan memberikan keterangan langsung, Yang Mulia. Namun demikian, kami mohon izin untuk menyampaikan inti yang akan disampaikan Saksi ini adalah pertama, ingin memberikan kesaksian terkait dengan keberadaan P3SRS di tempat tinggal Saksi. Dan kemudian, dalam persidangan yang lalu, Saksi ini adalah bernama Zein Isa yang sebelumnya disebut-sebut dan sebagai Panitia Musyawarah Pembentuk dari P3SRS, sehingga ini sebagai pelaku langsung. Demikian, Yang Mulia. Terima kasih.

16.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik. Silakan, Pak Zein. Sebelumnya, Pak Zein ini lahir di Malang betul, ya? Pekerjaannya penerjemah? Baik. Tinggal di apartemen di Kalibata Raya itu? Kalibata City Tower Palem, ya? Baik, silakan. Waalaikumsalam. Miknya sudah hidup itu? Ditekan, yang di tengah itu ditekan, yang di bawah, di bawah. Jangan memencet dirinya sendiri, ya. Tolong, Petugas, dibantu. Ya, silakan dibantu, Petugas. Itu yang dipencet soalnya dirinya sendiri, jadi enggak nyala itu.

17.

SAKSI DARI PEMERINTAH: ZEIN ISA Baik, terima kasih, Yang Mulia. Saya adalah Ketua Panitia Musyawarah yang di … Pembentukan P3SRS Warga Kalibata City yang dibentuk oleh warga, itu. Saya adalah pemilik di Kalibata City. Saya bersama istri saya membeli unit pada tahun 2011. Dan kami mulai … apa … kami mulai tinggal di Kalibata City pada tahun 2013. Kemudian, saya sudah mengetahui … saya sendiri baru aktif dalam proses pembentukan P3SRS Kalibata City pada awal tahun 2015. Namun sebenarnya, saya sudah mulai mengikuti proses pembentukannya sejak tahun 2011. Sejak saya membeli, saya sudah mengikuti … saya sudah mengikuti mailing list yang membahas tentang 3

… apa … persoalan-persoalan di Kalibata City yang salah satunya membahas tentang pembentukan P3SRS. Dan di situ sering terjadi keluh kesah bahwa mengapa sulit sekali, gitu kan, untuk membentuk P3SRS. Karena sepertinya ada yang saya baca-baca dari email itu hanya lupa. Kadang-kadang tidak ada respons atau tidak ada respons dari pihak pengembang, padahal warga sudah berusaha untuk meminta fasilitasi. Semacam itu. Nah, sedangkan pada tahun 2015 ini, saya mulai aktif sejak terjadinya kasus kenaikan IPL pada saat itu. Saya mulai aktif sebagai warga dan kemudian akhirnya setelah warga kemudian memutuskan kita akan membentuk P3SRS sendiri, maka kami kemudian melakukan proses sosialisasi sesuai peraturan. Kami lakukan proses sosialisasi, dan kemudian kami membentuk panitia musyawarah, dan selanjutnya kami melakukan proses musyawarah P3SRS yang kebetulan ketuanya adalah saya. Yang kemudian kami berhasil membentuk P3SRS pada saat itu. Jadi, kami memang membentuk P3SRS … pada saat itu kami sudah tahu bahwa pihak pengelola juga berusaha membentuk P3SRS berupa satu panitia musyawarah yang dibentuk oleh pengelola yang ketuanya adalah Saudara Rusli Usman. Yang merupakan mantan GM, mantan GM dari pengelola yang mereka membentuk panitia juga untuk membentuk P3SRS di Kalibata City, itu. Dan mereka melakukan musyawarah pada tanggal 15 Mei di Senayan. Saya sendiri tidak hadir karena saya adalah Ketua Panitia Musyawarah yang satunya, itu. Jadi yang saya ketahui adalah sejak tahun 2011, warga sudah berusaha membentuk, sudah meminta fasilitasi … sudah berusaha bekerja sama. Itu dari cerita-cerita, dari rekan-rekan yang sama-sama aktif dengan kami. Tetapi baru pada tahun 2015 ini, kami akhirnya benar-benar akhir memutuskan, baiklah kami tidak … tidak bisa bergantung pada fasilitasi itu lagi. Kami harus … warga sebagai pemilik harus menjalankan kewajibannya sendiri untuk … apa … untuk membentuk P3SRS, gitu. 18.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Ya, cukup?

19.

SAKSI DARI PEMERINTAH: ZEIN ISA Kira-kira itu.

20.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Dari Pemerintah cukup?

4

21.

PEMERINTAH: HENI SUSILA WARDOYO Ya, saya … kami melihatnya cukup, Yang Mulia. Jadi sudah menjawab apa yang di … yang menjadi kesaksiannya.

22.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik, dari Pemohon akan ada yang akan ditanyakan kepada Saksi?

23.

KUASA HUKUM PEMOHON: MUHAMMAD JONI Terima kasih, Yang Mulia. Pertanyaan kami satu saja. Saudara Saksi, mohon jawab ya atau tidak. Apakah benar bahwa ada 2 proses dan 2 pembentukan P3SRS pada tempat Anda? Yang kedua, apakah itu sudah disahkan sebagai badan hukum dan sudah bekerja atau tidak? Terima kasih.

24.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Silakan, jawab langsung.

25.

SAKSI DARI PEMERINTAH: ZEIN ISA Pada saat ini, ya saya tahu, memang ada terjadi 2 proses dalam pembentukan P3SRS di tempat kami. Yang satu dari warga, yang satu dari badan pengelola. Kemudian yang kedua, apakah sudah disahkan? Saat ini keduanya belum disahkan oleh gubernur.

26.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Oh, baik. Dari meja Hakim ada? Cukup. Terima kasih, Pak Zein, silakan duduk kembali. Sekarang kita dengar keterangan Ahli Prof. Arie Sukanti, saya persilakan. Bisa berdiri atau mau duduk saja?

27.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Kalau … Yang Mulia, mohon karena saya ini baru divonis harus dikateterisasi. Boleh enggak saya (…)

5

28.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Oh, silakan, Ibu, ya.

29.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Sakit jantung susah, Pak. 30.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Ya, baik. Silakan, Ibu. Santai saja, Ibu. Tidak usah terlalu tegang, biasa saja.

31.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Ya, ya. Terima kasih. Bismillahirrahmaanirrahiim. Assalamualaikum wr. wb. Saya membuat tayangan (…) 32.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Sudah dianu? Diinputkan ke (…)

33.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Barusan Pemerintah, Pak, yang (…) 34.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Gimana, Pemerintah, sudah? Sudah ya? Baik.

35.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Oh, sudah-sudah. 36.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Sudah, silakan.

6

37.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Nah, ini saya tidak akan membaca, Yang Mulia Majelis Hakim Mahkamah Konstitusi. Ini saya mulai saja dengan … mungkin kita tahu hak … pihak lanjut. Nah, hak konstitusional yang ada di dalam UndangUndang Dasar Tahun 1945 Pasal 28A, antara lain … saya tidak akan bacakan, tetapi setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin bertempat tinggal. Nah, itu salah satu hak konstitusi. Lalu juga, mereka berhak mempunyai hak milik pribadi, hak milik tersebut tidak boleh diambil alih oleh siapa pun. Nah kemudian, ini adalah asas-asas Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 yang kebetulan saya ikut sebagai narasumber, baik di tingkat kementerian maupun di tingkat Komisi V. Kesejahteraan, keadilan, pemerataan, kenasionalan, keterjangkauan, kemudahan, keefisienan, kemanfaat, kemandirian, kebersamaan, kemitraan, keserasian, dan keseimbangan, keterpaduan, kesehatan, kelestarian, berkelanjutan, keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan. Kemudian, tujuan dari rumah susun, itu menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni, terjangkau lingkungan, dan sebagainya. Dan kemudian, meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah. Karena itu dibuat bersusun karena kita sudah langka tanah kita ini. Mengurangi luasan untuk mencegah timbulnya perumahan pemukiman kumuh, lalu mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan, memenuhi kebutuhan sosial, ekonomi. Nah, ini saya garis bawahi, terutama bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah). Kalau kita PNS bisa masuk MBR juga. Gajinya pas-pasan, kan? Nah kemudian, memberdayakan kepentingan di bidang pembangunan rumah, menjamin … memberikan kepastian hukum dalam penyediaan penghunian tersebut. Nah kemudian, saya masuk pada materi pasal yang dimohonkan. Saya langsung menyatakan mengenai frasa para pemilik atau penghuni. Nah, ini yang di … itu semestinya dimaknai menjadi seluruh dan kata penghuni dimaknai menjadi yang mendapat kuasa dari pemilik. Ya, memang di dalam rumah susun karena rumah susun ini tidak terbatas pengaturannya, undang-undang ini tidak terbatas kepada yang untuk MBR, tetapi tujuan utama adalah sasaran pada waktu itu dan juga pada tahun 1985 itu adalah untuk memenuhi kebutuhan perumahan rakyat. Nah, di sini sebetulnya ada ketidakkonsistenan dalam Pasal 1 ayat (1) mengenai frasa penghuni sarusun, lalu Pasal 17 ayat (2) yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. Ini merupakan teknis penulisan atas suatu sistem kerangka pembentukan suatu undang-undang. Hal ini mengingat Pasal 1 angka 21 dan Pasal 74 ayat (2) merupakan bagian 7

dari … di dalam badan hukum yang masing-masing berdiri sendiri babnya. Dapat dilihat bahwa angka … Pasal 1 angka 21 dalam undangundang tersebut termasuk dalam bab ketentuan umum. Maka, sesuai dengan judul babnya mengenai ketentuan umum, tentulah hal-hal yang termuat di dalamnya adalah bersifat umum. Berbeda dengan Pasal 74 ayat (2) yang termasuk dalam muatan materi pokok. Nah, untuk itu, dapat dikatakan sudah tepat penulisannya. Jadi, sementara ini tujuan dari Pemerintah, pada waktu itu masih Bapak Presiden SBY untuk membangun sejuta rumah susun. Maksudnya rumah susun itu untuk dihuni, bukan untuk investasi. Nah, jadi … tapi memberi kesempatan. Dan yang paling merasa mempunyai kepentingan dengan adanya pembentukan P3SRS ini adalah para penguhi karena hari … hari per hari mereka yang menghuni. Dan yang … memang yang diurus mereka adalah hanya bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Nah, ini … ini intinya demikian. Jadi, kalau pemilik … penghuni itu … pemilik tidak menghuni, maka dia harus memberi dengan jelas kuasa kepada penghuni, siapa, apa-apa hak … hak apa … apa saja … hak dan kewajiban apa saja yang diberikan kepada penghuni? Nah, memang di dalam definisnya, pemilik dan penghuni yang sebetulnya pemilik … penghuni itu adalah kuasa dari pemilik, bukan penghuni liar, begitu. Jadi, penghuni yang kuasa dari pemilik. Dan kemudian, Pasal 59 yang kedua, “Pelaku pembangunan membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelumnya, terbentuknya P3SRS wajib mengelola rumah susun.” Lalu, ini di … pendapat saya, terdapat ketentuan lebih lanjut mengenai pengelolaan rumah susun, yaitu dalam Pasal 59. Ketentuan lebih lanjut tersebut diatur melalui peraturan pemerintah, yang sayangnya ini sudah 4 tahun, sampai saat ini belum ada peraturan pemerintah tersebut. Nah, adapun merujuk pada Pasal 118 tersebut, semua peraturan perundangan yang merupakan peraturan pelaksanaan Undang-Undang Rumah Susun 16 Tahun 1985 tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang yang baru. Maka, merujuk Pasal 54 ayat (2) PP 48 … PP 4 Tahun 1988, itu jelas bahwa pembuatan akta yang disahkan oleh Bupati dan Walikotamadya khusus di Jakarta dan gubernur. Khusus di Jakarta oleh Gubernur merupakan suatu cara yang harus ditempuh dalam pembentukan penghuni rumah susun. Namun demikian, kalau kita lihat Pasal 74 ayat (2) menyatakan P3SRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan UndangUndang ini, maka merujuk ketentuan tersebut, maka PP 4/88 bahwa pembentukan harus disahkan pemerintah itu, itu tidak bertentangan dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011. Karena di dalam … yang 8

dijadikan pedoman, sehingga harus menjadi pegangan mengenai P3SRS adalah Pasal 74, dimana pemilik sarusun hanya diberi kewenangan sampai membentuk P3SRS yang beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. Dan pembentukan tersebut sudah diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undangundang. Nah, ini PP-nya juga belum direvisi PP 4/88. Jadi, kalau yang bertentangan tentunya tidak mudah. Sepanjang frasa sarusun, nah ini yang di … di penjelasan Pasal 59, kemudian yang dimaksud dengan masa trasisi adalah masa ketika sarusun belum seluruhnya penjual. Lalu dalam hal ini, apabila tidak dimaknai sebagai paling lambat dalam 3 tahun sejak penyerahan yuridis pertama kali dan sudah terbitnya sertifikat. Karena pengurusan pertelaan terbitnya sertifikat rumah susun, sebagai dasar menentukan NPP tidak rasional dan tidak faktual dalam masa satu tahun, namun mencapai masa tiga tahun. Nah, penjelasan Pemohon, itu menjadi kabur, sebab frasa sarusun belum seluruhnya terjual merupakan pedoman bagi para pelaku pembangunan. Apabila masih terdapat unit yang belum terjual dan eksistensi P3RS belum ada, maka pelaku pembangunan wajib mengelola rumah susun. Jadi, mengatur mengenai kurun waktunya terbitnya sertifikat tidak diatur di sana. Karena … apa namanya … kepengurusan sertifikat itu, itu sangat tergantung dengan pembuatan gambar pertelaan dan akta pemisahan oleh pelaku pembangunan. Nah, kami kemarin di DKI mendapat keluhan dari Kabid PPT yang mengurus sertifikat bahwa developer itu atau pelaku pembangunan baru mengurus pertelaan pada saat gedung sudah jadi. Padahal, itu yang membuat lamanya terbitnya rumah susun. Sementara ada kewajiban membentuk PP3RS satu tahun. Ya, memang usulan itu pernah kami memberi masukan karena pada undang-undang yang sebelumnya tidak diatur kapan P3RS harus … PPRS waktu itu harus dibentuk. Ya jadi harus, tapi kami tidak mengatakan harus berapa tahun, tapi itulah yang akhirnya sampai di DPR satu tahun setelah serah-terima itu penyerahan pertama kali, itu tidak bertentangan dari … dengan undang-undang menurut saya. Karena banyak sekali pelaku pembangunan justru melambatlambatkan pembentukan P3RS, supaya pelaku pembangunan dapat dengan sendiri menentukan iuran pengelolaan dan iuaran cadangan (suara tidak terdengar jelas) dan kemudian menunjuk penguruspengurus yang notabene adalah pelaku pembangunan sendiri. Nah, atas alasan permohonan mengajukan judicial review Pasal 59 ayat (2), sama sekali tidak tepat dan dapat dikatakan Pemohon berindikasi mengulur waktu dalam kewajiban mengelola rumah susun pada masa transisi, sebagaimana diatur pada ayat (1). Hal ini dapat dilihat alasaan penyerahan pertama kali, dimana Pemohon mengatakan

9

penyerahan pertama kali tersebut penyerahan secara yuridis yang berarti berkaitan dengan sertifikat dan bukti-bukti yuridis lain. Nah, ini Pemohon juga menyebutkan kata juridische levering yang sejak Undang-Undang Pokok Agraria itu tidak dikenal lagi dan sudah dihapuskan. Karena … padahal menurut hukum pertanahan itu, di Indonesia, dalam hal ini kepemilikan rumah susun terkait dengan hukum pertanahan, maka seseorang dianggap telah memiliki dan telah membeli suatu hak saat terjadinya perbuatan hukum jual-beli yang dilakukan secara terang, tunai, dan terang tunai dimaksud dilakukan di hadapan para pejabat yang berwenang dan bersamaan dilakukannya pembayarannya. Nah, ini sampai pembayaran lunas, tetapi sertifikat belum selesai dan itu adalah tugas daripada pelaku pembangunan untuk membuat. Kedua, asas ini diadopsi dari asas hukum adat yang diadopsi oleh Hukum Pertanahan Nasional. Untuk itu, apabila seorang melakukan perbuatan hukum jual-beli yang sah secara terang tunai, maka orang atau pihak tersebut sudah dapat dikatakan sebagai pemilik tanah dan bangunan. Meskipun diterbitkannya sertifikat itu, kepemilikan hak yang bersangkutan hanya sekadar alat bukti yang kuat, bukan alat bukti yang mutlak. Ini merujuk pada Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 2497 tentang Pendaftaran Tanah. Nah, ini kita menganut sistem publikasi negatif, sehingga dapat … sertifikat masih dapat dibatalkan apabila prosedur pembuatannya tidak sesuai atau dapat dibatalkan dengan bukti-bukti yang kuat seperti bukti perolehan hak yang sesuai dengan koridor hukum yang berlaku, ditambah adanya bukti penguasaan fisik dan dengan adanya putusan pengadilan jika dalam (suara tidak terdengar jelas) tersebut telah menyalahi aturan yang ada. Maka itu, perlu ditegaskan sekali lagi bahwa jual-beli dianggap telah terjadi apabila telah dilakukan secara terang, tunai, sehingga pembeli sudah memiliki suatu hak meskipun belum menerbitkan … belum mempunyai sertifikatnya maksud kami di sini. Jadi, ada juga yurisprudensi Mahkamah Agung yang mengatakan jual-beli tanah itu sudah terjadi, sudah terjadi pemindahan hak dan sah apabila syarat materiil … 3 syarat materiil dipenuhi dan jual-beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah hanya suatu syarat untuk didaftarkan. Nah, lalu … maaf, Yang Mulia. Ini banyak sekali yang disinggung. Jadi, untuk Pasal 59 ayat (3), kata dapat dalam frasa dapat kerja sama dengan pengelola bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Tahun 1945. Saya tidak tahu secara bersyarat dalam hal apabila tidak dimaknai wajib bekerja sama dengan pengelola. Bahwa penggunaan kata dapat dalam frasa ini dapat bekerja sama dengan pengelola. Tetapi sebetulnya, P3RS itu dapat menunjuk … setelah terbentuk dapat menunjuk pengelola sendiri atau dapat membentuk pengelola. Karena hak yang paling tinggi untuk 10

kebersamaan hidup di rumah susun, itu di atas tangan rapat umum pemegang saham P3RS. Jadi, ini kemudian P3RS dapat membentuk dan menunjuk suatu badan pengelola dalam … yang berbentuk badan hukum dan profesional yang harus dilengkapi dengan organisasi personel dan peralatan yang mampu untuk mengelola rumah susun yang bersangkutan. Pasal 59 ayat (4). Nah, sepanjang frasa pelaku pembangunan dan pemilik sarusun bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Tahun 1945 secara konstitusional bersyarat apabila tidak dimaknai sebagai pelaku pembangunan dan pemilik satuan rumah susun atau penghuni yang mendapat kuasa. Karena dalam sarusun dipakai, ditempati penghuni oleh penghuni kuasa pemilik. Maka, berhal … alasan jika penghuni tersebut menjadi pihak yang dibebani biaya pengelolaan, bukan dibebani pengelolaan. Ini patut diperhartikan mengenai keterangan waktu dalam pasal tersebut adalah pada masa transisi, yaitu merujuk pada Pasal 59 ayat (1), masa … pada masa P3RS belum terbentuk dan ketika sarusun seluruhnya belum terjual. Sehingga kewajiban menanggung besar biaya pengelolaan rumah susun pada waktu sebelum P3RS (suara tidak terdengar jelas) dan ketika sarusun belum seluruhnya terjual terhadap besaran biaya pengelolaan rumah susun tersebut adalah ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik. Nah, ini lebih baik daripada PP 4/88 yang menyatakan bahwa P3RS … pelaku pembangunan bertanggung jawab untuk membayar pengelolaan rumah susun setelah 3 bulan sampai dengan 1 tahun setelah dibentuknya P3RS tersebut. Nah, jadi sementara di sini, hal ini mengingat bahwa dalam masa transisi tersebut, pelaku pembangunan adalah pihak yang didelegasikan oleh undang-undang untuk mengelolanya. Sementara tanggungan besar biaya pengelolaan terhadap pemilik sarusun, menurut hemat saya yang sudah tepat, sebab bukan tidak mungkin suatu sarusun meski sudah ada pemiliknya, tetapi tidak ada penghuninya, itu kita kenal dulu dengan ghost apartment, itu banyak di Karawaci. Lalu jika berhadapan dengan kasus demikian, maka siapa yang dikenakan tanggung jawab untuk menanggung biaya jika tidak ada penghuni, sementara pengelolaan rumah susun sudah pasti membutuhkan biaya? Pasal 74 ayat (1) dikatakan, “Sepanjang frasa membentuk P3SRS bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945 secara konstitusional bersyarat, sepanjang jika tidak dimaknai membentuk dan disahkan badan hukum P3SRS karena terbentuknya P3SRS tidak berarti sudah diakui sebagai badan hukum yang sah.” Saya kembalikan ke Pasal 74 ayat (2), telah diberi kedudukan sebagai badan hukum, sebagaimana di ayat (1) … sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 74 ayat (3). Jadi, ini harus dibaca sebagai kesatuan. 11

Jadi, P3SRS itu sudah menjadi badan hukum tanpa menunggu pengesahan. Pasal 74 … Pasal 74 ayat (2), di sini pemilik atau sepanjang frasa pemilik atau penghuni bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945, sepanjang tidak dimaknai sebagai beranggotakan seluruh pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik rumah susun. Karena dalam Pasal 74 ayat (2) penggunaan kata frasa beranggotakan pemilik atau penghuni yang dapat kuasa dari rumah susun, berarti tidak mutlak untuk seluruh pemilik rumah susun tanah secara normatif dapat terjadi sebagian pemilik tidak menjadi anggota P3SRS. Alasan Pemohon mengajukan gugatan adalah frasa pemilik atau penghuni bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945, sepanjang tidak dimaknai beranggotakan seluruh pemilik dan penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik satuan rumah susun. Karena di dalam Pasal 74 ayat (2) penggunaan kata frasa beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik rumah susun tidak mutlak seluruh pemilik rumah susun menjadi anggota P3SRS atau dapat terjadi sebagian pemilik tidak menjadi anggota. Menurut pandangan saya bahwa dalam pasal tersebut dapat dimaknai bahwa anggota P3SRS adalah pemilik atau penghuni yang dapat kuasa dan pemilik sarusun yang berarti sepanjang mereka adalah pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun, maka mereka berhak menjadi anggota P3SRS. Nah, ini memang lebih … karena kalau menunggu semua ada pemiliknya, selama tidak dijual yang menjadi pemiliknya adalah pelaku pembangunan. Jadi, harus benar-benar ada kuasa di sini. Sepanjang frasa memfasilitasi terbentuknya P3SRS bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945 secara konstitusional bersyarat, sepanjang tidak dimaknai sebagai terbentuk dan disahkannya ini sudah disebut tadi juga bahwa Pasal 17 ayat (3) menyatakan bahwa P3SRS telah diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undangundang. Lalu Pasal 75 ayat (2), ini lagi disebut sepanjang P3SRS telah terbentuk bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945. Saya katakan Pasal 74 ayat (3) ini kembali. Lalu mengenai Pasal 75 kata para dari frasa para pemilik. Nah, seharusnya katanya seluruh ya, salah … alasan Pemohon mengajukan gugatan atau para dari para pemilik dan penghuni bertentangan dengan Undang-Undang Dasar sepanjang tidak dimaknai sebagaimana dimaksud apda ayat (1) dan ayat (2), berkewajiban mengurus kepentingan seluruh pemilik dan penghuni berkaitan dengan pengelolaan dan kepemilikan benda bersama bagian bersama, tanah bersama. Ini hanya suatu teknis dalam perundang-undangan, apakah para itu memang dari tahun Undang-Undang Nomor 16 itu sudah ke para tidak tatanan kata seluruh. Kalau para itu sama dengan seluruh.

12

Nah, sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan bahwa satuan rumah susun yang merupakan milik perorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya. Nah, ini yang namanya hak milik satuan rumah susunnya atau unit apartemennya itu kalau bahasa kerennya begitu. Lalu, maka yang hak bersama, yaitu benda bersama, tanah bersama, bagian bersama dikelola bersama karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak. Penggunaan pengelolaan milik bersama tersebut harus diatur dan dilakukan oleh suatu perhimpunan penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab untuk itu. Untuk itu, perhimpunan penghuni yang dalam Undang-Undang Rumah Susun tersebut disebut sebagai Lembaga P3RS memiliki kewajiban untuk mengatur kepentingan para pemilik dan penghuni terhadap pengelolaan tanah bersama penghunian maupun bagian bersama. Adapun penggunaan kata para tersebut dapat dimaknai pada adanya kelompok orang yang berdiri lebih dari satu, sehingga dapat dimaknai berisi kumpulan pemilik dan penghuni, ya. Lalu kembali Pasal 75 ayat (4). Komentar kami saya baca saja. Bahwa para pembuat undang-undang sengaja membuat opsi atau pilihan kepada badan hukum P3SRS, apakah ingin membentuk sendiri atau tidak, atau menunjuk, dan ataupun tidak pihak pengelola. Jadi boleh dipilih salah satu. Dia menunjuk pengelola yang berbadan hukum atau membentuk sendiri pembentuk badan hukum. Badan hukum itu bisa dibuat dalam bentuk koperasi atau ... koperasi saya rasa tepatnya untuk para ini. Nah, adapun sebetulnya persoalan yang perlu dipertanggungjawabkan adalah jika P3SRS tidak melakukan kewajiban untuk mengelola benda bersama, bagian bersama, tanah bersama karena pengelolaan badan pengelola merupakan kepanjangan dari P3SRS. Jadi kembali itu P3SRS itu harus menunjuk atau boleh menunjuk, atau membentuk pengelola sendiri. Lalu ini mengenai frasa ... Pasal 76. Nah, merujuk pada Pasal 75 ayat (2) menyebutkan frasa pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama. Nah, selanjutnya dalam Pasal 75 ayat (3) menyebutkan frasa kewajiban

mengurus kepentingan para pemilik penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian. Maka, merujuk Pasal 75 ayat (2) tersebut dan

ayat (3), P3SRS memiliki dua kewajiban, kewajiban P3SRS dalam hal pengelolaan benda bersama, tanah bersama, bagian bersama, dan kewajiban P3SRS lainnya adalah berkaitan dengan penghunian. Sehingga Pasal 76 yang mengatur mengenai tata cara mengurus kepentingan para penghuni yang bersangkutan dengan kemudian adalah tepat. Adapun alasan Pemohon karena objek pengaturan yang terkait P3SRS adalah kepemilikan pengelolaan, pemanfaatan atas satuan rumah susun dan 13

bukan peraturan perlayanan administrasi kependudukan dan pelayanan pemerintahan, itu merupakan suatu perspektif yang salah dalam menafsirkan isi pasal ini. Yang ke 14, mengenai Pasal 77 ayat (2). Bahwa Pasal 77 diatur dua hal, yakni berkaitan dengan kepemilikan dan kepengelolaan rumah susun, maka setiap anggota yang mempunyai hak yang sama dengan NPP sementara yang berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun, sebagaimana dimaksudkan dengan Pasal 77 ayat (2), maka setiap anggota berhak memberikan satu suara. Sementara dalam penjelasan Pasal 77 ayat (2) tersebut setiap anggota berhak memberikan satu suara adalah apabila sarusun telah dihuni. Suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara, walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun. Dengan demikian, menurut pandangan saya bahwa apa yang diatur dalam ayat (2) adalah untuk melindungi pemilik ataupun penghuni rumah susun. Apabila dalam memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian didasarkan pada NPP, maka menurut saya, akan menimbulkan potensi pihak-pihak yang mendominasi kepentingan pemilik yang NPP-nya bernilai kecil. Adapun konsep dalam Pasal 77 ayat (2) adalah one man one vote, yang sesuai dengan prinsip demokrasi yang diatur oleh negara kita. Ini maaf agak lama, memang yang ini pasal per pasal dan bentukbentuk frasa. Dan kami sebagai Ahli sendiri tidak tahu, apakah itu bertentangan dengan hak konstitusi. Ya, agak sulit menghubungkannya. Demikianlah keterangan Ahli kami, atas kurang-lebihnya kami mohon maaf. Wabillahitaufik walhidayah, wassalamualaikum wr. wb. 38.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Waalaikumsalam wr. wb. Terima kasih, Prof. Arie. Berikutnya keterangan Ahli dari Muhammad Ilham, saya persilakan. Kalau ini, saya harus mendiskriminasi, harus berdiri kalau ini, masih muda soalnya.

39.

AHLI DARI PEMERINTAH: MUH. ILHAM HERMAWAN Tes. Terima kasih, Yang Mulia. Majelis Hakim Konstitusi yang saya muliakan, Kuasa Pemohon, wakil Presiden yang mewakili Presiden, hadirin sekalian yang berbahagia. Assalamualaikum wr. wb. Izin, Yang Mulia, untuk menyampaikan keterangan saya yang sederhana ini. Keterangan ini bukan berarti saya lebih Ahli daripada yang lainnya, tapi saya melihat sebagai suatu perluasan cakrawala saya, saya mengutip pendapat Gadamer bahwa 14

dengan perluasan cakrawala, mungkin pemahaman atau kebenaran intersubjektivitas pasti akan hadir di sini, saya berdoa seperti itu. Sesuai sumpah saya dan berdasarkan ilmu yang saya pelajari, yaitu hermeneutik konstitusional, maka dalam keterangan ini, saya hanya akan melihat apa yang terjadi, yaitu pertentangan norma antara undang-undang dengan Undang-Undang Dasar Tahun 1945. Adapun yang berkaitan dengan permasalahan hukum pertanahan, agraria, atau kondominium telah dihadirkan Ahli yang lainnya, yaitu guru saya, yaitu Prof. Arie Sukanti Hutagalung, S.H., M.L.I. Jadi, saya hanya fokus kepada pertentangan norma antara undang-undang dengan Undang-Undang Dasar Tahun 1945. Hal pembuktian tentang terjadinya norma ... pertentangan norma menjadi esensi penting dalam pengujian konstitusional. Karena secara teori, di pemaknaan undang-undang harus berdasarkan konstitusi, bukan sebaliknya. Saya mengutip pendapatnya George (suara tidak terdengar jelas) di dalam bukunya What is an Original Constitution menyatakan bahwa pengujian konstitusional untuk menerapkan premis mayor yang diuji pada premis minor. Untuk memberikan kesimpulan sebagai inkonstitusional atau kesan tergantung pada determinasi atau ketentuanketentuan konstitusional. Jadi, saya melihat penafsiran undang-undang atau penafsiran Undang-Undang Dasar Tahun 1945 menjadi makna penting. Bahkan di sini saya juga mengutip pendapat Ronald Dworkin dalam bukunya Freedom’s Law and Moral Reading of Constitution. Dworkin menggambarkan suatu cara tertentu membaca, menegakkan konstitusi, mengartikan, dan menerapkan pemahaman atas prinsipprinsip moral tentang keadilan (moral reading) membawa nilai moral kepada jantung konstitusi itu sendiri. Oleh karena itu, Pemohon yang didalilkan oleh Pemohon, saya pahami dalam kerangka tersebut. Pasal-pasal harus dipahami bukan melihat hanya kepastian hukum seperti yang dimohonkan oleh Pemohon, akan tetapi juga harus melihat kepastian hukum yang adil. Hak untuk bertempat tinggal bukan hanya dipahami secara materiil, tetapi hak hidup sejahtera lahir dan batil karena di dalam Undang-Undang Dasar Tahun 1945 pencapaiannya bukan hanya tujuan lahir, tetapi juga tujuan batin yang harus dicapai. Oleh karena itu, Majelis Hakim Konstitusi yang saya muliakan, permohonan pengujian konstitusional yang diajukan oleh Pemohon, pada esensinya hanya mencakup tiga hal pokok, saya hanya menyampaikan tiga hal pokok secara singkat saja, yaitu yang pertama berkenaan dengan keanggotaan P3SRS, yang kedua berkenaan dengan pembentukan P3SRS, yang terakhir berkaitan dengan penghunian. Saya hanya melihat itu, walaupun banyak sekali pasal-pasal yang diuji, tapi ketika kita analisa hanya ada tiga hal yang diminta oleh Pemohon.

15

Pemohon ... berkaitan yang pertama, yaitu tentang keanggotaan P3SRS. Pemohon mendalilkan bahwa frasa para di Pasal 1 angka 21 yang tadi sudah dijelaskan juga oleh keterangan Ahli sebelumnya, para pemilik dan penghuni semua itu bertentangan dengan undang-undang dasar 1945 jika tidak dimaknai dengan kata frasa seluruh. Saya menggunakan tafsir secara textualism, dalam Kamus Bahasa Indonesia, para merupakan kata penyertaan yang menyatakan mengacu ke kelompok, mengacu kepada kelompok yang merupakan satu kesatuan kumpulan atau kawanan, kumpulan atau kawanan tersebut memiliki makna adanya jalinan atau ikatan antara anggota kelompok tersebut. Jadi mengacu adanya keutuhan, bukan satu bersatu yang berdiri sendiri, bahkan dalam Kamus Bahasa Indonesia, kata para selalu menunjuk kepada para prajurit dalam kesatuan. Jadi secara filosofi, tidak bisa memaknai kata para dengan segitu ... hanya seperti itu, yaitu para memiliki makna adanya ikatan baik lahir maupun batin yang memiliki tugas dan rasa tanggung jawab bersama, adanya rasa saling memiliki, adanya satu dengan kesatuan yang lain. Maka kata para menuju kepada P3SRS terdiri dari para pemilik dan para penghuni, menurut pendapat saya, sudah tepat karena makna kata tersebut sesuai dengan tujuan terbentuknya P3SRS. Tujuan dibentuknya P3SRS itu untuk membentuk kesatuan yang memiliki ikatan kekeluargaan, berbeda dengan kata seluruh. Dalam Kamus Bahasa Indonesia, memiliki kata semua yang menuju pada kuantitas jumlah. Makna filosofisnya bukan suatu ikatan selain keseluruhan, menunjukkan bahwa tidak adanya suatu bagian yang tertinggal. Dalam konteks penghimpunan suatu kelompok manusia yang tediri dari banyak orang, tentu tidak mungkin seluruh orang dapat menjadi suatu keanggotaan. Terhadap frasa penghuni rumah susun, sebagaimana dirumuskan Pasal 1 angka 21 yang dinilai tidak konsisten dan sinkron ... sinkronisasi saya mengutip pendapat dari Pemohon, sinkronisasi dia menggunakannya dengan Pasal 74 ayat (2) yang memiliki perumusan penghuni yang mendapatkan kuasa dari pemilik ... pemilik sarusun tidaklah menjadi permasalahan konstitusional menurut saya. Ini hanya menyangkut teknis pembentukan peraturan perundang-undangan. Pasal 1 angka 21 hanyalah norma yang mengatur ketentuan umum. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011, ketentuan umum hanya berisi batasan definisi, singkatan, atau akronim, hal-hal yang bersifat umum yang berlaku bagi pasal-pasal atau beberapa pasal. Sedangkan Pasal 74 ayat (2) adalah materi pokok yang mengatur bagian khusus tentang P3SRS, maka tidak terdapat permasalahan konstitusional di sini tanpa harus mengubah pasal normatif, Pasal 74 telah memiliki perumusan, pemilik satuan rumah susun wajib membentuk P3SRS, dimana anggota P3SRS adalah pemilik atau penghuni yang mendapatkan kuasa yang sah dari pemilik. 16

Majelis Hakim Konstitusi yang dimuliakan. Terhadap hal yang kedua, yaitu dalam hal pembentukan P3SRS terdapat banyak sekali pokok permohonan yang diajukan oleh Pemohon yang sebenarnya jika dianalisa kesemuanya, berhulu atau pada pembentukan P3SRS. Dimana hal ini menjadi konsekuensi ketika terbentuknya P3SRS, yaitu beralihnya pengelolaan rumah susun. Maka permasalahan inilah yang menjadi sangat penting bagi pelaku pembangunan maupun P3SRS karena berkaitan dengan penyerahan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Dan pengurusan kepentingan yang berkaitan dengan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan penghunian, maka hal inilah yang menjadi pokok dari permohonan itu. Ada beberapa hal di sini yang saya coba bahas di sini. Yang pertama adalah berkaitan dengan badan hukum, yang berkaitan dengan pembentukan P3SRS, yaitu yang pertama berkaitan dengan badan hukum. Pemohon berpendapat frasa terbentuknya P3SRS bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Tahun 1945 sepanjang tidak dimaknai terbentuknya dan disahkan badan hukum P3SRS. Pemohon menambahkan 1 syarat eksistensi keberadaan P3SRS, yakni terbentuk dan disahkan menjadi badan hukum P3SRS. Eksistensi tersebut berkaitan dengan peralihan hak, pengelolaan rumah susun, dan pembangunan P3SRS. Sebelum terbentuk dan disahkannya menjadi badan hukum, P3SRS dapat ditafsirkan dari permohonan Pemohon eksistensi keberadaan P3SRS belum ada. Dalam praktiknya, proses pengesahan badan hukum masih menimbulkan masalah, yakni mengenai mekanisme otoritas kewenangan pengesahan. Permasalahan itu tentu akan menghambat pengesahan badan hukum P3SRS. Maka jika dimaknai sampai pengesahan badan hukum, saya mengkhawatirkan akan terjadinya berlarut-larutnya pembentukan P3SRS yang berdampak pula pada berlarut-larutnya penyerahan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama. Hal ini tentu ketika terjadinya berlarut-larutnya bertentangan dengan makna kepastian hukum dan juga nilai-nilai keadilan karena implikasi negatifnya dapat menguntungkan pihak-pihak tertentu saja dan merugikan pihak lain, dalam hal ini pemilik sarusun. Sebenarnya secara normatif dalam Pasal 73 ayat (3) telah memberikan (given) legitimasi yuridis bahwa P3SRS telah diberikan kedudukan sebagai badan hukum. Berdasarkan undang-undang ini, hal … badan hukum berdasarkan undang-undang ini. Hal ini berarti undang-undang telah secara langsung memberikan status atau kedudukan dan role (peranan) atau hak dan kewajiban kepada badan hukum. Karena undang-undang memberikan kedudukan sebagai subjek hukum, maka eksistensi PPRS sejak … sudah ada sejak dibentuk. Yang kedua, berkaitan dengan masa transisi. Pemohon berpendapat bahwa Penjelasan Pasal 59 ayat (1) tidak konsisten dengan Pasal 59 ayat (2), dimana penjelasan mengartikan masa transisi adalah 17

masa ketika rumah susun sebelum seluruhnya terjual. Sedangkan Pasal 59 ayat (2) masa transisi ditetapkan 1 tahun. Jika batasan berakhirnya masa transisi disandarkan ketika seluruh rumah susun terjual, patut saya khawatirkan akan terjadinya berlarut-larutnya pembentukan P3SRS. Tidak terdapat tolok ukur berapa lama seluruhnya terjual. Jika ada pihakpihak yang mengambil keuntungan dengan menyisakan beberapa rumah susun yang tidak terjual, maka P3SRS tidak akan terbentuk. Hal ini tentu bertentangan dengan makna kepastian hukum dan juga keadilan yang dikhawatirkan adanya iktikad tidak baik dengan menyisakan satuan yang tidak dijual. Sebenarnya secara teori, sesuai dengan fungsi penjelasan, maka Penjelasan Pasal 59 ayat (1) tidak mengandung materi muatan norma. Hanya memberikan pengertian apa arti masa transisi. Norma yang mengikatnya adalah Pasal 59 ayat (2) yang menentukan masa berakhir masa transisi, yaitu 1 tahun. Hal ini juga sejalan dengan pendapat Mahkamah dalam Putusannya Nomor 46 Tahun 2014 yang menyatakan, saya kutip, “Penjelasan pasal seharusnya tidak memuat norma.” Kemudian di akhirnya juga mengatakan, penjelasan hanya memuat uraian terhadap kata-kata, frasa, kalimat padanan kata. Maka apa yang dirumuskan dalam Pasal 75 ayat (1) bermakna bahwa pelaku pembangunan wajib memfasilitasi pembentukan P3SRS paling lambat 1 tahun, bukan ketika seluruh sarusun terjual. Selain itu, terhadap masa transisi tersebut, Pemohon juga mendalilkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali itu bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Tahun 1945. Oleh karena itu, menurut Pemohon harus dimaknai paling lama 3 tahun sejak penyerahan yuridis pertama kali dan sudah terbitnya sertifikat. Berdasarkan dalil Pemohon, terdapat 3 makna berakhirnya masa transisi, yakni 3 tahun sejak penyerahan yuridis dan sudah terbitnya sertifikat. Tiga syarat yang dijadikan Pemohon bukan merupakan alternatif, tetapi merupakan kumulatif karena menggunankan kata dan. Maka dikhawatirkan akan tambah berlarut-larutnya pembentukan P3SRS. Bukan hanya tenggang waktu yang akan bertambah yakni, 3 tahun, akan tetapi juga terbitnya sertifikat. Dalam beberapa hal, tentu penyusunan sertifikat memakan waktu yang cukup lama. Selain itu, ketidakjelasan makna tafsir dari penyerahan yuridis dapat mengakibatkan lebih berlarut-larutnya pembentukan P3RS. Hal ini tentu bertentangan dengan makna kepastian hukum dan juga keadilan karena implikasi negatifnya dapat menguntungkan pihak-pihak tertentu. Atas dasar itu, maka perlu dipahami apa itu frasa penyerahan pertama. Dalam konsep ilmu hukum, pemaknaan tersebut tentunya harus berdasarkan pada konsep-konsep hukum agraria yang sebagaimana tadi telah dijelaskan oleh Saksi sebelumnya. Sesuai pengetahuan yang saya pelajari, saya tidak dapat memberian makna penyerahan pertama, maka seyogianya dapat … 18

Mahkamah dapat memberikan ketetapan makna tersebut. Tentu secara teoretis harus bersandar pada nilai-nilai kepastian, kemanfaatan, dan keadilan. Jika dilihat dari … jika dilihat secara utuh, tampak argumentasi Pemohon sebagaimana dijelaskan di atas terdapat upaya menghambat terjadinya peralihan pengelolaan sat … rumah susun dari pelaku … pengalihan peralihan pengelola rumah susun dari pelaku pembangunan ke P3SRS. Mohon maaf, Yang Mulia, bukan dalam arti saya membentuk suatu prasangka. Dalam kajian filsafat Hans-Georg Gadamer dalam bukunya Wahrheit und Methode mengatakan bahwa untuk mendapatkan suatu pemahaman yang ia sebut dengan first stain harus ada prasangka atau pemahaman yang ia sebut dengan (suara tidak terdengar jelas). Prasangka menurut Gadamer adalah titik awal pemahaman ini. Melalui perluasan pemahaman, maka makna yang lebih luas akan dapat diperoleh. Permasalahannya menurut Gadamer bukan meniadakan prasangka sebagaimana tadi saya telah berprasangka, akan tetapi memiliki prasangka … memilih prasangka mana yang legitenit … (suara tidak terdengar jelas) dan mana yang tidak. Manusia menyerap tradisi, maka manusia tidak akan pernah lepas dari suatu prasangka. Gadamer menyebut dengan proses (suara tidak terdengar jelas). Yang ketiga dan yang terakhir di sini, Yang Mulia. Pemohon mendalilkan tentang penghunian. Pemohon mendalilkan bahwa P3SRS tidak memiliki kewenangan terhadap penghunian. P3SRS hanya memiliki kewenangan terhadap pengelolaan tiga hal, benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Pemohon mendalilkan bahwa permasalahan penghunian adalah tugas pelayanan administrasi kependudukan dan pelayanan pemerintah. Menurut pendapat saya, penghunian merupakan tanggung jawab P3SRS karena permasalahan penghunian bukan hanya tugas pelayanan administrasi kependudukan dan pelayanan pemerintahan. Akan tetapi, membina para penghuni ke arah kesadaran hidup bersama yang serasi, selaras, seimbang dalam satuan rumah susun dan lingkungannya. Penggunaan satuan ruangan yang difungsikan harus sesuai dengan fungsi-fungsinya, bukan untuk hal-hal yang menyimpang dari nilai-nilai masyarakat, sebagaimana yang disampaikan oleh beberapa saksi fakta. Hal ini sejalan dengan hak untuk bertempat tinggal bukan hanya dipahami secara materiil, tetapi hak hidup sejahtera lahir dan batin. Maka para yang dimohon oleh Pemohon yang mengandung ada para yang mengandung adanya ikatan kekeluarga menjadi penting di sini. Oleh karenanya dalam pemberlakuan one man one vote apabila berhubungan dengan penghunian, sedangkan NPP berlaku dikaitkan dengan pengelolaan dan kepemilikan rumah susun, menurut pendapat saya sudahlah tepat.

19

Demikian keterangan ini saya sampaikan. Semoga keterangan sederhana ini dapat membantu Majelis Hakim. Atas perhatian Yang Mulia Majelis Hakim Konstitusi, saya ucapkan terima kasih. Wabillahitaufiq walhidayah, wassalamualaikum wr. wb. 40.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Waalaikumsalam. Terima kasih, Pak Ilham. Dari Pemerintah, ada akan … yang akan dipersoalkan atau dimintakan penjelasan lebih lanjut?

41.

PEMERINTAH: HENI SUSILA WARDOYO Cukup jelas, Yang Mulia.

42.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Cukup. Terima kasih. Dari Pemohon? Silakan, Pemohon. Untuk Prof. Arie dan Pak Dr. Ilham untuk di-collect dulu ya pertanyaan-pertanyaan. Ini sekarang dari Pemohon dulu, nanti berikutnya dari Hakim. Silakan dari Pemohon.

43.

KUASA HUKUM PEMOHON: MUHAMMAD JONI Terima kasih, Yang Mulia. Assalamualaikum wr. wb. Selamat siang untuk kita sekalian. Atas perkenan Yang Mulia, kami ingin melakukan pendalaman dan pertanyaan sekaligus kepada kedua Ahli. Yang Terhormat Ibu Arie dan Bapak … Bapak Ilham. Saya ingin berangkat dari kepemilikan bersama atau common property. Common property adalah opposite atau kebalikan daripada single property (kepemilikan tunggal). Seseorang bisa memiliki kepemilikan tunggal, itu namanya kepemilikan pribadi atau orang per orang. Tetapi ada juga yang namanya kepemilikan bersama. Kepemilikan bersama karena objek atau benda yang dimiliki itu adalah benda bersama. Benda bersama itu dalam kasus … dalam norma Undang-Undang Rumah Susun adalah benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Dengan demikian, maka seluruh yang memiliki benda bersama atau common property, itu adalah pemiliknya. Tidak boleh satu glintir pun orang yang menjadi common property pemiliknya, tidak menjadi … tidak mempunyai kepemilikan atas itu. Dengan logika yang … dalil seperti itu, tentu kami mendalilkan bahwa P3SRS adalah “walikota” dari seluruh kepemilikan bersama, benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Dengan demikian,

20

jika ada satu orang tidak menjadi anggota P3SRS, maka ada cacat yuridis dalam terminologi kepemilikan bersama. Pertanyaan saya adalah apakah jika 1, 2, 10, 20, atau juga mungkin 40% dari orang yang memiliki kepemilikan bersama tadi, benda, bagian, dan tanah bersama tidak menjadi anggota sebuah badan hukum yang namanya P3SRS, apakah ada soal hukum atau tidak di situ? Bukankah hak mereka atas harta kekayaan dan itu dijamin konstitusi hak atas kekayaan dan hak atas milik. Itu yang pertama dan itu kaitan dengan istilah seluruh dalam frasa Undang-Undang Pasal 1 angka 1. Yang kedua, saya berterima kasih bahwa Ibu Arie mengatakan bahwa penghuni itu dalam hal ini dimaksudkan sebagai anggota P3SRS adalah penghuni yang mendapatkan kuasa pemilik sarusun, kami mendalilkan ada pemilik ... ada penghuni sarusun yang bukan mendapatkan kuasa dari pemilik, tapi adalah penghuni yang datang harian, mungkin juga tidak mempunyai kuasa dan seterusnya. Jadi, ini adalah sebuah kemajuan dan pendapat yang penting bagi Mahkamah tentang definisi daripada penghuni, dalam arti penghuni yang dapat kuasa dari pemilik sarusun. Yang berikut adalah berkaitan dengan pengesahan badan hukum. Kami berpendapat bahwa pengesahan pengakuan status badan hukum di dalam Undang-Undang Rumah Susun, itu perbuatan apa? Apakah itu perbuatan konstitutif? Pengakuan terhadap norma bahwa P3SRS adalah badan hukum atau pengakuan yang bersifat deklaratif? Apakah pengesahan status badan hukum itu kewenangan siapa, apakah kewenangan pejabat yang namanya notaris atau kewenangan administratif dari pemerintah sebagai pejabat yang melakukan pencatatan terhadap badan hukum? Kalau saya ilustrasikan bahwa pembentukan akta pendirian PT, ataupun akta pendirian koperasi, ataupun akta pendirian perkumpulan (suara tidak terdengar jelas) itu adalah sebuah perbuatan hukum yang dilakukan oleh pejabat yang namanya notaris, kemudian disahkan dengan perbuatan hukum yang lain yang bersifat deklaratif dan administratif, yang itu dilakukan oleh pemerintah. Pertanyaan saya adalah maksud Pasal 74 Undang-Undang Rusun, itu apakah konstitutif atau deklaratif yang bersifat kasus konkret final? Dalam kasus konkret dua, P3SRS yang terbentuk di rumah Apartemen Kalibata, apakah kedua-duanya sudah menjadi badan hukum atau belum? Mohon keterangan dari pihak-pihak Ahli yang keduanya. Karena kami berpendapat bahwa dalam kasus konkret jika belum terjadi pengesahan status badan hukum, maka akta pendirian belum mempunyai kekuatan hukum untuk dilaksanakan. Pertanyaannya adalah apakah dan siapakah yang mempunyai kewenangan untuk mengesahkan status badan hukum?

21

Yang ketiga tentang masa transisi. Yang Mulia, mohon berkenan untuk memahami kami bahwa kegelisahan konstitusional Pemohon adalah ada dua norma tentang masa transisi. Norma yang pertama, itu di dalam Pasal 59 ayat (1) dan Penjelasannya bahwa masa transisi adalah sebelum terbentuknya P3SRS dan ditafsirkan di dalam penjelasan sebagai masa ketika sebelum seluruhnya sarusun terjual. Jadi sebelum sarusun terjual seluruhnya, itu adalah masa transisi. Kemudian norma dalam Pasal 59 ayat (2) menyebutkan masa transisi itu adalah satu tahun sejak penyerahan pertama. Jadi, ada dua norma yang tidak kompatibel dan karena itu, kami ingin memohon kepastian hukum, dan MK sebagai pengawal konstitusi mempunyai tempat yang sangat syahdu bagi kami untuk meminta tafsir tentang apa sih sebenarnya yang dimaksud dengan masa transisi? Dan yang berikut adalah tentang penyerahan pertama kali. Hemat kami, tidak ada penjelasan yuridis normatif dalam Undang-Undang Rusun tentang penyerahan pertama kali. Karena penyerahan itu adalah konsep hukum karena penyerahan itu adalah bahasa hukum, kami ingin minta penjelasan, apakah penyerahan itu adalah penyerahan seperti kita membeli pisang goreng di sebuah warung atau penyerahan dalam arti seperti kita menerima sebuah surat tanda kita memiliki sebuah benda? Pertanyaan yang konkretnya adalah apakah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yang tadi disampaikan juga, itu sudah ada penyerahan atau belum? Kepada Prof. Arie. Yang kedua apakah akta jual-beli itu sudah ada konsep penyerahannya atau belum? Ya kan. Nah, oleh karena itu, kami minta penjelasan kepada kedua Ahli. Penyerahan yang dimaksud di dalam penyerahan pertama kali yang dimaksudkan kalau dikaitkan dengan PPJB atau jual-beli, penyerahan mana yang mempunyai akibat hukum? Penyerahan mana yang mempunyai aspek yuridis binding bagi konsumen yang memerlukan kepastian hukum? Dalam perkara ini beberapa bukti sudah kita sampaikan bahwa yang ada pada konsumen atau pemilik, itu cuma PPJB. Kami ingin kepastian bagi … dari Prof. Arie. Apakah konsumen yang memiliki cuma PBJB, itu sudah punya penyerahan dan konsep juridis yang berlaku mengikat atau tidak? Yang Mulia, kami ingin mengutip pendapat Prof. Arie. Saya … kami membaca pada bukunya yang berjudul Serba Aneka Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi. Sebuah kumpulan karangan. Dalam satu tulisannya berjudul Implikasi Pedoman Pengikatan Jual-Beli Satuan Rumah Susun terhadap Developer dan Konsumen, suatu telaah secara praktis terhadap SK Menpera tanggal 17 Tahun 1994. Pada halaman 95 … 195, Prof. Arie menyatakan bahwa pengikatan jual-beli bukanlah perbuatan hukum jual-beli yang bersifat riil dan tunai. Halaman 199 Prof. Arie mengatakan, “Apabila sudah terjadi jual-beli di hadapan PPAT, pembeli yang sudah menjadi pemilik SRS 22

tidak mempunyai hubungan lagi dengan developer.” Pada halaman yang sama, Prof. Arie mengatakan SRS baru menjadi milik pemesan kalau sudah dilakukan jual-beli di hadapan PPAT. Yang terakhir saya ingin bertanya soal kepenghunian. Di dalam Undang-Undang Rusun yang dikenal cuma konsep pengelolaan. Bahkan disebut menjadi sebuah bab besar, ada bab tentang pengelolaan. Mohon berkenan, Yang Mulia, untuk memberikan waktu yang cukup panjang bagi kedua Ahli. Apa beda antara penghunian dengan pengelolaan. Apakah ketika berkaitan dengan biaya, itu pengelolaan atau penghunian? Apakah ketika pembentukan RT/RW, itu penghunian atau pengelolaan? Terima kasih. 44.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Ya, baik. Dari meja Hakim, cukup? Cukup. Ini tadi ada istilah baru, ini. Kegelisahan konstitusional dari Pemohon. Bagus itu, gelisah konstitusional. Silakan, Prof. Arie atau Pak Ilham dulu yang akan menjawab? Pak Ilham enggak berani duluan mungkin, enggak berani. Oh, sudah dipersilakan Prof. Arie, harus berani kalau gini, sudah dipersilakan.

45.

AHLI DARI PEMERINTAH: MUH. ILHAM HERMAWAN Saya kuliah sama Prof. Arie. Sama Prof-Prof ini juga yang di depan. Jadi, saya akan coba jawab dari Pemohon. Yang pertama berkaitan dengan kata para. Saya menganggap bahwa logika berpikirnya jangan dibalik-balik dulu. Para di sini untuk mengacu pada keanggotaan P3SRS, bukan berkaitan dengan kepemilikan yang 3 hal itu, ya kan. Tapi berkaitan dengan pengelolaan dan pengurusan. Ya, pengurusan dan pengelolaan itu, bukan terhadap kepemilikan. Maka menurut pendapat saya, bahkan ketika seseorang tidak menjadi keanggotaan daripada P3SRS, yang rugi itu bukannya penghuni. Tapi yang rugi itu adalah orang penghuni yang tidak menjadi anggota. Bahkan menurut saya, kerugian konstitusionalnya ada pada P3SRS itu sendiri karena ada anggotanya yang berkurang. Atau saya sebagai penghuni, kemudian saya tidak menjadi keanggotaan. Hak saya … kewajiban saya tetap saya bayarkan, tapi hak saya yang diatur di dalam Pasal … saya kutip di sini. Di dalam Pasal 77 akan hilang, yaitu hak mempunyai hak untuk menentukan hal-hal yang berkaitan dengan kepemilikan, hak-hak yang menentukan berkaitan dengan penghunian itu akan hilang, tapi kewajiban saya tetap. Maka menurut saya, harusnya yang memohon ini adalah seorang penghuni yang tidak ingin menjadi anggota, bukan malah penghuni yang 23

memohon. Atau P3SRS yang kemudian anggotanya tidak mau diwajibkan, tapi di dalam permohonan ini kan yang memohon adalah penghuni. Yang sebenarnya saya tidak melihat tampak kerugian konstitusional yang ada di sana. Itu yang pertama, Yang Mulia. Yang kedua. Adalah saya menggunakan tafsir saja karena untuk keahlian saya dalam hukum agraria tidak … karena kemampuan saya hanya bidang di dalam hermeneutic, yaitu dalam penalaran hukum dan logika berpikir. Yang kedua, yaitu berkaitan dengan badan hukum. Pasal 74 ayat (3) mengatakan bahwa P3SRS, sebagaimana dibentuk dimaksud sebagaimana ayat (1) diberikan kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang ini. Saya juga mungkin ini jangan dicampuradukkan dengan pengelolaan. Karena P3SRS badan hukum itu adalah kepentingan untuk membentuk dan menunjuk pengelola. Jadi, ketika yang berkaitan dengan izin bupati. Jadi ketika P3SRS pembentuk pengelolaan membentuk dan ingin mengelola, baru dia memerlukan izin di sana. Karena izin yang diatur di sini ketika ingin mengelola makanya kata dapat. Dia dapat menunjuk atau mengelola sendiri. Ketika ia ingin mengelola sendiri, maka dia harus mendapatkan izin. Tapi ketika dia ingin tidak mengelola sendiri, menunjuk, maka dia harus memverifikasi apakah pengelola yang diunjuk itu berdasarkan undang-undang mempunyai izin. Jangan bercampur, jangan di … logikanya dicampur aduk. Nah, memang menurut saya kelemahannya di sini tentang pembentukkannya secara hukum undang-undang ini sudah membentuk badan hukum. Tujuannya secara filosofi untuk mempercepat dalam satu tahun itu terjadinya P3SRS. Tapi memang diperlukan adanya PP. PP itu harus menentukan nanti, menurut pendapat saya adalah bagaimana kriteria formil dan materiil dalam pembentukan daripada P3SRS itu sendiri secara badan hukum. Karena saya juga menangkap tadi ada kekhawatiran dari Pemohon adanya 2 P3SRS. Kalau saya berpendapat dan secara normatif. Pertama, mengacu kepada kata para, maka hanya akan ada 1 badan hukum, hanya ada 1 P3SRS. Yang kedua, Pasal 74 yang membentuk adalah pemilik, bukan anggota yang membentuk, tapi pemilik, maka pasti akan ada satu P3SRS. Bahkan, perbuatan formilnya itu nanti akan diserahkan, menyerahkan harta bersama, bagian bersama, dan tanah bersama. Tidak mungkin ini akan diserahkan kepada dua, ya kan? Pasti akan ada satu di situ. Maka, perlu adanya pengembang mempunyai iktikad baik untuk membentuk daripada P3SRS tersebut. Itu yang kedua. Yang ketiga, transisi. Saya tadi sudah … di dalam saya … dalam saya tadi memaparkan bahwa memang ada dua norma. Yang satu ada di dalam batang tubuh, yang satu ada di dalam penjelasan. Bagi saya, yang mengikat adalah yang ada di dalam penjelasan … yang ada di dalam batang tubuh. Penjelasan itu hanya menjelaskan, apa masa transisi? 24

Tapi, norma yang mengikatnya adalah ada di dalam batang tubuh sesuai teori perundang-undangan dan sesuai putusan Mahkamah Konstitusi. Norma penjelasan itu bukan suatu norma, dia tidak mengikat, dia hanya memberikan penjelasan. Seperti pengujiannya terhadap menara, kalau tidak salah, Menara Telekomunikasi. Karena normanya ada di dalam penjelasan, oleh Mahkamah dibatalkan. Karena menurut Mahkamah, norma itu harus adanya di dalam batang tubuh. Maka menurut pendapat saya, mengikat itu satu tahun. Tiga tahun dan lain-lain secara kumulatif, itu akan mengakibatkan … seperti tiga tahun harus ada penyerahan yuridis, harus ada sertifikat, harus ada penyerahan akta. Itu akan mengakibatkan saya memikirkan tiga ini bersifat … tidak akan terbentuk P3RS. Maka, saya beranggapan bahwa satu tahun itu sudah cukup. Oleh karena itu, proses pembentukan dan pengurusannya itu harus ada sebelum, jangan ketika telah terbentuk dan serah-terima baru diurus. Maka pasti jangankan tiga tahun, empat tahun, lima tahun, kumulatif dia akan terbentuk. Maka demi kepastian hukum dan memberikan keadilan bagi penghuni, maka makna satu tahun itu menurut saya sudah tepat. Itu pendapat saya. Terus yang ketiga, yaitu berkenaan dengan tadi penyerahan, ya? Penyerahan secara yuridis, penyerahan pertama. Ya, maka saya di dalam keterangan saya, saya memohon kepada Mahkamah untuk dapat memberikan ketetapan makna daripada penyerahan pertama. Apakah berdasarkan serah-terima fisik yang kemudian dibuktikan dengan Berita Acara, ya? Tapi kalau dianalogikan dengan pisang goreng, bagi saya pun itu transaksi jual-beli yang sah. Karena konsep perdata untuk sahnya suatu perjan … jual-beli, cukup kata-kata sepakat. Tapi, apakah kemudian dalam kelengkapan administrasinya ada serah-terima Berita Acara? Atau bisa juga tadi Pemohon meminta adanya dengan diserahkan PPJB? Itu saya serahkan semuanya kepada Mahkamah karena saya tidak mempunyai keahlian di situ. Terima kasih. 46.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Ya, silakan, Prof. Arie.

47.

AHLI DARI PEMERINTAH: HUTAGALUNG

ARIE

SUKANTI

(SUMANTRI)

Saya tidak menunjuk pasal, ya. Karena (suara tidak terdengar jelas) kadang-kadang lupa pasal. Di undang-undang juga baru, ya. Di sini, memang yang common-common property, ya (suara tidak terdengar jelas) juga bisa di bagi dua. Ada … kalau di Bahasa Belanda ada (Ahli menggunakan bahasa asing) sama (Ahli menggunakan bahasa asing). Misalnya, kalau bersama itu seperti harta bersama suami-istri.

25

Jadi, kalau mau diadakan perbuatan hukum, itu yang satu tergantung yang lain. Nah, ini yang namanya hak milik satuan rumah susun, ini merupakan satu (Ahli menggunakan bahasa asing). Jadi, yang bersama itu adalah tidak bisa dipisah-pisahnya, ya. Jadi, harus bersama. Jadi, memang yang namanya hak milik atas satuan rumah susun, itu lembaga yang bukan … bukan hak atas tanah, tapi berkaitan dengan tanah. Karena apa? Pemegang hak milik satuan rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Jadi, isi dari lembaga itu adalah hak milik atas satuan rumah susunan yang secara individual. Yang secara bersama, itu adalah tanah bersama, bagian bersama, dan benda bersama. Nah, yang … yang ingin di … diinikan … bahwa apakah pemi … tadi yang pertanyaannya, saya lupa lagi. Memang adanya dibuat pemilik dan penghuni, ya memang waktu pembuatan itu ada studi banding. Kalau di … di apa … di Amerika atau di Australia, ada yang namanya Common Assosiation, ada Owner Assosiation. Nah, kita mau menjadikan satu. Karena prinsipnya, rumah susun ini dibangun untuk dihuni, ya. Jadi, rumah susun itu dibangun untuk dihuni. Nah, kalau dengan demikian, maka terus diitukan … bahwa … bahwa penghuni itu harus ada kuasa pemilik. Sebetulnya, di undang-undang yang lama pun, di PP-nya, itu dikatakan bahwa kalau si pemilik ini ingin menyewakan, ingin pihak lain untuk menghuni, maka harus ada … dalam rapat-rapat, harus dikuasakan. Nah, apa saja yang dikuasakan? Apa untuk hadir saja? Apa untuk memberikan suara, dan sebagainya? Jadi, hak suara tadi juga ada yang berdasarkan NPP, hak suara kepemilikan pengelolaan, yaitu tentang pemilikan itu berarti misalnya akan memilih pengurus karena ini menyangkut masalah milik bersama tadi. Lalu pengelolaan, menentukan … misalnya menentukan siapa … apa namanya … berapa iuran dan sebagainya? Yang kepenghunian, itu yang day to day saja, yang … yang itu. Itulah yang one man one vote. Nah, mengapa itu di … dibuat itu dilatarbelakangi atau tidak tertulis sampai semua terjual? Karena banyak pelaku pembangunan tidak menjual semua. Dia pakai sendiri, lalu dia menjadi anggota perhimpunan penghuni. Memang sebetulnya begitu satu terjual saja, pengembang atau pelaku pembangunan, itu ganti baju menjadi anggota perhimpunan penghuni. Akhirnya, yang kayak saya sudah lihat, ini ada banyak perbaikan. Dulu mereka membuat tempat parkir itu disertifikatkan. Jadi mereka juga pemilik, jadi mereka juga mempunyai hak suara di sana, padahal tidak ada penghuninya disana, siapa yang menghuni di tempat parkir? Kita lihat juga banyak sekali, terutama untuk komersial ya, itu digunakan sebagai investasi. Digunakan sebagai investasi dan kemudian dibiarkan tidak … apa namanya … tidak terurus, sehingga … tugas 26

pengelola nantinya untuk menarik iuran itu agak sulit karena tidak ada penghuninya. Nah, ini baru yang hunian, apalagi yang nonhunian itu, itu agak sulit untuk mengatur demikian. Makanya ada beberapa hal yang sudah dibatasi memang belum ada dibatasi, sekarang kementerian sedang mengelola peraturan perintahnya. Khusus untuk P3RS ini memang sedang diitukan, mungkin ibu-ibu juga tahu bahwa saya sudah dipegang-pegang untuk banyak membantu tentang P3RS ini. Nah ini … ini memang banyak hal-hal yang belum diatur. Nah kemudian masa transisi itu, pelaku pembangunan harus memfasilitasi. Memfasilitasi bukan berarti dia membentuk P3RS, tetapi dia membantu pembentukan, mengajak bantu. Mungkin saya sering sekali memfasilitsi ikut pengembang memfasilitasi pembuatan P3RS. Nah, di sini semua fasilitas-fasilitas itu … diitukan oleh pengembang, mungkin mengirimkan undangan, menyediakan tempat, dan sebagainya. Makan, apa minuman, dan segalanya, itu dilakukan oleh pengembang. Nah, itulah tugas pengembang. Masa transisi ini sebetulnya Pasal 59 ayat (1) tadi itu kan dikatakan … tadi sudah dijelaskan sama Ahli yang lain bahwa di Pasal 59 … 57 terbentuknya berdasarkan undangundang. Ini juga bisa kita lihat dalam Undang-Undang Pokok Agraria bahwa demi hukum semua hak-hak atas tanah lama dikonversi menjadi hak atas tanah menurut hukum nasional. Tetapi memang ada yang halhal yang harus administratif … secara adminstrasi harus dilakukan. Misalnya, yang mempunyai hak (suara tidak terdengar jelas) itu kemudian dibatasi dalam jangka waktu 6 bulan harus menunjukkan kewarganegaraannya, lalu harus mendaftarkan konversi. Nah, sampai dibatasi akhirnya sampai 24 September 1980, kemudian yang tidak mengubah hak (suara tidak terdengar jelas)-nya menjadi hak-hak yang sesuai, tanah menjadi tanah negara. Mereka hanya mempunyai prioritas untuk mengajukan permohonan hak, tetapi dengan syarat-syarat mereka harus menempati itu. Nah, ini juga dibuat demikian. Nah, memang kemudian di PP itu ada … apa … administrasi PP yang lama. Tetapi, PP yang …. Undangundang ini menentukan bahwa diberi badan hukum pada saat pembentukannya. Jadi begitu rapat pertama dibentuklah, dibuatlah anggaran dasar … dari sejak yang dulu tidak ada ketentuan anggaran dasar ini, harus dengan akta notaris, itu masalah di Pemda DKI saja, Dinas Perumahan DKI. Tidak ada. Saya pernah mendaftarkan anggaran dasar tanpa akta notaries. Jadi itu hanya menguntungkan notaris saja itu nanti, mendapatkan fee-nya. Tidak ada, tidak walaupun … inilah uniknya Undang-Undang Rumah Susun P3RS itu tidak seperti badan-badan hukum yang lain, tidak seperti koperasi, yayasan, maupun perseroan terbatas. Nah, mungkin nanti dari pihak (suara tidak terdengar jelas) bisa saja mewajibkan begitu dan dimasukkan ke dalam PP, itu lain persoalan 27

nanti. Tapi dalam undang-undang ini, tidak ada suatu kewajiban. Karena bayangkan, Pak, kalau Bapak hanya … jangan P3RS Kalibata itu menengah ke atas. Kalau P3RS-nya di Klender, Bapak belum pernah jalan ke sana. Saya pernah meneliti Klender, Kebon Kacang, masih ada apa enggak, apa sudah dirombak barangkali. Itu mana-mana dapat mereka membuat akta notaries? Itu semua benar-benar orang MBR tidak mungkin, jadi memang undang-undang tidak mewajibkan. Nah, mungkin nanti PP-nya masih bilang wajib untuk yang mampu barangkali. Memang akta notaris itu hanya memberikan kekuatan hukum yang lebih, dari segi hukum acara ya atau autentik. Tapi, ini tidak ada kewajiban sama sekali. Nah, mengenai tulisan saya, yang Bapak baca, saya bangga sekali Bapak baca buku saya, ya. Tapi, bukan mantan mahasiswa saya, kan? Nah, kalau di situ, memang saya mengkritisi SK menteri waktu itu Bang Akbar yang membuat itu. Di sana ada hal-hal yang aneh, tetapi memang itu untuk memfasilitasi keadaan dalam praktik di mana pengembang atau pelaku pembangunan sudah menjual ... menjual satuan rumah susun, padahal pembebasannya saja belum selesai. Nah, saya ... saya di sini misalnya Taman Rasuna, begitu, waktunya SD-nya saja belum dibebaskan sudah seperti antre beras zaman Bung Karno dulu, saya kan sudah ada zaman Bung Karno. Jadi sudah seperti itu, hanya membeli kertas saja. Makanya menandatangani PPJB itu dibatasi dengan hal-hal tertentu, tapi memang PPJB itu mewadahi adanya pre sale. Nah, sebetulnya pelaku pembangunan tidak boleh menjual sebelum ada lembaga yang dijual itu atau yang penting sebelum ada izin layak huni. Nah, ini yang saya katakan, itu dalam praktiknya, ya, Pak, ya, itu banyak tergantung pada developer. Tetapi sebetulnya juga, kalau kita lihat yurisprudensi 123/K/VIP/1970, Mahkamah Agung, itu jual-beli yang sah adalah jual-beli yang dilakukan memenuhi syarat materiil. Syarat materiil itu adalah objek jual-beli itu tidak dalam sengketa, lalu penjualnya berhak ... benar-benar berhak menjual, pembelinya memenuhi syarat sebagai pemegang hak. Jadi, itulah PPJB itu tidak boleh ditandatangani oleh warga negara asing yang akan memberi apartemen. Karena haknya rata-rata hak guna bangunan karena pelaku pembangunan tidak mau memberikan hak pakai. Itulah maksudnya demikian. Jadi, kalau di sini saya lihat PPJB sudah ditandatangani. Sebetulnya setelah lunas, itu harus ditandatangani AJB-nya, tetapi tidak karena tidak dipenuhi syarat-syarat PPJB-nya itu harus ada sertifikatnya, harus ada IMB, dan segalanya, pelaku pembangunan terlambat menyerahkan gambar pertelaan, membuat apa ... akta pemisahan. Nah, itu dibuat oleh si pelaku pembangunan dengan konsultasi BPN. Jadi jangan salahkan … apa namanya ... pemda atau BPN. Karena saya baru dengar bahwa pelaku pembangunan mengubah-ubah terus bentuk rumah susun yang tadinya rumah susun, terus dibikin ... yang 28

tadinya lobi dibikin ... dibuat rumah susun lagi, jadi lobi dipotong-potong lagi menjadi satuan rumah susun, akhirnya satu saja berubah, maka keseluruhan pertelaan yang namanya akan mengubah nilai ... proporsional ... nilai perbandingan proporsionalnya, itu bisa hanya 0,1 apa 0,01 itu akan mengubah suatu proses. Nah, itu ... itu yang saya katakan. Memang ... tetapi kalau si konsumen sudah menandatangani PPJB, sudah lunas, tetapi tidak bisa menandatangani AJB karena salahnya sertifikat belum jadi. Nah, itu bukan salah penghuni atau ... makanya di sini saya katakan dia sudah terang dan tunai dianggap terang dan tunai karena PPJB, (suara tidak terdengar jelas) pengikat masuk hukum perjanjian, perjanjian pengikatan jual-beli, tapi sudah lunas. Nah, di situ dikatakan terang dan tunai karena dulu juga tidak ada kewajiban PPAT, itu di depan kepala adat. Nah, ini yurisprudensinya dari kasus hibah di Bali waktu itu. Nah, ini yang ingin saya jawab. Lalu kepenghunian ... kepenghunian ... jadi serah-terimanya itu serah-terima terbatas pada serah-terima fisik dan bahwa itu sudah lunas dan enggak mungkin pelaku pembangunan akan menyerahkan secara fisik sebelum lunas. Nah, tinggal dia pelaku pembangunan itu harus mengurus sertifikat itu. Nah, Sudirman Tower itu tujuh kali penthousenya diganti sampai-sampai sudah dibentuk P3SRS ribut terus, mereka tidak mau membayar karena belum menerima sertifikat. Itulah mengapa di undang-undang ini dikebutkan penyerahan fisik saja karena di dalam praktik itu tergantung dengan bagaimana sikap developer dalam menangani itu. PPJB sudah ada penyerahan kalau sudah lunas, jadi sudah memenuhi syarat terang dan tunai karena Undang-Undang Hak Milik yang akan mengatur jual-beli, sampai sekarang, nah ini perintah UUPA harus dibuat undang-undang itu, sampai sekarang belum dibuat oleh pemerintah. Nah, saya cuma ... saya pernah membuat RUU-nya dengan almarhum Prof. Budi Harsono, tetapi sampai sekarang tidak tahu letaknya. Seharusnya itu mengatur mengenai jual-beli ini. Nah, ini jawaban dari itu. Ada lagi yang belum saya jawab? Oh, yang tentang one man one vote itu ya, bukan? Ada … ada tiga hak. Hak penghunian, hak pengelolaan, dan hak satu lagi pemilikan. Tadi pemilikan sudah, pengelolaannya sudah. Jadi, yang inti-inti memang dengan NPP. Jadi, dengan berapa besar. Nah, pernah ada satu pelaku pembangunan yang besar dia memang bilang, kok satu itu satu suara, gimana dong Carrefour? Lha, gimana kok Carrefour disamakan dengan para penghuni satuan rumah susun? Carrefour itu kan banyak sekali NPP-nya. Nah, inilah yang saya bilang kalau memang mau diterapkan NPP untuk kepenghunian, justru ini yang melanggar … tahu, saya enggak tahu Undang-Undang Dasar 1945 itu hak-hak konstitusi tadi yang saya 29

katakan. Itu yang di pasal tadi yang saya katakan tadi itu justru melanggar, melanggar hak asasi manusia. Jadi, untuk kepentingan komersial yang besar karena dia membuat … apa … semacam supermarket, terus yang lain-lain itu adalah rumah biasa, ada supermarketnya itu sebagai suatu fasilitas, mengapa tidak dikatakan itu adalah bagian bersama saja gitu ya. Suatu vasum daripada rumah susun tersebut. Nah, inilah yang … apa namanya … apa namanya yang waktu pada waktu pembuatan ini memang saya ini … karena saya sendiri guru besar bukan luar biasa, tapi biasa di luar, juga kadang-kadang dimintai konsultasi dalam bidang properti, tetapi sekarang saya masih mengabdi, Pak Ketua. Ini juga pengabdian masyarakat. Oke, itu yang jawaban saya, ya mudah-mudahan bisa menjawab apa yang Pemohon tanyakan. Terima kasih. 48.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik, Prof. Terima kasih. Sebelum saya akhiri, terima kasih pada Pak Zein, terima kasih pada Prof. Arie, dan Pak Dr. Muhammad Ilham yang telah (...)

49.

KUASA HUKUM PEMOHON: MUHAMMAD JONI Yang Mulia, boleh satu pertanyaan saja kepada (…)

50.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Saya kira sudah cukup ya. Sebelum saya akhiri persidangan pada sore hari ini, saya menanyakan pada Pemerintah, apakah akan masih mengajukan saksi atau ahli?

51.

PEMERINTAH: HENI SUSILA WARDOYO Sudah cukup, Yang Mulia. Tuntas sudah. Terima kasih.

52.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Sudah cukup. Baik. Kalau begitu, apa yang akan disampaikan oleh Pemohon nanti bisa dimasukkan di dalam kesimpulan ya perumusan ini. Nanti akan yang menilai akan Hakim di dalam kesimpulan yang diajukan oleh Pemohon. Baik, sebelum saya mengakhiri, ada satu hal yang harus saya sampaikan. Saudara Pemohon, mengajukan tambahan bukti P-1A dan P16, betul? 30

53.

KUASA HUKUM PEMOHON: MUHAMMAD JONI Benar, Yang Mulia.

54.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Ya, betul ya. P-1A berupa KTP atas nama Eva Kristanti?

55.

KUASA HUKUM PEMOHON: MUHAMMAD JONI Ya.

56.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Dan P-16 kutipan buku tadi ya, fotokopi buku tadi?

57.

KUASA HUKUM PEMOHON: MUHAMMAD JONI Benar, Yang Mulia.

58.

KETUA: ARIEF HIDAYAT Baik karena belum disahkan, maka ini sudah divalidasi dan anu sudah diinikan seluruhnya. Ini saya sahkan. KETUK PALU 1X Kemudian, penyerahan kesimpulan paling lambat hari Kamis, 29 Oktober tahun 2015, Pukul 14.00, baik kesimpulan dari Pemohon maupun kesimpulan dari Pemerintah. Saya ulangi karena seluruh rangkaian persidangan dalam Perkara Nomor 85/PUU-XIII/2015 sudah selesai, maka yang terakhir adalah penyerahan kesimpulan atas seluruh hasil rangkaian persidangan ini, tujuh hari, maka kalau dihitung, hari Kamis, 29 Oktober tahun 2015, pada pukul 14.00, harus diserahkan ke Kepaniteraan karena sudah ada tidak ada sidang lagi.

31

Baik, sidang selesai dan ditutup. SIDANG DITUTUP PUKUL 16.00 WIB Jakarta, 22 Oktober 2015 Kepala Sub Bagian Risalah, t.t.d Rudy Heryanto NIP. 19730601 200604 1 004

Risalah persidangan ini adalah bentuk tertulis dari rekaman suara pada persidangan di Mahkamah Konstitusi, sehingga memungkinkan adanya kesalahan penulisan dari rekaman suara aslinya.

32