Znalecký posudek č. 224-28/2015 o ceně nemovité věci: jednotky č. 845/3, bytu (LV 3450), v budově č. p. 845, (bytový dům), na ulici Sadová, v obci a v k. ú. Moravská Nová Ves (kód 698792) včetně spoluvlastnického podílu 969/3660 na společných částech budovy č. p. 845 (LV 3439) včetně vybavení a příslušenství a spoluvlastnického podílu 969/3660 na pozemcích p. č. KN 1006/1 (LV 3439) a p. č. KN 1006/2 (LV 3439) včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. Moravská Nová Ves (kód 698792) a obci Moravská Nová Ves Vlastníci nemovité věci – bytové jednotky č. 845/3: Michal Otáhal, Sadová 845, 691 55 Moravská Nová Ves: podíl 1/2 Iveta Otáhalová, Na Valtické 438/18, 691 41 Břeclav – Charvátská Nová Ves: podíl 1/2
Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: AB 4 B.V., soukromá společnost s ručením omezeným, IČ: 34186049, se sídlem Strawinskylaan 933, Amsterdam, Nizozemsko, PSČ: 1077XX proti povinnému: Michal Otáhal, Sadová 845, 691 55 Moravská Nová Ves za účasti manželky Iveta Otáhalová, Na Valtické 438/18, 691 41 Břeclav na základě usnesení Okresního soudu v Břeclavi ze dne 12. 4. 2012, č.j. 53 EXE 571/2012-12 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno, č. spisu: 97EX 2389/12 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 27. 10. 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 27. 10. 2015 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 12. 11. 2015 Tento znalecký posudek obsahuje 28 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1
Výpis z katastru nemovitostí o vlastnictví jednotky č. 845/3, bytu, ze dne 21. 8. 2015, LV 3450 A: Vlastník: Michal Otáhal, Sadová 845/3, 691 55 Moravská Nová Ves – podíl ½ Iveta Otáhalová, Na valtické 438/18, 691 41 Břeclav, Charvátská Nová Ves – podíl 1/2 B: Nemovitosti: Jednotky: č. 845/3, byt, podíl na společných částech domu a pozemcích 969/3660 Budova: Moravská Nová Ves, č. p. 845, bytový dům, LV 3439 na parcele st. 1006/1 – 2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m , LV 3439 2 Parcela: p. č. 1006/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m , LV 3439, p. č. 1006/2 2 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr o výměře 596 m , LV 3439 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní (V-3579/20107-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-99/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-99/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-5378/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-5378/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-5928/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-5928/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-9680/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (Z-9912/2013-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (V-2148/2014-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (V-7715/2014-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (V-7808/2014-704) zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 (V-10685/2014-704) nařízení exekuce (Z-4590/2012-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-8062/2012-704), listina (Z-8062/2012-704, Z3935/2015-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-8064/2012-704) nařízení exekuce (Z-8050/2012-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-12373/2012-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-12373/2012-704) nařízení exekuce (Z-12372/2012-704), listina (Z-12372/2012-704, Z-2449/2013-704) nařízení exekuce (Z-12372/2012-704), listina (Z-12372/2012-704, Z-2449/2013-704) zahájení exekuce (Z-31/2013-811) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-5378/2013-704), listina (Z5377/2013-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-5378/2013-704), listina (Z5377/2013-704) zahájení exekuce (Z-45701/2013-101) zahájení exekuce (Z-7107/2013-811) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-9679/2013-704) zahájení exekuce (Z-16635/2013-808) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-9911/2013-704) zahájení exekuce (Z-72/2014-404) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-133/2014-704) zahájení exekuce (Z-6687/2014-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-6688/2014-704) zahájení exekuce (Z-6812/2014-704) zahájení exekuce (Z-7179/2014-704) zahájení exekuce (Z-9216/2014-704) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-9215/2014-704), listina (Z9215/2014-704, Z-2468/2015-704) zahájení exekuce (Z-9216/2014-704)
2
1.1.2
1.1.3
1.1.4 1.1.5
1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9
exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 (Z-9215/2014-704), listina (Z9215/2014-704, Z-2468/2015-704)
D: Jiné zápisy - bez zápisu E: Nabývací tituly: Smlouva o převodu vlastnictví jednotky (§ 24 zák. č. 72/1994 Sb.) ze dne 11. 4. 2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 18. 4. 2007. (V-1370/2007-704) Smlouva o bezúplatném převodu podle § 60a zák. č. 219/2000 Sb. ze dne 2. 5. 2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 20. 5. 2008. (V-2038/2008-704) Smlouva o bezúplatném převodu podle § 60a zák. č. 219/2000 Sb. ze dne 2. 5. 2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 20. 5. 2008. (V-2039/2008-704) F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám – bez zápisu Informace o pozemku p. č. 1006/1 ze dne 30. 4. 2015 z www.cuzk.cz, LV 3439 Vlastník: Michal Otáhal, Iveta Otáhalová a seznam dalších vlastníků (viz příloha) Nemovitosti: 2 Pozemky: p. č. 1006/1 o výměře 195 m v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku stojí stavba: č. p. 845, bytový dům Způsob ochrany nemovitosti: není evidováno Seznam BPEJ: parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva: viz jednotky Jiné zápisy: viz jednotky Informace o pozemku p. č. 1006/2 ze dne 30. 4. 2015 z www.cuzk.cz, LV 3439 Vlastník: Michal Otáhal, Iveta Otáhalová a seznam dalších vlastníků (viz příloha) Nemovitosti: 2 Pozemky: p. č. 1006/2 o výměře 596 m v druhu zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr. Způsob ochrany nemovitosti: není evidováno Seznam BPEJ: parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva: viz jednotky Jiné zápisy: viz jednotky Kopie katastrální mapy z www.cuzk.cz Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno – město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 2389/12 - 134 ze dne 13. 10. 2015, o ustanovení znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí ke stanovení ceny nemovitostí Exekuční příkaz č.j. 97EX 2389/12-42 ze dne 18. 7. 2012 Výsledky místního šetření ze dne 27. 10. 2015 za účasti správce domu. Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: jednotky č. 845/3, bytu, (LV 3450) v budově č. p. 845 (LV 3439) na pozemku stavebním p. č. KN 1006/1, (LV 3439), na ulici Sadová, v obci Moravská Nová Ves, v katastrálním území Moravská Nová Ves (kód 698792) včetně podílu na společných částech domu – budovy č. p. 845 (LV 3439, bytový dům) o velikosti 969/3660 a podílu o velikosti 969/3660 na pozemcích p. č. KN 1006/1 (LV 3439), v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2 o výměře 195 m a p. č. KN 1006/2 (LV 3439), v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří 2 společný dvůr o výměře 596 m . Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Břeclav. Označit součásti a příslušenství nemovitostí tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č. j. EX 2389/12-42 ze dne 18. 7. 2012 cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaného objektu Bytová jednotka č. 845/3, byt, se nachází v bytovém domě č. p. 845, na ulici Sadová, v I. nadzemním podlaží. Bytový dům č. p. 845 stojí na pozemku p. č. st. 1006/1 – zastavěná plocha a nádvoří,
3
2
o výměře 195 m , v k. ú. Moravská Nová Ves a obci Moravská Nová Ves. K bytové jednotce náleží podíl ve výši 969/3660 na společných částech domu č. p. 845 a na pozemku p. č. st. 1006/1 o výměře 2 2 195 m a podíl ve výši 969/3660 na pozemcích p. č. st. 1006/1 o výměře 195 m a p. č. 1006/2 2 o výměře 596 m . Dopisem ze dne 16. 10. 2015 byl vyzván znalcem povinný, pan Michal Otáhal a účasti manželky Ivety Otáhalové, k umožnění prohlídky a zaměření nemovitosti – bytu č. 845/3, v domě č. p. 845, na ulici Sadová, v obci Moravská Nová Ves, v k. ú. Moravská Nová Ves a k předložení dokladů od nemovitosti (prohlášení vlastníka domu č. p. 845, smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne 11. 4. 2007 a smlouvy o bezúplatném převodu podle § 60a zákona č. 219/2000 Sb. ze dne 2. 5. 2008, případné nájemní smlouvy, smlouvy o věcném břemeni) a sdělení dalších informací souvisejících s nemovitými věcmi, které mají vliv na určení jejich ceny. Povinný ani jeho manželka znalci prohlídku a zaměření nemovité věci (bytové jednotky) neumožnili, neposkytli žádné doklady k nemovité věci. Místní šetření se uskutečnilo dne 27. 10. 2015 za účasti správce domu. Informace o nemovité věci – bytu č. 845/3 v bytovém domě č. p. 845 – byly zjišťovány znalcem také na úřadě městyse Moravská Nová Ves a stavebním bytovém družstvu DYJE v Břeclavi. Moravská Nová Ves je obec s 2 588 obyvateli. Leží v okrese Břeclav, v Jihomoravském kraji, 11 km severovýchodně od Břeclavi a 8 km jihozápadně od Hodonína, v nejjižnějším cípu Moravy, u hranic se Slovenskem, kterou tvoří řeka Morava. V blízkosti obce vede silnice I. třídy č. 55 (Olomouc – Přerov – Uherské Hradiště – Hodonín – Břeclav – hraniční přechod Poštovná/Reintal do Rakouska). Obcí prochází železniční trať č. 340 Brno – Uherské Hradiště. V katastru obce se nachází převážně zemědělská krajina (pole, vinice), dále lužní les, který je součástí biosférické rezervace Dolní Morava, jezero vzniklé těžbou štěrkopísku (Štěrkovna). Katastrem obce protéká řeka Kyjovka. V obci je základní síť obchodů a služeb, mateřská škola, základní škola, lékárna, praktický lékař, dětský a dorostový lékař, stomatolog. Jsou zde také: poštovní úřad, úřad městyse, městská policie, knihovna, ubytovací zařízení (penziony a ubytování v soukromí). Dále se v obci nachází sportovní zařízení – atletický areál (víceúčelové hřiště, tenisové kurty, fotbalové hřiště, hřiště na plážový volejbal), Sokolovna. Bytový dům je situován v jihozápadní části obce Moravská Nová Ves, na ulici Sadová. Ostatní zástavba v blízkém okolí je tvořena bytovými a rodinnými domy. Docházková vzdálenost do centra obce je cca 600 m. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti jsou špatné, na komunikacích v okolí domu. Vzdálenost k autobusové zastávce MHD cca 500 m. Vlaková stanice je ve vzdálenosti cca 600 m. Dům je napojen přípojkou na veřejnou vodovodní, kanalizační, plynovodní síť a vzdušné vedení nízkého napětí. Dům byl zkolaudován a uveden do užívání v roce 1995. K domu patří studna na pozemku p. č. KN 1006/2 Dispozice domu Dům slouží k bytovým účelům. Má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a půdu. V domě jsou 4 bytové jednotky, v každém nadzemním podlaží dvě. Výtah v domě není. V I. podzemním podlaží jsou společné prostory – chodba včetně schodiště a prádelna. V I. nadzemním podlaží je vstup do budovy, dvě bytové jednotky a společné prostory – chodba a schodiště. Ve II. nadzemním podlaží jsou dva byty a společné prostory – chodba a schodiště. Na půdě je jeden velký společný prostor. Konstrukce a vybavení domu Jedná se o zděný typový dům. Základy jsou běžného provedení s porušenou izolací proti zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem. Schodiště je dvouramenné betonové s teracovým povrchem. Střecha bytového domu je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytinu tvoří střešní tašky. Klempířské konstrukce (okapy a svody) jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je břízolitová. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Na společných chodbách v I. až II. nadzemním podlaží je podlaha teracová. V I. podzemním podlaží je podlaha betonová s cementovým potěrem. Okna na chodbách a v bytech jsou plastová, v I. podzemním podlaží jsou okna jednoduchá kovová, nebo plastová. Vstupní dveře jsou plastové. V budově je proveden rozvod studené a teplé vody. Elektroinstalace je světelná s pojistkami. Dům je opatřen bleskosvodem. Kanalizace je provedena z kuchyní, koupelen, WC a prádelny. Vytápění a ohřev teplé vody je pro každý byt samostatně kotlem umístěným v bytě, nebo ve sklepní místnosti. Zvláštní vybavení není. Společné části domu (dle prohlášení vlastníka domu): Základy včetně izolací, obvodové, nosné a komínové zdivo, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, průčelí, střecha sedlová včetně střešní krytiny, svodů, žlabů, poklopů a oplechování, okna a dveře
4
přímo přístupné ze společných částí, přípojka a domovní rozvod elektroinstalace, přípojka a domovní rozvod studené vody, přípojka a domovní rozvod kanalizace, přípojka a domovní rozvod plynu, přípojka a domovní rozvod telekomunikací, bleskosvodová soustava, domovní rozvod odsávání a větrání, ruční hasicí přístroj a hydrant včetně vybavení, popelnice na domovní odpad, studna včetně technologie vodárny, schodiště, chodba, prádelna, půda.
2. POSUDEK Část A – ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Administrativní cena v tomto posudku je zjištěna na základě dostupných údajů a slouží pouze jako jeden z podkladů pro stanovení ceny obvyklé. Nelze ji využít k jiným účelům. Ocenění bytu porovnávacím způsobem § 38 Budova, v níž je oceňovaný byt umístěn, nesplňuje podmínky rodinného domu dle § 2 písm. a) vyhlášky č. 501/2006 Sb.. Jedná o budovu s využitím pro bydlení (vícebytovou, typovou, typ J). Cena jednotky, kterou je byt v budově typu J a K z přílohy č. 8 vyhlášky a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci, se určí podle § 38 vyhlášky. Takto zjištěná cena zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí. Spoluvlastnický podíl na pozemcích p. č. KN 1006/1 a 1006/2 se ocení samostatně.
2.1. Byt č. 845/3 v domě č. p. 845 – na ulici Sadová 2.1.1 Popis Umístění bytu v domě: Oceňovaný byt 3 + 1 se nachází v I. nadzemním podlaží domu č. p. 845. Při vstupu do domu se jedná o levý byt. Obytné místnosti jsou orientovány na severovýchod a jihozápad. Dispozice bytu: Vstup do bytu je dveřmi umístěnými po levé straně chodby v I. NP. Za vstupními dveřmi se nachází předsíň. Z předsíně vedou po levé straně dveře do obytné místnosti s oknem orientovaným na jihozápad, do dvorní části a dveře do kuchyně. V čele předsíně jsou dveře vedoucí do místnosti WC a do koupelny. Koupelna má přímé osvětlení oknem vedoucím na severozápad, místnost WC přímé osvětlení nemá. Po pravé straně předsíně jsou dvoje samostatné dveře vedoucí do dvou obytných místnosti s okny orientovanými na severovýchod, do ulice. Z jedné obytné místnosti se vchází do lodžie. Vybavení místností: Obytná místnost 1: Obytná místnost 2: Obytná místnost 3: Kuchyň: Koupelna: Místnost WC: Popis konstrukcí v bytě Vnitřní úprava stěn: Obytné místnosti: Koupelna: Místnost WC: Kuchyně: Předsíň: Úpravy stropů: Podlahy: Obytné místnosti: Kuchyň: Předsíň: WC a koupelna: Okna: Dveře vnitřní:
topné těleso topné těleso topné těleso kuchyňská linka s mycím dřezem, odsávač par sprchový kout, umyvadlo, topné těleso záchodová mísa splachovací
omítky keramický obklad keramický obklad keramický obklad, omítka omítky omítky, podhledové polystyrenové čtverce parkety + PVC, nebo koberec keramická dlažba parkety + PVC keramická dlažba plastová dřevěné plné a částečně prosklené
5
Vytápění: Rozvod vody: Elektřina:
ústřední - vlastním kotlem studená a teplá světelná elektroinstalace
Součástí bytové jednotky je veškerá její vnitřní instalace, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, lodžie a tři sklepní místnosti. Dle sdělení zástupce stavebního bytového družstva DYJE byla v roce 2002 provedena v bytě výměna ležatých rozvodů vody. Bytová jednotka ani spoluvlastnický podíl nejsou zatíženy věcným břemenem. Zjištěné závady: chybí plynový (elektrický) sporák, na stěně (SZ) v koutě kuchyně je plíseň, v kuchyni opadávají polystyrenové podhledové čtverce. Ve dvou sklepních krajních místnostech je zavlhlé obvodové zdivo, třetí sklepní místnost nebyla znalci zpřístupněna a nebylo možno zjistit, v jakém stavebně-technickém stavu se nachází a zda je v ní umístěn kotel pro vytápění bytové jednotky. Podíl bytové jednotky na společných částech domu: 969/3660 2.1.2 Výměry pro ocenění: Výměry byly zjištěny měřením a pro výpočet upraveny dle přílohy č. 1 vyhlášky.. Výměra nepřístupné sklepní místnosti č. 2 byla dopočtena z prohlášení vlastníka budovy. podlahová plocha v m2
koef. vzorce
obytná místnost 1
15,09
1,00
15,09
obytná místnost 2
19,00
1,00
19,00
obytná místnost 3
11,61
1,00
11,61
kuchyň
9,31
1,00
9,31
koupelna
2,25
1,00
2,25
místnost WC
1,02
1,00
1,02
předsíň
7,28
1,00
7,28
3,30
0,20
název místnosti
lodžie celkem
podlahová plocha po úpravě m2
0,66
68,86
66,22
sklepní místnost 1
9,36
0,80
7,49
sklepní místnost 2
12,72
0,80
10,18
sklepní místnost 10
8,28
0,80
6,62
celkem
30,36
24,29
podlahová plocha celkem
99,22
90,51
2.1.3 Ocenění bytu Ocenění jednotky porovnávacím způsobem podle § 38 a příloh č. 27 a 3 vyhlášky Moravská Nová Ves Malý lexikon obcí ČR 2015
Počet obyvatel obce
2 588
Kraj
Jihomorav. Kč/m2
Základní cena příloha č. 27, tab. 1: ZC Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s P1 nemovitostmi
19 328
Pásmo
Popis pásma
III.
0,01
Hodnota Ti
P2
Vlastnické vztahy
V.
Poptávka vyšší než nabídka Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
P3
Změny v okolí
II.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00
P6
Povodňová rizika
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím
1,00
Index trhu: IT = P6 x (1 + ∑ P1-5)
0,00
1,010
6
Index polohy pro pozemky zastavěné: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Bytový dům
P2
Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP
I.
Rezidenční zástavba
P3
Poloha pozemku v obci
III.
Okrajová část obce
P4
Možnost napojení na inženýrské sítě v obci
I.
Pozemek lze napojit na všechny sítě
0,00
P5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
I.
0,00
P6
Dopravní dostupnost
V.
Dostupná občanská vybavenost Zpevněná komunikace, špatné park. podm.
P7
III.
Zastávka od 200 m do 1000 m
P8
Hromadná doprava Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti
II.
Bez možnosti
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
P10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší jak průměr v kraji
P11
Vlivy neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
1,00 0,04 -0,05
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,01 0,00
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2 - 11)
0,950
Index konstrukce a vybavení: Iv - příloha č. 27, tabulka č. 2 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Vi
V1
Typ stavby
IV.
Budova zděná
0,10
V2
Společné části domu
II.
Prádelna
0,00
V3
Příslušenství domu
II.
Bez dopadu na cenu bytu
0,00
V4
Umístění bytu v domě
II.
I.NP bez výtahu
0,00
V5
Orientace obyt. místností ke světovým stranám
II.
JZ, SV - částečný výhled
0,00
V6
Základní příslušenství bytu
III.
Přísluš. úplné - standardní provedení
0,00
V7
Další vybavení bytu a prostory užívané s bytem
III.
Standardní - lodžie, sklepní místnosti
0,00
V8
Vytápění bytu
III.
Ústřední
0,00
V9
Kritérium jinde neuvedené
III.
Bez vlivu na cenu
0,00 0,10
V10
Stavebně-technický stav
Byt se zanedbanou údržbou
III.
s s = 1 - 0,005 x y
0,85 20
Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + V1-9) x V10
0,900 0,842
Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv
Kč/m2
16 274,18
Podlahová plocha: PP
m2
90,51
Cena bytu ( vč.ev. příslušenství) bez pozemku: CBp = PPxZCUxITxIP
Kč
1 413 320,50
Cena bytu č. 845/3 včetně příslušenství, bez podílu na pozemcích p. č. 1006/1 a 1006/2 ke dni ocenění činí 1 413 320,50Kč.
2.2 Pozemky § 3 Přehled pozemků: Katastrální území Moravská Nová Ves a obci Moravská Nová Ves, pozemek p. č. st. 1006/1 a p. č. 1006/2. Počet obyvatel dle malého lexikonu obcí pro rok 2015: 2 588 2
2.2.1 Ocenění stavebního pozemku p. č. 1006/1 o výměře 195 m - §3
Pozemek je veden v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se k dnešnímu dni nachází stavba – vedená v katastru nemovitostí jako bytový dům č. p. 845. Obec Moravská Nová Ves nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek bude oceněn podle § 3, odst. b), § 4, odst. (1).
7
Moravská Nová Ves Malý lexikon obcí ČR 2015
Počet obyvatel obce
2 588 Jihomoravský
Kraj Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1
Břeclav
1 390
Úprava zákl. cen staveb. pozemků obcí nevyjmenovaných dle tab. č. 2, přílohy č. 2 vyhlášky Název znaku
Pásmo
O1
Velikost obce podle počtu obyvatel
II.
2000 - 5000
0,85
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV.
Ostatní obce
0,60
O3
Poloha obce
IV.
Břeclav do 10 km
1,01
O4
Technická infrastruktura v obci
I.
Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn
1,00
O5
Dopravní obslužnost obce
II.
Železn. a autobus. zast.
0,95
O6
Občanská vybavenost v obci
I.
Rozšířená vybavenost
0,98
Znak
Popis pásma
Zákl. cena: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s P1 nemovitostmi
Hodnota Oi
666,586
Pásm o
Popis pásma
Hodnota Pi
P2
Vlastnické vztahy
V.
Poptávka vyšší než nabídka Pozemek se stavbou, jednotka se spoluvl. podílem na pozemku
P3
Změny v okolí
III.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00
III.
0,01 0,00
0,01 P6
Povodňová rizika
Zóna se zanedbatel. nebezp. výskytu záplav
IV.
Index trhu: IT = P5x(1 + ∑ P1-4)
1,00 1,010
Index omezujících vlivů pozemku: Io - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak.č . Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Geometrický tvar a velikost pozemku
II.
Bez vlivu
0,00
P2
Svažitost pozemku a expozice
IV.
Svažitost je do 15%
0,00
P3
Ztížené základové podmínky
III.
Neztížené základové podmínky
0,00
P4
Ochranná pásma
I.
Mimo chráněná pásma
0,00
P5
Omezení užívání pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
P6
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
Index omezujících vlivů na pozemek: Io = 1 + ΣP1-6
0,00 1,000
Index polohy pro pozemky.: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Stavba rezidenční
P2
Převažující zástavba v okolí
I.
Rezidenční zástavba
P3
Poloha pozemku v obci
III.
Okrajová část obce
P4
Možnost napojení pozemku na inž. sítě
I.
Pozemek lze napojit na veškeré IS v obci
0,00
P5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
I.
0,00
P6
Dopravní dostupnost k pozemku
V.
Občanská vybavenost je dostupná Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné park. Možnosti
P7
II.
Zastávka od 201 do 1000m
P8
Osobní hromadná doprava Výhodnost pozemku z hlediska komerční využitelnosti
II.
Bez možnosti komerčního využití stavby
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
P10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší než je průměr v kraji
P11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2-11)
1,00 0,04 -0,05
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,950
8
Index cenového porovnání I dle § 4, odst. 1: I = IT x IO x IP
0,960
Základní cena upravená: ZCU = ZC x I
Kč/m2
639,93
Výměra pozemku:
m2
195,00
Cena pozemku:
Kč
124 786,35
Kč
124 790,00
Zaokrouhleno dle § 50
Cena pozemku parcelní č. 1006/1 o výměře 195 m2 ke dni odhadu činí 124 790 Kč. 2
2.2.2 Ocenění stavebního pozemku p. č. 1006/2 o výměře 596 m - §3
Pozemek je veden v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr. Na pozemku se k dnešnímu dni nachází stavba – studna. Obec Moravská Nová Ves nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek bude oceněn podle § 3, odst. b), § 4, odst. (1). Moravská Nová Ves Malý lexikon obcí ČR 2015
Počet obyvatel obce
2 588 Jihomoravský
Kraj Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1
Břeclav
1 390
Úprava zákl. cen staveb. pozemků obcí nevyjmenovaných dle tab. č. 2, přílohy č. 2 vyhlášky Název znaku
Pásmo
O1
Velikost obce podle počtu obyvatel
II.
2000 - 5000
0,85
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV.
Ostatní obce
0,60
O3
Poloha obce
IV.
Břeclav do 10 km
1,01
O4
Technická infrastruktura v obci
I.
Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn
1,00
O5
Dopravní obslužnost obce
II.
Železn. a autobus. zast.
0,95
O6
Občanská vybavenost v obci
I.
Rozšířená vybavenost
Znak
Popis pásma
Zákl. cena: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s P1 nemovitostmi
Hodnota Oi
0,98 666,586
Pásmo
Popis pásma
III.
0,01
Hodnota Pi
P2
Vlastnické vztahy
V.
Poptávka vyšší než nabídka Pozemek se stavbou, jednotka se spoluvl. podílem na pozemku
P3
Změny v okolí
III.
Bez vlivu
0,00
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Bez vlivu
0,00
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00
P6
Povodňová rizika
IV.
Zóna se zanedbatel. nebezp. výskytu záplav
0,00
0,01 Index trhu: IT = P5x(1 + ∑ P1-4)
1,00 1,010
Index omezujících vlivů pozemku: Io - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak.č . Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Geometrický tvar a velikost pozemku
II.
Bez vlivu
0,00
P2
Svažitost pozemku a expozice
IV.
Svažitost je do 15%
0,00
P3
Ztížené základové podmínky
III.
Neztížené základové podmínky
0,00
P4
Ochranná pásma
I.
Mimo chráněná pásma
0,00
P5
Omezení užívání pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
P6
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
0,00
Index omezujících vlivů na pozemek: Io = 1 + ΣP1-6
1,000
9
Index polohy pro pozemky.: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č. Název znaku Pásmo
Popis pásma
Hodnota Pi
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Stavba rezidenční
P2
Převažující zástavba v okolí
I.
Rezidenční zástavba
P3
Poloha pozemku v obci
III.
Okrajová část obce
P4
Možnost napojení pozemku na inž. sítě
I.
Pozemek lze napojit na veškeré IS v obci
0,00
P5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
I.
0,00
P6
Dopravní dostupnost k pozemku
V.
Občanská vybavenost je dostupná Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné park. Možnosti
P7
II.
Zastávka od 201 do 1000m
P8
Osobní hromadná doprava Výhodnost pozemku z hlediska komerční využitelnosti
II.
Bez možnosti komerčního využití stavby
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
P10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší než je průměr v kraji
P11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
1,00 0,04 -0,05
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,01 0,00
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2-11)
0,950
Index cenového porovnání I dle § 4, odst. 1: I = IT x IO x IP
0,960
Základní cena upravená: ZCU = ZC x I
Kč/m2
639,93
Výměra pozemku:
m2
596,00
Cena pozemku:
Kč
381 398,28
Kč
381 400,00
Zaokrouhleno dle § 50 2
Cena pozemku parcelní č. 1006/2 o výměře 596 m ke dni odhadu činí 381 400 Kč. 2.3 Rekapitulace ocenění bytu dle cenového předpisu: Cena bytu ( vč.ev. příslušenství) bez pozemku: CBp = PPxZCUxITxIP
Kč
1 413 320,50
Cena příslušného podílu jednotky na pozemku: pCP1
Kč
33 038,66
Cena příslušného podílu jednotky na pozemku: pCP2
Kč
100 977,21
Cena jednotky: CJP = Σ CB1-n + pCP1-n
Kč
1 547 336,37
Zaokrouhleno dle § 50
Kč
1 547 340,00
Cena bytu č. 845/3 včetně spoluvlastnického podílu 969/3660 na společných částech budovy č. p. 845, vybavení a příslušenství, spoluvlastnického podílu 969/3660 na pozemcích p. č. KN 1006/1 a 1006/2 včetně součástí a příslušenství, ke dni ocenění činí 1 547 340,-Kč
Část B - Stanovení ceny obvyklé B1) Zjištění ceny srovnávací metodou
2
1. Moravská Nová Ves, 3+1, podlahová plocha 71 m Byt v osobním vlastnictví, v I. NP, v bytovém domě (cihlový, nezateplený). Byt má samostatné vstupy do obytných místností, plastová okna, podlahy - parkety a keramická dlažba, kuchyň s kuchyňskou linkou, digestoří, horkovzdušnou troubou, plynovou varnou deskou a myčkou BOSCH. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna s WC, tři obytné místnosti. Byt je vytápěn vlastním plynovým kotlem. K bytu náleží sklepní místnost, lodžie a garáž se zahrádkou ve dvoře. Pozemek je oplocen.
10
2
Nabídka: 2015 1 399 000 Kč (19 704 Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti má větší podlahovou plochu, menší opotřebení, větší vybavenost. 2
2. Moravská Nová Ves, 3+1, podlahová plocha 66 m Byt v osobním vlastnictví, ve II. NP, v bytovém domě (cihlový, nezateplený). Byt má samostatné vstupy do obytných místností, plastová okna, podlahy - parkety a keramická dlažba, kuchyň s kuchyňskou linkou, digestoří. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna s WC, tři obytné místnosti. Byt je vytápěn vlastním plynovým kotlem. K bytu náleží tři sklepní místnosti, lodžie. 2 Prodej: 2015 1 300 000 Kč (19 696 Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, podlahovou plochu. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost.
2
3. Moravský Žižkov, 3+1, podlahová plocha 77 m Byt v družstevním vlastnictví, ve III. NP, v bytovém domě (cihlový, nezateplený). Byt prošel částečnou rekonstrukcí (plynový kotel, plastová okna, balkon). Podlahy – plovoucí laminátové, PVC a keramická dlažba. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň (digestoř, plynový sporák a trouba), koupelna, samostatná místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění bytu a ohřev vody jsou zajištěny vlastním plynovým kotlem. 2 2 K bytu náleží sklepní místnost (8 m ) a balkon (4 m ). 2 Nabídka: 2015 1 140 000 Kč (16 286 Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti má větší podlahovou plochu, menší opotřebení, větší vybavenost.
2
4. Kostice, 3+1, podlahová plocha 80 m Byt v osobním vlastnictví, ve II. NP, v bytovém domě (cihlový, nezateplený). Byt je v původním stavu, udržovaný. Podlahy – parkety, PVC a keramická dlažba. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň (digestoř, plynový sporák a trouba), koupelna, samostatná místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění bytu je centrální. Ohřev vody je zajištěn vlastním elektrickým bojlerem. K bytu náleží sklepní místnost. 2 Nabídka: 2015 950 000 Kč (11 875 Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter, opotřebení. Oproti srovnávané nemovitosti má větší podlahovou plochu, menší vybavenost.
5. Podivín, 3+1, podlahová plocha 54 m
2
Byt v osobním vlastnictví, ve II. NP, v bytovém domě (cihlový, nezateplený). V roce 2010 částečná revitalizace domu (částečné zateplení, izolace proti zemní vlhkosti, plastová okna). Byt je po rekonstrukci v roce 2011 (nový kombinovaný kotel pro ohřev vody a vytápění, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů a sporáku, kompletně zrekonstruovaná koupelna s novou vanou a toaleta, podlahy, předokenní žaluzie). Podlahy – plovoucí laminátové a keramická dlažba. Dispozice: vstupní chodba, kuchyň, koupelna, samostatná místnost WC, tři obytné místnosti. Vytápění bytu je lokální plynové. Ohřev vody je zajištěn vlastním elektrickým 2 bojlerem. K bytu náleží balkon (1,8 m ), sklepní místnost (9,5 m2), sklepní kóje (5 m2). 2
Nabídka: 2015 1 395 000 Kč (25 830 Kč/m ) Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti má menší podlahovou plochu, menší opotřebení a větší vybavenost.
11
Informace byly získány z realitních kanceláří a z webových stránek realitních kanceláří. Srovnávací
Byt
Cena ke
nemovité
srovnání
věci
Kč/m2)
Index odlišnosti Io zdroj
podl. plocha
Upravená
opotřebení
vybavenost ostatní
cena Kč/m2)
1 3+1
19704
0,85
1,05
1,10
1,10
1,05
12555
2 3+1
19696
0,85
1,00
1,10
1,05
1,05
13805
3 3+1
16286
0,85
1,05
1,10
1,05
1,00
11415
4 3+1
11875
0,85
1,10
1,05
0,95
1,00
9199
5 3+1
25830
0,85
0,90
1,20
1,15
1,05
16836
minimum : maximum : průměr :
2
9 199 Kč/m 2 16 836 Kč/m 2 13 018 Kč/m
Nabízené nemovitosti patří do srovnatelné kategorie velikosti bytu, (3+1, 3+kk), jako oceňovaná 2 2 nemovitost. Nemovitosti č. 1, 2 (č. 1 – 19 704Kč/m , č. 2 – 19 696Kč/m ) se nacházejí ve stejné obci jako srovnávaná nemovitost, mají menší opotřebení, větší vybavenost a možnost privátního parkování u domu. Č. 1 má větší velikost podlahové plochy, č. 2 má podlahovou plochu srovnatelnou. 2 2 Nemovitosti č. 3, 5 (č. 3 – 16 286Kč/m , č. 5 – 25 830Kč/m ) jsou srovnatelné co do možnosti parkování v okolí domu. Oproti srovnávané nemovitosti mají menší opotřebení, větší vybavenost, č. 3 2 má větší podlahovou plochu, č. 5 má menší podlahovou plochu. Nemovitosti č. 4 (č. 4 – 11 875Kč/m ) má srovnatelné možnosti parkování v okolí domu. Oproti srovnávané nemovitosti má menší velikosti podlahové plochy, menší opotřebení, menší vybavenost. V současné době jsou nabízeny v obci a v okolních obcích (do 5 km), prostřednictvím realitních kanceláří, byty v rekonstruovaných domech, u kategorie 3+1, 3+kk v rozmezí 950 000 Kč až 1 395 000 Kč, v závislosti na umístění bytu v budově, lokalitě, na velikosti podlahové plochy bytu, jeho opotřebení, vybavení a příslušenství (balkon, lodžie, terasa, sklep, parkovací stání), na stáří budovy a na druhu konstrukce domu (panelová, zděná). Nabídka bytů 3+1 a 3+ kk v obci je nižší než poptávka. Cena zjištěná srovnávací metodou 2 2 Cp = 13 018Kč/m x 90,51 m = 1 178 259,18 Kč Zaokrouhleno: 1 178 260Kč 3. Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 3.1 Obvyklá cena nemovitostí celkem Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky…....................................................1 547 340 Kč Srovnávací hodnota ..............................................................................................................1 178 260 Kč Cena dle zákona je pouze administrativní. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru, obdobné velikosti, opotřebení a vybavenosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti nejsou však dokladem skutečné prodejní ceny. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, ke konstrukčnímu, materiálovému a dispozičnímu řešení, velikosti podlahové plochy, umístění jednotky v budově, funkční úrovni stavby, jejímu stáří a celkovému současnému stavu, umístění v obci, okolní zástavbě, možnostem napojení na inženýrské sítě, možnostem přístupu k nemovitosti, parkovacím možnostem a k situaci na trhu s nemovitostmi v dané oblasti v současné době činí dle odhadu znalce obvyklá cena nemovité věci – bytu č. 845/3 v domě č. p. 845 na pozemku p. č. KN 1006/1 se všemi součástmi a příslušenstvím a spoluvlastnického podílu 969/3660 na společných částech domu č. p. 845 včetně součástí a příslušenství a spoluvlastnického podílu 969/3660 na pozemcích p. č. 2 KN 1006/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m a p. č. KN 1006/2 – zastavěná plocha 2 a nádvoří, společný dvůr o výměře 596 m včetně součástí a příslušenství, vše v k. ú. a obci Moravská Nová Ves, k datu ocenění, tj. 27. 10. 2015 – 1 200 000 Kč.
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
