Znalecký posudek č. 6441-040/2015 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc. č. 152/1, součástí jehož je stavba rodinného domu č. p. 25 a dále pozemků parc. č. 152/2 a 153, vše včetně příslušenství, kat. území Vratěnín, okres Znojmo
Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:
Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2
Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 537/14 - 153 Posudek obsahuje celkem 44 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1
ÚVOD .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Jmenování znalce ......................................................................................................... 6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 7 Použitá literatura ........................................................................................................... 8
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 9
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
4
METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 17 4.1 4.2 4.3
5
Technický popis ............................................................................................................. 9 Poloha ......................................................................................................................... 12 Dopravní poměry ......................................................................................................... 14 Územní plán ................................................................................................................ 14 Infrastruktura ............................................................................................................... 15 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 15 Nákladová metoda ...................................................................................................... 17 Výnosová metoda ........................................................................................................ 17 Porovnávací metoda ................................................................................................... 18
ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 19 5.1 5.2 5.3 5.4
Volba metody .............................................................................................................. 19 Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou ................................................... 19 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 21 Výpočet ceny věcného břemene ................................................................................. 22
6
REKAPITULACE ................................................................................................................ 24
7
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 25
8
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 26
9
PŘÍLOHY............................................................................................................................. 27
Tabulky: Tabulka č. 1: Prostory rodinného domu č.p. 25 .......................................................................... 10 Tabulka č. 2: Výměra a typ oceňovaných pozemků ................................................................... 11 Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby .............................................................................. 20 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty pozemků .................................................................................... 21 Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem ....................................................................................... 21 2
Obrázky: Obrázek č. 1: Schematický popis Nemovitosti ............................................................................ 12 Obrázek č. 2: Výřez z katastrální mapy, LV 93 ........................................................................... 13 Obrázek č. 3: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ....................................................................... 13 Obrázek č. 4: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti ..................................................................... 14 Obrázek č. 5: Výřez územního plánu obce Vratěnín .................................................................. 15 Obrázek č. 6: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí ...................... 22
3
1 Úvod 1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 152/1, součástí jehož je stavba pro bydlení č.p. 25 a dále pozemků parc. č. 152/2 a 153, vše včetně příslušenství, kat. území Vratěnín, obec Vratěnín, zapsané na listu vlastnictví č. 93 (dále též jako „Nemovitost“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.2
Obecné předpoklady a omezující podmínky
Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty.
4
8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.
1.3
Rozhodné datum ocenění
Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 17. června 2015.
1.4
Vymezení pojmu obvyklá cena
ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.5
Vymezení pojmu hodnota
Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.5.1
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
1International
Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 2
5
„...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.6
Jmenování znalce
Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 5. 5. 2015 usnesením č. j. 151 EX 537/14 - 153. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.
1.7
Podkladové materiály
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 93, katastrální území Vratěnín, vyhotovený dne 4. 5. 2015 a poskytnutý Zadavatelem, Usnesení o jmenování, Kopie snímku katastrální mapy, Územní plán obce Vratěnín dostupný na obecním úřadu, Kopie Odhadu tržní hodnoty nemovitosti č. 699-268/2012 zpracovaného dne 25. 10. 2012 Ing. Jiřím Musilem, Místní šetření.
Místní šetření bylo provedeno dne 17.6 2015 dle termínu navrženého v dopise zaslaném vlastníkovi Nemovitosti za přítomnosti vlastníka, p. Jany Krčálové.
6
Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.8
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz) .
7
1.9
Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL , Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky.
8
2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště:
Jana Krčálová Vratěnín č. p. 25, 671 07
3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): • Stavba pro bydlení č. p. 25 jako součást pozemku parc. č. 152/1 (dále též jako „Dům“); • Parcela parc. č. 152/1 o výměře 1 024 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří; • Parcela parc. č. 152/2 o výměře 480 m2, druh zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bez č.p./če (zemědělská stavba); • Parcela parc. č. 153 o výměře 413 m2, druh zahrada; vše kat. území Vratěnín, obec Vratěnín, okres Znojmo, zapsané na listu vlastnictví č. 93.
3.1
Technický popis
Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, která byla postavena dle sdělení majitele v 18. století. Je tvořena rodinným domem se dvěma bytovými jednotkami na stavebním pozemku parc. č. 152/1 o výměře 1024 m 2. Na tento stavební pozemek pak navazuje další stavební pozemek parc. č. 152/2 o výměře 480 m 2. Na tomto pozemku se nachází zděná stodola, která uzavírá hospodářský dvůr. ten je tvořen pozemek parc. č. 153 - zahrada o výměře 413 m 2. Rodinný dům je průčelím orientovaný do ulice a vstup do dvora je přes průjezd, který odděluje obě bytové jednotky. V pravé části dvora navazuje na obytnou část hospodářský objekt, vlevo je přistavěná garáž a dvůr uzavírá stodola. Mezi stodolou a hospodářským objektem se nachází zemní sklep. Rodinný dům je svoji polohou zařazený jako řadový koncový, je podsklepený jedinou sklepní místností, má obytné přízemí, podkroví není provedené. Dům je zastřešený sedlovou střechou s betonovou střešní krytinou, která byla vyměněna v roce 2005. Okna na domě jsou dřevěná zdvojená z roku 2005. Omítka vnitřní i vnější je vápenná. Vnitřní obklady jsou keramické v běžném provedení. Strop je dřevěný trámový se záklopem a omítkou. Podlahy jsou dřevěné palubové, koberce nebo keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, je proveden rozvod teplé a studené vody, příprava vody je v boileru. Elektroinstalace je světelná a motorová. Dům je napojen na elektroinstalaci a na splaškovou kanalizaci. Voda je z vlastní 10 m hluboké roubené studny, plyn je přiveden na hranici pozemku, vnitřní rozvod chybí. Dispozice: vstup do domu začíná průjezdem. Vlevo z průjezdu je vstup do 1. bytové jednotky. Ta začíná vstupní chodbou. Vpravo z chodby je vstup do obytného pokoje. Z pokoje je pak další chodba před koupelnou s WC. Z chodby je vstup do koupelny. Zde je proveden obklad a dlažba, ze zařizovacích předmětů je zde sprchový kout, umyvadlo a WC. Z chodby je vstup do kotelny, zde je kotel ústředního vytápění. Z kotelny vede další chodba jednak se vstupem do suterénu a další vstup je po dřevěných schodech do půdního prostoru. Vlevo ze vstupní chodby je vstup do kuchyně, přes kuchyň je vstup do obytného pokoje v uliční části domu. Rovno z chodby je vstup do spíže, kde je umístěná domácí vodárna (kopaná studna). Vpravo z průjezdu je vstup do druhé bytové jednotky. Ta začíná vstupní chodbou. Další vstup je z prostoru dvora přes obytnou 9
verandu, která byla přistavěná v roce 1992. Z verandy je vstup do chodby, která prochází celou uliční částí domu. Z chodby je postupně vstup do ložnice, obývacího pokoje, dalších tří obytných pokojů, kuchyně, koupelna a WC. Obvodové zdivo je cihelné resp. smíšené v průměrné tl. 60 cm, založení je na betonových základových pásech proložených kamenem bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou dřevěné trámové se záklopem a omítkou, zastřešení je dřevěným vaznicovým krovem sedlovým, schodiště do půdního prostoru je dřevěné. Dle výpisu z KN je D“M evidován jako Nemovitá kulturní památka. Tabulka č. 1: Prostory rodinného domu č.p. 25
prostor pokoj
plocha (m2)
započitatelná plocha (m2)
18,57
1
18,57
vstupní chodba
3,71
0
0
pokoj
16,3
1
16,3
chodba
3,83
0
0
chodba
13,86
0
0
ložnice
18,4
1
18,4
kuchyně
7,03
1
7,03
kuchyně
7,14
1
7,14
pokoj
18,22
1
18,22
veranda
17,17
0
0
pokoj
15,58
1
15,58
pokoj
11,45
1
11,45
4,84
1
4,84
12,25
1
12,25
koupelna
9,33
1
9,33
spíž
1,59
0
0
koupelna s WC
3,78
1
3,78
spíž
7,35
0
0
kotelna
12,09
0
0
průjezd budovou
20,23
0
0
WC pokoj
Celkem
222,72
142,89
Mimo hlavní stavby Domu č. p. 25 je dále Nemovitost tvořena příslušenstvím: Hospodářský objekt (bývalé chlévy): Jedná se o zděný přízemní objekt, který směrem do dvora navazuje na rodinný dům. Zastřešení je sedlovou střechou s původní taškovou pálenou krytinou, klempířské konstrukce jsou z 10
pozinkovaného plechu. Strop je zde klenbový, podlaha je betonová, dveře jsou dřevěné, okna dřevěná zdvojená, elektroinstalace je světelná. Dispozici tvoří zabijačková místnost, pak je kotelna s kotlem na tuhá paliva pro vytápění rodinného domu a dále následují chlévy. Stodola: Stodola uzavírá prostor dvora, je na samostatném stavebním pozemku. Jedná se o přízemní zděný objekt, podlaha je betonová, strop je proveden pouze v části přístavby a je proveden jako dřevěný trámový s horním záklopem. Zastřešení je sedlovým krovem s původní taškovou krytinou. Klempířské konstrukce nejsou provedené. Vrata jsou dvoukřídlová ocelová hladká. Objekt dnes slouží jako skladovací prostory. Garáž: Garáž dle sdělení majitele byla postavena v roce 1992. Jedná se o přístavbu k rodinnému domu směrem do dvora. Obvodové zdivo je cihelné v tl. 30 cm, založení je na betonových základových pásech, podlaha je betonová, vnitřní i vnější omítka je vápenná. Elektroinstalace je částečná a je pouze světelná. Vrata do garáže jsou dvoukřídlová dřevěná otočná, vedle vrat jsou pak vstupní dřevěné dveře. Část garáže slouží jako dílna. Strop není proveden, na pultovém krovu je pouze jako střešní krytina vlnitá polykarbonátová šablona. Okna jsou dřevěná špaletová, část výplní tvoří sklobetonové tvárnice. Objekt je v průměrném stavu, údržba je prováděna minimální. Tabulka č. 2: Výměra a typ oceňovaných pozemků
parc. č.
Výměra (m2)
druh pozemku
152/1
1 024 zastavěná plocha a nádvoří
152/2
480 zastavěná plocha a nádvoří
153
413 zahrada 1 917
11
Obrázek č. 1: Schematický popis Nemovitosti
3.2
Poloha
Rodinný dům se nachází v okrajové části obce u státní silnice směr Vratěnín - Slavonice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zázemím hospodářských objektů. Oceňovaný rodinný dům je bývalou zemědělskou usedlostí. Dostupnost nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Obec má vybudované inženýrské sítě včetně zemního plynu. V obci se nachází obecní úřad, mateřská škola, prodejna potravin a restaurace. Čerpací stanice pohonných hmot je v současné době mimo provoz. Základní škola v obci chybí, není zde ani lékař. Dostupnost obce je pravidelnými autobusovými linkami a osobním automobilem. Obec Vratěnín leží v západní části znojemského okresu, v blízkosti hranice s Rakouskem, na rozhraní Čech a Moravy. Vratěnín je typickou pohraniční obcí, v současné době je zde i přechod do Rakouska. Obec Vratěnín byla vyhlášena vesnickou památkovou zónou a v seznamu jmenovitých památek je uvedeno 24 památkově chráněných objektů. Souřadnice GPS: 48.9053986N, 15.5902236E
12
Obrázek č. 2: Výřez z katastrální mapy, LV 93
Obrázek č. 3: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti
13
Obrázek č. 4: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti
3.3
Dopravní poměry
Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné na pozemku u Domu, resp. na dvoře a v garáži. V obci je zastávka autobusů do nejbližších obcí, resp. center (Jemnice, Znojmo, Dačice, Moravské Budějovice). Oblast není obsluhována vlakovou dopravou.
3.4
Územní plán
Pozemky tvořící Nemovitost jsou dle platného územního plánu dostupného na obecním úřadu Vratěnín zařazeny v území BR – Bydlení v rodinných domech.
14
Obrázek č. 5: Výřez územního plánu obce Vratěnín
3.5
Infrastruktura
Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, je napojena na rozvod vody a kanalizaci. Dále má vlastní kopanou studnu. Před Nemovitostí je vyveden plyn, který však nemá vnitřní rozvody.
3.6
Majetkoprávní vztahy
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 93 zatížena Zástavními právy, zahájeními exekuce a exekučním příkazem k prodeji. Dle předloženého výpisu z KN je Nemovitost zatížena věcným břemenem užívání ve prospěch společnosti ACEMA Credit Czech, a.s. Věcné břemeno bylo zřízeno smlouvou o zřízení věcného břemene - úplatnou (výše úplaty 1000,- Kč) ze dne 24. 11. 2004. právní účinky vkladu práva ke dni 28. 11. 2005. Dle předloženého výpisu z LV k datu 4. 5. 2015 je předmětná Nemovitost dotčena změnou (tzv. plomba). S ohledem na fakt, že stavba č. p. 25 je evidována jako tzv. nemovitá kulturní památka, platí pro ni předkupní právo ve prospěch stánu dané § 13 zákona č. 20/1987 Sb.
15
Ministerstvo kultury může uplatnit právo státu na přednostní koupi nemovité národní kulturní památky, která mu nebyla nabídnuta, do tří let od prodeje takové nemovitosti. S ohledem na charakter Nemovitosti a její polohu nepovažujeme tuto skutečnost za riziko.
16
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:
nákladová, výnosová, porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).
4.1
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.
4.2
Výnosová metoda
Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 17
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.3
Porovnávací metoda
Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
18
5 Analýza hodnoty 5.1
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání, jako pomocná byla použita metoda nákladová. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.
5.2
Výpočet hodnoty Nemovitosti nákladovou metodou
Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd. 5.2.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla převzata z Odhadu tržní hodnoty č. 699/26/2012 zpracovaného Ing. Jiřím Musilem a činí 1 521 m3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 1 521 m3 a výměrou pozemků ve výši 1 917 m2. 5.2.2
Stáří a opotřebení
Rodinný dům byl vystavěn dle poskytnutých informací vystavěn cca v 18. století, dle Odhadu tržní hodnoty č. 699/26/2012 na konci třicátých let dvacátého století. Opotřebení je určeno vzhledem 19
ke stáří a především technickém stavu (dlouhodobě neužívaný, neudržovaný Rodinný dům) na 70 %. Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha 2014) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení. 5.2.3 Výpočet hodnoty Domu Jednotková cena za 1 m3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši 3 800 Kč pro typ „Budovy pro bydlení – Domky rodinné 1 a 2 bytové, zděné z cihel a tvárnic“, což představuje spodní hranici rozpětí. Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha 2014) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 3 % (Dále též jako „NUS“). K věcné hodnotě hlavní stavby byla připočtena hodnota vedlejších staveb (garáž, hospodářské stavby), inženýrských staveb (přípojky) a venkovních úprav (oplocení apod.) ve výši 10 % věcné hodnoty hlavní stavby č. p. 25. Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby Výpočet věcné hodnoty Č. p. 25 Obestavěný prostor celkem (m3)
1 521,00
Jednotková cena (Kč/m3)
3 800,00
NUS (%) *)
3%
Jednotková cena celkem (Kč/m3)
3 914
Reprodukční hodnota
5 953 194 Kč
% opotřebení
70%
Věcná hodnota hlavní stavby
1 785 958 Kč
Věcná hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav Věcná hodnota staveb celkem
178 596 Kč 1 964 554 Kč
20
5.2.4 Výpočet hodnoty pozemků Hodnota pozemků byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků umožňujících výstavbu rezidenčního objektu (rodinného domu). Výše hodnoty 1 m 2 pozemku byla stanovena na 100 Kč. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty pozemků
parc. č.
Výměra (m2)
hodnota (Kč/m2)
hodnota (Kč/m2)
152/1
1 024
100 Kč
102 400 Kč
152/2
480
100 Kč
48 000 Kč
153
413
100 Kč
41 300 Kč
1 917
191 700 Kč
5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem
Věcná hodnota staveb
1 964 554 Kč
Věcná hodnota pozemků
191 700 Kč
Věcná hodnota celkem
2 156 254 Kč
Zaokrouhleně
2 160 000 Kč
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemků nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 2 160 000 Kč. 5.3
stanovená
Výpočet porovnávací metodou
Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných i nabídkových obchodních transakcí prodejů i nabídek rodinných domů a usedlostí (užívaných i k rekreaci) v blízkém okolí, v okresech Znojmo (Jihomoravský kraj), Jindřichův Hradec (Jihočeský kraj) a Třebíč (Vysočina). Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 užitné plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou.
21
Obrázek č. 6: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 330 000 Kč. 5.4
Výpočet ceny věcného břemene
V zákoně č. 151/1997 Sb. se věcná břemena oceňují v § 16 b. § 16b Oceňování věcných břemen (1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. 22
(3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10000 Kč.
(6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. Oprávněným z věcného břemene je společnost, proto se pro výpočet uplatnění stanovení výše ročního užitku (které v tomto případě lze ztotožnit s nájemným za užívání zatížené Nemovitosti) a následné vynásobení pěti dle odstavce 3. Výše ročního užitku byla určena na základě statistiky realizovaných nájmů za rodinné a rekreační domy v okresech Třebíč, Jindřichův Hradec a Znojmo v letech 2010 – 2015 s následnou úpravou zohledňující předmět ocenění. Realizované nájemní vztahy byly získány z databáze renomované realitní společnosti, díky čemuž je možno zaručit, že nájemní vztahy nebyly sjednány mezi spřízněnými osobami, či za jiných tzv. netržních podmínek. Vzhledem k fatu, že v dané lokalitě není pronájem domů a chat příliš obvyklý (s ohledem na nízkou pořizovací cenu nemovitostí), bylo identifikovány pouze 8 vzorků s průměrnou hodnotou nájemného ve výši 63 Kč/m 2/měsíc. Pro zohlednění standardu oceňované nemovitosti a její velikosti byla výsledná hodnota upravena na 25% této částky. Výsledná hodnota byla vynásobena příslušnou užitnou plochou a 60 měsíci (5 let) dle odstavce 3.
srážka 75% ročně
170
Hodnota věcného břemene Zaokrouhleně
Cena věcného břemene byla stanovena na 160 000 Kč.
23
2 684 Kč 32 207 Kč 161 036 Kč 160 000 Kč
6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 17. června 2015 stanovena
Nákladovou metodou: Porovnávací metodou:
2 160 000 Kč 330 000 Kč
Výsledky jednotlivých metod se od sebe velmi výrazně liší (více než šestinásobně). Důvodem je především stav a poloha nemovitosti. Nemovitost se nachází v lokalitě, které není pro rezidenční bydlení příliš vyhledávaná a realitní trh spíše převyšuje nabídka nemovitostí než poptávka. Jedná se o veliký rodinný dům odpovídající historickým zvyklostem (zemědělská vícegenerační usedlost) s vysokými náklady na reprodukci. Tato velikost však není při prodeji přímo úměrná požadované kupní ceně. Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti (bez zohlednění věcného břemene) činí 330 000 Kč.
24
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňovaného Bytu byla k datu ocenění 17. června 2015 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 330 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – viz 3.6 Majetkoprávní vztahy – nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena – viz 3.6 Majetkoprávní vztahy – věcné břemeno užívání ve prospěch společnosti ACEMA Credit Czech, a.s. v ceně 160 000 Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č. st. 152/1, součástí jehož je stavba pro bydlení č. p. 25 a dále pozemků parc. č. 152/2 a 153, kat. území Vratěnín, obec Vratěnín, zapsané na listu vlastnictví č. 93 činí k datu ocenění 17. června 2015:
330 000 Kč Slovy: tři sta třicet tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
25
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6441-040/2015 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Ing. Pavel Dytrych
V Praze dne 22. června 2015
26
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 93, katastrální území Vratěnín Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha
27
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 93, katastrální území Vratěnín
Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost: Vratěnín 25, okres Znojmo, Jihomoravský kraj
Vztažná jednotka srovnání m2 užitné plochy Identifikace nemovitosti
Porovnávané nemovitosti 1
Koef.
Dešov, okres Třebíč
2
Koef.
Radotice, okres Třebíč
3
Koef.
Dolní Valy, Jemnice, okres Třebíč
4
Koef.
Uherčice, okres Znojmo
5
Koef.
Jemnice, okres Třebíč
Foto nemovitosti
RD o jednom NP se sedlovou střechou do ulice s vedlejšími stavbami na okraji obce Vratěnín
Popis
Vratěnín, rezidenční
Lokalita
RD/zemědělská usedlost Samostatně stojící rodinný s hospodářskými dům/zemědělská usedlost, přístavky s pozemkem dlouhodobě neobydlená zahrady/pole
Řadový rodinný dům o Řadové RD v RD o dispozici 2+1. IS: jednom NP a sedlové centru obce o dvou elektřina, plyn v ulici, střeše o dispozici 2+kk NP voda vlastní, jímka
Dešov, obdobná
Jemnice, lepší
m2
1
Radotice, obdobné m2
1
m2
0,8
Uherčice, obdobné 334 m2 horší zděný, sedlová střecha
1,1
1000 obdobný
1
1
zděný, sedlová střecha
1
1
Jemnice, lepší m2
0,8
1 917 m2, protáhlý tvar
Pozemek (m2)
3 121 obdobný
1
1 700 obdobný
1
367 horší
1,1
Zděný, sedlová střecha
Konstrukční systém
zděný, sedlová střecha
1
zděný, sedlová střecha
1
zděný, sedlová střecha
1
Technický stav
Mírně lepší
0,9
před rekonstrukcí
1,1
rekonstruovaný
0,8
Mírně lepší
0,9
Obdobný
1
Parkování, dopravní dostupnost
obdobný
1
obdobný
1
lepší dostupnost
0,9
lepší dostupnost
0,9
Obdobné
1
170 m2
Užitná plocha (m2)
200 obdobná
1
337 Obdobné
1
65 menší
0,95
160 obdobný
1
314 obdobný
1
x
Zdrojová cena (Kč/m2)
x
Zdroj
Pouze částečná rekonstrukce v posledních patnácti letech, stav nosných konstrukcí dobrý vlastní garáž, obec obsluhována pouze autobusem
Upravená cena Kč/m² Průměrná upravená cena na (Kč/m2) Užitná plocha Nemovitosti (m2) Hodnota Nemovitosti (Kč) Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč)
3 000 Kč nabídka, sreality.cz, 1 5/2015 2 700 Kč 0,90 2 318 Kč 143 331 423 Kč 330 000 Kč
750 Kč realizovaná cena RE-MAX 2010 825 Kč
6 076 Kč 1 1,10
realizovaná cena RE-MAX říjen 2012 3 342 Kč
5 500 Kč 1 0,55
nabídka, sreality.cz, 5/2015 3 575 Kč
1 433 Kč 0,75 0,65
realizovaná cena RE-MAX 2011 1 146 Kč
1 0,80
Příloha č. 4: Výpočet ceny věcného břemene
Cena realizace
Cena realizace Plocha Okres za m2 60 Kč 100 Třebíč
Uzavření
Pronájem
5.10.2010 Osobní
Pronájem
6.4.2011 Osobní
Smíšená
12 000 Kč
83 Kč
Pronájem Pronájem
1.12.2011 Osobní 5.4.2012 Osobní
Kamenná Cihlová
7 000 Kč 5 000 Kč
100 Kč 36 Kč
Pronájem
18.1.2014
Cihlová
3 000 Kč
52 Kč
58 Třebíč
Pronájem
15.9.2014 Osobní
Smíšená
10 000 Kč
63 Kč
Pronájem Pronájem
31.10.2014 Osobní 3.3.2015 Osobní
Cihlová Cihlová
6 000 Kč 8 000 Kč
60 Kč 52 Kč
Průměr:
Vlastnictví
Druh objektu Cihlová
Prodej/Pronájem
6 000 Kč
63 Kč
144 Třebíč
Obec
Č. obce
Třebíč Třebíč
70 Jindřichův Hradec Strmilov 140 Znojmo Grešlové Mýto
Zámostí Palupín Grešlové Mýto
Biskupice-Pulkov
Pulkov
160 Třebíč
Třebelovice
Třebelovice
100 Třebíč 154 Třebíč
Dolní Lažany Třebíč
Dolní Lažany Nové Dvory
Příloha č. 5: Fotopříloha
