2015

Ing. Bohuslav Štencl

oceňování nemovitého majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5937-80/ 2015

o ceně nemovité věci-

rodinného domu č. p. 239, s příslušenstvím a pozemkem, na pozemku p.č. St. 315, obec a k.ú. Horní Němčí, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský

Objednavatel posudku:

Mgr. Roman Pešek insolvenční správce dlužníka –Helena Fialová Šantova 2 Olomouc 779 00

Účel posudku:

zjištění obvyklé tržní ceny nemovité věci

Posudek vypracoval:

Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117, Olomouc, 779 00 Tel., fax.: 585 225 499 602 725 436

Datum místního šetření:

22.07.2015

Datum, k němuž je ocenění provedeno:

22.07.2015

Počet listů posudku:

19

Počet vyhotovení posudku:

2

V Olomouci, dne 24.07.2015

-2-

1. NÁLEZ ZNALECKÉHO POSUDKU ---------------------------------------1.1. Údaje o nemovité věci --------------------------------------Rodinný dům menší velikostní kategorie, v průměrném stavebně technickém stavu a dobrém standardu vybavení situovaný v menší obci s průměrnou dopravní dostupností a dostupností do správních center v blízkosti státních hranic ČR a Slovenska. Dům je zděný, samostatně stojící, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou. Je situován v centrální části obce, v obytné zástavbě podél komunikace procházející obcí. U domu je situován dvůr malé výměry. Příjezd přístup k objektu je z uliční komunikace. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 2+1 s kompletním příslušenstvím, v zadní části domu bývalá hospodářská část malého rozsahu.

1.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ---------------------------------------------------------------------- Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti znalce, insolventního správce a příslušníků městské policie.

1.3. Vlastnické a evidenční údaje --------------------------------------------k.ú. obec okres kraj vlastník parcela číslo list vlastnictví

: : : : : : :

Horní Němčí Horní Němčí Uherské Hradiště Zlínský Fialová Helena, č.p. 239, Horní Němčí, 687 64 St. 315 – zastavěná plocha a nádvoří - 220 m2 1351

-3-

2. OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovité věci (obvyklé ceny) č. 5937 - 80 / 2015 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro insolvenční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 239, LV č. 1351 na pozemku parc.č. St. 315 pozemek parc.č. St. 315, LV č. 1351 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Kat. území Horní Němčí Část obce dle LV Horní Němčí

Obec Ulice

Horní Němčí

Počet obyvatel 830 č.p. 239

Objednatel Mgr. Roman Pešek insolvenční správce dlužníka –Helena Fialová Šantova 2 Olomouc 779 00 Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Fialová Helena, Horní Němčí 239

Zpracováno pro

insolvenčního správce

Vypracoval Licence číslo

Ing. Štencl Bohuslav Rooseveltova 117 779 00 Olomouc email: [email protected]

0545 Počet stran textu

Tel. E-mail

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 602 725436

10

Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Počet stran příloh

53.95 m2

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

Silné stránky nemovitosti - dobrý standard vybavení domu po provedené rekonstrukci Slabé stránky nemovitosti - malý přilehlý pozemek - nemožnost parkování či garážování na vlastním pozemku - průměrná dopravní dostupnost Vyhodnocení rizik

24.07.2015 22.07.2015 22.07.2015

7

15 000 Kč/m2

809 250 Kč

800 000 Kč Osmsettisíc Kč

-4ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo soudcovské- Deprint s.r.o. – usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. zást.práva OS v Uherském Hradišti- ze dne 06.12.2013 3E-15/2013-19. Nemá vliv na výši obvyklé tržní ceny.

NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Poloha v zóně 3 -se středním nebezpečím výskytu povodně.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena VB pro RWE GasNET, s.r.o. dle smlouvy z 25.11.2013. Nemá vliv na výši obvyklé tržní ceny.

NE NE NE ANO

Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Rozhodnutí o úpadku- usnesení ins. soudu o úpadku KSBR 32 INs-5924/2014 –A-9 ze dne 08.04.2014 Nemá vliv na výši obvyklé tržní ceny.

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna

-5NE NE NE NE NE

Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko

-6Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace pořízená při místním šetření Datum předání kompletních podkladů 24.7.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 Vlastní databáze odhadce Fotodokumentace Mapa k.ú. Horní Němčí Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Horní Němčí má 850 obyvatel, obec se základní správní funkcí bez většího významu v blízkosti státní hranice ČR a Slovenska. V obci je obchod, pohostinství, MŠ a ZŠ. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V centrální části obce, v obytné zástavbě rodinnými domy podél komunikace procházející obcí. V místě je možnost napojení na síť elektro, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn. V obci je pohostinství, MŠ a ZŠ, obchod. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ne

50 Km

Informace o nemovitosti

Rodinný dům menší velikostní kategorie, v průměrném stavebně technickém stavu a dobrém standardu vybavení situovaný v menší obci s průměrnou dopravní dostupností a dostupností do správních center v blízkosti státních hranic ČR a Slovenska. Dům je zděný, samostatně stojící, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou. Je situován v centrální části obce, v obytné zástavbě podél komunikace procházející obcí. U domu je situován dvůr malé výměry. Příjezd přístup k objektu je z uliční komunikace. Objekt je napojen na síť nízkého napětí, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Dispozičně je dům řešen jako jednobytový, v domě je umístěna jedna bytová jednotka o velikosti 2+1 s kompletním příslušenstvím, v zadní části domu bývalá hospodářská část malého rozsahu. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 5240/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek

1

1

Počet podkroví

0

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba hospodářská část

Popis navazující na RD

m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano Výměra [m2]

Stáří [roků]

Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

120 55 % nevykazuje

-7Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina pálená taška, včetně klempířských konstrukcí Okna PVC Dveře lamino Instalace vytápění, zdravoinstalace Ostatní zařizovací předměty, obklady Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 220 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno není není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce, stropy krytina střech pálené tašky úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vápenná omítka obklad keramický v koupelně, WC a kuchyni laminové laminátové plovoucí, keramická dlažba světelný a motorový rozvod svislé a vodorovné potrubí kombinovaný s ústředním topením

Rok provedení 2013 2009 2009 2009 2009

250 Kč/m2

Cena celkem

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

55 000 Kč

napojeno napojeno není napojeno není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné z cihel pálených a nepálených

konstrukce střechy

sedlová

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody

pozinkované

okna vytápění

plastová s dvojsklem ústřední podlahové s plynovým kotlem rozvod studené a teplé

vnitřní vodovod vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

omítka vápenná hladká, v části opadaná nejsou provedeny

rozvod plynu žaluzie

Počet koupelen 1 Vybavení koupelny vana, umyvadlo, sprchový kout

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák plynový

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností pokoj pokoj kuchyně předsíň koupelna s WC Součet ploch za podlaží

plocha 15.40 13.16 14.59 2.40 8.40

m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 15.40 m2 1.0 13.16 m2 1.0 14.59 m2 1.0 2.40 m2 1.0 8.40 m2

53.95 m2

53.95 m2

-8Srovnávací metoda

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vlastních databází, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V porovnání s oceňovanými nemovitostmi jsou vyhodnocena kriteria a podle stavu, zda je toto kriterium lepší nebo horší než u oceňované nemovitosti je stanovena jednotková cena a stanovena cena nemovitostí porovnávacím způsobem. Je přihlédnuto a jsou porovnány následující faktory: poloha a význam obce, místní poloha, dopravní dostupnost, stavebně technický stav objektů, standard vybavení prostor, technická infrastruktura, úroveň občanské vybavenosti v místě a v nejbližším okolí. Vybrané byty pro použití srovnávací metody jsou pro tuto metodu použitelné, při porovnání je přihlédnuto ke konkrétním skutečnostem a odlišnostem. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá, tržní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 17.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 140.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 220 000 Kč 10 % 1 098 000 Kč

140.0 m2 860.0 m2 8 700 Kč/m2 7 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Rodinný dům v obci Horní Němčí, k.ú. Horní Němčí, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Popis: Jedná se o nepodsklepený, patrový RD, v průjezdu ve dvoře možnost parkování dvou osobních aut, dům v udržovaném stavu, napojení na obecní kanalizaci a veřejný vodovod, vytápění ústřední plynové , ohřev teplé vody zajištěn plyn. bojlerem. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, větší velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, ve stejné obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.

-9-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 14.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 70.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

460 000 Kč 10 % 414 000 Kč

0.0 m2 1110.0 m2 6 600 Kč/m2 5 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Rodinný dům v obci Slavkov, k.ú. Slavkov, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Popis:Jedná se o RD s vlastní studnou, napojení na kanalizaci, elektřinu, plyn, vytápění lokální plynové. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, menší velikostní kategorie s menší í užitnou podlahovou plochou, v sousední obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, horší stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 9.6.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena Porovnání s nemovitostí oceňovanou

1 850 000 Kč 10 % 1 665 000 Kč

0.0 m2 1377.0 m2 15 400 Kč/m2 13 900 Kč/m2

- 10 Rodinný dům v obci Korytná, k.ú. Kopytná, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský Popis:Jedná se o RD v obci Korytná, vytápění elektrické, krbová kamna. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, v sousední obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, lepší stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.

4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: s-reality, datum změny inzerátu 13.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 80.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

890 000 Kč 10 % 801 000 Kč

100.0 m2 819.0 m2 11 100 Kč/m2 10 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

Rodinný dům v obci Korytná, k.ú. Korytná, okres Uherské Hradiště, kraj Zlínský Popis: Jedná se o přízemní RD, po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, elektrická vrata, plny je před domem. Jednobytový, vnitřní řadový rodinný dům, srovnatelné velikostní kategorie s větší užitnou podlahovou plochou, v sousední obci, srovnatelná místní poloha z pohledu rušivých vlivů, se srovnatelnou dopravní dostupností a dostupností do správního centra, srovnatelná úroveň občanské vybavenosti v obci, srovnatelný stavebně technický stav a standard vybavení, větší přilehlý pozemek. Dům bez garáže.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

5 900 - 13 900 Kč/m2

Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem

414 000 - 1 665 000 Kč 15 000 Kč/m2

- 11 Na základě vyhodnocení obchodovaných cen je možno konstatovat, že ceny srovnatelných nemovitostí – rodinných domů ve stejné obci a ve srovnatelných lokalitách (blízké obce)se v současném stavu pohybují v rozpětí cen 5.900 – 13.900,-- Kč/m2 s ohledem na polohu obce, místní polohu, stavebně technický stav a standard vybavení domů, dopravní dostupnost, úroveň technické infrastruktury a občanské vybavenosti. Na základě provedeného porovnání byla obvyklá cena odhadnuta na horní úrovni obchodovaných cen ve výši 15.000,-- Kč/m2

Orientační propočet: Započítatelná podl.plocha 53,95 m2 x 15.000,-- Kč/m2 ……………809.250,--Kč

Celkem zaokrouhl. …………………………….800.000,-- Kč

- 19 -

REKAPITULACE

Obvyklá tržní cena - rodinného domu č. p. 239, na pozemku p.č. St. 315, dle LV č. 1351, v obci a k.ú. Horní Němčí

800.000,--Kč

Obvyklá tržní cena 800.000 Kč Slovy: =Osmsettisíckorunčeských=.

Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1351, vypracovaný dálkovým přístupem do KN, ze dne 15.04.2014 - Kopie kat.mapy k.ú. Horní Němčí, vypracovaná nahlížením do KN, ze dne 19.06.2015 - Vlastní databáze odhadce - Fotodokumentace

V Olomouci, dne 24.07.2015

Ing. Bohuslav Štencl Rooseveltova 117 Olomouc

- 20 -

- 21 -

- 18 -