2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1087 198/2015 o ceně jednotek č. 267/3, 267/4, 267/10, 267/11, 267/15, 267/20, 267/24 a 267/25 v budově č.p. 267, která je součástí pozemku parc.č. 6/3, o ceně jednotek č. 268/9, 268/10, 268/21, 268/25 a 268/27 v budově č.p. 268, která je součástí pozemku parc.č. 6/4, o ceně jednotek č. 269/9, 269/25 a 269/26 v budově č.p. 269, která je součástí pozemku parc.č. 6/5 a o ceně jednotek č. 282/1, 282/3, 282/4, 282/5, 282/6, 282/7, 282/12, 282/15, 282/17, 282/21, 282/24 a 282/26 v budově č.p. 282, která je součástí pozemku parc.č. 6/6, spolu s podíly vlastnictví společných částí budov a pozemků, v katastrálním území Pitkovice, obec Praha

Objednavatel znaleckého posudku:

Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. IČ: 28460120 Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 31.8.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: [email protected]

Počet stran: 11 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 28.9.2015

A. NÁLEZE *, ZnaiecM úkol í kolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně jednotek č. 267/3, 267/4, 267/10, 267/11, 267/15, 267/20, 267/24 a 267/25 v budově č.p. 267, která je součástí pozemku parc.č. 6/3, o ceně jednotek č 268/9, 268/10, 268/21, 268/25 a 268/27 v budově č.p. 268, která je součástí pozemku parc.č. 6/4, o ceně jednotek č. 269/9, 269/25 a 269/26 v budově č.p. 269, která je součástí pozemku parc.č. 6/5 a o ceně jednotek č. 282/1, 282/3, 282/4, 282/5, 282/6, 282/7, 282/12, 282/15, 282/17, 282/21, 282/24 o 282/26 v budově č.p. 282, která je součástí pozemku parc.č. 6/6, spolu s podíly vlastnictví společných částí budov a pozemků, v k.ú. Pitkovice, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s,, podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedených nemovitostí v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu nemovitostí ke dni 31.8.2015. $

2 , Základní informace \ázev předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

28 jednotek vymezených podle občanského zákoníku v budovách v Praze-Pitkovicích Pýchavková 267, 268, 269 a 282 104 00 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Pitkovice 1 243 201

3 , Prohlídka vnější obhlídka nemovitosti byla provedena dne 10.9.2015 za přítomnosti zpracovatele posudku.

4, Podklady pro vypracování znaleckého posudku a

™

1'ředáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, ■ kopie stavebního povolení ze dne 13.3.2013 bytových domů A, B a C v obytném souboru -ihtkovice - západ”, kopie stavebního povolení ze dne 29.1.2014 bytového domu D v obytném souboru „Pitkovice - západ”, - kopie geometrického plánu č. 422-65/2014 ze dne 15.8.2014 pro vyznačení budovy, změnu hranice pozemku, rozdělení pozemku a vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku v k.ú. l:itkovice, obec Praha, - kopie prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám rozestavěného bytového domu na pozemku p.č. 6/3, k.ú. Pitkovice, obec Praha, ze dne 31.10.2014, vČ. změny prohlášení ze dne 3.11.2014, ■ kopie prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám rozestavěného bytového domu na pozemku p.č. 6/4, k.ú. Pitkovice, obec Praha, ze dne 31.10.2014, - kopie prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám rozestavěného bytového domu na pozemku p.č. 6/5, k.ú. Pitkovice, obec Praha, ze dne 31.10.2014, 'č. změny prohlášení ze dne 3.11.2014, -2-

0

^

- kopie kolaudačního souhlasu ze dne 2.2.2015 na stavby bytových domů A, B a C při ulicí Pýchavková, k.ú. Pitkovlce, obec Praha, - kopie prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám rozestavěného bytového domu na pozemku p.č. 6/6, k.ú. Pitkovice, obec Praha, ze dne 19.2.2015, v-č. změny prohlášení ze dne 20.2.2015, - kopie geometrického plánu č. 432-23/2015 ze dne 9.3.2015 pro vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku v k.ú. Pitkovice, obec Praha, - kopie kolaudačního souhlasu ze dne 5.6.2015 na stavby bytového domu D při ulici Pýchavková, k.ú. Pitkovice, obec Praha, vč. kopie opravy zřejmých nesprávností v písemném vyhotovení kolaudačního souhlasu ze dne 15.6.2015, . kopie částečných výpisů z KN Katastrálního úřadu k datu 31.8.2015 pro LV 2861, LV 2856, LV 2851 a LV 2837 v k.ú. Pitkovice, obec Praha, - seznam 28 bytových jednotek Pitkovice 154 ABCD v majetku CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. ke dni 31.8.2015, vč. informace o smluvních cenách 23 jednotek, - grafická schémata oceňovaných jednotek. Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 2856, LV 2861, LV 2837, LV 2851, LV 2853, LV 2858, LV 2930, LV 2938, LV 2852, LV 2857 a zobrazení map katastrálních v k.ú. Pitkovice, obec Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni 23.9.2015, - znalecký posudek č. 1081_192/2015 o ceně pozemků parc.č. 4/1, 4/5, 6/1, 6/3, 6/4, 6/5, 6/6, 6/7, 6/8, 6/9, 6/10, 6/11, 6/12, 6/13, 6/14, 6/15, 6/16, 7/1, 7/4, 7/5, 7/8, 7/9, 7/10, 224, 228, 238/83, 238/84, 238/85, 238/86, 238/87, 238/111, 238/112, 238/113 a 238/114 v k.ú. Pitkovice, obec Praha, vyhotovený 14.9.2015, - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 20/2014 Sb., platném od 15.1.2015, a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při vnější obhlídce budov s oceňovanými jednotkami na místě dne 10.9.2015, - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku.

5. Vlastnické a evidenční údaie Podle předaných podkladů a opatřených údajů byla ke dni ocenění v KN u Katastrálního úřadu na LV 2853, LV 2858, LV 2930 a LV 2938 v k.ú. Pitkovice, obec Praha zapsána s právem vlastnictví, mimo jiné i: - společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s., IČ: 28460120, se sídlem Na Strži 1702/65, Nusle, 140 00 Praha 4, a) podle LV 2930 pro jednotky č. 267/3, 267/4, 267/10, 267/11, 267/15, 267/20, 267/24 a 267/25, způsob využití byty, v budově č.p. 267 která je součástí pozemku parc.č. 6/3 (LV 2861), podíl na společných částech nemovitosti 209/670, b) podle LV 2858 pro jednotky č. 268/9, 268/10, 268/21, 268/25 a 268/27, způsob využití byty, v budově č.p. 268 která je součástí pozemku parc.č. 6/4 (LV 2856), podíl na společných částech nemovitosti 5393/19627, c) podle LV 2853 pro jednotky č. 269/9, 269/25 a 269/26, způsob využití byty, v budově č.p. 269 -3-

která je součástí pozemku parc.č. 6/5 (LV 2851), podíl na společných částech nemovitosti 3155/19447, d) podle LV 2938 pro jednotky č. 282/1, 282/3, 282/4, 282/5, 282/6, 282/7, 282/12, 282/15, 282/17, 282/21, 282/24 a 282/26, způsob využití byty, v budově č.p. 282 která je součástí pozemku parc.č, 6/6 (LV 2837), podíl na společných částech nemovitosti 12082/19595. Dle LV 2861 byly společnými částmi nemovitosti, kromě výše uvedených, i pozemky parc.č. 6/1, 6/8 a 238/118, dle LV 2856 byly společnými částmi nemovitosti, kromě výše uvedených, i pozemky parc.č. 6/10, 6/11 a 238/117, dle LV 2851 byly společnými částmi nemovitosti, kromě výše uvedených, i pozemky parc.č. 6/12, 6/13 a 238/116, dle LV 2837 byly společnými částmi nemovitosti, kromě výše uvedených, i pozemky parc.č. 6/15, 6/16 a 238/115, dle LV 2852 byl společnou částí nemovitosti í pozemek parc.č. 6/14 a dle LV 2852 i pozemek parc.č. 6/9. Vlastnická práva na LV 2861, LV 2856, LV 2851 a LV 2837 byla omezena věcnými břemeny služebností, umístění, provozování, provádění kontrol, údržby a oprav inženýrských sítí na pozemcích.

6 Dokumentace a skutečnost »

Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a částečně ověřeny zpracovatelem posudku při vnější obhlídce budov s oceňovanými jednotkami na místě, jednotky samotné i budovy byly v té době nepřístupné. Údaje vedené v KM o budovách č.p. 267, 268, 269 a 282 a o pozemcích parc.č. 6/3, 6/4, 6/5 a 6/6 byly shledány v souladu se skutečným využitím těchto nemovitostí, oceňované jednotky jsou podle dokladů vymezeny dle občanského zákoníku a způsob jejich využití jsou byty. Budovy s oceňovanými jednotkami byly dány do užívání v r. 2015. Dle územního plánu obce se nemovitosti nachází v území OV-D všeobecně obytných a jsou umístěny v plochách, kde jsou stavební pozemky oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňované jednotky se nachází ve vícepodlažních, atypických bytových domech, které jsou situovány při ulici Pýchavková, v rovinném terénu oblasti novostaveb pro bydlení Prahy-Pitkovic při jihovýchodním okraji obce. Inženýrské sítě a komunikace jsou zde kompletní, v blízkosti je zastávka autobusu MHD, většina služeb a obchody jsou dostupné do 2 km v Praze-Uhříněvsi, v Cestlicích a v Průhonicích, vzdálenost do centra obce je asi 18 km. Budovy mají nepravidelný půdorysný tvar, jsou podsklepené a se čtyřmi nadzemními podlažími s plochými střechami, svislé nosné konstrukce jsou železobetonové stěnové, s cihelnými vyzdívkami a s tepelnými izolacemi. Budovy byly prohlášením vlastníka rozčleněna na bytové a nebytové jednotky, společné prostory jsou vstupy a vjezdy, chodby a schodiště, přístupy ke sklepům v l.PP, osobní výtah a výtahová šachta v l.PP až 4.TNP, úschovna kol a kočárků, technické místnosti v l.PP, úklidová komora, parkovací stání v l.PP, plynová kotelna, terasy, zatravněné terasy a balkóny, vně budovy pak vchody do budovy, vjezdy do garáží a plochy pro kontejnerová stání. V objektech jsou provedeny instalace elektro, domovního slaboproudu, instalace plynu, rozvody ústředního topení, studené a teplé vody a odkanalizování, STA, rozvody odsávání a větrání, bleskosvod, výtahy. Budovy byly dány do užívání v letošním roce a dle viditelných znaků jsou jejich stavební prvky původní a v bezvadném stavu. Dle dokumentace je vybavení jednotek sanitární zařízení koupelny a WC, topná tělesa, listovní schránka, zvonek - domácí telefon, měření vody a ÚT a elektrické odvětrání. V kuchyni je provedena příprava pro instalaci kuchyňské linky a spotřebičů, v koupelně a WC jsou instalovány standardní zařizovací předměty (vana nebo sprchový kout, umývadlo, splachovací WC), v jednotce jsou provedeny instalace teplovodního topení s nástěnnými radiátory, rozvody teplé a studené vody, odkanalizování, rozvody elektro, domovního zvonku, centrální odvětrání koupelny, WC a kuchyně. Podlahy jsou dle standardu laminátové a s keramickou dlažbou, obklady koupelny keramické, ostatní povrchy stěn s omítkami s malbou, vstupní dveře bezpečnostní a s požární odolností, vnitřní -4-

dveře dřevem dýhované, okna a balkónové dveře plastové s dvojskly. Je předpoklad, že konstrukce a vybavení jednotek byly ke dni ocenění v bezvadném stavu. Podrobnější popisy jednotlivých jednotek, obsahující jejich dispozičních řešení, výměry, polohu v budovách a orientaci vůči světovým stranám, jejich provedení, vybavení a jejich příslušenství jsou uvedeny v prohlášení vlastníka budov, .které jsou k dispozici u objednatele i u zpracovatele znaleckého posudku.

8. O bsah znaleckého posudku I, Odhad obvyklé ceny II. Rizika, omezení a další okolnosti lil. Rekapitulace cen nem ovitostí

-5-

■

I «- ZNALECKÝ POSUDEK

¡Bte'

L Odhad obvyklé ceny í

1 b -•

|

Vajetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se p: o účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním, styku, v' tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající / osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě ¿vážení všech okolností a výše vypočtených cen.

■ Porovnávací hodnota - jednotky Odhaduje se obvyklá cena 28 nových bytů porovnávací metodou, pro kterou jsou k dispozici údaje o celkových cenách smluvních vč. pozemků 23 z těchto jednotek a smluvní ceny k nim příslušejícím podílů pozemků. Smluvní cena 23 jednotek je jejich cenou obvyklou, porovnávací hodnota 5 zbývajících jednotek, které dosud nebyly zasmluvněny k prodeji a u kterých není známa prodejní cena, je odhadnuta za pomoci modifikované metody porovnání nemovitosti jako celku m využití indexu odlišnosti (viz. podklady: - publikace Teorie oceňování nemovitostí, ¥111. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc. a kol), na základě uvedených prodejních cen bytů a podle následného vyhodnocení v tabulkových přehledech, které jsou uvedeny na stranách č. - 8 - a - 9 - posudku. Dle tohoto vyhodnocení bylo dospěno k průměrné srovnávací ceně nového bytu v lokalitě ííové Pitkovice, nezařízeného bez kuchyňské linky, bez sklepa či dalšího příslušenství, bez balkónu či terasy, bez parkování ve výši 43.153,- Kč/m2 plochy jeho místnosti Tato srovnávací cena byla, po úpravě koeficienty, vyjadřujícími velikost, polohu, orientací, 'ybavení a příslušenství bytu, vzata pro odhad porovnávací hodnoty u zbývajících 5 neprodaných bytů, viz tabulkový přehled na dalších stranách. "ro účely účetní evidence bylo zapotřebí u přeceňovaných bytů doplnit rozdělení obvyklé ceny jednotek na cenu za byt a cenu za pozemek tak, aby přecenění bylo možné zaúčtovat. Z toho důvodu byly u zasmluvněných 23 jednotek vzaty údaje o smluvních cenách pozemků z evidence objednatele a u zbývajících 5 jednotek byly odhadnuty obvyklé ceny pozemků, jejichž podíly přísluší k oceňovaným jednotkám. ‘ Porovnávací hodnota - podíly pozemků ■'ozemky parc.č. 6/3, 6/4, 6/5 a 6/6 jsou zastavěny bytovými domy, pozemky parc.č. 6/1, 6/8, 6/10, 6/11, 6/12, 6/13, 6/15 a 6/16 jsou ostatní plochy, v jednotném funkčním celku a související s výše -6-

uvedenými stavebními pozemky a stavbami na nich postavenými, V souladu s ustanovením § 9 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku se jedná se o stavební pozemky. Pro odhad porovnávací hodnoty stavebních pozemků byly k dispozici databáze uskutečněných prodejů porovnatelných pozemků v předmětné lokalitě, údaje o ceně stavebních pozemků dle cenové mapy stavebních pozemků obce a nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí v blízkém okolí předmětné lokality, nalezené v inzerci portálů realitních kanceláří, Dle kupních smluv na prodej pozemků zastavěných rodinnými domy nebo souvisejících v lokalitě Nové Pitkovice, které měl zpracovatel posudku k dispozici, byly prodejní ceny v r, 2015 ve výši 4.500,- Kč/m2 + DPH. Cenová mapa stavebních pozemků obce oceňovala v r. 2015 stavební pozemky v předmětné lokalitě cenou 4.500,- Kč/m 2 a v menší míře cenou 4.010,- Kč/m2. Nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí v Praze-Pitkovících jsou uloženy u zpracovatele posudku, podle nich jsou nabízeny k prodeji stavební pozemky v ul. Křemenáčova o výměře 2513 m2 za 6.200.000, - Kč (2.467 Kč/nť), dále v klidné části Prahy-Pítkovic pozemek o výměře 903 m2 za 7.500.000, - Kč (8.306 Kč/m2) a na okraji Prahy-Pitkovic s příjezdem od Praha 11 pozemek o výměře 14978 m2 za 16.750.000,- Kč (1.132 Kč/m2). U nabídek k prodeji byl zohledněn obecně známý fakt, že na inzerované ceny je nutné pohlížet jako na nejvýše dosažitelné, a že je v nich počítáno i s provizí realitní kanceláře

i :

^ j

Podle výše uvedených skutečností odhaduji porovnávací hodnotu pozemků parc.č. 6/3, 6/4, 6/5, 6/1, 6/8, 6/10, 6/11, 6/12, 6/13, 6/15 část a 6/16 část na částku 4.500,- Kč/m2 a porovnávací hodnotu pozemků parc.č. 6/6, 6/15 část a 6/16 část na částku 4.010,- Kč/m2. Tržní hodnota - podíly pozemků

Pozemky parc.č. 238/115, 238/116, 238/117 a 238/118 jsou ostatní plochy, ostatní komunikace a pozemky parc.č. 6/9 a 6/14 mají charakter ostatních ploch, ostatních komunikací. Databáze uskutečněných prodejů porovnatelných pozemků v předmětné lokalitě nebyla k dispozici a ani v inzerci realitních serverů nebyly nalezeny nabídky porovnatelných nemovitostí v předmětné lokalitě či jejím okolí. S takovými pozemky se běžně neobchoduje a tak nelze cenu obvyklou odhadnout. Pro tento případ se zpracovatel posudku pokusil o odhad tržní hodnoty, kterou lze, podle jeho názoru, považovat za hodnotu v souladu s dobrými mravy. Tržní hodnota nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíž je s největší pravděpodobností možno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěž apod.), tedy bez zřetele na individuální či jiné zájmy, vybočující z běžné praxe. Přitom se předpokládá, že oběma stranám jsou známa všechna relevantní fakta o předmětu prodeje, jednají tedy se znalostí věci, obezřetně a bez donucení. Za tímto účelem byla zjištěna cena administrativní, podle platného oceňovacího předpisu. Tuto zjištěnou cenu lze, dle mínění zpracovatele posudku, považovat za tržní hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy.

fl

V souladu s výše uvedenými skutečnostmi odhaduji tržní hodnotu pozemků parc.č. 238/115, 238/116, 238/117, 238/118, 6/9 a 6/14 na částku 1.147,20 Kč/m2.

II. Rizika, omezení a další okolnosti Omezení vlastnických práv na LV 2861, LV 2856, LV 2851 a LV 2837 věcnými břemeny technického charakteru byla dle své povahy shledána bez vlivu na výslednou cenu nemovitostí. Žádná další rizika nebyla shledána. i '

-7-

Odhad ceny porovnáním nem ovitostí ja ko celku - část 1

Č.

Sklep, lodžie, balkó Celková Prodej. Veliko n, cena cena Podlá st, komor Název hová přepočten poloh a, sortimentu Označe sm luvní vč. podílu plocha á na 1 m2 a, předz Stav a Jiné ní dle na bytu podlahov orient ahrad vybav (parko Úvaha CENTRAL jednotky ení vání) znalce a GROUP a s. dle KN pozemku (m2) é plochy ace Kč

Prodané byty v lokalitě 154-01-003 267/3 154-01-004 267/4 154-01-010 267/10 154-01-011 267/11 154-01-020 267/20 154-01-024 267/24 154-01-025 267/25 154-02-009 268/9 154-02-010 268/10 154-02-021 268/21 154-02-025 268/25 154-02-027 268/27 154-03-009 269/9 154-03-025 269/25 282/1 154-04-001 154-04-003 282/3 154-04-004 282/4

m2

Nové Pitkovice, k.ú. 2 658 199 59,4 3 469 089 87,5 2 974 608 59,4 3 820 910 82,0 3 729 144 75,0 2 784 716 56,6 2 744 408 53,5 2 823 733 55,6 2 972 768 59,4 1 906 571 29,9 2 898 359 53,5 4 387 723 86,9 2 803 413 55,6 2 866 492 53,5 2 603 493 62,9 2 865 011 59,4 3 771 286 87,5 282/5 3 339 110 84,6 282/6 1 961 760 29,9 282/7 2 875 952 60,5 282/12 3 707 946 79,3 282/17 2 785 085 55,6 282/26 5 642 516 102,3

Kč/m2 Pitkovice, 44 751 39 647 50 078 46 596 49 722 49 200 51 297 50 787 50 047 63 765 54 175 50 492 50 421 53 579 41 391 48 233 43 100 39 469 65 611 47 536 46 758 50 091 55 157

K1

K2

obec Praha 0,85 1,10 0,75 1,15 1,00 1,05 0,90 1,05 0,98 1,05 0,95 1,05 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 1,05 1,20 1,04 1,00 1,05 0,90 1,10 1,00 1,05 1,00 1,05 0,85 1,10 0,85 1,10 0,75 1,20 0,75 1,15 1,25 1,10 0,85 1,15 0,98 1,05 1,00 1,05 0,95 1,10

K3

K4

K5

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,10 1,10 1,10 1,10

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05

Srovnávací cena objektu KC(1 5)

Kč

1,21

43 511 41 788 43 357 44 826 43 928 44 839 44 413 43 971 43 330 46 449 46 905 46 365 43 655 46 389 40 244 46 896 43 536 41 601 47 717 44 210 41 310 43 369 45 698

Celkem prům ěr

Kč

44 274

Minimum Maximum

Kč Kč

40 244 47 717

Kč

43 153

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

154-04-005 154-04-006 154-04-007 154-04-012 154-04-017 154-04-026

Odhad podle m etodiky

K1 K2 K3 K4 K5 KC

Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc.

Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient

1,03 0,95 1,16 1,04 1,13 1,10 1,16 1,16 1,16 1,37 1,16 1,09 1,16 1.16 1,03 1,03 0.99 0,95 1.38 1.08 1.13 1.16

úpravy na velikost, polohu a orientaci objektu úpravy na sklep, lodžii, balkón, komoru úpravy na celkový stav (lepší - horší) úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) celkový

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00.

Odhad podle metediky Prof.Ing.A.Bradáče, DrSc.: průměr mínus 15% rozdílu maxima a minima (zaokrouhleno). Srovnávací cena objektu je odhadována pro nový byt v lokalitě Nové Pitkovice, nezařízený bez kuchyňské linky, bez sklepa či dalšího příslušenství, bez balkónu či terasy, bez parkování.

i

9 Odhad ceny oorovnáním nem ovitostí jako celku - část 2

Název sortimentu Označení dle CENTRAL jednotky dle KN GROUP a s. Č.

Sklep, lodžie, balkón, Jiné Velikost, komora, Srovnávací poloha, předzahr Stav a (parková ní) ada vybavení cena objektu orientace K4 K3 Kč/m2 K1 K2

Úvaha znalce K5

Upravená cena na 1 m2 Podlahová podlahové plocha bytu plochy m2 KC (1-5) Kč/m2

Odhad obvyklé ceny bytu Kč

Neprodané byty v lokalitě Nové Pitkovice, k.ú. Pitkovice, obec Praha 1 2 3 4 5

K1 K2 K3 K4 K5 KC

154-01-015 154-03-026 154-04-015 154-04-021 154-04-024

267/15 269/26 282/15 282/21 282/24

43 43 43 43 43

153 153 153 153 153

1,00 0,95 1,00 1,20 0,95

1,05 1,10 1,05 1,04 1,05

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,10 1,10 1,10 1,10 1,10

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,16 1,15 1,16 1,37 1,10

49 842 49 604 49 842 59 240 47 350

53,5 102,3 53,5 29,9 56,6

2 666 532 5 074 527 2 666 532 1 771 289 2 679 989

Koeficient úpravy na velikost, polohu a orientaci objektu Koeficient úpravy na sklep, lodžii, balkón, komoru Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient celkový KC = (K1 * K2 * K3 * K4 * K5 )

Srovnávací cena objektu je uvažována za nový byt v lokalitě Nové Pitkovice, nezařízený bez kuchyňské linky, bez balkónu, terasy, parkování, sklepa či dalšího příslušenství. Odhad obvyklé ceny bytu je po úpravě koeficienty, vyjadřujícími velikost, polohu, orientaci, vybavení, příslušenství bytu.

lit.

Rekapitulace cen nemovitostí

Podle výše uvedených skutečností odhadují obvyklou cenu jednotek v budovách č.p. 267, 268, 269 a 282 v Praze-Pitkovicích takto:

Název sortimentu dle CENTRAL GROUP a.s.

Označení jednotky dle Odhad obvyklé KN ceny jednotky

Cena jednotky bez podílu pozemku

Cena podílu pozemku

c. -

1

154-01-003

2 3 4

154-01-004 154-01-010 154-01-011 154-01-015 154-01-020 154-01-024 154-01-025 154-02-009 154-02-010 154-02-021

5 6

7 8

9 10 11

12 13 14

15 16

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

154-02-025 154-02-027 154-03-009 154-03-025 154-03-026 154-04-001 154-04-003 154-04-004

154-04-005 154-04-006 154-04-007 154-04-012 154-04-015 154-04-017 154-04-021 154-04-024 154-04-026 CELKEM

267/3 267/4 267/10 267/11 267/15 267/20 267/24 267/25 268/9 268/10 268/21 268/25 268/27 269/9 269/25 269/26 282/1 282/3 282/4 282/5 282/6 282/7 282/12 282/15 282/17 282/21 282/24 282/26

~~KcT 2 658 3 469 2 974 3 820 2 666 3 729 2 784 2 744 2 823 2 972 1 906 2 898 4 387 2 803 2 866 5 074 2 603 2 865 3 771 3 339 1 961 2 875 3 707 2 666 2 785 1 771 2 679 5 642

199 089 608 910 532 144 716 408 733 768 571 359 723 413 492 527 493 011 286 110 760 952 946 532 085 289 989 516

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

87 251 161 Kč

2 334 2 986 2 644 3 367 2 371 3 299 2 473 2 427 2 513 2 636 1 751 2 579 3 902 2 492 2 549 4 574 2 255 2 538 3 278 2 861 1 807 2 544 3 257 2 435 2 467 1 650 2 421 5 085

244 779 443 062 706 101 698 698 233 910 839 579 825 913 782 911 215 986 626 975 027 234 721 611 857 028 747 168

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

77 510 918 Kč

323 482 330 453 294 430 311 316 310 335 154 318 484 310 316 499 348 326 492 477 154 331 450 230 317 121 258 557

Kč 955 Kc | 310 Kč 165 Kč 848 Kč 826 Kč 043 Kč 018 Kč 7101 5001 858 Kč 732 I 7801 898 1 5001 7101 6161

21 025 1 660 S 1351 733 I 718 I 225 I 921 I 228 Kč 261 Kč 242 S 348 I

9 740 243 Kč

C. ZÁVĚR, CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu "jednotek č. 267/3, 267/4, 267/10, 267/11, 267/15, 267/20, 267/24 a 267/25 v budově č.p. 267, která je součástí pozemku parc.č. 6/3, dále jednotek č. 268/9, 268/10, 268/21, 268/25 a 268/27 v budově č.p. 268, která je součástí pozemku parc.č. 6/4, dále jednotek č. 269/9, 269/25 a 269/26 v budově č.p. 269, která je součástí pozemku parc.č. 6/5 a konečně jednotek č. 282/1, 282/3, 282/4, 282/5, 282/6, 282/7, 282/12, 282/15, 282/17, 282/21, 282/24 a 282/26 v budově č.p. 282, která je součástí pozemku parc.č. 6/6, spolu s podíly vlastnictví společných částí budov a pozemků, v k.ú. Pitkovice, obec Praha" podle jejich stavu ke dni 31.8.2015, bez případných dalších závazků na nemovitostech váznoucích na částku celkem

87.251.161.- Kč slovy: osmdesátsedmmilionůdvěstěpadesátjedentisícjednostošedesátjedna Kč. ‘V Praze 28.9.2015

Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: [email protected] r

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1087_198/2015 znaleckého den

-11 -