ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY č. 003/2015 Ocenění nemovitých věcí: Parcela č. 99 o výměře 199 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Chaloupky, č.p. 89, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: 99, Parcela č. 100 o výměře 634 m2 zahrada, zapsané na LV č. 93, pro k.ú. Chaloupky, obec Chaloupky, část obce Chaloupky, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun.
Objednatel ocenění:
EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel ocenění:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 11.10.2015 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 12.10.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Úkol ocenění Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Úkol ocenění Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Parcela č. 99 o výměře 199 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Chaloupky, č.p. 89, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č.: 99, Parcela č. 100 o výměře 634 m2 zahrada, zapsané na LV č. 93, pro k.ú. Chaloupky, obec Chaloupky, část obce Chaloupky, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun
1.2. Podklady
Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 93 pro k.ú. Chaloupky ze dne 17.06.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku 3
v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 93 ze dne 17.06.2015 pro k.ú. Chaloupky Grznár Roman, č. p. 89, 26762 Chaloupky 1/2 Grznárová Iveta, č. p. 150, 26762 Chaloupky 1/2 Chaloupky čp.89 Chaloupky Chaloupky Beroun LV č. 93
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 93 pro k.ú. Chaloupky) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Grznár Roman Nařízení exekuce - Grznárová Iveta Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Grznárová Iveta Zahájení exekuce - Grznár Roman Zahájení exekuce - Grznárová Iveta Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Odhad je proveden bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
4
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům obci Chaloupky, v blízkosti centrální části, při místní zpevněné komunikaci (parc.č. 113 ve vlastnictví Obec Chaloupky, č. p. 117, 26762 Chaloupky). Bezprostřední okolí je prostorné, se zástavbou obdobných rodinných domů. Rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem a vjezdem na pozemek vraty a vrátky z východní strany a druhým vjezdem na pozemek (rohová parcela) z jižní strany, severně na rodinný dům navazuje garáž. Odkanalizování splaškových vod do septiku, voda z veřejného řadu, el. instalace světelná třífázová, plyn na hranici (do domu nezaveden). Chaloupky se nachází na území okresu Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořovice. Obec Chaloupky se rozkládá asi dvacetsedm kilometrů jihozápadně od Berouna a šest kilometrů jihozápadně od města Hořovice. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno asi 450 obyvatel. Chaloupky se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Chaloupky a Neřežín. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod.
Popis a stav objektů Rodinný dům Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 99, je částečně podsklepený, přízemní s částečně využitým podkrovím. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): sklep (5,90, beton, kotel na tuhá paliva), sklep (8,60m2,beton, sklad paliva) 1 NP (přízemí): zádveří (4,50m2, ker.dlažba), sociální zařízení (4,95m2, umyvadlo, vana, WC společně, bojler), chodba (5,60m2, ker.dlažba), technická místnost (0,95m2, ker.dlažba, bojler), kuchyně (9,90m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem), pokoj (10,15m2, koberec), pokoj (21,30m2, koberec), schody do podkroví. Podkroví: chodba (1,30m2), pokoj (11,00m2, prkna). Celkem 3+1, podlahová plocha 84,15m2, užitná plocha (sklep polovinou) 76,90m2, zastavěná plocha 80m2, obestavěný prostor informativně 500m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce nad suterénem železobetonové, nad přízemím pravděpodobně dřevěné, schody do suterénu cihelné, do podkroví dřevěné, krov dřevěný sedlový, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkované, fasáda břízolitová, vnitřní povrchy omítnuty, obklady keramické za kuchyňskou linkou a na sociálním zařízení, podlahy koberec a ker. dlažba, dveře náplňové, okna dřevěná, ohřev teplé vody dvěma bojlery, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a přidanými elektropřímotopy, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je stáří od roku 1928, přibližně v roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce, před 5 až 6 roky byly provedeny částečné rekonstrukce (některé podlahy, částečně rozvody elektroinstalace apod.). Rodinný dům je celkově v dobrém stavebně technickém stavu, morálně již mírně zastaralý. Je trvale užíván k bydlení.
Garáž Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 99, je nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce železobetonová, střecha plochá, krytina asfaltová, klempířské konstrukce pozinkované, fasáda břízolitová, vnitřní povrchy omítnuty, podlaha 5
betonová, el. instalace zavedena. Garáž je stáří jako rodinný dům, celkově v dobrém stavebně technickém stavu. Zastavěná plocha 28m2, obestavěný prostor 120m3.
Vedlejší stavby Jedná se o dřevěnou kolnu na pozemku zahrady v jihozápadním rohu zahrady.
Venkovní úpravy Jedná se o skleník, udírnu, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, inž. sítě apod., vše v celkově dobrém stavu.
Pozemky st.parc.č. 99 o výměře 199m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěný rodinným domem a garáží, nezastavěná část je předzahrádkou, vjezdem a vstupem do domu. parc.č. 100 o výměře 634m2 (zahrada) je pozemkem zahrady západně od rodinného domu, zahrada je zatravněná, mírně svažitá, oplocená s trvalými porosty v běžných druzích. Užitná plocha RD 76,90m2
Zastavěná plocha RD 80m2
Plocha pozemků celkem 833m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům celkově v dobrém stavebně technickém stavu, morálně mírně zastaralé, opravy a údržba běžně prováděny, trvale užíván k bydlení.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
1 690 000,- Kč
Tlustice, okr. Beroun
Kupní cena
Předmětný rodinný dům je samostatně stojící. Vstup a vjezd na pozemek je vrátky a vraty z jižní strany. Dům má dva samostatné vchody do rodinného domu, jeden verandou z východní strany (byt 3+1), druhý ze severní strany (byt 1+1). Východně od rodinného domu stojí zděný sklad 1 (dílna a letní pokoj), garáž, severně od rodinného domu zděný sklad 2, kolna, kurník, bazén. Odkanalizování splaškových vod je do septiku s přepadem, voda je z veřejného řadu, el. instalace je zavedena, plyn je zaveden. V domě se nachází v 1.PP (suterén): schody, chodba, sklep, schody ze skladu 2, kotelna, uhelna. V 1.NP bytová jednotka o velikosti 3+1, vchod východní: chodba (ker.dlažba), koupelna (umyvadlo, vana, bojler), pokoj (PVC), WC, kuchyně (ker.dlažba, kuchyňská linka, sporák), pokoj (plovoucí), pokoj (PVC), spíž (PVC). Vchod severní, byt 1+1: chodba, WC, koupelna, kuchyně a pokoj. Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní, bez využitého podkroví. Krytina je tašková a na ploché části asfaltová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je břízolitová, povrchy jsou omítnuty, keramické obklady jsou na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou náplňové. Vytápění je ústřední plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva, ohřev vody je dvěma bojlery, rozvody instalací jsou běžně provedeny. Součástí je také předzahrádka a zahrádka. Užitná plocha 105m2, pozemky celkem 1470m2. Prodej 09/2015.
6
2) Praskolesy, okr. Beroun
1 700 000,- Kč
Nabídková cena
Rodinný dům 5+1 o CP 243 m2, Praskolesy, okr. Beroun, centrum obce. Dům je po rekonstrukci: plastová okna, podsklepen. Z IS: vodovod, elektřina, septik, vytápění el. akumulačními kamny, přípojka plynu na hranici pozemku. K domu náleží další budova o dvou místnostech a kůlnou o CP 125 m2 s nádvořím. Možnost půdní vestavby. V obci MŠ, ZŠ, obchod, restaurace, ostatní v Hořovicích.Celková cena: 1 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 6 023 Kč měsíčně Poznámka k ceně: sleva možná ID zakázky: 479316 Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 118 m2 Užitná plocha: 243 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: 243 m2 Rok rekonstrukce: 2013 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída E - Nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Výtah:
3) Čenkov, okr. Příbram
1 280 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji pěkný, rodinný dům s krásným výhledem do údolí, o velikosti 4+1 s balkonem a užitnou plochou cca 90 m2. Situačně - přízemí - prosklené zádveří, vstupní hala, obývací pokoj, kuchyň, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatná toaleta, spíž. Patro - ložnice s balkonem a neopakovatelným výhledem do údolí, velký dětský pokoj dělitelný na dva menší. Všechny místnosti jsou neprůchozí. Sklep - prádelna a uhelna. IS - elektřina 220/380V, vodovod, kanalizace do septiku, plyn. Topení waw a pevná paliva, ohřev vody el. boiler. Jedná se o polovinu dvojdomu, viz foto. Dům je vhodný ke kompletní rekonstrukci. Na částečně svažitém pozemku s jihozápadní orientací stojí zděná dílna o dvou místnostech a v nejnižší části zahrady je garáž, s výjezdem přímo na obecní, asfaltovou komunikaci. Dobrá občanská vybavenost, rychlá dostupnost Příbramě a Hořovic, po dálnici také Prahy. Hypotéka možná, po krátké konzultaci garantujeme její kladné vyřízení. PEN kategorie G jen z důvodu nedokončeného průkazu.Celková cena: 1 280 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 4 724 Kč měsíčně ID zakázky: 17783 Aktualizace: 07.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 Plocha zastavěná: 45 m2 Užitná plocha: 90 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 1664 m2 Sklep: Parkování: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Septik, Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus
4) Hluboš, okr. Příbram
1 400 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Hluboš. Dům je částečně rekonstruovaný, má novou fasádu, novou přístavbu předsíně, částečné provedení odvlhčení, nová plastová okna. V přízemí se nachází předsíň, koupelna s vanou, WC a sprchovým koutem, kuchyň, obývací pokoj a ložnice. V patře jsou vybudovány dva pokoje a je zde prostor ještě pro třetí. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, teplá voda bojlerem. Dům se nachází na pozemku o rozloze 996 m2 a patří k němu i samostatně stojící garáž a dva sklepy. Dům je v provozuschopném stavu. V obci jsou potraviny, pošta, obecní úřad a zastávka autobusů. Příbram je 8 km, cca 10minut jízdy. Doporučujeme prohlídku. Financování Vám zajistíme.Volejte naše call centrum v době 9 - 19 hodin. Nepřijaté hovory budou vyřízeny v nejbližší době. Při komunikaci s námi uvádějte, prosím, číslo zakázky.Celková cena: 1 404 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 5 182 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Konečná cena včetně provize RK a daně z nabytí nemovitosti. ID zakázky: 99437 Aktualizace: 07.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 134 m2 Užitná plocha: 139 m2 Plocha podlahová: 139 m2 Plocha pozemku: 996 m2 Plocha zahrady: 996 m2 Sklep: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. RD Tlustice, okr. Beroun 2. RD Praskolesy, okr. Beroun 3. RD Čenkov, okr. Příbram 5. RD Hluboš, okr. Příbram minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,20 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 0,95 1,00 1,00
K6 1,00 0,90 0,90 0,90
K7 1,00 0,96 0,96 0,96
Kč/m2 16095 13600 14222 10072
Kč/m2 upravená 16095 13395 12288 8702 8702 16095 12620 76,9 970 487
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 970 000,00 Kč Slovy: devětsetsedmdesáttisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
970 000,00 Kč slovy: devětsetsedmdesáttisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – klidná poloha Slabé stránky – mírně morálně zastaralé 8
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 11.10.2015
ve výši: 970 000,00 Kč Slovy: devětsetsedmdesát tisíc korun českých V Plzni, 12.10.2015 Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice
4. Koncesní listina Vydána dle §71 odst. 2 živnostenského zákona dne 04.03.2015 Magistrátem města Pardubice pro předmět podnikání – oceňování majetku pro – věci movité
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
9
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
Vstup do domu
11
Zádveří
sociální zařízení
technická místnost
Chodba
Kuchyně
pokoj
12
Pokoj
schody do podkroví
Pokoj v podkroví
Půda, krov
13
Schody do suterénu, sklep
garáž
Kolna
Pohled západní
skleník, udírna
pohled severozápadní
14
Pohled jihovýchodní
Pohled jihozápadní
pohled severovýchodní
Pohled východní
15
16
