Znalecký posudek č. 4293/2015 O ceně nemovitosti - byt č. 4 v čp.80, Český Dub stanovení obvyklé ceny (Říhová Ilona)
Objednatel posudku:
Mgr. Pánek Zdeněk ml. - soudní exekutor Prokopa Holého 15 405 02 Děčín IV č. obj.: č.j. 112 EX 597/13-22 ze dne: 15.5.2014 vystavil: exekutorský úřad Děčín
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.2.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Česká Kamenice, 25.2.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu družstevního podílu se kterým je spojeno právo užívat družstevní byt, byt č. 4 v č.p. 80 v Českém Dubu, Mírové Sídliště, dle LV 1357. Oceňuje se družstevní byt.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.2.2015 za přítomnosti Ing. Eichlerové (roz. Vanerové) místopředsedkyně Bytového družstva Mírové Sídliště 79-81, Český Dub
3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1357 - Snímek pozemkové mapy - Zaměření a prohlídka nemovitosti včetně fotodokumentace - Pasport bytu
4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální území Český Dub, obec Český Dub, okres Liberec LV č. 1357 byt jednotka č. 4....podíl na společných částech budovy č.p. 79, 80, 81 a pozemku č. 1501, 1502, 1503....ve výši .675/17427 vlastník: Bytové družstvo Mírové sídliště 79-81, nájemci Říha Jiří
5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení obvyklé ceny je byt 3+1 č. 4 v bytovém domě č.p. 81, Mírové sídliště v České Dubu. Byt je v 1.NP (celkem 4 podlaží), objekt panelový bez výtahu, centrálně vytápěn, kuchyň el. sporák, koupelna a WC v umakartovém jádře, sklepní koje. Bytový dům má tři vchody a tři popisná čísla. Dům byl postaven v roce 1970, ke dni ocenění je 45 let starý, byt běžně udržován, přesto je nutnost výměny umakartového jádra se zařizovacími předměty za zděné. Dům je zateplen s plastovými okny. Podlahová plocha bytu je 67,50m2. K bytu je podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 675/17427, vzhledem k tomu, že se oceňuje družstevní byt je oceňován pouze byt, bez podílu na pozemcích. Na bytu vázne nesplacená anuita ve výši 137 959,-Kč. Příslušenství bytu je sklep o výměře 2,3m2.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
7. Obsah posudku II. Byt a) Byt č. 4
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Družstevní byt, oceňovaný se právní závadou nesplacená anuita. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) II. Bez dalších vlivů 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 6 Povodňové riziko výskytu záplav
Pi 0,00 –0,02 0,00 –0,01
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
–0,01 0,00 –0,01 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
–0,01 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,960 i=2
II. Byt
a) Byt č. 4 – § 38 Byt 3+1 v čp. 4, v typovém panelovém domě, v 1.NP čtyřpodlažního bytového domu a podílu 675/17427 na společných částech domu a pozemku. Objekt bez výtahu, dálkové vytápění včetně dodávky teplé vody. Kuchyň el. sporák, standardní umakartové jádro. Postaven v roce 1970, ke dni ocenění je 45 let. Zateplen s plastovými okny. Nutná potřeba výměny umakartového jádra za zděné.. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 65,20 1,00 65,20 2,30 0,80 1,84 67,50 67,04
Název Byt č. 4 sklepní kóje Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Český Dub Obec: Počet obyvatel: 2 742 Základní cena (ZC): 11 098,– Kč/m2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Nutnost výměny umakartového jádra za zděné. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených II. Bez dopadu na cenu bytu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 6 Základní příslušenství bytu byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 45 Koeficient pro úpravu (s): 0,775 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,443
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
4 916,41 Kč/m2
Vi 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,65*
–6– Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 0,960 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 67,04 × 4 916,41 × 0,970 × 0,960 Byt č. 4 – určená cena:
=
306 919,91 Kč 306 919,91 Kč
–7–
C. Rekapitulace Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: a) Byt č. 4 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
306 919,91 Kč 306 920,– Kč
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Byt č. 4 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 306 920,– Kč Cena slovy: třistašesttisícdevětsetdvacet Kč
Česká Kamenice, 25.2.2015 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice
306 919,91 Kč 306 920,– Kč
–8–
D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytu č. 4 v č.p. 81 (podíl 675/17427) v České Dubu se stanovuje .....................................................................................................na 440 000,-Kč (Slovy: čtyřistačtyřicetttisíc Kč)
Byt je na sídlišti na adrese Mírové Sídliště v Českém Dubu, od okresního města Liberec je město vzdáleno do 10ti km. Postaven jako součást sídliště, s okolní panelovou zástavbou, na okraji města. Typický byt v panelovém nízkopodlažním domě, se standardním umakartovým jádrem s vytápěním a teplou vodou dálkově. Kuchyň s el. sporákem. Standardní byt v dobrém stavebně technickém stavu, běžně udržován, ale s nutností výměny dožilého umakartového jádra za zděné. Dům prošel revitalizací, klempířské konstrukce, okna plastová v celém domě, zateplení. Okresní město Liberec (cca 25 min. busem) je městem s komplexní občanskou a technickou vybaveností, i s dobrou možností zaměstnání. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách s družstevními byty. Podobné byty v podobných lokalitách: - Týn nad Vltavou, 9 000,-Kč/m2 plochy bytu., - Stará Paka, 9 423,-Kč/m2 plochy bytu - Teplice Trnovany 6267,-Kč/m2 plochy bytu - Ústí n.L. Střekov, 9 012,-Kč/m2 plochy bytu - Český Dub 8 888,-Kč /m2 plocby bytu Průměr ceny za 1m2 podlah. plochy je 8 518,-Kč, pak pro oceňovaný byt je porovnávací cena při 67,5m2 podlah. plochy 574 965,-Kč. Po odpočtu anuity viz níže (137 595,-Kč) je porovnávací cena 440 000,-Kč a odpovídá obvyklé ceně. Srovnání cen: Nákladová cena:...........................................306 920,-Kč Porovnávací cena:.........................................574 965,-Kč Obvyklá cena:...............................................440 000,-Kč Příslušenství bytu č. 4 je sklep o výměře 2,3m2 mimo vymezený byt č. 4 ve sklepě byt. domu č.p. 80. K bytu se váže doposud nesplacený investiční úvěr ( anuita) ve výši 137 595,-Kč, který je v splátkovém režimu 2 603,-Kč měsíčně.
–9–
E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.
– 10 –
F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
– 11 –
G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4293/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4293/2015 podle připojené likvidace.
Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace
