2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4539-338/2015 O ceně bytové jednotky č.425/9 v obci Kynšperk nad Ohří, náměstí SNP č.p.425, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5421/126697 na společných částech domu a pozemku p.č.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 395 m2, vše zapsáno na LV č.2379 pro k.ú.Kynšperk nad Ohří

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny 2700/14-101

pro

účely

dražby

185EX

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 19.10.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.425/9 v obci Kynšperk nad Ohří, náměstí SNP č.p.425, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5421/126697 na společných částech domu a pozemku p.č.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 395 m2, vše zapsáno na LV č.2379 pro k.ú.Kynšperk nad Ohří

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.425/9 náměstí SNP 425/7 357 51 Kynšperk nad Ohří Karlovarský Sokolov Kynšperk nad Ohří Kynšperk nad Ohří 4 913

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, -2-

č. II IV IV

Pi 0,85 0,60 1,01

I

1,00

I

1,00

I

1,00

služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 386,33 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.10.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2379 pro k.ú.Kynšperk nad Ohří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

515520/314, Paní Hana Halajová, Staré náměstí 133, 35601 Sokolov, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

515520/314, Paní Hana Halajová, Staré náměstí 133, 35601 Sokolov, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží vyzdívaného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má valbovou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, se zateplenými štíty, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Kuchyň je s linkou a sporákem. WC je splachovací, vytápění je ústřední. Výtah v domě není. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.425/9

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,02 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,960

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,090 = 1,046

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 386,33

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 187

Výměra [m2] 395,00 395,00

Pozemek - zjištěná cena

Index

Koef.

1,046

Upr. cena [Kč/m2] 404,10

Jedn. cena [Kč/m2] 404,10

Cena [Kč] 159 619,50

m2

159 619,50 =

159 619,50 Kč

=

159 619,50Kč 159 619,50 Kč

=

159 619,50 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

-7-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 40 let 7 692,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: sklep 2x: předsíň: koupelna: WC: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:

9,12 * 20,16 * 13,32 * 4,71 * 3,84 * 2,1 * 0,96 * 2,08 *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,10 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 =

9,12 m2 20,16 m2 13,32 m2 0,47 m2 3,84 m2 2,10 m2 0,96 m2 0,35 m2 50,32 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní -8-

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

III III II

0,00 0,00 1,00

či rozsáhlejšími stavebními

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,810 = 0,915

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,02 0,00 1,00

č. I

Pi 1,00

I

0,04

II I

0,02 0,00

I

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce -9-

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,02

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 692,- Kč/m2 * 0,915 = 7 038,18 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 50,32 m2 * 7 038,18 Kč/m2 * 0,960 * 1,090= 370 594,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

370 594,30 Kč

Zjištěná cena pozemku: 159 619,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 421 / 126 697 Hodnota spoluvlastnického podílu: 159 619,50 Kč * 5 421 / 126 697 = 6 829,66 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

6 829,66 Kč

Bytová jednotka č.425/9 - zjištěná cena

=

377 423,96 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9

377 424,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

377 424,- Kč

Celkem

377 424,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

377 424,- Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.425/9

377 424,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

377 424,- Kč

Celkem

377 424,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

377 424,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistasedmdesátsedmtisícčtyřistadvacet Kč

- 11 -

377 420,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Věcná břemena užívání. Vzhledem k tomu, že oba oprávnění z VB již nežijí, nemá tento zápis vliv na obvyklou cenu.

Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 179.233,- Kč s příslušenstvím a náklady - Kvapil Josef, Na Vozovce 368/19, Nová Ulice, 77900 Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 242.631,71 Kč s příslušenstvím a náklady - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávek v celkové výši 19.259,- Kč - Finanční úřad pro Karlovarský kraj, Západní 1800/19, 36001 Karlovy Vary, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 66.712,81 Kč s příslušenstvím a náklady - COFIDIS s.r.o., Bucharova 1423/6, Stodůlky, 158 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 106.281,60 Kč s příslušenstvím a náklady - GSMobile Group, a.s., Veselská 699, Letňany, 19900 Praha 9, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 278.199,- Kč s příslušenstvím, odměny ve výši 927,- Kč a náklady - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-234/2012-24 ze dne 16.4.2012, Zahájení exekuce 081EX-10583/2013-016 ze dne 31.5.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-10583/2013-046 ze dne 10.7.2013, Zahájení exekuce 137EX-22337/2013-12 ze dne 15.1.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137EX-22337/2013-25 ze dne 6.2.2014, Zahájení exekuce 003EX-297/2014-11 ze dne 19.2.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 003EX-297/2014-13 ze dne 20.2.2014, Zahájení exekuce 103EX-10935/2015-8 ze dne 31.3.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-10935/2015-16 ze dne 2.4.2015, Zahájení exekuce 97EX-3671/2015-12 ze dne 31.7.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX-3671/2015-14 ze dne 3.8.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

- 12 -

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

byt 2+1, Jana Jiskry, Kynšperk nad Ohří, v osobním vlastnictví s platícím nájemníkem. Tato bytová jednotka, o výměře 55 m2, se nachází ve druhém patře třípatrového domu. Byt je udržovaný v původním stavu. Dům má zateplenou fasádu a střechu po rekonstrukci. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Nájemník je v bytě již dva roky. Čisté nájemné činí 3.900,- Kč. Požadovaná cena 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu.

byt 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví v Kynšperku nad Ohří, ulice Náměstí SNP. Byt je po rekonstrukci. Dlažba v kuchyni a na chodbě. Zděné jádro se sprchovým koutem. Požadovaná cena 570.000,- Kč.

- 13 -

prodej bytové jednotky 2+1 o celkové ploše 51m² v Kynšperku nad Ohří na nám. SNP. Byt je v původním stavu a vhodný k rekonstrukci. Nachází se v 6. patře zatepleného panelového domu s výtahem. K bytu náleží balkon a sklep. Klidná a vyhledávaná lokalita s veškerou občanskou vybaveností. Požadovaná cena 420.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 420.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 420.000,- Kč. Slovy: ČtyřistadvacettisícKč

V Tršicích 19.10.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 14 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4539-338/2015 znaleckého deníku.

- 15 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2379 ze dne 21.9.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 16 -

počet stran A4 v příloze: 6 1 1 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -