2015

Č.SPISU:

096- EX 3364/03-93

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3610 - 69/2015

OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

Pozemek, parc.č.St.7357,zastavěný garáží č.e.2367,včetně příslušenství obec: Hodonín

v k.ú.

Hodonín

okr. Hodonín

LV č. 5449

ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu v Hodoníně, ve věci oprávněného: Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 IČ:41197518 proti povinnému: Zdenka Kristová, bytem I.Olbrachta 3551/27, 695 01 Hodonín na základě usnesení ze dne 18.5.2015. OBJEDNATEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík Sadová 15, 695 01 Hodonín

21.8.2015

Datum místního šetření: Počet stran celkem:

ZHOTOVITEL: ing. František Dobiáš Perunská 46, 695 04 Hodonín

9

tel: 518120115

Datum zpracování: Počet vyhotovení:

3

28.8.2015

Počet příloh:

Vyhotovení č.

0

3

OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace

NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Pozemek, parc.č.St.7357, zastavěný garáží č.e.2367, včetně příslušenství LV č. 3889 v k.ú. Hodonín, okr.Hodonín Související pozemky: č.parc.St.7357

zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19m2

Poznámka: Do interiéru garáže nebyl znalci umožněn vstup. Povinný se na místo nedostavil i když byl o termínu prohlídky nemovitosti s dostatečným předstihem písemně uvědoměn. Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni 21.8.2015.

Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Jihomoravský, Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Garáž č.e.2367, včetně příslušenství Hodonín, 695 01 Hodonín Hodonín Hodonín Hodonín 25 049

Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.8.2015.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD pro LV č.5449 k.ú. Hodonín ze dne 22.7.2015. - zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne 21.8.2015.

Vlastnické a evidenční údaje Doklad: LV č.5449, k.ú.Hodonín, obec Hodonín, okr.Hodonín Druh vlastnictví: SJM Vlastník : SJM Krist Lubomír a Kristová Zdenka, I. Olbrachta 3551/27, 695 01 Hodonín, Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské.Nařízení exekuce. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiná omezení nezjištěná. 2

POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí jeV stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-letéII vody)

Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,80

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ

Pi) = 0,752

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek nelze napojitIII na žádné sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněnéI komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bezII vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Odlehlá část obce.I Docházkové vzdálenosti z centra. 7

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ

Pi) = 0,712

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,535

-3-

Pi 0,80 0,02 -0,02 -0,05 -0,01 0,00 -0,05

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo St.7357

Výměra Jedn. cenaCena [m2] [Kč/m2] [Kč] 19,00 50,00 2 19,00 m

950,950,-

Ocenění staveb na pozemcích Garáž bez č.e.2367 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 32 let 1 832,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3,00*6,2 Název podlaží Zastavěná plocha 1.NP: 18,60 m2 Obestavěný prostor VRCHNÍ STAVBA: (3,00*6,2)*(2,34) ZASTŘEŠENÍ: (3,00*6,2)*(0,3*0,5) Obestavěný prostor - celkem:

= 18,60 m2 Konstrukční výška 2,20 m = = =

43,52 m3 2,79 m3 46,31 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochouII střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm II 3. Technické vybavení - bez vybavení I 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II 5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpokladIII provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1 - 0,005 * 32 = 0,840 5

Index vybavení

IV = (1 +

Σ

Vi) * V6 * 0,840 = 0,628

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,752 Index polohy pozemku IP = 0,712 -4-

Vi typ B -0,01 0,00 -0,05 -0,01 -0,05 0,85

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 832,- Kč/m3 * 0,628 = 1 150,50 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 46,31 m3 * 1 150,50 Kč/m3 * 0,752 * 0,712= 28 527,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

28 527,21 Kč

Cena staveb celkem

=

28 527,21 Kč

Pozemky - celkem

+

950,- Kč

Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367 - zjištěná cena

=

29 477,21 Kč

REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367

29 477,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

29 477,20 Kč

Celkem

29 477,20 Kč

Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům.

-5-

B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: srpen 2015.

CHARAKTERISTIKA OBCE: Bývalé okresní město Jihomoravského kraje Hodonín leží v úrodném Dolnomoravském úvalu s nadmořskou výškou 170 m n. m. a průměrnou roční teplotou 9,5°C, která je nejvyšší v celé České republice. Město je průmyslovým a obchodním centrem Slovácka. Hodonín bývá přiřazován k nejstarším městům Českého státu vůbec. Severní Ferdinandova dráha, první parostrojní železnice na evropském kontinentě otevřená v roce 1841, byla základním předpokladem pro průmyslový rozvoj města. Cukrovary, strojírny, cihelny ale hlavně tabáková továrna těžily z bezprostřední blízkosti železnice a předurčily Hodonín za jedno z velkých průmyslových center jižní Moravy. Počet obyvatel: 28431 V blízkosti centra pramení minerální vody s velkým množstvím jódu, kterými jsou léčeny v Lázních Hodonín. rozloha: 6305 ha Průměrný věk: 35,3 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. V centru města velké stavební změny, které by měly přispívat postupně i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi. Vytvořena pěší zóna a mnoho nově vznikajících provozních prostor. Trh s nemovitostmi zaznamenává postupný nárůst poptávky v této lokalitě. V centru města a nejbližším okolí se zvyšuje počet převodů rodinných domů a bytů. V oblasti služeb a rozvoji malých firem s administrativním zaměřením je zaznamenán nárůst. V oblasti je nadále poměrně vysoká nezaměstnanost proti průměru Jm. kraje. Projevuje se spíše převaha nabídky.

Porovnávané nemovitosti - přehled: 1.

Cihlová garáž 6 x 3 m v Hodoníně na Kapřiskách. Betonová podlaha, plechová vrata, bez elektřiny.

2.

Garáž o výměře 18 m2 v Hodoníně v oblasti Kapřiska.

Stránka 6

3.

Řadová, panelová garáž, při ulici u Kyjovky v Hodoníně. Celková výměra činí 17m2, bez inženýrských sítí. Nový nátěr vnitřních stěn a vstupních vrat. Garáž stojí na vlastním pozemku

4.

Garáž stojící v zástavbě garáží v lokalitě za Černým mostem . Garáž je zděná s rovnou střechou, plechovými vraty a je napojena na elektřinu. Ke garáži patří pozemek zastavěná plocha o výměře 15 m2. Garáž je dlouhá 6 m a široká 3 m.

ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oceňované nemovitosti: Cena před a Koef red. po redukci na *) pramen ceny

K1 lokalita

Porovnávaná nemovitost 1. Garáž v Hodoníně

30 000 Kč

2. Garáž v Hodoníně

40 000 Kč

3. Garáž v Hodoníně

47 000 Kč

3. Garáž v Hodoníně

57 000 Kč

0,85

25 500 Kč 0,85

34 000 Kč 1,00

47 000 Kč 0,85

48 450 Kč *)Koef. redukce = 1; uskutečněný prodej.

1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 0,95 Lepší 0,85 Lepší

K4 K3 K2 K6 K7 K5 velikost velikost vybavení dosrtup- stavebně funkční využitelnost garáže pozemku garáže nost IS technický stav 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 0,95 Lepší 0,95 Lepší

1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné 1,00 Obdobné

1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 1,00 0,90 0,90 1,00 Obdobné Lepší Lepší Obdobné 1,00 0,90 0,90 1,00 Obdobné Lepší Lepší Obdobné 34 358 Kč Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: 25 500 Kč Odchylka od průměru: 0,15

Cena nemovitosti, zjištěná porovnáním: Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí:

30 000 Kč

Stránka 7

30 058 Kč

Cena porovnávaná

25 500 Kč 34 000 Kč 34 358 Kč 31 690 Kč

C) Výpočet ceny výnosovým způsobem Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367, včetně přísl.

v k.ú.

Hodonín

okr. Hodonín

LV č. 5449

I) STAVBY Zastavěná plocha: 19 m2 2 0m

Hlavní stavby: Garáž č.e.2367 Vedlejší stavby a venkovní úpravy :

Obestavěný prostor: 46 m3 0 m3

19 m2

Zastavěná plocha staveb celkem:

46 m3

II) POZEMKY A POROSTY: zastavěná plocha a nádvoří

o výměře

19 m2

Výměra pozemku celkem:

19 m2

parc.č. St.7357

Výnosová hodnota není zjišťována.

D) Zjištění obvyklé ceny Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367, včetně přísl.

v k.ú.

Hodonín

okr. Hodonín

LV č. 5449

I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Garáž II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství

28 527,21 Kč 950,00 Kč 0,00 Kč

Součet:

29 477,21 Kč

Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení činí: 29 z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu

480 Kč 28 530 Kč 950 Kč

Výnosová hodnota

není zjišťována 29 480 Kč 30 000 Kč

Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:

Copt. =

30 000 Kč

III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů 3) Jiné vlivy

bez vlivu

Hodnocení:

1,00

bez vlivu

Hodnocení:

1,00

Hodnocení: i5 =

0,80 0,80

Riziko neznalosti stavu interiéru. negativní Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase:

Výsledná cena (Copt. x is) :

Stránka 8

24 000 Kč

IV) KOMENTÁŘ K OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI: Garáž je situovaná do skupinové zástavby garážemi v lokalitě Kapřiska, kde je příjezd po nezpevněné komunikaci. Navíc je tato lokalita v okrajové části města a je od centra vzdálená téměř 4km. V místě jsou garáže málo žádané a obtížně prodejné. Stavba je umístěna do řadové zástavby, jako vnitřní a je v rovinatém terénu. Je přízemní, nepodsklepená a má plochou střechu. Stavební řešení je na obvyklé úrovni. Konstrukčně se jedná o zděnou stavbu. Vstup a vjezd do objektu je vraty v hlavním průčelí z úrovně terénu. Přístup na pozemek a ke garáži je z veřejného pozemku – veřejná komunikace místního významu. Výměra pozemku je standardní, a je shodná se zastavěnou plochou. Zjištěná hladina cen srovnatelných nemovitostí v místě a okolí se ke dni ocenění pohybuje v intervalu od 30 do 57tis. Kč. Pokládám za odůvodněné zvažovat obvyklou cenu nemovitosti vzhledem k popsanému technickému stavu objektu, pod dolní hranicí tohoto cenového rozpětí. Předpokládá se, že objekt je v interiéru s podprůměrnou údržbou. Polohu nemovitosti na okraji města hodnotím záporně, pro prodej velmi omezující . Objekt při vnějším ohledání nevykazuje závady statického charakteru a je možné jej po účinném obnovení údržby účelně využívat, v případě běžného vybavení interiéru (alespoň kompletními povrchovými úpravami).

E) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI:

Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367, včetně přísl. na pozemku parc.č. St.7357

v k.ú.

Hodonín

okr. Hodonín

LV č. 5449

zastavěná plocha a nádvoří

24 000 Kč

Obvyklá cena:

slovy: Dvacetčtyřitisíce Kč Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny.

ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 28.8.2015

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne 4. 10. 1983, čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3610 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/15 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodoníně: 28.8.2015

Stránka 9