2015

Znalecký posudek č. 1697/2015 o obvyklé ceně podílu id. 2/36 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 662 na pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zábrdovice, obci Brno, okres Brno-město, podle stavu ke dni prohlídky tj. 11.12.2014.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno-město, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 510/110 602 00 Brno Spisová značka 030 EX 23497/07

Účel posudku:

podklad pro exekuční řízení

Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 11.12.2014 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8 628 00 Brno Posudek obsahuje 14 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 30.1.2015

Znalecký posudek o ceně stavby rodinného domu s pozemky v kat. úz. Zábrdovice a obci Brno

A.

Nález

1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podílu id. 2/36 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 662 na pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zábrdovice, obci Brno, okres Brno-město, podle stavu ke dni prohlídky tj. 11.12.2014. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 231 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Brno, Tomáškova 662/11 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Zábrdovice

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídku a zaměření nemovitosti – rodinného domu č.pop. 662 a pozemků parc.č. 1476, 1477 včetně součástí a příslušenství jsem provedla dne 11.12.2014 za přítomnosti pana Jana Nepaly – spoluvlastníka výše uvedených nemovitostí.

4. Podklady pro vypracování posudku       

Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 5.11.2014 – spisová značka 030 EX 23497/07 výpis z katastru nemovitostí LV č. 231 – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j. 030 EX 23497/07 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. – příloha č. 1 kopie katastrální mapy – internetová databáze – příloha č. 2 mapa Brna a okolí zveřejněná na serveru seznam.cz s vyznačením polohy nemovitosti – viz. titul. strana a text fotodokumentace pořízená znalcem dne 11.12.2014 – viz. text údaje sdělené spoluvlastníkem a uživatelem nemovitostí panem Janem Nepalou skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém dne 11.12.2014

5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 231 jsou jako spoluvlastníci oceňovaných nemovitostí – rodinného domu č.pop. 662 a pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476, 1477 vše v katastrálním území Zábrdovice, obec Brno k datu 5.11.2014 uvedeni: Čerlík Roman, Molákova 2141/1, Líšeň, 628 00 Brno Čerlíková Dana, Renneská třída 417/41, Štýřice, 639 00 Brno Kastner Zdeněk, Purkyňova 1927/75, Brno – Královo Pole, 612 00 Nepala Jan, Brněnská 1422/96, 664 51 Šlapanice Nepala Jan Ing., Tomáškova 662/11, Brno – Zábrdovice, 615 00 Špačková Hana Ing., Krasová 927/1, Brno – Maloměřice, 614 00 Vorlová Marie Ing., Babická 612/3, Brno – Maloměřice, 614 00

id. 2/36 id. 2/36 id. 2/36 id. ½ id. 2/12 id. 1/12 id. 1/12

Na oceňovaném majetku váznou věcná břemena, která jsou zapsána v části „C“ listu vlastnictví – volný přístup a braní vody ze společné studny, povinnost k parc.č. 1476, 1477; tato jsou popsána a vyhodnocena samostatně. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví – omezení vlastnického práva – viz. příloha č. 1 (zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce, nařízení exekuce) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na oceňovanou nemovitost se nedochovala. Údaje potřebné pro vypracování znaleckého posudku jsem získala měřením a prohlídkou na místě samém dne 11.12.2014, z podkladů (viz. výše) a na základě sdělení účastníka místního šetření. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

2


7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je podíl id. 2/36 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 662 na pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zábrdovice, obci Brno, okres Brnoměsto, podle stavu ke dni prohlídky tj. 11.12.2014. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 231 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. Stavba č.po. 662 je užívaná jako rodinný dům v řadové zástavbě ulice Tomáškova v Brně-Zábrdovicích. Vstup do rodinného domu je ze severozápadu z veřejného chodníku a komunikace ulice Tomáškova na pozemcích města, ulice je klidnou komunikací bez provozu nákladní dopravy, parkovací možnosti jsou zde omezené (podélné při komunikaci), rodinný dům garáž nemá. Na pozemku zastavěné plochy parc.č. 1476 o výměře 135m 2 je vlastní rodinný dům a dále menší atriový dvorek se zpevněnou plochou a vedlejší stavba – dílna, prádelna. Jihovýchodně na pozemek zastavěné plochy navazuje pozemek zahrady o výměře 185 m2. Rodinný dům č.pop. 662 je vnitřní řadový ve zděné technologii se 2 nadzemními podlažími a částečným podsklepením, orientace domu je severozápad do ulice Tomáškova, jihovýchod - zahrada. Zábrdovice je součástí městské části Brno-střed a jsou tvořeny převážně původní zástavbou bytových a rodinných domů, dále pak provozními a průmyslovými areály. K.ú. Zábrdovice navazuje severovýchodně na centrum Brna. Rodinný dům č.pop. 662 při ul. Tomáškova je v řadové zástavbě rodinných domů z konce 19-tého století a 1.poloviny minulého století při východním okraji Zábrdovic, cca 2,5 km východně od centra Brna (nám. Svobody, ÚMČ Brno-střed). Okolní zástavba je řadovými rodinnými domy, dále západně je rozsáhlý areál plynáren a teplárny, ve vzdálenosti cca 200 západně je koryto řeky Svitavy; zóna 2 – nízké nebezpečí výskytu povodně a záplavy, dále severně areál Vojenské nemocnice. Nejbližší zastávka MHD bus je při ul. Šámalova cca 100 m, zastávka tram při ul. Cejl ve vzdálenosti cca 500 m, vzdálenost od centra města je cca 5 minut MHD. Nájezd na velký městský okruh je cca 1km východně – Bubeníčkova – Svatoplukova, nájezd na přivaděč na D1 cca 2,5 km. V dosahu MHD je kompletní nabídka pracovních příležitostí, služby, administrativa, obchody.

8. Obsah posudku Stanovení ceny obvyklé Stavby – rodinného domu č.pop. 662 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, včetně součástí a příslušenství v k.ú. Zábrdovice a obci Brno

Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

3


B. Posudek Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. 2. 3.

metoda nákladová metoda výnosová metoda porovnávací

Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Úkolem znaleckého posudku je stanovení podílu id. 2/36 rodinného domu s pozemky ve funkčním celku. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Na základě konzultací se spolupracujícími znalci, odhadci a pracovníky realitních kanceláří se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu snižuje v rozmezí 20 – 40% z aritmetického podílu obvyklé ceny nemovitosti u menšinových spoluvlastnických podílů.


4


1. Obvyklá cena - stavby – rodinný dům č.pop. 662 a pozemků parc.č. 1476 a parc.č. 1477 – zahrada, včetně součástí a příslušenství v k.ú. Zábrdovice a obci Brno

Jedná se o rodinný dům, který je vnitřní řadový s obdélníkovým půdorysem s dvorním křídlem, se sedlovým krovem, s malým sklepem, se dvěma nadzemními podlažími a volným půdním prostorem. Stavba je k datu ocenění užívána pro rodinné bydlení, příslušenství je tvořeno zpevněným atriovým dvorkem a vedlejší stavbou dílny s prádelnou. Pozemek parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 135 m 2 je obdélníkového tvaru a je přístupný z veřejné komunikace a chodníku ulice Tomáškova, pozemek parc.č. 1477 – zahrada o výměře 185 m 2 je rovněž obdélníkového tvaru, přístup pouze skrze dům; pozemky jako celek jsou rovinné. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

5


Venkovní úpravy jsou menšího rozsahu (zídka, zpevněná plocha, přípojky inž. sítí, oplocení), na pozemku zahrady jsou trvalé porosty. Nosná konstrukce je zděná z páleného zdiva, stavba je založena na cihlových základových pasech. Krov střechy je sedlový s dřevěnou vazbou, se střešní krytinou pálenou. Klempířské konstrukce, tzn. oplechování střechy, žlaby a svody jsou z plechu pozinkovaného. Fasáda je břízolitová s teraco soklem. Stavba je napojena na přípojky: vody, kanalizace, elektro a zemního plynu. Bleskosvod je osazen. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy, vnitřní úpravy povrchů jsou vápenné štukové omítky hladké, ker. obklad v koupelnách, WC a části kuchyňských linek. Schody jsou betonové, na půdu dřevěné bez podstupnic, podlahy jsou betonové s PVC a textilní krytina v pokojích, ker. dlažba v soc. části v 1.NP, ve 2.NP plovoucí laminátové podlahy v pokojích, ker. dlažba ostatní. Okna jsou v 1.NP kastlová, ve 2.NP plastová. Vnitřní dveře plné i prosklené. Elektroinstalace je světelná i motorová. Vytápění je v 1.NP lokální plynové a elektrické přímotopy, ve 2.NP ústřední s plynovým kombinovaným kotlem, ohřev TUV součást vytápění. Sanitární vybavení: 1.NP koupelna – vana, umyvadlo, WC, 2.NP: vana, umyvadlo, odd. WC. Vybavení kuchyně: 1.NP starší kuchyňská linka, kombinovaný sporák, dřez, 2.NP – lamino kuch. linka, plynová varná deska, el. trouba, digestoř. Podrobnosti viz tabulka konstrukce a vybavení stavby. Dispoziční řešení: Vstup do domu je ze severozápadu z chodníku ulice Tomáškova do vstupní chodby vedoucí skrze celý dům na dvorek a dále dozahrady. Na chodbu navazuje schodiště do 2.NP a samostatné schodiště do sklepa. Z chodby vlevo je vstup do 1.NP do pokoje průchozího do dalšího průchozího pokoje, který není přímo osvětlen. Na pokoj navazuje kuchyň orientovaná do dvorku, za kuchyní je koupelna a výstup na dvorek. Ve 2.NP je vstupní hala, ze které jsou samostatné vstupy do dvou pokojů orientovaných do ulice Tomáškova – severozápad, dál vstu do koupelny a WC a vstup do kuchyně orientované do dvorku a zahrady s výstupem na terasu. Půdní prostor je volný přístupný dřevěným jednoduchým schodištěm, vhodný pro vestavbu podkroví.


6


Rodinný dům obsahuje dvě samostatné bytové jednotky 2+1, vstup je společnou chodbou v 1.NP. Rodinný dům je užíván pro rodinné bydlení pana Jana Nepaly – spoluvlastník nemovitostí, ato bytu ve 2.NP, byt v 1.NP je užíván pouze příležitostně. Rodinný dům obsahuje dva byty 2+1 s příslušenstvím: 1.PP: sklep – vstup ze společné chodby v 1.NP; užitná plocha 6 m2 1.NP: společný vstup s navazující chodbou a schodištěm, vpravo byt 2+1 (vstup možný i ze dvorku) 2.NP: schodiště na půdu, byt 2+1 s terasou volný půdní prostor Výčet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží

Název místnosti

1. podzemní podlaží Celkem 1.PP

sklep

1. nadzemní podlaží

Výměra (m2) 6,00 6,00 10,00 3,60

společný vstup, chodba schodiště do 2.NP Byt 2+1 s příslušenstvím průchozí pokoj průchozí pokoj průchozí kuchyň koupelna vstup Celkem byt 2+1

20,50 15,60 7,50 3,70 2,30 49,60 63,20

Celkem 1.NP Byt 2+1 s příslušenstvím vstupní hala koupelna WC 2. nadzemní podlaží kuchyň pokoj pokoj terasa Celkem byt 2+1 Užitná plocha rodinného domu CELKEM zaokr.

15,80 3,80 1,40 15,80 12,20 15,60 5,60 64,60 + terasa 5,60 134,00 + terasa 5,60

Stáří stavby: Kolaudační rozhodnutí se nedochovalo, dle sdělení pana Nepaly byl původně přízemní rodinný dům postaven a dán do užívání koncem 19. Století, v 50-tých letech minulého století byla provedena nadstavba 2.NP. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce 2.NP (rozvody IS, nové podlahy, výměna plastových oken, nové omítky, koupelna a kuchyně vč. zařizovacích předmětů; 1.NP je udržované avšak bez zásadní rekonstrukce. Ke dni ocenění činí stáří domu cca 120 let. Technický stav stavby, opotřebení: Rodinný dům je udržovaný, střešní krov z 50-tých let bez zjevných závad, rekonstrukce 2006 ve 2.NP byla provedena především prvků krátkodobé životnosti, stavba není zateplena, výměna oken pouze ve 2.NP. K datu ocenění stavba byla užívána k trvalému bydlení ve 2.NP, byt v 1.NP byl užíván příležitostně. Opotřebení stavby jako celku stanovuji odborným odhadem na 50 % s další životností 50 let. Zastavěná plocha stavbou zaokr. Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor Konstrukce a vybavení stavby: Konstrukce Základy: Svislé konstrukce: Stropy: Krov, střecha: Krytiny střech:

m2

95,00

m3

570,00

Popis základové cihlené pasy zděná z páleného zdiva dřevěné s podhledy dřevěný sedlový pálená taška


7


Klempířské k-ce: Úprava vnitřních povrchů: (mimo hygienická zaříz.) Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Vybavení kuchyně Schody: Dveře: Vrata: Okna: Povrchy podlah: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: Vnitřní plynovod: Ohřev vody: Vnitřní hyg. vybavení: Ostatní:

žlaby, svody z pozink. plechu vápenná štuková omítka břízolitová, teraco obklad soklu ker. obklad v koupelnách a WC, kuch. linky 1.NP: starší kuch. linka, kombinovaný sporák, 2.NP: lamino kuchyňská linka, plyn. varná deska, el. trouba, digestoř betonové, na půdu dřevěné bez podstupnic plné i prosklené, kovové zárubně nevyskytují se 1.NP kastlová, 2.NP plastová betonové s ker. dlažbou, PVC, textilní, plovoucí laminátové 1.NP lokální plynové a elektrické, 2.NP ÚT – kombinovaný plyn. kotel světelná i motorová osazen z řadu do řadu zemní plyn součást vytápění 2x koupelna – vana, umyvadlo, WC nevyskytuje se

Příslušenství: Vedlejší stavba – dvorní křídlo: Prostor navazuje na obytnou část dvorního křídla a jsou v něm dvě místnosti – prádelna a dílna. Jedná se o přízemní jednoduchou stavbu bez podsklepení, s volným půdním prostorem. Nosná konstrukce je zděná, zastřešení plochou střechou, podlaha betonová, rozvod světelné elektro, dřevěné dveře. Stáří je shodné s rodinným domem, tj. cca 120 let, stavba je bez rekonstrukcí a modernizací v původním stavu, údržba je prováděna. Zastavěná plocha činí cca 20 m2, užitná plocha činí cca 15 m2, celkový obestavěný prostor pak cca 52 m3. Venkovní úpravy: Přípojka vody, kanalizace, oplocení, zpevněná plocha dvorku. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku váží. Jedná se o historicky zřízené břemeno z roku 1899 volného přístupu a braní vody ze společné studny na pozemcích parc.č. 1477 a 1479. Věcné břemeno je k datu ocenění neúčinné, nemá vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. V bezprostřední blízkosti se stavby ovlivňující cenu obvyklou nevyskytují; lokalita je v zóně 2 – nízké nebezpečí výskytu záplavy a povodně. Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + dobrý stavebně-technický stav; 2.NP po rekonstrukci, 1.NP udržované + možnost využití půdního prostoru pro vestavbu podkroví Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - rodinný dům nemá garáž - průchozí místnosti v 1.NP bez přímého osvětlení, bez rekonstrukce


8


Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. zděný rodinný dům, uvedené velikosti: 2 byty s dispozicí 2+1 o celkové podlahové ploše 127,80 m 2 + sklep 6 m2 + terasa 5,6 m2; 1.NP byt 2+1 o podlahové ploše 63,20 m2, byt 2+1 ve 2.NP o podlahové ploše 64,60 m2 + terasa 5,60 m2, společný sklep – 6 m2 a volný půdní prostor, bez garáže a velikosti pozemků 320 m 2, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí poptávka je s nabídkou v rovnováze. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1.

Prodej rodinného domu 258 m² Šámalova, Brno - Brno-Židenice Celková cena: 4 850 000 Kč + provize RK, včetně poplatků a právního servisu; 24.495 Kč/m2 ID zakázky: 10930240 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Užitná plocha: 198 m2 Plocha pozemku: 139 m2 Sklep: ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod

Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize, Kabelové rozvody, Ostatní Prodej prostorného RD 6+kk se zahradou, Brno - Židenice, Šámalova. Dům o CP 198 m 2 byl zrekonstruován v roce 2014 (elektřina, podhledy, plyn, voda, podlahy, kuchyň, koupelna, fasáda, zateplení, okna). V přízemí domu se nachází dva pokoje, chodba, kuchyň, WC, koupelna. V 1. patře se nachází 3 pokoje se samostatnými vstupy a krásná terasa ideální pro posezení a grilování. Ve 2. patře se nachází jeden velký pokoj. K domu náleží terasa a zahrada. Vytápění a ohřev vody je řešen kombinovaným plynovým kotlem. Nachází se v žádané lokalitě s veškerou občanskou vybaveností a výbornou dostupností do centra města. 2.

Prodej rodinného domu 192 m² Jílkova, Brno - Židenice Celková cena: 3 390 000 Kč; 17.656 Kč/m2 ID zakázky: 135 Aktualizace: 09.03.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 108 m2 Plocha podlahová: 192 m2 Plocha pozemku: 158 m2

Sklep: Parkování: 1 Prodej rodinného domu v Brně-Židenicích. Dům se skládá ze dvou bytových jednotek 2+1 (WC a koupelna), 1,5 +1 s terasou (WC a koupelna) a obyvatelného podkroví. Dům je podsklepen, za domem je menší zahrada 50 m² s možností posezení. Zastavěná plocha 81 m², užitná plocha 192 m². Dům je po částečné revitalizaci, nová plastová okna s bezpečnostní fólií, nová střešní krytina, komín, okapy, nový plynový turbo kotel s expanzní nádrží. V domě je rozvedena teplá i studená voda. 3.

Odhad obvyklé ceny rodinného domu 170 m² Myslbekova, Brno - Židenice


9


Celková cena: 4 200 000 Kč; 24.705,- Kč/m2 Plocha zastavěná: 101 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 350 m2 Plocha zahrady: 249 m2 Původní zděný vnitřní řadový přízemní rodinný dům z 20-tých let minulého století; poslední rekonstrukce a modernizace provedena před 35 lety, k datu prohlídky prováděna nadstavba druhého nadzemního podlaží. Rodinný dům je vnitřní řadový s nadstavbou, částečně podsklepený, půdorys ve tvaru písmene „L“; v kolmém dvorním křídle je v 1.NP kuchyně a sociální příslušenství, ve 2.NP technická místnost a terasa. Rd je k datu ocenění užíván jako dvoubytový se vstupem ze severu z ulice Myslbekova, za domem je zahrada a vedlejší stavba – sklad, dílna; zahrada je užívána jako užitková, přístup pouze skrze dům. Nosné zdivo je pálené, nadstavba ytong, na základových pasech s dodatečně provedenou hydroizolací - 1980, stropy nad 1NP jsou dřevěné trámové a hurdiskové se ztužující žb deskou, krov je dřevěný sedlový zateplený stříkanou pěnou, krytina pálená taška, fasáda původní břízolitová. Okna jsou plastová, podlahy jsou v 1.NP betonové s koberci a PVC a ker. dlažba, ve 2.NP hrubé podlahy. Schodiště betonové bez obkladu stupňů ker.dlažbou, vytápění je etážové s plynovým kotlem, ohřev TUV el. bojlerem. Ve 2.NP – etážové topení, plyn. kotel vč. ohřevu TUV. Vnitřní omítky štukové, 2.NP sádrokarton, ker. obklad - kuch. linky, koupelny s WC, koupelna 1.NP: sprch. kout, WC, umyvadlo v komoře; 2.NP koupelna: sprch. kout, vana, umyvadlo, WC, kuchyň 1.NP – starší kuch. linka, kombin. sporák, digestoř, 2.NP – kuchyňská linka lamino, sporák s ker. deskou, myčka, digestoř. Dispozice po dokončení 2.NP: dvoubytový RD se společným vstupem z ul. Myslbekova; 1.NP byt 3+1 s příslušenstvím, 2.NP byt 3+kk s příslušenstvím a terasou. 1.PP – 14,35 m2 - sklep 1.NP – 82,375 m2: vstup s chodbou, vlevo 2 pokoje z toho jeden bez přímého osvětlení, chodba ústí do obytného prostoru se schodištěm do 2.NP, vpravo kuchyň, za kterou je koupelna s WC. Pod schodištěm je vstup do sklepa. Z obytného prostoru a z koupelny je výstup na zahradu. Pokoj je orientován do ul. Myslbekova – sever, obytná místnost a kuchyň do zahrady – jih. 2.NP – 74,0 m2 + terasa 8,25 m2: 2 ložnice jsou orientovány do ulice, obytný prostor s kk do zahrady, výstup na terasu je z technické místnosti. Příslušenství je běžného rozsahu - zpevněná plocha, oplocení, přípojky IS, kopaná studna na užitkovou vodu, vedlejší stavba – sklad, dílna, zahrada je užívána jako užitková, přístup pouze skrze dům. Stavba ani její části nejsou k datu ocenění pronajaty.


10


Vyhodnocení: Ad. 1 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v téže obci i lokalitě jako nemovitost oceňovaná. Užitná plocha staveb je srovnatelná, pozemek je menší u porovnávaných nemovitostí. Z hlediska technického stavu jsou porovnávané nemovitosti po rekonstrukci v 2014. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena koeficient snížení z titulu nabídkové ceny koeficient polohy koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek koeficient technického stavu koeficient vybavení a dispozičního řešení Jednotková srovnatelná cena Srovnatelná cena nemovitostí činí cca

24.495,- Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,05 0,80 1,00 19.545,- Kč/m2 2,619.000,- Kč

Ad. 2 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v téže obci i lokalitě jako nemovitost oceňovaná. Užitná plocha staveb je srovnatelná, pozemek je menší u porovnávaných nemovitostí. Z hlediska technického stavu jsou nemovitosti srovnatelné. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena koeficient snížení z titulu nabídkové ceny koeficient polohy koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek koeficient technického stavu koeficient vybavení a dispozičního řešení Jednotková srovnatelná cena Srovnatelná cena nemovitostí činí cca

17.656,- Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 17.612,- Kč/m2 2,360.000,- Kč

Ad. 3 Porovnávaná nemovitost je umístěna v téže obci i lokalitě jako nemovitost oceňovaná. Užitná plocha nemovitostí i pozemků je srovnatelná. Z hlediska technického stavu jsou porovnávané nemovitosti v lepším stavu – novostavba 2.NP v 2014. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena koeficient snížení z titulu nabídkové ceny – odhad OC koeficient polohy koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek koeficient technického stavu koeficient vybavení a dispozičního řešení Jednotková srovnatelná cena Srovnatelná cena nemovitostí činí cca

24.705,- Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 19.764,- Kč/m2 2,648.000,- Kč

Hodnota stavby - rodinný dům č.pop. 662 včetně pozemků ve funkčním celku parc.č. 1476 a parc.č. 1477 v k.ú. Zábrdovice zjištěná metodou srovnávací se nachází v intervalu.......2,360.000,- až 2,648.000,- Kč Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k účelu ocenění a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům, při horní hranici intervalu zjištěného metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti, tj. 2,650.000 Kč. Předmětem ocenění je podíl id. 2/36 výše oceněných nemovitostí, podíl id. 2/36 stanovený aritmeticky činí: 2,650.000 * 2/36 = 147.222,- Kč. Ing. Lucie Janíčková, Mutěnická 8, 628 00 Brno, tel.:544 213 384* mobil: 728-784 962 *

11


Vzhledem k tomu, že vlastník id. 2/36 je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat, snižuji aritmeticky stanovený podíl z obvyklé ceny nemovitosti o 40% (viz. výše Úvod - metodika stanovení menšinového podílu obvyklé ceny nemovitosti): Aritmeticky stanovený podíl id. 2/36 Úprava 40% Upravená cena podílu id. 2/36 Obvyklá cena podílu id. 2/36

147.222,- Kč *

0,60 88.333,-Kč 88.000,-Kč

Obvyklá (tržní) cena podílu id. 2/36 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 662 na pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zábrdovice, obci Brno, okres Brno-město, činí 88.000,- Kč (slovy: Osmdesátosmtisíc Kč)


12


C.

Rekapitulace cen nemovitosti

Úkolem znaleckého posudku bylo stanovit obvyklou cenu ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podílu id. 2/36 nemovitostí – objektu bydlení č.pop. 662 na pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zábrdovice, obci Brno, okres Brno-město, podle stavu ke dni prohlídky tj. 11.12.2014. Nemovitosti jsou zapsány na LV č. 231 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město. Obvyklá (tržní) cena podílu id. 2/36 nemovitostí: objektu bydlení č.pop. 662 na pozemku parc.č. 1476 a pozemků parc.č. 1476 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 1477 – zahrada, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Zábrdovice, obci Brno, okres Brno-město činí

88.000,- Kč slovy: Osmdesátosmtisíc Kč

Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

V Brně, 30.1.2015

Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno


13


D.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1697/2015 znaleckého deníku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno

V Brně, 30.1.2015


14

2015

Recommend Documents