Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1143/106/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 542/26, LV č. 1827, s podílem na společných částech domu a pozemku 7816/232054, budova zapsána na LV č. 542 na pozemcích: pozemek parc.č. 1234/31, LV č. 542 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Kaplice Část obce dle LV Kaplice
Město Ulice
Kaplice Na Vyhlídce
Počet obyvatel 7149 č.p. 542
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov Česká republika Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ
Lexa Pavel - Kaplice, Na Vyhlídce 542, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 781002/1637
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
83.64 m2
10.4.2015 7.4.2015 7.4.2015
10
13 200 Kč/m2
1 104 000 Kč
1 100 000 Kč Jeden milion sto tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO
380 711 410
[email protected] 662 54 132 CZ7412231882
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
-1-
ANO
Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1827. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - není zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 1827. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Lexa Pavel
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Klient ústně sdělil informaci o kupní smlouvě ze dne 6.6.2012. Kupní cena byla stanovena ve výši 1 200 000 Kč. Dle mého názoru se jednalo o mírně nadhodnocenou hodnotu nemovitosti v daném stavu, čase a místě.
-2-
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen předchozí nabývací titul. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 542, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.4.2015. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1827, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 10.3.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.4.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 7.4.2015. Usnesení , vyhotovil JUDr. Marek Frank 31.3.2015. Datum předání kompletních podkladů 9.4.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1827, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice 10.3.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 9.4.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 7.4.2015. Usnesení , vyhotovil JUDr. Marek Frank 31.3.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kaplice je město zajímavé město svou polohou blízko hranic s Rakouskem a dále velice vhodné pro život díky kvalitnímu životnímu prostředí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Bytová jednotka č. 542/26 v ul. Na Vyhlídce. Bytový dům je součástí zástavby panelového sídliště na okraji města. Na náměstí je to cca 1 km. Město Kaplice je správním centrem oblasti s rozšířenou sítí občanské vybavenosti - ZŠ,SŠ,sport. zařízení,obchodní centrum,lékárna,lékařské ordinace,FÚ,KÚ,MÚ,Policie. Dopravní spojení autobusovou hromadnou dopravou.Obec leží při silnici I. třídy č.3 (E55) - budoucí rychlostní komunikace R3, cca 10 km od hraničního přechodu D.Dvořiště s Rakouskem. Přístup k nemovitosti je z pozemku p.č.2058, který je dle dálkového přístupu do KN ve vlastnictví Města Kaplice. Informace o nemovitosti Bytová jednotka je koncipována jako 4+1 a je umístěna ve 3.NP panelového bytového domu s výtahem. V bytové jednotce se nachází zádveří, komora, WC, koupelna, kuchyně, pokoj, obývací pokoj, pokoj, ložnice, lodžie a balkon. K bytové jednotce dále náleží jeden sklep v 1.NP bytového domu. Bytový dům prošel v roce 2011 částečnou rekonstrukcí (nová plastová okna s izol. dvojsklem + kontaktní zateplovací systém). Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci (v roce 2010 úprava koupelnové jádra - obložené SDK desky a v roce 2012 částečně plovoucí podlahy). Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2058 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Velikost bytu 4+1
Počet NP domu celkem Výtah
8 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1 jih, západ
Ano
Technický stav Technický stav domu
velmi dobrý
Stáří stavby [roky]
30
Technický stav jednotky
velmi dobrý
Opotřebení odhadem %
29
Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) Konstrukce Rozsah Okna plastová s dvojsklem Podlahy plovoucí podlaha vnější omítky kontaktní zateplovací systém koupelna úprava koupelnového jádra (obložení SDK desky)
-3-
po částečné rekonstrukci Rok provedení 2011 2012 2011 2010
Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy
železobetonový montovaný skelet
plochá střecha střešní krytina železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů tl. do 30 cm vápenná omítka štuková schodiště plastová s dvojsklem dveře laminátové plovoucí + PVC podlahy nebytových místn. dálkové elektro studené a teplé rozvod plynu dálkový ohřev
Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo
1
Provedení s izolací vodorovnou i svislou betonové montované těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni TERACO hladké lakované ker. dlažba světelný rozvod není
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, trouba, lednice s mrazákem, trouba s mikrovlnným ohřevem, sporák kombinovaný
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností zádveří obývací pokoj WC koupelna kuchyně pokoj pokoj ložnice komora sklep balkon lodžie zasklená
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 6.22 m2 1.0 21.33 m2 1.0 0.93 m2 1.0 2.25 m2 1.0 12.71 m2 1.0 12.53 m2 1.0 13.04 m2 1.0 8.81 m2 1.0 2.22 m2 0.5 0.70 m2 0.5 1.41 m2 0.5 1.49 m2
87.22 m2
83.64 m2
6.22 21.33 0.93 2.25 12.71 12.53 13.04 8.81 2.22 1.40 2.81 2.97
Součet ploch za podlaží
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 24.11.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 9 Velikost bytu 4+1 Výtah Ano Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Počet podlaží bytu Podlahová plocha 1 300 000 Kč 0 % 1 300 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-4-
1 84.5
m2 15 400 Kč/m2 15 400 Kč/m2
Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 159 / 2013. Bytová jednotka je umístěna v 5.NP domu č.p. 776 v ul. 1.Máje v Kaplici, stáří cca 28 let. Dům je součástí sídlištní zástavby v severozápadní části města. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 4+1. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci z roku 2008 - 2013 ( podlahy, malby, balkón) - původní umakartové jádro. Bytová jednotka se nachází ve 5.NP panelového bytového domu s novým výtahem ( z roku 2013). V bytové jednotce nalezneme zádveří, chodbu, komoru, 2 pokoje, ložnici, obývací pokoj, kuchyni, koupelnu, WC a balkon. K bytu náleží i sklepní kóje. Celý bytový dům je zateplen a v celém domě jsou nová plastová okna ( z roku 2007 ). Nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Má stejnou podlahovou plochu. Technické vybavení bytové jednotky a stav je mírně lepší než u oceňované nemovitosti. Celkový stav bytového domu je stejný jako u oceňované nemovitosti.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje 22.10.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 9 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Počet podlaží bytu Podlahová plocha 950 000 Kč 0 % 950 000 Kč
1 73.1
m2 13 000 Kč/m2 13 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 163 / 2014. Bytová jednotka je koncipována jako 3+1 a je umístěna v 8.NP panelového bytového domu s výtahem ve městě Kaplice, ulice Míru č.p. 752. Do bytové jednotky je vstup z podesty rovně. Z chodby je vstup do ložnice,na WC, do koupelny, do obývacího pokoje a do kuchyně. Dále vstup z obývacího pokoje do dalšího pokoje. K bytové jednotce dále náleží 1 sklep v 1.NP. Bytový dům je po rekonstrukci. Kontaktní zateplovací systém. Nový vstup do bytového domu a nová střecha (2013). Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu, ale okna jsou vyměněny za plastová (2014). Nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Má mírně menší podlahovou plochu. Technické vybavení bytové jednotky a stav je mírně horší než u oceňované nemovitosti. Celkový stav bytového domu je stejný jako u oceňované nemovitosti.
-5-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.3.2015 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4+1 Výtah Podlahová plocha 83.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
m2 14 500 Kč/m2
1 200 000 Kč 5 % 1 140 000 Kč
13 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt v osobním vlastnictví 4+1, 83 m2, v Kaplici, ulice Na Vyhlídce. Byt se nachází v panelovém domě s výtahem, s novými plastovými okny, které se nechali současně zateplit, do tří let se bude zateplovat celý dům. K bytu náleží sklepní kóje v přízemí domu. Byt je orientován na severovýchod. Z ložnice je východ na lodžii a z obývacího pokoje je východ na nový balkón. V kuchyni je nová kuchyňská linka, nový sporák. Koupelna a WC je samostatné, oboje po rekonstrukci. V chodbě bytu je velice praktická šatna s úložným prostorem, dále procházíme do obývacího pokoje, který je průchozí do ložnice a další místnosti. Z kuchyně se dostaneme do dětského pokojíčku a koupelny. V přízemí domu v kolárně je jedno soukromé místo na kolo. Nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Má stejnou podlahovou plochu. Technické vybavení bytové jednotky a stav je mírně lepší než u oceňované nemovitosti. Celkový stav bytového domu je přibližně stejný jako u oceňované nemovitosti.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
13 000 - 15 400 Kč/m2
950 000 - 1 300 000 Kč 13 200 Kč/m2
Obvyklou cenu bytové jednotky č. 545/26 domu č.p. 542, obec Kaplice zapsané na LV č. 1827 k.ú. Kaplice včetně podílu na společných částech domu a pozemku 7816/232054 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek , konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10 % na 13.200 Kč/m2 užitné plochy. Tj. 1.100 mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-6-
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1143/106/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2015022. V Českém Krumlově dne 10.4.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-7-
Fotodokumentace
Vstup do BD
Vstup do BD
Výtah
Vstup do BJ
Zádveří
WC
-8-
Fotodokumentace
Koupelna
Komora
Kuchyně
Pokoj
Obývací pokoj
Pokoj
-9-
Fotodokumentace
Ložnice
Lodžie
Balkon
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
Město Kaplice
Na Vyhlídce č.p. 542 - umístění nemovitosti v obci
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
