2015

Dipl. Ing. Milan Babický - autorizovaný inženýr Soudní znalec z oboru ekonomika, soudní znalec z oboru stavebnictví K Libuši 5, 148 00 Praha 4 - Kunratice tel.: 244 911 065, 602 299 554, e-mail: [email protected] Znalecký posudek č. 57/2015

Znalecký posudek č. 57/2015 Předmět posudku - určení obvyklé hodnoty pozemků, parc.č. 1100/4 o výměře 211 m2, parc.č. 1100/7 o výměře 402 m2, parc.č. 1100/9 o výměře 3567 m2, parc.č. 1100/10 o výměře 3412 m2, parc.č. 1100/11 o výměře 2736 m2, parc.č. 1100/12 o výměře 3294 m2, parc.č. 1100/13 o výměře 3535 m2, parc.č. 1100/14 o výměře 3508 m2, parc.č. 1100/15 o výměře 178 m2, parc.č. 1115 o výměře 2192 m2, parc.č. 1116 o výměře 144 m2, parc.č. 1121/1 o výměře 660 m2, parc.č. 1121/2 o výměře 3274 m2, parc.č. 1122/2 o výměře 244 m2, parc.č. 1122/3 o výměře 51 m2, parc.č. 1122/6 o výměře 6150 m2 a pozemku parc.č. 1122/7 o výměře 22690 m2, k.ú. Buš, obec Buš, okr. Praha – západ, zapsaných na listu vlastnictví LV č. 476 a dle geometrického plánu, vloženého do katastru nemovitostí. Objednatel posudku:

Dle Usnesení Exekutorského úřadu Beroun, ze dne 17.03.2015 Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31, 266 01 Beroun – centrum Číslo jednací 23 EXE 7/2015 spis značka exekutora 15EX2/15

Účel posudku:

- zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí – pozemků k r. 2015 – převod mezi občany, popř. fyzická osoba- právnická osoba - omezení vlastnického práva na LV č. 476, k.ú. Buš (dle přílohy)

Podklady:

Zákon č. 151/1997Sb.,o oceňování majetku Vyhláška.č. 441/2013 Podklady dle části A.3.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky vyhlášky 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, s účinností od 1.1. 2014

Posudek vypracoval:

Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr K Libuši 5/22 148 05 Praha 4 - Kunratice

Posudek obsahuje 24 stran . Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne: 22.05.2015 1/24 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


OBSAH POSUDKU Titulní strana 1. Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Osvědčení 1. Nález 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6.

Údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku, majetku a služeb Předmět ocenění Způsob ocenění Všeobecné údaje Srovnávací hodnoty nemovitostí dle nabídek v podobných lokalitách s koeficienty nabídek část A), B), C) lesní pozemky

2. Posudek 2.1.

Stanovení hodnoty nemovitostí – dle pozemků, dle LV č. 476 A) B) C)

pozemky stavební – dle části 1.6. – 1.7. komunikace – dle části 1.6. – 1.7. ostatní – dle části 1.6. – 1.7.

3. Rekapitulace pozemků – dle LV, k.ú. Buš 4. Závěr 5. Znalecká doložka 6. Přílohy

2/24


OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný tímto osvědčuji, že tržní ocenění je chápáno výhradně jako podklad pro budoucí tržní cenu 1.

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty

2.

Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění

3.

Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Níže podepsaný tímto osvědčuji, že jsem osobně přezkoumal podle dokladů vlastnické právo k oceňovanému majetku, nezkoumal jsem však faktickou pravost

4.

Žádná jiná osoba, kromě podepsaných osob v této zprávě, nepřipravovali tuto analýzu, hodnoty a závěry zde uvedené.

5.

V současné době ani v blízké budoucnosti, nebudeme mít účast ani prospěch z vlastnického práva. Honoráře/odměna, v souvislosti s touto zprávou/ nezávisí na dosažených závěrech, neb odhadnutých hodnotách.

V této zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezeních, podmínkách ovlivňujících analýzu, hodnoty a závěr v ní obsažené. Dipl. Ing. Milan Babický člen komory soudních znalců ČR

3/24


Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Toto ocenění bylo vypracováno v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami :

1.

2.

3.

4. 5. 6. 7.

8. 9.

1.

Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné zpeněžitelné. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena zpráva, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takových informací. Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytlo následně po tomto datu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovanými republikovými zákony a předpisy. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty nemovitosti, jako podkladu pro jednání se zájemci o převod nemovitosti. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasy - povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, obecního nebo republikového vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Odhadnutá, objektivní tržní hodnota, je dána pro finanční strukturu platnou v souladu s datem této zprávy. Předpokládá se, že nemovitost bude v případě realizace prodeje volná, nezatížená žádným věcným břemenem či zástavním právem ani uzavřenými nájemními smlouvami na delší časové období.

ÚVOD 1.1.

ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ

Tržní ocenění pozemků dle LV č. 476, k.ú. Buš, obec Buš, okr. Praha – západ. Vlastník nemovitosti, p. Štajerová Petra. Ocenění je zpracováno dle Usnesení Exekutorského úřadu Beroun – oprávněný – povinný pro 10 012 505,- Kč

4/24


1.2.

VSTUPNÍ ROZVAHA

Odhadci určují ke dni provedení tržní hodnotu majetku, nikoliv tedy tržní cenu, která má ryze subjektivní povahu, závislou na konkrétním obchodním jednání prodávajícího a kupujícího, jejich zkušenostech z vedení jednání, způsobu placení, finančních možnostech a dalších subjektivních nespecifikovaných faktorech. Tržní hodnota má tedy pro odhadce zásadní význam. Při jejím stanovení se vychází z užitné funkce oceňovaného majetku, hmotná a konstrukční podstata je jí podřízena. Rozhodující je tedy správně odhadnout tendence, které se ve sledovaném segmentu trhu prosazují. To je hlavně poměr mezi nabídkou a poptávkou využitelností majetku na trhu zboží a služeb, vztahem mezi potencionálním výnosem a rizikem jeho dosažení, cenovými relacemi jednotlivých typů majetku, komerčních cílů a transakcí vylučuje používat při ocenění schematismus a předem nedefinovaný postup. Základním cílem práce odhadce je proto stanovit pro daný okamžik, to je datum provedení tržního ocenění, odpovídající tržní hodnotě oceňovaného majetku.

1.3. ZÁKLADNÍ POJMY Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaném v metodice tržního oceňování majetku ČKOM a metodice oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení metodiky Sindat Čs. Consulting a.s., z r. 1998, platná od 1.7. 1998, dále od 1.6.2002, v návaznosti na metodiku ČVUT v Brně, Ústav soudního inženýrství Doc. Ing. Albert Bradáč DrSc, popřípadě dle metodiky Komerční banky - Ing. Vl. Klimeše CSc. Nejde o převzetí žádného konkrétního výkladu zahraničních nebo tuzemských autorů.

Cena Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.

Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány /např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod./., přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.

Cena administrativní Cena zjištěná podle cenového předpisu /vyhl.MF ČR č. Zákon č. 151/97 Sb., a prováděcí vyhl.č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb.

5/24


Cena pořizovací Cena, za kterou bylo možno vše pořídit v době jejího pořízení /u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení/ za použití tehdy platných metodik a cen, bez odpočtu opotřebení.

Věcná hodnota /dle právního názvosloví "časová cena" věci/ -substanční hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří. Následující pojmy jsou uváděny ve významu pro účely stanovení tržní hodnoty. Nejde o převzetí žádného konkrétního výkladu zahraničních nebo tuzemských autorů. Intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tato hodnota je zjištěna z administrativní ceny, která koresponduje její hodnotu, ale poníženou o koeficient prodejnosti Kp (ve jmenovateli). Tato hodnota je nejbližší hodnotě reprodukční ceny - časové ceny k určenému termínu.

Výnosová hodnota - kapitalizovaná míra zisku Zjistí se z ročního nájemného (hospodářský výsledek), ponížený o roční náklady na provoz (odpisy, průměrné náklady na provoz, údržbu, daň z nemovitosti, pojištění budov), úroková míra je uvažována dle tab. 8 Metodiky České spořitelny, tj. 10% pro hromadné ubytování a stravování. Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku /nemovitosti/ nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Tržní hodnota /dle právního názvosloví "obecná cena" věci/ Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA /the European Group of Valuers of Fixed Assets/ "finanční částku", kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.

Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodity.

Trh nemovitostí Interakce kupujících a prodávajících nemovitostí. Je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit.

6/24


1.4. Způsob stanovení tržní hodnoty - metoda ocenění S ohledem na účel tohoto ocenění je třeba posoudit, jakým způsobem je možno co nejpřesněji stanovit skutečnou hodnotu nemovitosti v podmínkách současného trhu. Ve své podstatě to tedy znamená stanovit hodnotu /finanční částku/, za kterou by bylo možno nemovitost v daném místě a v daném čase prodat nebo koupit a to při zohlednění všech aspektů, které mají vliv na tuto hodnotu. Hodnota při prodeji je stanovena vždy na základě přímého jednání strany kupující a prodávající, kdy obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a výsledná objektivizovaná tržní cena bude pro obě strany přijatelná. Stanovená cena se nevztahuje na určitého specifického kupujícího ani na jeho záměry a nesmí být ovlivněna jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího. Zpracovat ocenění zdůrazňuje, že propočtená, podrobnou analýzou stanovená, objektivní tržní hodnota musí vycházet vždy ze základního předpokladu, že tuto cenu lze zpětně dosáhnout na trhu při běžném převodu vlastnických práv. Uvedenou zásadu měl zpracovat na paměti při celém postupu zpracování analýzy vlastního tržního ocenění předmětné nemovitosti. S ohledem na účel tohoto ocenění, bude ocenění provedeno podle " Metodiky oceňování nemovitostí" pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v Komerční bance, České spořitelně, Agrobance, IPB, metodou ČKOM z března 1996. Podle této metodiky se zjistí obecná /tržní/ hodnota nemovitosti následujícím způsobem: 1. 2.

3.

4. 5.

Provede se výpočet věcné hodnoty staveb K věcné hodnotě se připočte hodnota pozemku zjištěná metodou třídy polohy /u zastavěného stavebního pozemku, na němž stavba bude následně využívána jako doposud, zjistit reprodukční hodnotu stavby a z ní Naegeliho metodou odvodit hodnotu pozemku, na kterém stavba stojí, vč. přiměřené části nádvoří, které bude moci být intenzivněji využito : uvažuje - li se o: - jiném využití, toto zohlednit v případě, že je reálné jak po stránce stavební, tak i právní a budoucího provozu, vč. rentability. /metodou indexovou, srovnávací, případně podle cenové mapy, pokud tato odpovídá realitě./ Provést výpočet výnosové hodnoty za předpokladu optimálního, ale u dané nemovitosti reálně dosažitelného nájemného /výsledkem je opět hodnota staveb s pozemkem/ Z těchto hodnot vypočíst vážený průměr podle Naegeliho Obecnou cenou nemovitosti by pak byl tento vážený průměr, pokud jsou k dispozici údaje o prodeji podobných, podobně situovaných staveb, je třeba i tyto údaje zvážit, případně zdůvodněnou úpravou výsledku předchozích výpočtů zohlednit.

Poznámka: v tomto případě je vhodné uvažovat s výnosovou metodou, při vyloučení věcné hodnoty.

7/24


Věcná hodnota Je stanovena jako součet hodnoty staveb a hodnoty pozemků. Základním kvantitativním faktorem pro zjištění hodnoty stavby, jsou její parametry vyjádřené v objemových jednotkách. Základním kvalitativním faktorem je pak reprodukční cena za objemovou jednotku, zjištěná na základě technicko - hospodářských ukazatelů, přičemž jako základna je používaná vlastní databáze reprodukčních cen se zřetelem na druh, kvalitu, rozsah i použitý stavební materiál, databáze cen ÚRS, případně pak databáze cen uváděných ve vyhl.č. 441/2014 Sb., které jsou v současné době rovněž v souladu s nákladovými cenami na pořízení staveb. Jde o cenu vč. vedlejších nákladů. Od vypočtené hodnoty bude odečteno přiměřené opotřebení.

Výnosová hodnota Je založena na kapitalizaci předpokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Od ročního výnosu nájemného /hrubého výnosu/ budou odečteny náklady na obhospodařování nemovitostí a čistý výnos se kapitalizuje. Zastarávání budovy bude částečně eliminováno tím, že odpisy nebudou v daném případě uvažovány jen jako odpočitatelná položka při zjišťování daňového základu, ale budou ukládány, aby bylo možno po dožití objekt generálně opravit nebo strhnout a postavit znovu /tzn. odpisy budou zahrnuty i do nákladů na obhospodařování nemovitosti/, navíc se předpokládá, že zastarávání budovy bude ještě eliminováno předpokládaným zvyšováním cen pozemků i cen bytových domů. Vychází se z předpokladu, že nájemce si hradí veškeré náklady spojené s provozem nemovitosti, mimo pojištění majetku a daně z nemovitosti, pojištění.

Naegeliho metoda polohových tříd – užívá se omezeně Metoda výpočtu hodnoty stavebních pozemků podle polohových tříd, podle švýcarského architekta a experta Wolfganga Naegeliho spočívá na poznatku, že hodnota stavební půdy, je ve zcela určitém vztahu jak k celkové hodnotě nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Metoda polohových tříd má výhodu, že v mnoha případech je použitelná především tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnávací objekty. Procentuelní podíl hodnoty pozemku se určí pomocí " klíče polohových tříd ". V klíči jsou obsažena různá kriteria - dopravní možnosti, průmyslové oblasti, oblasti s nízkým číslem využitelnosti, otevřenou nebo uzavřenou zástavbou atd. V daném případě budeme hodnotit tyto faktory: - všeobecná situace /poloha/ - intenzita využití - dopravní spojení - obytný sektor - další faktory zvyšující hodnotu - další faktory snižující hodnotu

8/24


Metoda váženého průměru podle Naegeliho – užívá se v současné době omezeně Již zmiňovaný švýcarský architekt Naegeli, modifikoval obecně používanou metodu střední hodnoty, kdy výnosová cena je výrazně menší než věcná, na použití aritmetického váženého průměru a váhami věcné a výnosové hodnoty podle rozdílu mezi nimi. Za základ /100%/ se volí výnosová hodnota. Je - li výnosová hodnota větší než věcná, použije se prostý aritmetický průměr. Původní Naegeliho obecné schéma je následující : Rozdíl mezi věcnou a výnosovou hodnota / výnosová = 100% R = věcná-výnosová R je větší než 40% R je menší či rovno 40% R je větší než 30% R je menší či rovno 30% R je větší než 20% R je menší či rovno 20% R je větší než 10% R je menší či rovno 10% R je větší či rovno 0 R je menší než 0

Váha hodnota

Součet vah

věcné výnosové 1 5

6

1

4

5

1

3

4

1

2

3

1 1

1 1

2 2

Za věcnou a výnosovou hodnotou dosazujeme vždy hodnotu staveb s pozemkem /výnosovou hodnotou přímo vychází, pokud jsme nerozdělili výpočet stanovením nájemného u pozemku vlastní stavby, který toto vykáže na straně nákladů/. Vzorcem za pomoci plynulé lomené čáry je možno vyjádřit vážený průměr podle Naegeliho takto : C = C1 + n x C2 / n + 1 kde značí : C.... váženým průměrem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku /+ cenu pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka/. C1..... nákladovým způsobem zjištěnou cenu všech staveb na pozemku /+ cena pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka/. C2..... výnosovým způsobem zjištěnou cenu staveb /+ pozemek, pokud mají stavby i pozemek stejného vlastníka/ n..... výšku ceny zjištěné výnosovým způsobem /C2/, tato váha činí : a/ je - li C 1 menší nebo se rovná C 2, je n = 1 b/ je-li C 1 větší nebo se rovná 1,4 x C, je n = 5 c/ v ostatních prípadech se n počte pomocí vzorce : n = C1 - C2 / C2 x 10 + 1

9/24


Porovnávací hodnoty – těžiště ocenění nemovitosti pro určení obvyklé hodnoty Charakteristika trhu s nemovitostmi podobného charakteru Od září r. 2008, lze hovořit o počátku recesní fáze české ekonomiky. Hlavním a markantním projevem byla prudká změna úvěrových podmínek všech českých bank, kdy se prakticky ze dne na den změnily podmínky pro úvěruschopnost klientů. Vzhledem k očekávání negativního vývoje nedošlo k nárůstů poptávky volných míst a proto ani k substitučnímu efektu, kdy by byly namísto nedostupných úvěrů uzavírány nájemní vztahy. Konkrétní cenová dokumentace o místně obvyklým cenám je pro zkoumané období k dispozici ve formě dat Českého statistického úřadu a Certifikačního orgánu Bankovního institutu vysoké školy, dále od r. 2002 funguje společnost IRI – Institut regionálních informací, která provádí nezávislý monitoring místně obvyklého nájemného. Tato společnost se zabývá monitorováním místně obvyklých cen. Tyto hodnoty jsou těžištěm pro nabídkové ceny nemovitostí a mají v tržním ocenění největší váhu. Analýza nabídek Prvním krokem při indikaci místně obvyklé ceny bude analýza kvality kupních smluv nebo nabídek (upraveno koeficienty). Kvalitou rozumíme jak právní, tak i komerční a technickou kvalitu. V uváděném výčtu nejsou z důvodů přehlednosti uváděná základní třídící kriteria jako je obec a typ plochy. Porovnávací metoda V oceňování na tržních principech je porovnávací metoda obvykle tou nejlepší a nejvhodnější. Aby mohla být použita pro konkrétní případ ocenění musí být nezbytně splněny dvě základní podmínky: - s oceňovaným aktivem se musí běžně obchodovat - údaje o realizovaných obchodech musí být dostupné, které se pak upravují koeficienty pro srovnání v těchto dimenzích Je otázkou, zda jsou tyto podmínky splněny pro znalecký úkol stanovení výše místně obvyklé hodnoty nemovitosti. Pro vlastní výpočet máme k dispozici dvě skupiny metod: - přímé porovnání – adjustujeme nějaký konkrétní údaj o ceně nemovitosti - nepřímé porovnání – adjustujeme nějaký průměrný údaj o ceně nemovitosti - přímé porovnání s nabídkami podobných nemovitostí V tomto konkrétním případě ocenění byla zvolena jako výchozí porovnávací metoda, specificky její varianta přímého porovnání s několika vzorky a ty jsou podrobeny porovnáváními koeficienty, včetně koeficientu nabídky, popř. koeficientů

10/24


Obvyklá cena nemovitosti Obvyklou cenu majetku a služby se dle § 2), odst. 1), zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. – rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo podobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

1.5. Použitá literatura - Cenové ukazatele obdobných typů staveb, získané od dodavatelů staveb - Publikace autorů Ross-Brachmann-Holzner "Zjišťování stavební hodnoty budov a - Rozpočtové ukazatele stavebních objektů ÚRS Praha obchodní hodnoty nemovitostí", vydaná nakladatelstvím Consult Invest - Studijní materiály vydávané společností CEDUK, případně pak Českou komorou odhadců majetku - Informace získané od Realitních kanceláří působících v daném regionu, případně pak informace a poznatky získané z vlastní realitní činností - Vyhl. MF České republiky č. 393/91 Sb., ze dne 5. září 1991 o cenách staveb, pozemků a trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, ve znění vyhl.č. 110/92 Sb., a 611/92 Sb. - Vyhl. MF č. 441/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů - Vlastní databáze obchodovaných cen - Stuart M. Langer , CFA, ASA - Tržní ocenění a investice - příloha týdeníku Ekonom 35/93 - Doc. Ing. Albert Bradáč Dr.Sc "Kproblematice znaleckého inženýrství", ročník 4 1993 – 3/4 - Metodika tržního oceňování ALL IN a.s. Praha - Bulletin České komory odhadců majetku, Praha - Geiserich E. Tichý : Oceňování podniku, Linde Praha a.s. - Normy a návody TIAVSC - Teorie oceňování nemovitostí - Doc. Ing. Albert Bradáč Dr.Sc 1 a 2 část, Brno Akademické nakladatelství CERM Brno - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně a.s., vypracovaná VÚT v Brně - Ústavem soudního inženýrství. - Metodika Komerční banky a.s., hypoteční ústav, Merhautova 1, Brno - věcné zásady oceňování nemovitostí pro potřeby poskytování hypotečních úvěrů, Ing. Vl. Kumeš CSc. 11/24


1.

Nález 1.1.

Bližší údaje o nemovitosti, popis

Oceňované nemovitosti – pozemky jsou umístěny v obci Buš, k.ú. Buš, okr. Praha – západ, zapsaných na listu vlastnictví LV č. 476. Účelem ocenění je stanovení obvyklé ceny pozemků dle LV č. 476, k.ú. Buš, dle Zákona o oceňování majetku, kde jsou vybudované inženýrské sítě k budoucím objektům rodinných domů na pozemcích 1) – 6), tj. 1100/10 – 14, 1100/2 Oceňované pozemky jsou oceněné obvyklou hodnotou dle skutečného stavu zjištěného ke dni ocenění, dle Zákona č. 151/1997 Sb., obvyklou cenou, nikoli cenou dle cenového předpisu, tj. vyhl.č. 441/2013 Sb., pro rok 2015. Podklady pro toto zpracování, dle níže uvedených pozemků. Je evidentní dle podkladů, že pozemky byly rozděleny geometrickým plánem a pozemky stavební (A), komunikace (B) a pozemky ostatní (C. Dle místního šetření i dle doložených podkladů je prokazatelné ve stavebních pozemcích, že jsou vybudovány inženýrské sítě v části komunikace, jsou vybudovány měření plynu, dále elektriku (1 – 4 – 5,6 – společný pilíř) na pozemcích stavebních 1) – 6). Pozemky jsou oceněny dle platného územního plánu a dle vydaného územního rozhodnutí a stavebního povolení na sítě, na dělení pozemku. Na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, které by omezovalo užívání těchto pozemků. Omezení vlastnického práva. Dle listu vlastnictví LV č. 476, k.ú. Buš Typ omezení: - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí - zahájení exekuce Štajerová Petra - zajištění nemovitosti - zákaz zcizení a zatížení - zástavní právo smluvní Ocenění pozemků je uvažováno na : - část A) – pozemky určené ke stavbě RD (vč. venkovních úprav) - část B) – komunikace - část C) – ostatní plochy, TTP, orná půda Je evidentní, že na těchto pozemcích jsou evidovány porosty – nálety. Pozemky A, B – byly určeny k danému účelu Rozhodnutím stavebního úřadu Štěchovice ze dne 16.07. 2000. Bylo vydáno stavební povolení na stavbě a kolaudační souhlas (v příloze).

12/24


1.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku

-

Výpis z katastru nemovitostí pro část A), B), C Snímky z katastru nemovitostí Přehledná situace obce Buš

-

Pracovní verze územního plánu obce Buš, vč. označení ploch Ortofotomapa oblasti Smlouva o budoucí smlouvy ČEZ Distribuce a.s., ze dne 8.10. 2008 Situace splaškové kanalizace a vodoprávního řádu VZ 790 m, 90 x 8,20 m, PVC 250 mm, délka 460 m Příloha k předávacímu protokolu dokončené stavby vodovod, kanalizace, ze dne 30.09. 2011 Darovací smlouva mezi dárcem p. Vlad. Radou a obdarovaným – obec Buš, ze dne 30.09. 2011 a) vodovodní řád V 1 DN 90, délka 302 m V2 DN 90, délka 790 m, vč. ATS u stávajícího vodojemu a podzemních hydrantů b) splašková kanalizace gravitační stoka A) PVC DN 250, tlaková stoka B), DN 50, délka 432 m + osm revizních šachet Rozhodnutí stavebního úřadu Štěchovice, ze dne 16.9. 2003 o umístění staveb a využití území pro stavby rodinných domů Stanovisko k připojení zařízení ČEZ Distribuce ze dne 21.7. 2008 Kolaudační souhlas vydaný VN, TS, KNN na pozemcích, vydaný MÚ Nový Knín, ze dne 9.6. 2009 Zápis o odevzdání a převzetí kanalizace a vodovodu Buš – Vatra, ze dne 30.9. 2011 Nabídky z Srealitu na pozemky stavební Nabídky z Srealitu na pozemky lesní

-

-

Zákon o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb.(zrušená část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v § 19), a § 20)) – změny terminologie kapitálového trhu, zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - §§ 19, 20) .

1.3. Předmět ocenění, pozemky k.ú. Buš Část A) – stavební pozemky Pozemky – v ploše pozemků: 3.294,00 m2 – 3.535,00 m2, evidované dle LV - jako orná půda o celkové ploše těchto pozemků: 21.590 m2, k.ú. Buš Tyto pozemky jsou určeny územním plánem k zástavbě rodinnými domy. Jedná se o pozemky: 1) 2) 3)

parc.č. 1100/12 parc.č. 1121/2 parc.č. 1100/9

výměra: výměra: výměra:

3.294 m2 3.274 m2 3.567 m2

13/24


4) 5) 6)

parc.č. 1100/10 parc.č. 1100/13 parc.č. 100/14

výměra: výměra: výměra:

3.412 m2 3.535 m2 3.508 m2

Jedná se o dle územního plánu pro tuto oblast o pozemky pro zástavbu (pol. 1) – 6) – změna č. 1) – komplexní urbanistický návrh, lokalita C1 – C – část A3), dle výkresu B3) – urbanistický návrh sídla. Tato lokalita je zařazena do oblasti A7) – obytná smíšená zástavba v krajině s hospodářským zázemím pro zemědělství. Je v ÚP definováno prostorové architektonické uspořádání zástavby, ZP max. 20%, max. 500 m2, minimální velikost parcely: 3000 m2. Definice výškové střechy a ostatní jsou v této příloze. K těmto pozemkům č. 1) – 6) (dle snímku katastrální mapy), je plánovaná MK (místní komunikace), která bude napojena na stávající komunikaci, vedená do obce Buš. Pozemky jsou umístěny u komunikace Nový Knín (II třídy), Praha, přístup k pozemkům je po zpevněné, asfaltové komunikaci. V této stávající i budoucí komunikaci je vybudována infrastruktura, včetně měřících pilířů na těchto pozemcích, dle vydaného stavebního povolení a dle kolaudačního rozhodnutí. Pozemky jsou mírně svažité, navazují na pozemky - ostatní plochy, pojednané zelení (označení C – ostatní pozemky). Pozemky jsou umístěny cca 800 m od střediskové obce Buš při komunikaci Praha – Nový Knín ozn. II/102.

Část B) – místní komunikace Pozemky při místní komunikaci 1) – 4), o celkové ploše: 3.527,00 m2 Tyto pozemky budou sloužit jako přístupová a příjezdová komunikace k pozemkům stavebním a k pozemkům ostatním. 1) 2) 3) 4)

parc.č. 1100/15 parc.č. 1100/11 parc.č. 1100/4 parc.č. 1100/7

výměra: výměra: výměra: výměra:

178 m2 2.736 m2 211 m2 402 m2

Ta je zčásti zpevněná, část budoucí komunikace nezpevněné. V této komunikaci jsou uloženy inženýrské sítě (elektrika, voda, kanalizace). V současné době je zaměřen příjezd k těmto pozemkům, kde jsou na zpevněné příjezdové komunikaci osazeny betonové skruže se zeminou a jsou vybudovány kolem komunikace rýhy k zaměření příjezdu k těmto pozemkům. Pozemky nejsou přesně definovatelné signalizací bodů. V těchto pozemcích jsou osazeny rozvody inženýrských sítí, tj. vody, kanalizace, elektriky, dle stavebního povolení a kolaudace.

14/24


Část C) – ostatní pozemky o celkové ploše: 31.141,00 m2 Dle listu vlastnictví se jedná o ostatní plochy o TTP, ornou půdu. Ty jsou pojednány zcela bez identifikace, dle LHP. Pozemky jsou zčásti porostlé nálety (jehličnaté stromy, listnaté stromy).

1.4.

Způsoby oceňování majetku a služeb, § 2) Zákona č. 151/1997 Sb., v návaznosti na vyjádření exekutorské komory

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. – stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

1.5.

Všeobecné údaje

Jedná se, dle požadavku objednatele, o stanovení ceny obvyklé pozemků výše uvedené specifikace, jsou rozděleny dle struktur na : - část A) – rodinné domy – budoucí stavební pozemky - část B) – komunikace – k nemovitostem - část C) – ostatní pozemky, zeleň, TTP, orná půda Je vycházeno z nabídek podobných pozemků z nabídek SRealitu s redukcí koeficientu nabídky a dále z podkladů, které byly již obchodovány v podobných záležitostech, tj. jedná se o lokalitu v obci Buš, k.ú. Buš, okr. Praha – západ s podobnými lokalitami a podobného využití. Při určování ceny pozemků u těchto realizovaných obchodů lze vycházet z Metodiky České spořitelny a.s., pro účely úvěrového řízení, včetně hypotečních úvěrů, vypracoval Sindat Čs.Consulting, dle VUT v Brně, ústav soudního inženýrství.

15/24


Dle tab. 7), je vycházeno z podílů ceny stavebního pozemku z podílu z ceny souboru staveb a pozemků, kde jsou specifikovány hodnoty – podíl ceny stavebního pozemku z ceny souboru staveb a pozemků, tj. % podíl z ceny souboru staveb. Ty jsou rozděleny dle třídy polohy využití A), B), C). Je dle příloh prokazatelné, že je vybudovaná infrastruktura pro budoucí využití (elektrika, kanalizace, plny, budoucí komunikace). Veškeré inženýrské sítě byly převedeny darovací smlouvou na obec Buš (dle přílohy).

1.6.

Srovnávací hodnoty nemovitostí – dle nabídek v podobných lokalitách z SRealitu - rozdělení na část A), B), C)

Jedná se o výčet pozemků určených ke stavbě nemovitostí (rodinných domů) pro podobný účel, jako jsou modelově oceňovány předmětné pozemky. Ty pak budou po získání podkladů za 1 m2 obvyklé ceny - pozemky dle LV č. 476, k.ú. Buš. Protože se jedná o nabídky dle SRealitu, je nutno tyto hodnoty redukovat koeficientem: 0,65 – 0,90, uvažuji koeficient: 0,65. A)

ČÁST A) – stavební pozemky oblast – Praha – západ (stavební pozemky)

Porovnávané pozemky 1. Pozemek Buš Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

1 797 500,– 1 438,00 1 250,1,000 1 125,0,90

Kč m2 Kč/m2

2. Pozemek Zahořany Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

897 000,– 600,00 1 480,1,000 1 480,0,90

Kč m2 Kč/m2

3. Pozemek Dobroviz Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena:

Kč/m2

Kč/m2

1 490 000,– Kč 1 000,00 m2 1 490,– Kč/m2 16/24


Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: 4. Pozemek Slapy Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: 5. Pozemek Jíloviště Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Součty hodnot 1) – 5) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: 1 - 5 Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):

1,000 1 490,- Kč/m2 0,90

2 166 500,– 1 238,00 1 750,1,000 1 750,0,85

Kč m2 Kč/m2 Kč/m2

2 234 880,1 746,00 1 230,– 1,000 1 280,0,90

Kč m2 Kč/m2

1 125,1 287,1 480,1 287,–

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

Kč/m2

Hodnota pozemků činí: 21 590,00 m2 x 1 287,- Kč/m2 x 0,65 = 18 061 100,- Kč (cena pak činí po redukci: 836,- Kč/m2) Část A) Hodnotu pozemků pro stavbu RD (ozn. 1) – 6)), uvažuji po redukci hodnotu 18 061 100,- Kč Pozemky jsou v nadstandardních plochách: 3274 m2 – - 3535 m2

ČÁST B) – komunikace Ta bude sloužit jako přístup k objektům rodinných domů 1) – 6), dále k ostatním pozemkům. Nelze provést přímou srovnávací hodnotu této komunikace, není na trhu. Cenu uvažuji v podílu: 0,30 z ceny pozemku stavebního, tu je možno promítnout do podílu ceny pozemků k objektům rodinných domů, popř. jiným pozemkům, jako přístupová komunikace

17/24


Cena – komunikace celkem: 3 527,00 m2 3 527,00 m2 x 1 287,- Kč/m2 x 0,65 x 0,30 = 885 150,- Kč Část B) – cena komunikace celkem:

885 150,- Kč

Část C) – pozemky užívané jako pozemky lesní (dle skutečného užívání), TTP, orná půda. Uvažuji cenu pozemků dle nabídek s koeficientem: 0,60 Plocha pozemků celkem: 1. Pozemek Štěchovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

31 141,00 m2

530 820,– 2 949,00 180,0,90 162,0,80

Kč m2 Kč/m2

89 000,– 1 300,00 68,1,000 68,0,90

Kč m2 Kč/m2

3. Pozemek Drahenčice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

3 078 999,– 31 101,00 99,– 1,000 99,0,90

Kč m2 Kč/m2

4. Pozemek Čísovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

99 000,– 1 260,00 79,1,000 79,0,85

2. Pozemek Mníšek pod Brdy Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:

Kč/m2

Kč/m2

Kč/m2

Kč m2 Kč/m2 Kč/m2

18/24


Součty hodnot 1) – 4) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: 1 - 4 Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):

61,87,129,87,–

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2

Hodnota pozemků činí: 31 141,00 m2 x 87,- Kč/m2 x 0,60 = 1 625 600,- Kč Část C) Hodnotu pozemku uvažuji po redukci:

1 625 600,- Kč

19/24


A. Posudek – pro ocenění pozemků dle LV č. 476, k.ú. Buš, souhrnné údaje Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku, je vycházeno z části 1.6. – srovnávací hodnoty nemovitosti u komunikace 30% ze ZC pozemků stavebních. Stavební pozemek – ocenění dle obvyklých cen, které vycházejí z cenového porovnání dle Zákona o oceňování majetku. Jsou uvažovány koeficienty nabídky : 0,60 – 0,65 Výpočet obvyklé ceny předmětných pozemků – navazuje na srovnávací hodnoty pozemků, část A), B), C) – str. 16/24 – 19/24 Část A) Stavební pozemky, dle LV č. 476, k.ú. Buš – určeny jako A7, dle ÚP, dle přílohy Obec Okres Katastrální území Výměra Druh pozemku

Buš Praha - západ Buš 21 590 m2 zastavěná plocha a nádvoří pol. 1) – 6)

Obvyklá cena – hodnota pozemků:

18 061 100,- Kč

Část B) Pozemky – komunikace, dle LV č. 476, k.ú. Buš Obec Okres Katastrální území Výměra Druh pozemku

Buš Praha - západ Buš 3 527 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace

Obvyklá cena – hodnota pozemku:

885 150,- Kč

20/24


Poznámka: Je stanovena hodnotami stavebních pozemků, redukovaných koeficientem 0,65 a koeficientem 0,30 (komunikace), tj. 251,- Kč/m2 pozemku komunikace.

Část C) – pozemky ostatní, dle LV 476, k.ú. Buš Obec Okres Katastrální území Výměra Druh pozemku

Buš Praha - západ Buš 31 141 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace, TTP

Pozemky jsou zčásti porostlé lesními porosty (nálety) Obvyklá cena – hodnota pozemku:

1 655 600,- Kč

Poznámka 1): Cena pozemků je korigována nabídkovými cenami koeficientem: 0,60, tj. 52,- Kč/m2 pozemku. Poznámka 2: Nejsou evidovány jako lesní pozemky dle LHP, ale jsou v části takto užívány.

21/24


3.

Rekapitulace

Výsledné ceny – hodnoty pozemků, dle LV č. 476, k.ú. Buš 1.

Pozemky stavební – část A) (budoucí – dle ÚP)

18 061 100,- Kč

2.

Pozemky – komunikace – část B)

885 150,- Kč

3.

Pozemky ostatní (lesní) – část C)

1 625 600,- Kč

Součet celkem: 1) – 3) – výměra celkem: 56 248 m2

4.

20 571 850,- Kč

Závěr

Obvyklá hodnota nemovitosti - pozemků zapsaných na listu vlastnictví LV č. 476, k.ú. Buš, obec Buš, okr. Praha – západ – část A) – zastavěná plocha, část B) – komunikace a část C) – ostatní pozemky (užívaný jako lesní pozemek), činí dle podrobné analýzy, dle pol. 1) – 3), pol. 3) – rekapitulace, které budou převáděny dle kupní smlouvy dle části úvodního listu na jiného vlastníka, činí dle analýzy k termínu ocenění k r. 2015:

20 571 850,– Kč Cena slovy: DvacetmilionůpětsetsedmdesátjedentisícosmsetpadesátKč Zpracoval: Dipl.Ing. Milan Babický-autorizovaný inženýr K Libuši 5/22 148 05 Praha 4 - Kunratice

22/24


5.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Rozhodnutím Městského soudu v Praze, ze dne 15.června 1995, Spr. 805/95 pro základní obor stavebnictví, ekonomika. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 57/2015 - znaleckého deníku . Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, s tím, že posudek je vypracován v použití dle § 127 a) OSZ.

Dipl.Ing. Milan Babický – autorizovaný inženýr

23/24


6. -

-

Seznam příloh

Usnesení o ustanovení znalce ze dne 17.03. 2015 Pověření vedení exekuce ze dne 12.01. 2015 Výpis z katastru nemovitostí pro část A), B), C Snímky z katastru nemovitostí Přehledná situace obce Buš Pracovní verze územního plánu obce Buš, vč. označení ploch Ortofotomapa oblasti Smlouva o budoucí smlouvy ČEZ Distribuce a.s., ze dne 8.10. 2008 Situace splaškové kanalizace a vodoprávního řádu VZ 790 m, 90 x 8,20 m, PVC 250 mm, délka 460 m Příloha k předávacímu protokolu dokončené stavby vodovod, kanalizace, ze dne 30.09. 2011 Darovací smlouva mezi dárcem p.Vlad. Radou a obdarovaným – obec Buš, ze dne 30.09. 2011 a) vodovodní řád V 1 DN 90, délka 302 m V2 DN 90, délka 790 m, vč. ATS u stávajícího vodojemu a podzemních hydrantů b) splašková kanalizace gravitační stoka A) PVC DN 250, tlaková stoka B), DN 50, délka 432 m + osm revizních šachet Rozhodnutí stavebního úřadu Štěchovice, ze dne 16.9. 2003 o umístění staveb a využití území pro stavby rodinných domů Stanovisko k připojení zařízení ČEZ Distribuce ze dne 21.7. 2008 Kolaudační souhlas vydaný VN, TS, KNN na pozemcích, vydaný MÚ Nový Knín, ze dne 9.6. 2009 Zápis o odevzdání a převzetí kanalizace a vodovodu Buš – Vatra, ze dne 30.9. 2011 Nabídky z Srealitu na pozemky stavební Nabídky z Srealitu na pozemky lesní

24/24

2015

Recommend Documents