ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 192/7282/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků čís. parcel St. 164, 709/9 a rodinného domu č.p. 134 s příslušenstvím, k.ú. Tisá, obec Tisá, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 192/7282/2015
LV no.: 192
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel St. 164, 709/9 a rodinný dům č.p. 134 s příslušenstvím, k.ú. Tisá, obec Tisá, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Tisá č.p. 134, 403 36 Tisá Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění
Cost value: Věcná hodnota:
1.220.651,- Kč
Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
900.000,- Kč
Common price Obvyklá cena
900.000,- Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
928.000,- Kč
Number of properties: Počet objektů:
1 (rodinný dům)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
St. 164, 709/9
Size: Velikost
zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
okraj obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
101 m2, 259 m2 zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost 254 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:
zděný
129
605,8 m3 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
60 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 192 jsou ve SJM Martin Cabák a Monika Cabáková, č.p. 134, 403 36 Tisá. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 192 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 192 v příloze). V části D listu vlastnictví č. 192 jsou evidovány nepravomocné exekuční příkazy (podrobněji v části D listu vlastnictví č. 192 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 192. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 192 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 192 je evidováno: -
-
-
-
-
-
-
zástavní právo exekutorské ve výši 1.959,- Kč s příslušenstvím ve prospěch IES REAL & CONSULTING spol. s r.o. (IČO 60704080) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 Ex-2308/2012-21 ze dne 30.7.2013 zástavní právo exekutorské ve výši 17.086,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Zdravotní pojišťovny ministerstva vnitra České republiky (IČO 47114304) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Ústí nad Labem č.j. 1670136 Ex-1568/2012-13 ze dne 14.5.2013, právní moc ke dni 16.5.2013 zástavní právo exekutorské ve výši 5.405,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České kanceláře pojistitelů (IČO 70099618) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 091 Ex-02504/2012-010 ze dne 04.10.2012, právní moc ke dni 19.10.2012 zástavní právo exekutorské ve výši 1.003,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny a.s. (IČO 45272956) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Cheb č.j. 074 Ex-02144/2012-014 ze dne 2.10.2012, právní moc ke dni 15.10.2012 zástavní právo exekutorské ve výši 31.528,02 Kč s příslušenstvím ve prospěch GE Money Auto s. r.o. (IČO 60112743) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Přerov č.j. 103 Ex-11692/2012-15 ze dne 2.7.2012, právní moc ke dni 16.7.2012 zástavní právo exekutorské ve výši 32.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Michala Maťáka, Mělecká 269, 440 01 Louny na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Přerov č.j. 103 Ex-43159/2011-14 ze dne 24.1.2012, právní moc ke dni 6.2.2012 zástavní právo smluvní ve výši 1.217.199,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Equa bank a.s. (IČO 47116102) ze dne 10.6.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 27.6.2008 zástavní právo exekutorské ve výši 5.679,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny a.s. (IČO 45272956) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Cheb č.j. 074 Ex-26388/2010-6 ze dne 21.3.2011, právní moc ke dni 4.4.2011 a opravné usnesení č.j. 074 EX 26388/10-9 ze dne 7.4.2011, právní moc dne 4.5.2011.
Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 134 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a podle zjištění na místě byl dům užíván v celém rozsahu pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zdroj pitné vody (studna) na pozemku jiného vlastníka Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 192 pro k.ú. a obec Tisá, prokazující stav evidovaný k datu 22.4.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Tisá, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 2.7.2015 za účasti Martina Cabáka, přítomného na místě v době prohlídky. -3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
7671115 Tisá 568309 Tisá 933 01.01.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Okraj obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Tisá se nachází v chráněné krajinné oblasti " Labské pískovce", v Děčínských stěnách, známých jako Českosaské Švýcarsko, na severozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Ústí nad Labem, přibližně 16 km severně od města Ústí nad Labem a přibližně 99 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Obec je vzdálená přibližně 2 km od německých hranic. První písemná zpráva pochází z roku 1653. Obec je známá především přírodní památkou Tiské stěny, které jsou rájem turistů i horolezců, pro které je zde 113 registrovaných lezeckých cest. Vedle Malých a Velkých stěn se severně od Tisé nalézají méně navštěvovaná skalní města - Ostrovské a Rájecké skály. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní škola, mateřská školka, sportoviště, ordinace praktického lékaře, horská služba, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silniční komunikace II/528 (Libouchec – Petrovice), v dalším průběhu navazující na silniční komunikaci II/248 ( Nakléřov – Petrovice – Německo) a I/13 (v úseku Teplice – Děčín). Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází na jižním okraji zastavěného území obce Tisá, v převažující zástavbě rodinných domů a rekreačních objektů. V lokalitě je rozvod el. proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 134: Rodinný dům č.p. 134 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 164, k.ú. Tisá. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro) a podkroví. Vnitřní dispozici tvoří byt o velikosti 4+1. 1.PP (sklep) – jedna místnost sklepa 1.NP (přízemí) – garáž se samostatným vstupem, zádveří v přístavku, chodba, schodiště, pokoj, kuchyně, dřevník, koupelna s WC 2.NP (první patro) – jeden pokoj podkroví – podesta, dva pokoje, půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, střecha je sedlová s šindelovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou převážně s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly a dřevěná jednoduchá, vnější zděné povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou, vnitřní omítky jsou štukové, v koupelně doplněny keramickými a v podkroví dřevěnými obklady, podlahy jsou převážně opatřeny povlaky z PVC, v koupelně keramickou dlažbou, v 2.NP a podkroví jsou prkenné, schody do podkroví jsou dřevěné opatřené nátěrem, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace vedené do septiku, vytápění je ústřední teplovodní původně s krbovými kamny s výměníkem, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, kuchyňská linka, elektrický sporák, topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Krbová kamna s výměníkem chybí. Stáří a stavební stav: Podle informací z Obecního úřadu Tisá skutečné stáří nelze zjistit, nejstarší zmínka pochází z roku 1903, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 112 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, (např. zbudování přístavby vstupní části domu, výměna oken, rekonstrukce koupelny včetně výměny zařizovacích předmětů, rekonstrukce vytápění, zbudování pokojů v podkroví, sádrokartonové a dřevěné obklady apod.). Na některých stavebně konstrukčních prvcích domu se projevuje zanedbaná údržba (opadávání vnějších omítek, vzlínání zemní vlhkosti apod.), některé rekonstrukce nebyly plně dokončeny (např. rekonstrukce jednoho z pokojů v podkroví). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. -4-
Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří zpevněné plochy, oplocení, přípojka vody (ze studny na pozemku jiného vlastníka) apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 164, k.ú. Tisá, o výměře 101 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 134 a jeho příslušenstvím. Pozemek čís. parcely 709/9, k.ú. Tisá, o výměře 259 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 134 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 164, k.ú. Tisá. Jedná se o pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 134 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je využívaná jako dvůr a zahrada. Pozemky jsou mírně svažité konfigurace, napojené na rozvod el. proudu. Podle sdělení vlastníka není dům napojen na vodovodní řad v obci ani na veřejnou kanalizaci. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ve vlastnictví Obce Tisá. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 164, 709/9 a rodinného domu č.p. 134 s příslušenstvím, k.ú. Tisá, obec Tisá, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2.7.2015 celkem
900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 192 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 192 v příloze). V části D listu vlastnictví č. 192 jsou evidovány nepravomocné exekuční příkazy (podrobněji v části D listu vlastnictví č. 192 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 192. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 192/7282/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 10. července 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
192/7282/2015
LV no.:
192
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům
605,80
4 660
2 823 028
60,0
1 129 211 0 0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 129 211
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 164
zastavěná plocha a nádvoří
101,00
254
25 654
2
709/9
trvalý travní porost
259,00
254
65 786
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
91 440
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 220 651
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
2
m
2
Kč/m /year/rok
Yeld value Výnosová hodnota
0
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
3
Kč
m
2
2
m
mil. Kč
Kč/m
3
mil. Kč
Kč/m
nabídková cena 1) samostatně stojící rod. dům, 2.NP, zateplený po celkové rekonstrukci
1
RD Nový Libouchec
1 380 000,00
VII-15
nestanoven
669
254
169 926
1 210 074,00
0,60
828 000
2
RD Tisá
2 490 000,00
VII-15
nestanoven
802
254
203 708
2 286 292,00
0,40
nabídka 2) samostatně stojící 996 000 rodinný dům, 2. NP, 1+5, garáž, po celkové rekonstrukci
3
RD Tisá
1 600 000,00
VII-15
nestanoven
983
254
249 682
1 350 318,00
0,60
960 000
Cost Value - Věcná hodnota
1,221
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře REALITY BROUMSKÝ, s.r.o., Děčín
2) nabídka realitní Realitní kancelář STING, s.r.o., Ústí nad Labem
3) nabídka realitní kanceláře Reality Lišková s.r.o., Ústí nad Labem
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,928
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,900
mil.Kč
nabídka 3) samostatně stojící částečně podsklepená chalupa užívaná k celoročnímu bydlení, 2.NP, dobrý stav
Přístupová komunikace
Kuchyně (1.NP)
Pokoj 1 (1.NP)
Pokoj 3 (podkroví)
Budova č.p. 134
Koupelna s WC
Pokoj 2 (2.NP)
Pokoj 4 (podkroví)
