ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 69/7159/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 38/2 s rodinným domem č.p. 31 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 38/1 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 21, k.ú. Kolešovice, obec Kolešovice, okres Rakovník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 69/7159/2015
LV no.: 751
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 38/2 s rodinným domem č.p. 31 s příslušenstvím, pozemek čís. parcely St. 38/1 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemek čís. parcely 21, k.ú. Kolešovice, obec Kolešovice, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Kolešovice č.p. 31, 270 04 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: nebyla stanovena Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
5.840.238 Kč
393.000 Kč
Number of properties: 2 Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
rodinný dům , budova bez č.p./č.e.
vedlejší stavby, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídá velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
400.000 Kč nestanoveno Kč
St. 38/1, St. 38/2, 21
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
400.000 Kč
1056 m2
zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha
170 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 240 m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení :
cca 1440 m3 278 Kč/ m3 nezjištěn 70 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 751 jsou ve vlastnictví Soni Žáčkové, bytem Náměstí 29, 439 88 Blšany. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 751 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím dle úvěrové smlouvy č.0239921119 ve výši 1.600.000,Kč; K zajištění veškerých budoucích pohledávek do výše 1.600.000,- Kč které vzniknou od 25.4.2007 do 31.10.2042 s oprávněním pro Česká spořitelna a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 26.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2007. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 21.480,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 094 EX-00337/2013 -030 (7 EXE 3192/2013-14) ze dne 06.03.2013. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 28.760,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 16EX-1099/2011 (11EXE4997/11-10) ze dne 26.10.2011. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 751 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 751, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 751 je evidováno toto věcné břemeno: - věcné břemeno (podle listiny) průchodu a vjezdu na části pozemku, vyznačené v g.plánu č.z.404-56/2009 a čerpání vody ze studny s oprávněním pro parcelu St. 37 a povinností k parcele St. 38/2. Listina - Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná (g.pl.č. 404-56/2009) ze dne 15.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.06.2009. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 751 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím dle úvěrové smlouvy č.0239921119 ve výši 1.600.000,Kč; K zajištění veškerých budoucích pohledávek do výše 1.600.000,- Kč které vzniknou od 25.4.2007 do 31.10.2042 s oprávněním pro Česká spořitelna a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 26.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2007. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 21.480,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 094 EX-00337/2013 -030 (7 EXE 3192/2013-14) ze dne 06.03.2013. - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 28.760,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. (IČ:61171603), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 16EX-1099/2011 (11EXE4997/11-10) ze dne 26.10.2011. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 751 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje zástavní práva evidovaná v části C listu vlastnictví č. 751, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 31 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití bydlení. Oceňovaná budova bez č.p./č.e. je v katastru nemovitostí evidována jako budova bez čísla popisného nebo evidenčního se způsobem využití jiná stavba. Weak points / slabé stránky: - špatný stavebně technický stav domu č.p. 31 a budovy bez č.p./č.e. - v Kolešovicích není obecní vodovod
-3-
Strong points / silné stránky: - zánovní střešní krytina na domě č.p. 31 - dobrá dostupnost bývalého okresního města Rakovník – cca 10 km Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 751 pro k.ú. a obec Kolešovice, prokazující stav evidovaný k datu 10.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Kolešovice, prokazující stav k datu 5.3.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace od majitelky oceňovaných nemovitých věcí – paní Soni Žáčkové d/ zjištění při prohlídce na místě dne 5.3.2015 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena zvenku dne 5.3.2015. Majitelky oceňovaných nemovitých věcí se prohlídky i přes výzvu nezúčastnila. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací poskytnutých telefonicky paní Soňou Žáčkovou – majitelkou.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
668125 Kolešovice 541893 Kolešovice 822 31.12.2013 CZ020C Rakovník Středočeský Střední část
Infrastructure / infrastruktura: Obec Kolešovice patří mezi větší obce Středočeského kraje a nachází se v okrese Rakovník. Počet obyvatel je 822. Vzdálenost od bývalého okresního města Rakovníku je zhruba 10 km, vzdálenost do Prahy je zhruba 60 km. Obcí prochází silnice III. třídy Hořesedly – Kolešovice – Pšovlky a silnice III. třídy Zderaz – Kolešovice – Kněževes. V Kolešovicích se nachází železniční stanice. V obci je základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, pošty, knihovny, zdravotnického zařízení, obchodu a restaurací. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Kolešovice. V lokalitě je rozvod elektřiny, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 31: Rodinný dům č.p. 31 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 38/2, k.ú. Kolešovice. Dispoziční řešení: Jde o samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Zastavěná plocha je zhruba 240 m2. Podle informací od majitelky oceňovaného domu se v přízemí nachází 6 místností. Místnosti jsou v současné době neobyvatelné, je nutná celková rekonstrukce. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je polovalbová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce převážně chybí, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, okna jsou plastová, vstupní dveře dřevěné, vnitřní omítky převážně chybí, vnější omítky hladké štukované a břízolitové, zčásti chybí. Dům je bez vytápění. Je připojen na rozvod elektrického proudu, vnitřní instalace převážně chybí. V lokalitě jsou také inženýrské sítě plynu a kanalizace - na tyto není dům připojen. Voda je čerpána ze studny na pozemku čís. parcely St. 38/2. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu je podle dostupných informací podprůměrný. Podle informací od majitelky došlo zhruba před pěti lety k výměně střešní krytiny a původních dřevěných oken za plastová. Vnitřní prostory jsou převážně bez instalací el. proudu, bez omítek a je nutná celková rekonstrukce. Stavba bez č.p./č.e.: Jde o stavbu, která se nachází na pozemku St. 38/1. Podle informací od majitelky oceňovaných nemovitých věcí se jedná o bývalou chmelařskou ubytovnu. Stavba má dvě nadzemní podlaží, vnitřní dispozice nebyla zjištěna. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová, klempířské konstrukce plechové, zčásti chybí, podlahy zřejmě betonové a dřevěné, okna jsou dřevěná, vstupní dveře dřevěné prosklené, vnější omítky hladké štukované. Stavebně-technický stav je podprůměrný a je nutná celková rekonstrukce. Napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno.
-5-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 38/1, o výměře 357 m2, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je zastavěn stavbou bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely St. 38/2, o výměře 628 m2, je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 31, zčásti slouží jako dvůr. Pozemek čís. parcely 21, o výměře 71 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je v jednotném funkčním celku s oceňovaným domem č.p. 31 a slouží jako zahrada.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 38/2 s rodinným domem č.p. 31 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 38/1 se stavbou bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 21, k.ú. Kolešovice, obec Kolešovice, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. března 2015
400.000,- Kč Slovy: Čtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 751 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 751, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. V části C listu vlastnictví č. 751 je evidováno toto věcné břemeno: - věcné břemeno (podle listiny) průchodu a vjezdu na části pozemku, vyznačené v g.plánu č.z.404-56/2009 a čerpání vody ze studny s oprávněním pro parcelu St. 37 a povinností k parcele St. 38/2. Listina - Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná (g.pl.č. 404-56/2009) ze dne 15.06.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.06.2009 Po domluvě s objednatelem je ocenění provedeno bez vlivu výše zmíněného věcného břemena.
ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 69/7159/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 10. března 2015
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
69/7159/2015
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
751
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 72, 73
1440
5 056
7 280 640
70,0
2 184 192
2
stavba bez č.p./č.e.
2500
4 548
11 370 000
70,0
3 411 000
3
příslušenství
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
65 526
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
5 660 718
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 38/1
zastavěná plocha a nádvoří
357
170
60 690
2
St. 38/2
zastavěná plocha a nádvoří
628
170
106 760
21
ostatní plocha/manipulační plocha
71
170
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
12 070 179 520
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
5 840 238 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
2
m
2
Kč/m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Built-up space
Datum prodeje / nabídky
3
Kč
1
Rodinný důmv obci Srbeč, okr. Rakovník
2
Rodinný dům v obci Oráčov, okr. Rakovník
3
Rodinný dům v obci Běsno, okr. Louny
459 000,00
480 000,00
449 000,00
Obestavěný prostor m
3-15
3-15
3-15
nestanoven
nestanoven
nestanoven
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
906
537
400
150
150
150
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
135 900
80 550
60 000
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Komentář
0,85
nabídka RK *1), RD s dvěma nadzemními podlažími k celkové 390 150 rekonstrukci. K domu patří další hospodářské stavby. Jde o blízkou lokalitu.
0,85
nabídka RK *2), RD s dvěma nadzemními podlažímí, dům je v 408 000 původním stavu k rekonstrukci, blízká lokalita
389 000,00
0,85
nabídka RK *3), RD s dvěma nadzemními podlažími k celkové 381 650 rekonstrukci, k domu patří další hospodářské stavby, lokalita vzdálená 10 km.
5,840
mil.Kč
323 100,00
399 450,00
2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s.
3) nabídka realitní kanceláře REMAX 4 you
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s.
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,393
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,400
mil.Kč
Mapa širších vztahů – rodinný dům č.p. 31 v Kolešovicích, okres Rakovník, Středočeský kraj
Situace lokality
Situace oblasti
Fotodokumentace – rodinný dům č.p. 31 v Kolešovicích, okres Rakovník, Středočeský kraj
Příjezd k domu č.p. 31
Pohled na dům č.p. 31
Pohled na dům č.p. 31
Pohled na dům č.p. 31
Pozemek čís. parcely St. 38/2 a budova bez č.p./č.e.
