ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 4-4/2015 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: Parcela č. 23/105 o výměře 870 m2 trvalý travní porost, Parcela č. 23/115 o výměře 130 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: rozestav. Stavba stojí na pozemku p.č. 23/115, zapsané na LV č. 141, pro k.ú. Orlov, obec Příbram, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel ocenění:
EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel ocenění:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 14.12.2015 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 28.12.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: Parcela č. 23/105 o výměře 870 m2 trvalý travní porost, Parcela č. 23/115 o výměře 130 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: rozestav. Stavba stojí na pozemku p.č. 23/115, zapsané na LV č. 141, pro k.ú. Orlov, obec Příbram, okres Příbram, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady
Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 141 pro k.ú. Orlov ze dne 16.11.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2.
METODY OCEŇOVÁNÍ
2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 3
151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných 15% u rodinných domů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
NÁLEZ A OCENĚNÍ
3. 2.2.
Identifikační údaje
3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 141 ze dne 16.11.2015 pro k.ú. Orlov Dvořáčková Denisa, Gen. Kholla 207, Příbram VII, 26101 Příbram Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Orlov bez čp/če - rozestav. Orlov Příbram Příbram LV č. 141
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 141 pro k.ú. Orlov) -
Omezení vlastnického práva
Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rozestavěného, pravděpodobně nezkolaudovaného rodinného domu v obci Příbram, samostatná část Orlov, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 23/11 ve vlastnictví Město Příbram, Tyršova 108, Příbram I, 26101 Příbram). Bezprostřední okolí je prostorné se zástavbou nových rodinných domů. Rozestavěný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 23/115, je samostatně stojící, půdorysu do "L", vstup a vjezd na pozemek a vstup do domu ze západní strany. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do veřejné kanalizace, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, bez plynu. Město Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 34590 obyvatel. Orlov je samostatnou částí Příbrami, od Příbrami ve vzdálenosti cca 5 km.
4
Popis a stav objektů Rozestavěný rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní, s využitým podkrovím. Dispozičně pravděpodobně v přízemí vstup, chodba, sociální zařízení, dva pokoje a obývací pokoj s kuchyňským koutem, podkroví je pravděpodobně nedokončené, odhaduji se zde tři až čtyři pokoje a sociální zařízení. Celkem předpoklad 5-6+1, podlahová plocha odhadem celkem 200m2 (vč. nedokončeného podkroví), užitná plocha odhadem 150m2 (nedokončené podkroví polovinou), zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor informativně 750m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce pravděpodobně zděné, stropní konstrukce pravděpodobně železobetonové nebo keramické, schody pravděpodobně dřevěné nebo betonové, lze předpokládat, že nejsou dokonečeny, konstrukce krovu dřevěná valbová s vikýři, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízení, okna plastová, dveře náplňové, vytápění pravděpodobně ústřední nebo teplovzdušné krbem v obývacím pokoji, ohřev vody pravděpodobně bojlerem, rozvody instalací zřejmě běžně provedeny. Rodinný dům byl postaven přibližně před osmi roky, dosud pravděpodobně není zcela dokončen (pravděpodobně chybí dokončení podkroví, schodiště, některé podlahy, dveře, podhledy, viditelné poškození vstupních dveře, nedokončené podbití apod., rovněž tak venkovní terasy a terénní úpravy okolo domu apod.). Rodinný dům je s velkou pravděpodobností užíván trvale k bydlení.
Venkovní úpravy V běžném rozsahu – částečné oplocení zahrady z pletiva (přední oplocení není provedeno), částečně zpevněné plochy okolo domu, přípojky inž. sítí apod., vše spíše nedokončené.
Pozemky
parc.č. 23/115 o výměře 130m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rozestavěným rodinným domem parc.č. 23/105 o výměře 870m2 (zahrada) - je volným pozemkem před domem a zahradou okolo domu a za domem, zahrada je převážně zatravněná, mírně svažitá, spíše neudržovaná. Užitná plocha RD 150m2
Zastavěná plocha RD 130m2
Plocha pozemků celkem 1000m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům postavený přibližně před osmi roky, v nedokončeném stavu, pravděpodobně nezkolaudovaný, trvale užíván k bydlení.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Žežice, okr. Příbram
3 999 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji RD na samém konci obce Žežice. Jde o novostavbu - dům je zcela hotový, zateplený, zbývá jen vrchní barva (výhoda vlastního výběru). Po vstupu se zprava nachází kotelna se vstupem do dvojgaráže, wc a koupelna se sprch. koutem, vstup do kuchyně spojené s obývacím pokojem a vstup do patra a do prádelny. V patře se nachází prostorná chodba se 4mi pokoji, wc a koupelnou s rohovou vanou. RD je situován na samém konci obce, přirozený plot je ze smrčků, z čelní strany jsou připraveny základy kamenné zídky. Disponuje vlastní studnou 110m. Odpad je řešen jímkou o velikosti 23m2. Vytápění je zajištěno elektrokotlem, v obývacím pokoji jsou krbová kamna s rozvodníkem, který zajišťuje rozvod tepla v patře. V obci jsou dvě hospody. Veškerá občanská vybavenost v Příbrami. Bus každou hodinu. Velmi dobrá dostupnost z R4 (cca 15minut EXIT 41), do Příbrami Zdaboř cca 15 minut chůze. Dům je zcela vyklizen, temperován a připraven ihned k nastěhování. Celková cena: 3 999 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 14 482,92 Kč měsíčně ID zakázky: 1326 Aktualizace: 10.12.2015 Stavba: Cihlová Stav
5
objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 125 m2 Užitná plocha: 250 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 1281 m2 Garáž: Rok rekonstrukce: 2009 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední elektrické Odpad: Septik Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
2)
2) Hutě pod Třemšínem, okr. Příbram
4 750 000,- Kč
Nabídková cena
Ke koupi nabízíme nový rodinný dům s celkovým pozemkem 1.714 m2, který byl kolaudovaný v roce 2015. Jedná se tedy o moderní, zděnou novostavbu, kde je průkaz energetické náročnosti „C“. Zastavěná plocha domem je 200 m2 s užitnou plochou 266 m2. V přízemí domu za zádveřím je sprcha, dále pokračuje schodišťová hala, ze které je vstup do koupelny se sprchovým koutem a toaletou, technická místnost s elektrokotlem, vstup do garáže. Největší obytná místnost v přízemí je kuchyňský kout s obývákem, krbem. Na dům navazuje velká garáž o podlahové ploše 58 m2. V patře jsou 4 ložnice a koupelnou, kde je vana a i toaleta. K dispozici tedy komfortní byt 5+kk, 2 x koupelnou s toaletou, a velkou garáží. Celý dům je postaven z kvalitních, moderních materiálů. Má plastová okna s izolačním dvojsklem, dubové dveře, na podlahách keramické dlažby a plovoucí podlahy a dubové desky. Topení je řešené elektrickým kotlem i s dálkovou regulací a přímotopy. Voda je z vlastního vrtu a odpad je řešen do septiku. Dům se prodává včetně jeho zařízení. Krásné místo pod Brdským masivem, vrcholem Třemšína a to hodinu autem od Prahy. Ihned k dispozici. Celková cena: 4 750 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 17 202,77 Kč měsíčně ID zakázky: 694 Aktualizace: 19.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 200 m2 Užitná plocha: 266 m2 Plocha podlahová: 164 m2 Plocha pozemku: 1714 m2 Garáž: Rok kolaudace: 2015 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické, Ústřední elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Ukazatel energetické náročnosti budovy: 101,0 kWh/m^2 za rok
3) Buková, okr. Příbram
4 900 000,- Kč
Novostavba RD 4+1,160m2,terasa, zahrada 1000m2 - možnost klienstkých změn, dostavba do 1 měsíců. Krásná a lokalita v Bukové u Příbramě. Exkluzivně si dovoluji nabídnout k prodeji samostatně ležící přízemní a vyvýšený rodinný dům v obci Buková u Příbramě. Dům bude kompletně dostavěný včetně upravené zahrady a oplocení s vjezdovou branou. V tomto okamžiku je možné využít tzv. klientských úprav např. vnitřních obkladů a podlahových krytin včetně kuchyně. Dům bude předán kupujícímu hotový na klíč. Jedná se dispozičně o 4+1 o velikosti 160m2 se zahradou a terasou. Celková plocha pozemku je 1000m2. Vstupními dveřmi se vchází do prostorné chodby, kde je vstup do technické místnosti, šatny, WC, dále se rovně vejde do obytné části domu, kde je velký obývací pokoj s krbem s možností vytápění domu. Dále je z obývacího pokoje možný vstup na terasu a do velkého kuchyňského prostoru. Z obývacího pokoje lze dále vstoupit do chodby, odkud jsou k dispozici 3 samostatné pokoje, velká koupelna se sprchovým koutem a dvěma umyvadly s vanou. K dispozici je další oddělené WC. Dům má vlastní zdroj pitné vody a bude v budoucnu napojen na kanalizaci - vše bude připraveno k realizaci. Novostavba je ideální pro krásné a kvalitní bydlení s krásným výhledem na Brdské lesy a nedaleký rybník s možností koupání. Dostupnost do Prahy cca 30 minut. Cena domu zahrnuje dům na klíč s použití vysokého standardu použitých materiálů včetně všech dalších dokončovacích prací.Celková cena: 4 900 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 17 746,2 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena za dokončený dům na klíč ID zakázky: 14207 Aktualizace: 18.12.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu:
6
Nabídková cena
Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 200 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 1000 m2 Parkování: Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Telekomunikace: Internet, Satelit, Kabelové rozvody Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus 4)
4) Hutě pod Třemšínem, okr. Příbram
4 600 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme exklusivně prodej velice pěkného nadstandardního rodinného domu typu bungalov o zastavěné ploše 160m2. Dispozičně řešení domu je 3+1 s komorou, velkou koupelnou s rohovou vanou a sprchovým koutem, 2x WC, vyhřívaná garáž. Při vstupu do domu vcházíte do prostorné velké chodby, z které se vchází na levou stranu do kuchyně a jednoho pokoje, na pravé straně je vstup z garáže, šatnu, pokoj a obývací pokoj z které se vchází do krásné zahrady s bazénem. Vzhledem tomu že celý dům je vytápěn tepelnými čerpadly, má podlahové vytápění po celém domě, septik, voda vlastní - vrt 38m. Bazén 7,3x3,7 hloubka 120cm má solární vytápění . El. instalace 220/380V, Dům se nacházejí na vlastním pozemku o celkové výměře 1720. U domu je i další stavební parcela o rozloze 1.800m2, která se dá k domu přikoupit nebo se může koupit jako celek se zahradou 3.520m2.Venkovní parkování pro tři auta. V místě jsou ideální podmínky pro cykloturistiku, běžky, pěší turistiku, houbaření, rybaření, jezdectví a chov koní, aj.. Možnosti koupání: v místě - rybník, 4 km 2 koupaliště, aquapark Příbram 18 km, přehrada Orlík 30 km. Nedaleké kult. památky: zámky Rožmitál pod Třemšínem a Březnice, hrad Orlík, Svatá Hora Příbram. Vzhledem k lokalitě tuto nabídku doporučujeme. Celková cena: 4 999 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: při rychlém jednání sleva ID zakázky: 693/2181 Aktualizace: 30.11.2015 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 160 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha podlahová: 160 m2 Plocha pozemku: 1720 m2 Plocha zahrady: 1560 m2 Parkování: Garáž: Energetická náročnost budovy: Třída A - Mimořádně úsporná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Bezbariérový: Bazén:
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 1. RD Žežice, okr. Příbram 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2. RD Hutě pod Třem., okr. Příbram 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 3. RD Buková, okr. Příbram 1,10 1,00 1,00 1,00 0,90 4. RD Hutě pod Třem., okr. Příbram 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu 1/2 ve výši 0,70
K6 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 Kč/m2 upravená 19995 16146 28963 18944 27222 21762 31243 19300 16146 21762 19038 150 2 855 695 1 427 847 999 493
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 000 000,00 Kč Slovy: jedenmilion Kč 7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
1 000 000,00 Kč slovy: jedenmilion Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – novostavba Slabé stránky – pravděpodobně nezkolaudovaný, nedokončený rodinný dům Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 14.12.2015
ve výši: 1 000 000,00 Kč Slovy: jedenmilion korun českých V Pardubicích, 28.12.2015 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSDSZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4-4/2015 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
10
pohled východní
pohled jihovýchodní
pohled jižní
pohled jihozápadní
pohled západní
pohled severozápadní
11
12
