2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 21-1/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 500/10, 641/27

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav 17.listopadu 1a, 690 02 Břeclav

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného, který byl nařízen exekučním příkazem č.j. 160 EX 5571/12-9 dne 31.10.2012

Posudek vypracoval:

Ing. Jitka Mutinová, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové, Dělnická 233, 665 01 Rosice, tel: 739 670 204

Datum místního šetření:

20. srpna 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

20. srpna 2015– k datu místního šetření

Zvláštní požadavky objednatele:

Nejsou

Použitý oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.

Datum vyhotovení:

23.08.2015

Tento posudek obsahuje 31 stran včetně titulní strany a příloh a předává se v 2 vyhotovení

Znalecký posudek č. 21-1/2015

strana 2

A. ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení čj. 160 EX 5571/12-109 Exekutorského úřadu Břeclav se sídlem 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí spoluvlastnického podílu id. 1/12 pozemků parc.č. 641/27 v k.ú. Babice u Rosic a parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic, zapsané na LV č. 247 pro k.ú. Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno-venkov, které jsou ve vlastnictví povinného paní Lenky Elumah, bytem Hálkova 177/7, Husovice-Brno, PSČ: 614 00. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. 20.08.2015. Úkolem znalce: - Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 5571/12-9 ze dne 31.10.2012 tak, jak jsou nyní uvedeny na LV 247, resp. ocenit spoluvlastnický podíl id. 1/12 nemovitostí. - Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo). Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (=obecnou, tržní, obchodovatelnou cenou). Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené dle § 2, odst. 1 a 3. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a pomocně dle vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase.

2. Uznávané metody ocenění 2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku,


strana 3

chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. 2.2. Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V/i [Kč] kde:

VH ...hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... čisté příjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. 2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:


strana 4

Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.


strana 5

B. NÁLEZ 1. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 247 vyhotovený dne 09.07.2015 pro k.ú. Babice u Rosic: A: Vlastník: Elumah Lenka, bytem Hálkova 177/7, Husovice, 614 00 Brno, Podíl 1/12 Krejsková Šárka Ing., Sirotkova 219/27, Žabovřesky, 616 00 Brno, Podíl 1/4 Novotna Hana, č.p. 58, 594 44 Znětínek, Podíl 1/12 Širůčková Eva, Nováčkova 1364/4, Husovice, 614 00 Brno, Podíl 1/12 Vlach Jiří Ing., Stamicova 288/3, Kohoutovice, 623 00 Brno, Podíl ¼ Vlček Jaroslav, č.p. 53, 332 09 Štěnovický Borek, Podíl 1/4 B: Nemovitosti: Pozemky parcela: 500/10, výměra: 22 m2 , druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace parcela: 641/27, výměra: 1954 m2 , druh pozemku: orná půda C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.

1. 2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Babice u Rosic z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ (viz přílohy znaleckého posudku).

1. 3 Územní plán Výřezy z aktuálního územního plánu obce Babice u Rosic (viz přílohy znaleckého posudku).

1. 4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 20.08.2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného.

1. 5 Předpisy a metodiky pro ocenění - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. - Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013 (www.azoposn.cz) - Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno, 2009 - Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007


strana 6

- Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 - Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012

1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitostí byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz

2. Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Parcelní číslo 641/27 500/10

Druh pozemku Orná půda Ostatní plocha

Způsob využití Ostatní komunikace

Výměra 1954 22

Oceňované pozemky se nacházejí na jihozápadním okraji souvisle zastavěného území obce Babice u Rosic. Oceňované pozemky spolu přímo sousedí a rozkládají se v mírně zvlněném terénu. Pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic zaujímá malou část příjezdové štěrkové pozemní komunikace, která zde slouží zejména ke spojení sousedních nemovitostí převážně novostaveb rodinných domů a k obhospodařování přilehlých zemědělských pozemků. Na hranici tohoto pozemku se také nachází odvodňovací příkop, který probíhá podél štěrkové příjezdové komunikace. Tato se z převážné části nachází na pozemku, který je ve vlastnictví obce Babice u Rosic, tudíž lze předpokládat, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Oceňovaný pozemek parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic svým dlouhým obdélníkovým tvarem na pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic přímo navazuje a pokračuje v přímé linii kolmo na štěrkovou cestu jihozápadním směrem k okolním zemědělským pozemkům. Délka tohoto pozemku činí cca 230 m a šířka je na začátku u cesty cca 11,30 m a postupně se zužuje a dostává se na konci pozemku na šířku cca 7,50 m. Pozemek v současné době slouží jako orná půda, k datu místního šetření ve stavu sklizně plodin. Oceňovaný pozemek je tedy přímo přístupný z veřejné účelové komunikace. Dle územního plánu je pozemek umístěn v zastavitelných plochách s funkčním využitím území pro bydlení v zóně pro rodinné domy. Oceňovaný pozemek parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic zaujímá zastavitelnou plochu jak návrhovou (cca 1280 m2), tak plochu územní rezervy. Na hranici pozemku se nachází vodovodní řad a vedení energetické sítě. Pozemek se nenachází v záplavovém území. Místopis obce Babice u Rosic Obec Babice u Rosic se nachází v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, 25 km jihozápadně od Brna. Obec leží v Rosicko - oslavanské kamenouhelné pánvi a rozkládá se v Boskovické brázdě, dále je součástí mikroregionu Kahan. Černé uhlí se zde těžilo v 19. a 20. století. Zástavba obce se v současnosti skládá ze čtyř urbanisticky nesouvisejících částí, jimiž jsou původní vesnice, blízký areál bývalého JZD, dále budovy areálu dolu Ferdinand a nakonec nejnovější a nejsevernější zástavba, která urbanisticky souvisí se zástavbou sousední obce Zastávky. Babice dnes mají náves a sedm ulic. Na oválné návsi se rozkládá rybník, parčík s památnými lípami a jírovcem, je zde také obecní úřad, hostinec, kulturní dům a výrobna Babického listového těsta. V okolí zdejší obce se nachází cyklotrasy a také turistické trasy vhodné k výletům do přírody.Doprava je zde zajištěna pravidelnou autobusovou linkou. Nachází se zde mateřská škola, kostel a hřbitov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a knihovna. V Babicích je vybudován veřejný vodovod.


strana 7

C. POSUDEK Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný pozemek určený k zastavění, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti - zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení, a jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Je-li v obci schválena cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady, resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek, ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa, ocení se plocha zastavěná hlavní stavbou pomocí indexové metody resp. Naegeliho metody třídy polohy, nebo indexovou metodou. V případě pozemků, které jsou předmětem tohoto znaleckého posudku se o zastavěné pozemky nejedná, není tato metoda v posudku použita. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad pronájmu, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto nemovitost pronajímat. V případě oceňovaného pozemku orné půdy, který nyní slouží pro zemědělské účely, se maximalizace užitku neuplatní a použití výnosové metody není způsob pro stanovení obvyklé ceny v tomto případě vypovídající, když víme, že budoucí využití oceňovaného pozemku bude jako stavební pozemek. S tímto budoucím stavem počítá komparativní metoda, která je pro dané ocenění směrodatná.

1. Ocenění cenovým porovnáním Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako

základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Při ocenění pozemků se použije metoda přímého porovnání jednotkových cen. Na základě nabídky realitní inzerce byly s rozvahou vybrány obdobné pozemky jako srovnávací reprezentanty k pozemkům oceňovaným. Ocenění je provedeno pomocí zvolených koeficientů, které vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovaným pozemkem. Pro výpočet jsou použity koeficienty Kcr-redukce pramene ceny, K1- poloha pozemku, K2- velikost pozemku, K3-intenzity využití, svah aj., K4 – stav a vybavení, K5-jiné, K6-úvaha zpracovatel ocenění. Jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově horší je koeficient menší než 1, pokud se jeví-li v daném kritériu srovnávací pozemek cenově stejný nebo není-li daná skutečnost známa, je koeficient roven 1. Přepočtem následně obdržíme jednotkové ceny oceňované nemovitosti odvozené z jednotlivých srovnávacích objektů, jejichž aritmetickým průměrem je zjištěna porovnávací hodnota oceňované nemovitosti. Pro ocenění byly vyhledány srovnávací pozemky, které jsou určeny k zastavění rodinnými domy, nebo se nachází v zastavěném území obce. Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy


strana 8

zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kcr ≤1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85“ (pozn.: Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188). Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).

1.1 Porovnávací objekty realitní inzerce 1. Prodej stavebního pozemku 1 049 m² Babice u Rosic, okres Brno-venkov 1 500 000 Kč (1 430 Kč za m²) Ve výhradním zastoupení nabízíme prodej krásného stavebního pozemku obdélníkového tvaru, 1049m2, uliční šíře 15,5m2. Pozemek je vhodný na výstavbu rodinného domu. Příjezdová cesta, elektřina na pozemku, vodovod u cesty, nutno vybudovat jímku v obci není kanalizace. V obci je veškerá občanská vybavenost. Babice se nachází 5km od Rosic, 8km od D1 a 20 minut od Brna.  Celková cena: 1 500 000 Kč za nemovitost, + provize RK  Cena za m²: 1 430 Kč  Poznámka k ceně: + provize  ID zakázky: 67058  Aktualizace: 28.07.2015  Umístění objektu: Klidná část obce  Plocha pozemku: 1049 m2  Voda: Dálkový vodovod  Topení: Lokální elektrické  Odpad: Jímka  Doprava: Silnice, Autobus


strana 9

2. Prodej stavebního pozemku 1 209 m² Sportovní, Zastávka 1 753 050 Kč (1 450 Kč za m²) Prodej atraktivního stavebního pozemku pro samostatně stojící rodinný dům. Parcela je na jihozápadní straně obklopena vzrostlými stromy a pozvolna klesá od strany severní. V místě umístění stavby se zcela ideálně rozevírá do prostoru nad okolní zástavbu, čímž nabízí budoucímu vlastníkovi mimořádný výhled do krajiny. Pozemek vzniká oddělením od nabídky č. 1324 A. Spodní patou sousedí s obecní asfaltovou komunikací, která vede po slepé vilové ulici a jde o poslední zastavitelnou část. Celková plocha činí 1.209,00 m2 (22,00 x 55,00 m). Kanalizace na hranici pozemku, ostatní sítě (plyn, voda a elektřina) do 13 m od parcely. Obec Zastávka nabízí širokou občanskou vybavenost (mateřská a základní škola, gymnázium, relaxační centrum aj.). Dobrá dostupnost – Rosice 1,5 km, přivaděč na dálnici D1 7,5 km, centrum Brna 22 km.  Celková cena: 1 753 050 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu  Cena za m²: 1 450 Kč  ID zakázky: 1324 B  Aktualizace: 30.07.2015  Umístění objektu: Okraj obce 2  Plocha pozemku: 1209 m  Voda: Dálkový vodovod  Plyn: Plynovod

3. Prodej stavebního pozemku 1 105 m² Zbraslav, okres Brno-venkov 1 500 000 Kč (1 357 Kč za m²) Nabízíme ke koupi pěknou stavební parcelu o ploše 1105m2, která se nachází v obci Zbraslav u Brna. Jedná se o rovinatý pozemek čtvercového tvaru, jehož součástí je malý dům vhodný k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci. Všechny inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, včetně přípojky vody, kanalizace a plynu. Doporučuji pro výstavbu rodinného domu na velmi pěkném a klidném místě.  Celková cena: 1 500 000 Kč za nemovitost  Cena za m²: 1 357 Kč  ID zakázky: 08512J  Aktualizace: Včera  Umístění objektu: Centrum obce  Plocha pozemku: 1105 m2  Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod  Plyn: Plynovod  Odpad: Veřejná kanalizace, Septik  Elektřina: 230V


strana 10

4. Prodej stavebního pozemku 1 287 m² Říčky, okres Brno-venkov 1 287 000 Kč (1 000 Kč za m²) Nabízíme stavební pozemek v obci Říčky, okres Brno-venkov cca 20 km od Brna. Pozemek je dle územního plánu určen pro výstavbu samostatně stojícího rodinného domu. Nachází se v klidné části obce ( Na Nivě) mimo hlavní silnici, je rovinatý, v blízkosti lesa. Výstavba rodinných domů již byla započata. Výměra pozemku je 1287m2. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Jedná se o velice klidnou lokalitu v blízkosti přírody s výbornou dostupností do Brna po dálnici D1 nebo IDS. Obec nabízí základní občanskou vybavenost.  Celková cena: 1 287 000 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu  Cena za m²: 1 000 Kč  ID: 2113167452  Umístění objektu: Klidná část obce 2  Plocha pozemku: 1287 m

5. Prodej stavebního pozemku 1 000 m² Babice u Rosic, okres Brno-venkov 500 000 Kč (500 Kč za m²) Nabízíme k podeji lukrativní pozemek v Babicích u Rosic o celkové rozloze 1000 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru o uliční šířce 11,2m. U pozemku je zavedena elektřina, voda asi 100 m od pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost. Babice se nachází 5km od Rosic, 8km od D1 a 20 minut od Brna.  Celková cena: 500 000 Kč za nemovitost  Cena za m²: 500 Kč  ID zakázky: 51330  Aktualizace: 21.07.2015 2  Plocha pozemku: 1000 m  Voda: Dálkový vodovod  Odpad: Veřejná kanalizace  Doprava: Silnice, Autobus  Komunikace: Asfaltová


strana 11

6. Prodej stavebního pozemku 1 030 m²Babice u Rosic, okres Brno-venkov 900 000 Kč (874 Kč za m²) Prodej pozemku určeného pro výstavbu samostatně stojícího RD v Babicích u Rosic. Pozemek o rozloze 1.030m2 je mírně svažitý, přístupný po obecní komunikaci. Voda, elektřina na hraně pozemku. V obci je MŠ, obchod, IDS, snadná dostupnost na dálnici Brno-Praha /10-15 min./, do Brna /12-15 min./, ostatní školy a další občan. vybavenost ve Zbýšově nebo Zastávce u Brna / 5 min./  Celková cena: 900 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu  Cena za m²: 874 Kč  Poznámka k ceně: + provize RK, včetně právního servisu  ID zakázky: BM0430  Aktualizace: 17.08.2015  Umístění objektu: Klidná část obce 2  Plocha pozemku: 1030 m  Voda: Místní zdroj  Odpad: Veřejná kanalizace  Elektřina: 230V, 400V  Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus  Komunikace: Asfaltová

7. Prodej stavebního pozemku 1 193 m² Ostrovačice, okres Brno-venkov 1 700 000 Kč (1 425 Kč za m²) Okres Brno - venkov, Ostrovačice. Prodej stavebního pozemku na atraktivním místě o výměře 1193 m2. Pozemek se nachází na okraji obce, k dispozici jsou kompletní sítě, výborná dostupnost do Brna. Dispozice pozemku: stávající řadová zástavba rodinných domů, asfaltová komunikace. Voda, plyn, kanalizace, elektřina vše na hranici pozemku. Celý pozemek na rovině, šířka pozemku 11,5 m, vhodný na stavbu rodinného domu o velikosti 2. NP, bydlení spojené s komercí. Zastavitelná je celá šíře pozemku, výborná orientace, možnost vystavět 2 domy, v přední i zadní části pozemku. Příjezdová cesta i ze zadní strany. Občanská vybavenost, velmi dobrá dopravní dostupnost IDS, Brno 18 km, v blízkosti nájezd na dálnici D1.  Celková cena: 1 700 000 Kč za nemovitost  Cena za m²: 1 425 Kč  Poznámka k ceně: + provize RK  Aktualizace: 14.08.2015  ID: 2359558236 2  Plocha pozemku: 1193 m


strana 12

8. Prodej stavebního pozemku 1 683 m² Říčany, okres Brno-venkov 2 409 530 Kč (1 432 Kč za m²) Nabízíme pozemek pro výstavbu domu - možná výstavba tří rodinných domů. Stavební pozemek lze rozparcelovat. Veškeré inženýrské sítě, kanalizační přípojka, vodovod, a plynová přípojka je 20 metrů od hranice pozemku, elektřina na hranici pozemku. Jedná se o mírně svažitý pozemek, o výměře 1 683 metrů. Uliční šířka parcely je 19 metrů. Pozemek, s překrásným výhledem, v klidné části obce, V obci, veškerá občanská vybavenost,nájezd na dálnici D1 Brno -Praha 1,5 km. Do Brna 8 minut jízdy po dálnici. Najdete Nás v Brně- Černovicích ul. CHarbulova 96/168,po domluvě přijedeme.  Celková cena: 2 409 530 Kč za nemovitost, včetně provize  Cena za m²: 1 432 Kč  ID zakázky: 69149  Aktualizace: 18.08.2015  Umístění objektu: Klidná část obce 2  Plocha pozemku: 1683 m  Voda: Dálkový vodovod  Plyn: Plynovod  Odpad: Veřejná kanalizace  Doprava: Dálnice, Autobus  Komunikace: Neupravená

9. Prodej stavebního pozemku 989 m² Lukovany, okres Brno-venkov 829 771 Kč (839 Kč za m²) Nabízíme k prodeji poslední krásný pozemek k výstavbě rodinného domu o celkové výměře 989 m2, (šířka 18,7 m), na kraji obce Lukovany. K tomuto pozemku je možno přikoupit ještě vedlejší pozemek o velikosti 846 m2, celkem tedy 1.835 m2. Na okraji pozemku (silnice) jsou přivedeny inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina), kanalizace v obci není. Příjezdová komunikace je asfaltová. Obec Lukovany je vzdálena 10 km od Rosic a 30 km od Brna. Výhodou situování tohoto pozemku je krásná příroda a pěkné, klidné bydlení s velmi dobrou dopravní dostupností, autem, autobusem nebo vlakem. Pro více informací kontaktujte RK.  Celková cena: 829 771 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně DPH  Cena za m²: 839 Kč  ID zakázky: 333233  Aktualizace: 11.08.2015 2  Plocha pozemku: 989 m


strana 13

1.2 Výpočet Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita (Brnovenkov)

velikost pozemku m2

Způsob využití

Vlastnosti

Oceň. objekt

Babice u Rosic ul. Grunty

1954+22

na stavbu rodinného domu

pozemek v mírně zvlněném terénu, situovaný u cesty, všechny sítě v dosahu

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Babice u Rosic

1049

na RD

pozemek obdélníkový, v rovinatém terénu, u silnice, inž. sítě voda a elektřina

2

Zastávka, Sportovní

1209

na RD

pozemek pozvolna klesající, u místní komunikace, všechny sítě témř na hranici pozemku, výhled do krajiny

3

Zbraslav

1105

na RD

rovinatý pozemek, všechny IS (voda, kanalizace, plyn, elktřina), klidné místo

4

Říčky

1287

na RD

pozemek rovinatý, klodná lokalita v přírodě, u silnice, všechny sítě na hranici pozemku

5

Babice u Rosic

1000

na RD

pozemek rovinatý u silnice, v blízkosti elektřina, 100 m voda, přístup přes pozemek ve vlastnictví ČR

6

Babice u Rosic

1030

na RD

pozemek mírně svažitý, přístupný z obecní komunikace, voda a elektřina na hranici pozemku, podél pozemku probíhá silnice

7

Ostrovačice

1193

na RD

pozemek rovinný na okraji obce, při silnici, všechny sítě na hranici poz., stávající řadová zástavba RD,všechny sítě

8

Říčany

1683

na RD

mírně svažující pozemek, u obecní cesty, všechny sítě do 20 m, dopravní uzel IDS, klidná lokalita

9

Lukovany

989

na RD

mírně svažující pozemek, u silnice, inž. sítě (voda plyn, elektřina) nahranici pozemku

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.

Cena po Koef. redukci Cena požadovaná resp. rena zaplacená dukce pramen na ceny Kč celkem

2

Kč / m

K1

K2

K3

K4

K6

IO (1-4)

Cena oceň objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč / m2

pramen ceny KCR

Kč / m

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

2

stav veli- intenzita a polo-ha kost využití vybavení

K5

(1)

(6)

1

1 500 000

1 430

0,85

1 215

1,00

1,15

1,10

1,00

1,10

1,00

1,39

874

2

1 753 080

1 450

0,85

1 233

1,10

1,00

1,00

1,30

1,10

1,00

1,57

785

3

1 500 000

1 357

0,85

1 154

1,00

1,00

1,00

1,30

1,10

1,00

1,43

807

4

1 287 000

1 000

0,85

850

1,00

1,00

1,00

1,30

1,10

1,00

1,43

594


strana 14

5

500 000

500

0,85

425

0,90

1,00

1,00

0,90

1,00

0,80

0,65

654

6

900 000

874

0,85

743

0,90

1,00

1,00

1,00

1,10

1,00

0,99

751

7

1 700 000

1 425

0,85

1 211

1,10

1,00

1,00

1,30

1,10

1,00

1,57

771

8

2 409 530

1 432

0,85

1 217

1,10

1,00

1,00

1,20

1,00

1,00

1,32

922

9

829 771

839

0,85

713

1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

1,00

1,21

589

Celkem jednotková cena - průměr

Kč / m2

750

2

589

2

Kč / m

Minimum

Kč / m

922

Výměra oceňovaného pozemku

m2

1 954

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

1 465 500

Minimum

Kč

1 150 906

Maximum

Kč

1 801 588

Maximum

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

0,8-1,9

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

0,8-1,2

K3 K4 K5 K6

Koeficient intenzity využití 0,5-1,5 Koeficient stav a vybavení 0,4-2,0 Koeficient jiné-dopravní dostupnost, přístup 0,8-1,3 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

0,5-1,5

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Rekapitulace pozemků – porovnávací metoda Parcelní číslo

Druh pozemku Způsob využití

Jednotková cena

Výměra

Kč / m2

m2

641/27

orná půda

750

1954

Cena pozemku parc. č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic cenovým porovnáním ve výši spoluvlastnického podílu 1/12

Celkem

1 465 500

123 500

Jednotková cena pozemku 750,- Kč/m2 byla stanovena jako průměrná hodnota koeficienty přepočtených nabídkových cen (hodnot) vyhledaných srovnávacích reprezentantů, jejichž cenové nabídky za pozemky určených k bydlení ve stejných příp. v obdobných lokalitách jako pozemek oceňovaný se pohybovaly v rozmezí od 500,-Kč /m2 do 1 450,-Kč/m2. Tato jednotková cena ve výši 750,- Kč/m2 byla přiřazena pouze k pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic, veden jako orná půda, který je územním plánem určen k zastavění rodinnými domy. Druhý oceňovaný pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic vedený jako ostatní plocha, ostatní komunikace sloužící svému způsobu využití uvedenému dle katastru trhu nemovitostí, je pozemek z hlediska oceňování


strana 15

porovnávacím způsobem specifický, neboť se jedná o komunikaci bez možnosti jiného využití. S nemovitostí tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem.

2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu s účinností k 1.10.2014. (Pozn. : Ocenění bylo provedeno za podpory programu NEMExpres AC od společnosti PLUTO OLT, spol. s r.o.). Ocenění

Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

6 IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,040 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,040 = 1,030

č. II

Pi 0,00

III

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00


strana 16

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 388,12 1,030 Typ

Název

§ 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 641/27

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

399,76

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 954,00 399,76 2 1 954,00 m

Cena [Kč] 781 131,04 781 131,04

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití Úprava základní ceny pozemků komunikací

Pi

-0,50

-0,15 0,00 0,00 0,60

4 I = P5 * (1 +  Pi) = 0,210 i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 388,12 0,210 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3

ostatní plocha, ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemky celkem - určená cena

Parcelní číslo 500/10

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 22,00 81,51 22,00 m2

Upr. cena [Kč/m2] 81,51 Cena [Kč] 1 793,22 1 793,22

=

782 924,26 Kč


strana 17

Rekapitulace pozemků – dle prováděcí vyhlášky 1) Pozemek parc.č. 641/27 k.ú. Rosice u Brna

Kč

781 131,04

Kč

65 094,25

Kč

1 793,22

Kč

149,43

Určená cena dle cenových předpisů celkem Po zaokrouhlení dle § 50 vyhlášky

Kč Kč

782 924,26 782 920,00

Hodnota spoluvlastnického podílu celkem:

Kč

65 243,70

Kč

65 240,00

Spoluvlastnický podíl 1/12 Hodnota spoluvlastnického podílu:

2) Pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic Spoluvlastnický podíl 1/12 Hodnota spoluvlastnického podílu:

Spoluvlastnický podíl 1/12

Po zaokrouhlení dle § 50 vyhlášky

3. Práva a závady Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 247 pro k.ú. Babice u Rosic v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.


strana 18

C. REKAPITULACE Znaleckým úkolem bylo znaleckým posudkem stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 5571/12-9 ze dne 31.10.2012 tak, jak jsou nyní uvedeny na LV 247, resp. ocenit spoluvlastnický podíl id. 1/12 nemovitostí. Dále stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo). Znalecký posudek je zpracován na základě stavebně – technického stavu, ve kterém se oceňované nemovitost k datu místního šetření nacházely, tj. ke dni 20.08.2015. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené § 2, odst. 1 a 3. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů, dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a pomocně dle vyhl. č. 199/2013 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku o provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku zák. č. 151/1997 Sb..

Rekapitulace cen Způsob ocenění

Cena [Kč]

Porovnávací metoda Cena pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12

123 500 Nelze stanovit

Cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Cena pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12

65 094 1 793

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem

123 500 1 800

125 300

Odůvodnění: Práva nebo závady spojená s nemovitostí - rizika nemovitosti nebyla zjištěna, na pozemku neváznou omezení vlastnických práv. Při celkovém hodnocení působí na výsledné závěry především vlastnosti pozemku plynoucí z platného územního plánu.


strana 19

Závěrečné zdůvodnění Při návrhu ceny pozemku byly vzaty v úvahu všechny výše popsané vlivy a skutečnosti zjištěné na základě prohlídky nemovitosti, vyhodnocení předaných podkladů a zjištěných dostupných informací a průzkumu a analýzy trhu v daném segmentu nemovitostí. Ve věci ocenění pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic z výše uvedeného vyplývá absence použití tržních mechanismů při ocenění. V případě pozemku ostatní plochy, ostatní komunikace se jedná o obtížněji obchodovatelný nemovitý majetek, na trhu atypický v návaznosti na stávající umístění, možnosti využití a platný územní plán, v podstatě mimo běžné obchodování v daném segmentu trhu nelze ale vyloučit různé spekulativní úvahy dalších subjektů na trhu - tyto však jsou mimo rámec běžných obchodních zvyklostí - ocenění se provádí k současnému stavu a za předpokladu obvyklého chování na trhu s pozemky. V daném případě je zřejmé, že pro porovnání lze obtížně nalézt přímo porovnatelné pozemky v daném segmentu trhu, trh s obdobnými pozemky není dostatečně transparentní, četnost obchodování je velmi nízká. Protože je z výše uvedených důvodů uplatnění porovnávací metody u pozemku parc. č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic obtížné, není k dispozici databáze nebo nabídka vhodných přímo srovnatelných nemovitostí, přikláním se ke stanovení obvyklé ceny pomocí náhradní metodiky ocenění, kterou je ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu (viz § 10 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku), takto určenou cenu zároveň považuji i za cenu obvyklou v daném čase a místě.

Závěr: Na základě provedené analýzy je mnou stanovená cena obvyklá (tržní), v místě a čase, nemovitostí zapsaných na LV č. 247, pro k.ú. Babice u Rosic , obec Babice u Rosic, okr. Brno - venkov, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov, ve výši spoluvlastnického podílu id 1/12 k datu 20.08.2015 celkem:

125 300,- Kč slovy: stodvacetpěttisíctřista korun českých

V Rosicích u Brna, dne 23.08.2015 Ing. Jitka Mutinová Dělnická 233 665 01 Rosice Tel: 739 670 204


strana 20

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 14.11.2011, pod č.j. Spr 2577/2010, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a odvětví stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 20 - 1/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu – dle faktury č. 01/2015.

Seznam příloh: Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 247 Příloha č.2: Zobrazení nemovitostí na podkladu základní mapy a katastrální ortofotomapy Příloha č.3: Výřez z územního plánu obce Babice u Rosic Příloha č.4: Fotodokumentace z místního šetření


Příloha č.1

strana 21


strana 22


strana 23


strana 24


strana 25


strana 26


strana 27


Příloha č.2 Zobrazení nemovitostí na podkladu základní mapy

Zobrazení nemovitostí na podkladu katastrální ortofotomapy

strana 28


strana 29

Zobrazení nemovitostí na podkladu katastrální mapy

parc.č. 500/10

parc.č. 641/27

Detail pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic


Příloha č.3 Zobrazení nemovitostí na podkladu platného územního plánu

Zobrazení nemovitostí na podkladu platného územního plánu - detail

strana 30


Přílohy č. 4 Fotodokumentace pořízená dne 20.08.2015 na místním šetření

strana 31

2015

Recommend Documents