Znalecký posudek číslo S 296/44/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Bytová jednotka - byt, Byt č. 688/7 v bytovém domě č. p. 688 na pozemku parc. č. St. 869 včetně podílu na společných částech domu č. p. 688 a na pozemku parc. č. St. 869 Kollárovo nám. 688 / 5, 77900 Olomouc Kraj Olomoucký, okres Olomouc, obec Olomouc, k.ú. Olomouc-město, kód k.ú. 710504, LV 2104 st. 869 SJM, Snížek Václav a Snížková Stanislava Mgr., spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Václav Snížek, Kollárovo nám. 688 / 5, 77900 Olomouc Mgr. Stanislava Snížková, Kollárovo nám. 688 / 5, 77900 Olomouc SJM, Snížek Václav a Snížková Stanislava Mgr., spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Václav Snížek, Kollárovo nám. 688 / 5, 77900 Olomouc Mgr. Stanislava Snížková, Kollárovo nám. 688 / 5, 77900 Olomouc EURODRAŽBY.CZ a.s., Ing. Petr Pešout; č. obj.:Č. j. 644/2015-N, 8. 7. 2015
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: 774 809 819 IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Martina Bakovská
Adresa zhotovitele:
Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail:
[email protected] IČ: 65459989 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru:
koupě
výstavba
Počet stran:
13 stran
V Hranicích, dne 20.8.2015
rekonstrukce
Současný stav 2 100 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
změna stavby
30.7.2015 Počet příloh:
5
Datum zpracování :
leasing
jiné
Budoucí stav 20.8.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.12 Otisk razítka
Ing. Martina Bakovská
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1907 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2005 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
688/7
5
Typ
4. NP
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
3+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Úzké centrum - historická část 99 489 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci neudržovaná k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn Není prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
99,90
0,00
0,00
KUPNÍ CENA
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd autobus silnice II.,III.tř
4
Počet bytů/nebytů
8/2
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
ks
m2
m2
99,90
99,90
Kč/m2
1 033 / 9 505
21 021 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 2 100 000 Kč 0 Kč 1 248 750 Kč 2 100 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 2 497 500 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Ve městě Olomouc je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Zájem o byty v centru města je trvalý. Nabídka obdobných větších bytů 3+1 je v centru města v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných bytů se pohybují v rozmezí od 20 000,- Kč/m2 podlahové plochy do 25 000,- Kč/m2. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici rozpětí a to zejména z důvodu neznámého stavu bytu.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaný byt č. 688/7 je bytem 3+1, který se nachází ve 4. nadzemním podlaží zděného domu na Kollárově náměstí v Olomouci. Bytový dům byl postaven v roce 1907, je podsklepený, má 4 nadzemní podlaží a nízkou sedlovou střechu. Nachází se v centru města Olomouc v lokalitě zastavěné staršími vícepodlažními domy s drobnými provozovnami služeb a byty. Vzdálenost od hlavního náměstí je 450 m. Dům je postaven ve starší blokové zástavbě. V okolí se nachází školy, obchody, restaurace, park, lékaři atd. Město Olomouc je významným centrem Olomouckého kraje a má cca 100 tisíc obyvatel. Město je od roku 1990 Statutárním městem a od roku 2000 sídlem krajského úřadu. Je zde kompletní občanská vybavenost včetně úřadů, soudu, objektů sportovního vyžití (stadiony, aquapark, zimní stadion, tělocvičny, haly, venkovní koupaliště, lyžařský areál), kulturního vyžití (kina, divadlo, knihovny, muzea, galerie), služeb, rozvinutého školství (mateřské, základní, střední školy i vysoké školy - v Olomouci studuje cca 20 000 studentů). Na území města působí několik významných průmyslových podniků a to zejména ve strojírenském a potravinářském odvětví. Doprava v místě je MHD, silniční i železniční. Nájezd na dálnici D1 je 4,5 km, vlakové hlavní nádraží 3 km. Ve městě je městská hromadná doprava (autobus, tramvaj), nejbližší stanice je 150 m od domu. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a přípojku elektro.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt při místním šetření nebyl zpřístupněn. Informace o domu byly získány od pana Dr. Ing. Otakara Fojta (domovního důvěrníka), z archivu stavebního úřadu Magistrátu města Olomouc, z informací sdělených Mgr. Zavadilem (pracovník Magistrátu města Olomouc pro památkovou péči), z vnější obhlídky domu a z vnitřní obhlídky části společných prostor. O vnitřním vybavení a stavu bytu nebyly zjištěny žádné informace. Rozměry bytu byly zjištěny z prohlášení vlastníka. Předmětem ocenění je byt o velikosti 3+1, který se nachází ve 4. nadzemním podlaží zděného podsklepeného čtyřpodlažního domu se sedlovou střechou s velmi nízkým sklonem. Technický stav domu je zhoršený.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 4 Počet bytových/nebytových jednotek: 8 / 2
okna
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 75/66 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 75/66
Druh pozemku ostatní plocha ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Statutární město Olomouc
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek -3-
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Poloha nemovitosti v chráněném území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti 1. Ve vedlejším domě se nachází restaurace se zahrádkou směrem do dvora, která je zdrojem zvýšené hlučnosti. 2. Dům je situován v památkově chráněném území a v ochranném pásmu městské památkové rezervace
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího)
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č. 2104 ze dne 8. 7. 2015 pro kú Olomouc-město jsou uvedena Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a Zástavní právo smluvní. Tato omezení nejsou zahrnuta v obvyklé ceně.
Rizika ostatní RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Popis ostatních rizik Fasáda směrem do dvora je v havarijním stavu, na soklu domu je patrná vzlínající zemní vlhkost, část rozvodů vody je v původních olověných trubkách atd.
Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný byt je třípokojový s vlastní koupelnou a WC a nachází se ve 4. nadzemním podlaží podsklepeného 4-podlažního bytového domu s nízkou sedlovou střechou. Stavební vývoj domu: Dům byl postaven v roce 1907. Má opravenou střechu z živičné krytiny a opravenou uliční fasádu. Okna byla vyměněna za plastová v roce 2005. V domě je vyměněna cca polovina rozvodů vody. Druhá polovina rozvodů vody je z olověných trubek. Stavební vývoj bytu: O bytu nebyly zjištěna žádné informace, jen bylo z ulice vidět, že má plastová okna (dle informací z archivu stav. úřadu Magistrátu města Olomouc vyplývá, že pocházejí z roku 2005). Dispoziční řešení domu: V suterénu domu se nachází 2 nebytové prostory, sklepy k bytům a společné prostory. V nadzemních podlažích jsou vždy 2 byty na jednom podlaží. Dům je řadový vnitřní o jedné sekci. V domě není výtah. Vstup do domu je z jižní strany z Kollárova náměstí. Na dům severním směrem navazuje malý dvorek přístupný ze společné chodby. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt se skládá z předsíně, kuchyně s jídelnou, třech pokojů, koupelny, WC a spíže. O sklepu nejsou v prohlášení vlastníka žádné informace. Technické řešení domu: Obvodové zdi z pálených cihel, stropy s rovným podhledem, střecha velmi nízká sedlová s živičnou krytinou. Schodiště kamenné. Fasáda do ulice vápenná, do dvora vápenná v havarijním stavu, okna ve společných prostorech plastová. Technické řešení bytu: O bytu nebyly zjištěny žádné informace, jen bylo z ulice vidět, že má plastová okna a důvěrník domu pan Dr. Ing. Fojt sdělil, že byt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Technický stav domu: je zhoršený. Fasáda směrem do dvora je v havarijním stavu, na soklu domu je patrná vzlínající -4-
zemní vlhkost, část rozvodů vody je v původních olověných trubkách atd. Technický stav bytu: o techn. stavu bytu nebyly zjištěny žádné informace.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry pokoj byt pokoj byt pokoj byt kuchyň+jídelna byt předsíň byt koupelna byt WC byt spíž byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 28,10 m2 19,30 m2 16,10 m2 16,30 m2 12,50 m2 3,50 m2 1,50 m2 2,60 m2 99,90 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
standardní pálené cihly s rovným podhledem nízká sedlová živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky nebylo zjištěno kamenné nebylo zjištěno chybí plastová nebylo zjištěno ústřední s plynovým kotlem světelná nebylo zjištěno ocelové a olověné trubky standardní rozvod zemního plynu nebylo zjištěno nebylo zjištěno nebylo zjištěno chybí chybí chybí
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 28,10 m2 19,30 m2 16,10 m2 16,30 m2 12,50 m2 3,50 m2 1,50 m2 2,60 m2 99,90 m2
100 99,90 25 000 100,00 2 497 500 108 42 50,00 1 248 750
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý, je přístupný ze zpevněné veřejné asfaltové komunikace přes dlážděný chodník. Stavba na pozemku má možnost napojení na veřejné přípojky elektro, plynovou, vodovodní, kanalizační a telefonní. Pozemky 2 nejsou situovány v záplavovém území. Část pozemku o výměře cca 300 m je zastavěna bytovým domem a zbývající 2 část pozemku o výměře 123 m tvoří dvorek. Dvorek je neudržovaný. -5-
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 869
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 1 033 / 9 505
423 423
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
3+1 Olomouc
Jakoubka ze Stříbra
V Olomouci v ulici Jakoubka ze Stříbra byl zobchodován byt o velikosti 3+1 o výměře 68,3 m2, který se nacházel ve 2. NP zděného podsklepeného 4-podlažního domu s plochou střechou bez výtahu. Postaveno 1950, s novými plastovými okny a vstupními dveřmi. Byt v původním stavu. Chybí kuch. linka, TUV karmou, podlahy z parketových čtverců a dlažeb. Celkově nižší standard. Omezené park. možnosti. Zobchodováno v 2015 za částku … 1 820 000,-. Zdroj: Ing. O. Šponerová. Hodnocení: Lokalita - horší - koeficient 1,20; Velikost - menší - koeficient 0,85; Stáří - lepší, mladší dům - koeficient 0,95; Technický stav a vybavenost - srovnatelné - koeficient 1,00; Pozemek - menší - koeficient 1,05; Ostatní - lepší podlaží - koeficient 0,90; Zdroj nabídky realizovaná cena - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší; Velikost - menší; Stáří - lepší, mladší
dům; Technický stav a vybavenost - srovnatelné; Pozemek - menší; Ostatní lepší podlaží; Zdroj nabídky - realizovaná cena;
zděný dům
68,30
2. NP
3+1
1 820 000
26 647
3+1 Olomouc
0,92
24 401
0,91
21 483
Praskova
V Olomouci v ulici Praskova byl zobchodován byt o velikosti 3+1 o výměře 74 m2 + balkon 1,4 m2 + sklepní kóje cca 2 m2 (po úpravě 75,7 m2), který se nacházel ve 4. NP zděného podsklepeného 5-podlažního domu se sedlovou střechou bez výtahu. Postaveno 1940, s novými plastovými okny. Byt po částečné rekonstrukci před 10 lety (plastová okna, kuch. linka, koupelna, WC, část podlah). TUV plyn. bojlerem, podlahy parkety a dlažby. Celkově standardní byt. Omezené park. možnosti. Zobchodováno v 2015 za částku … 1 790 000,-. Zdroj: Ing. O. Šponerová. Hodnocení: Lokalita - mírně horší - koeficient 1,15; Velikost - menší - koeficient 0,88; Stáří lepší, mladší dům - koeficient 0,95; Technický stav a vybavenost - lepší - koeficient 0,90; Pozemek - menší - koeficient 1,05; Ostatní - obdobné podlaží - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - realizovaná cena - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - mírně horší; Velikost - menší; Stáří - lepší,
mladší dům; Technický stav a vybavenost - lepší; Pozemek - menší; Ostatní obdobné podlaží; Zdroj nabídky - realizovaná cena;
zděný dům
75,70
4. NP
3+1
1 790 000
3+1 Olomouc
23 646
Komenského
-6-
V Olomouci v ulici Komenského č. p. 898/12 (v blokové staré zástavbě 800 m od hlavního náměstí) byl zobchodován byt č. 11, který se nacházel ve 4. NP podsklepeného pětipodlažního zděného domu se sedlovou střechou bez výtahu. Byt byl o velikosti 2+1 o výměře 74 m2 + sklep 5,4 m2 (započitat. plocha 76,7 m2). Postaveno v roce 1897, dům po rekonstrukci v roce 2001. Byt v horším stavu bez kuchyňské linky, rekonstrukce nutná. Vlastní etážové plynové topení. Frekventovaná ulice, záplavové území. Zobchodováno v 04/2012 za částku ... 1 540 000,- Kč. Zdroj: Skuhravý. Hodnocení: Lokalita - horší - koeficient 1,15; Velikost - menší - koeficient 0,88; Stáří obdobné - koeficient 1,00; Technický stav a vybavenost - lepší - koeficient 0,90; Pozemek menší - koeficient 1,05; Ostatní - obdobné podlaží - koeficient 1,00; Zdroj nabídky realizovaná cena - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - horší; Velikost - menší; Stáří - obdobné;
Technický stav a vybavenost - lepší; Pozemek - menší; Ostatní - obdobné podlaží; Zdroj nabídky - realizovaná cena;
zděný dům
76,70
4. NP
2+1
1 540 000
20 078
3+1 Olomouc
0,96
19 201
Kollárovo náměstí
Ve vedlejším domě č. e. 4 v 1. NP je nabízen k prodeji byt o velikosti 3+1 o 2 2 výměře 87 m s balkonem cca 3 m (po pravě 88,5 m2). Dům obdobného stáří v mírně lepším technickém stavu. Byt s plastovými okny, novou koupelnou a kuchyní. Topení a ohřev vody je řešen plynovým kotlem. V nabídce MM reality holding za částku ... 2 300 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost - mírně menší - koeficient 0,90; Stáří - obdobné - koeficient 1,00; Technický stav a vybavenost - mírně lepší - koeficient 0,90; Pozemek - obdobný - koeficient 1,00; Ostatní - srovnatelné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - S-reality - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - obdobná; Velikost - mírně menší; Stáří -
obdobné; Technický stav a vybavenost - mírně lepší; Pozemek - obdobný; Ostatní - mírně horší, 1. NP; Zdroj nabídky - S-reality;
zděný dům
88,50
1. NP
3+1
2 300 000
25 989
3+1 Olomouc
0,69
17 932
Kollárovo náměstí
Ve vedlejším domě č. e. 4 v 1. NP je nabízen k prodeji byt o velikosti 2+kk o 2 výměře 50 m . Dům obdobného stáří v mírně lepším technickém stavu. Byt po celkové rekonstrukci (plastová okna, nové rozvody vody, elektřiny, podlahy, omítky, kuchyně, stropy, koupelna, topení). Topení a ohřev vody je řešen plynovým kotlem. V nabídce MM reality holding za částku ... 1 700 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost - menší - koeficient 0,80; Stáří obdobné - koeficient 1,00; Technický stav a vybavenost - lepší - koeficient 0,85; Pozemek obdobný - koeficient 1,00; Ostatní - obdobné - koeficient 1,00; Zdroj nabídky - S-reality koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lokalita - obdobná; Velikost - menší; Stáří - obdobné;
Technický stav a vybavenost - lepší; Pozemek - obdobný; Ostatní - obdobné; Zdroj nabídky - S-reality;
zděný dům
50,00
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena:
4. NP
2+kk
1 700 000
17,58 %
34 000
Variační koeficient po úpravách: 99,90 m2 17 932 Kč/m2 Minimální cena: 20 547 Kč/m2 Průměrná cena:
-7-
0,58
19 720 10,90 % 1 791 407 Kč 2 052 645 Kč
Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
24 401 Kč/m2 21 021 Kč/m2
Maximální cena: Porovnávací hodnota:
2 437 660 Kč 2 100 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Ve městě Olomouc je rozvinutý trh s rezidenčními nemovitostmi. Zájem o byty v centru města je trvalý. Nabídka obdobných větších bytů 3+1 je v centru města v rovnováze s poptávkou. Ceny obdobných bytů se pohybují v rozmezí od 20 000,- Kč/m2 podlahové plochy do 25 000,- Kč/m2. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici rozpětí a to zejména z důvodu neznámého stavu bytu.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
Současný stav 2 100 000 Kč 0 Kč 1 248 750 Kč 2 100 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti - výhodná poloha v klidné ulici blízko centra města - výborná dostupnost občanské vybavenosti - zastávka MHD 150 m od domu - bydlení v cihlovém domě - okna z bytu jsou situována do dvou stran (jižní a severní) - samostatné topení a ohřev vody pomocí plynového kotle
Slabé stránky nemovitosti - zhoršený technický stav domu - byt v posledním podlaží pod střechou - byt ve 4. NP v domě bez výtahu - byt bez balkonu či lodžie
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
2 100 000Kč 0Kč 0Kč 2 100 000Kč 2 99,90m 2 21 021Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1054 ze dne 21. 8. 2015, pořízeno dálkovým přístupem 1 Kopie katastrální mapy ze dne 29. 7. 2015 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 11. 12. 2013 2 Mapa oblasti 1 Prohlášení vlastníka - část týkající se oceňovaného bytu
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
-8-
-9-
- 10 -
jižní pohled
jihovýchodní pohled
pohled na okna oceňovaného bytu
vstup do domu
společné prostory
společné prostory
- 11 -
společné prostory
vstupní dveře do oceň. bytu
pohled z mezipodesty do dvorku
pohled z mezipodesty do dvorku
- 12 -
- 13 -
