-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2349-306/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. 777 jehož součástí je rodinný dům č.p. 581, pozemků parc.č. 778 a parc.č. 779, součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Město Albrechtice, okres Bruntál (LV 77)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00683/14
Podle stavu ke dni 10. 6. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 23 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotovení. V Ostravě 1. 7. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 581, včetně pozemků a součástí a příslušenství Adresa nemovitosti: při ul. Osvobození, Město Albrechtice Okres: Bruntál Obec: Město Albrechtice Katastrální území: Město Albrechtice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. 6. 2015 za účasti znalce a zástupce povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 77 pro k.ú. Město Albrechtice ze dne 19.5.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00683/14-064 o ustanovení znalce. Doplňující údaje zástupce povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 77 zapsán: Soušek Milan, Osvobození 581/9, 79395 Město Albrechtice Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno užívání Zahájení exekuce - Soušek Milan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní blíže viz informativní LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Městě Albrechtice, při ul. Osvobození. Rodinný dům se nachází v centru města, vedle Obvodního oddělní POLICIE ČR, cca 90 m severozápadně od „Autobusového stanoviště Město Albrechtice“. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 2226/1 (ve vlastnictví České republiky). Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů a objektů občanské vybavenosti. V okolí nemovité věci je k dispozici veškerá občanská vybavenost, centrum města. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 777 jehož součástí je rodinný dům č.p. 581, pozemky parc.č. 778 a parc.č. 779, které jsou v jednotném funkčním celku, součástí a příslušenství Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavby – hospodářská budova a kůlna - hospodářská budova na pozemku parc.č. 777 (o výměře cca 20 m2), zděná, o 1.NP s plochou střechou, dveře plechová. - kůlna na pozemku parc.č. 777 (o výměře cca 17 m2), jednoduchá přízemní stavba plechové konstrukce b) venkovní úpravy - přípojky IS, oplocení a zpevněné plochy, vrata a vrátka c) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné a okrasné trvalé porosty různého druhu a stáří
Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná velikost pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - umístění v lokalitě s vysokou nezaměstnaností - umístění přímo u frekventované komunikace 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek Odhad ceny obvyklé B.1) Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
B.2) Popis B.2.A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 777 Parc.č. 778 Parc.č. 779
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
o výměře 386 m2 o výměře 956 m2 o výměře 151 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se na nich rodinný dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra činí 1 493 m2.
-5B.2.B) Hlavní stavba: 1) Rodinný dům č.p. 581, součást pozemku p.č. 777 Oceňovaný rodinný dům je z části podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a z části obytné podkroví s půdou pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové, nosné konstrukce zděné z cihel tl. 60 cm. Stropy s rovným podhledem. Krov střechy sedlový s krytinou z betternitových šablon. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnější omítky vápenné hladké, vnitřní omítky také vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně, WC a kuchyni. Schody do podkroví jsou dřevěné. Dveře hladké plné a prosklené. Okna plastová. Podlahy v obytných místnostech jsou převážně plovoucí, v ostatních prostorách dlažba. Vytápění objektu je ústřední na tuhá paliva a kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden rozvod vody studené i teplé, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo a WC. Vybavení kuchyně tvoří část kuchyňské linky a sporák. Objekt je napojen na IS: vodovod, plynovod a elektro. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Stáří objektu odhaduji na cca 90 let. V posledních letech probíhaly na nemovitosti průběžné rekonstrukce některých konstrukcí a vybavení (výměna podlah, fasáda, výměna oken). Objekt se nachází v průměrném stavu, s pravidelnou údržbou. Dispoziční řešení: 1. PP – kotelna 18 m2 1. NP – chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna s WC Podkroví – 2 pokoje, chodba, půdní prostory Zastavěná plocha objektu činí cca 145 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 165 m2. B.2.C) Příslušenství nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavby – hospodářská budova a kůlna - hospodářská budova na pozemku parc.č. 777 (o výměře cca 20 m2), zděná, o 1.NP s plochou střechou, dveře plechová. - kůlna na pozemku parc.č. 777 (o výměře cca 17 m2, jednoduchá, přízemní, plechová stavba b) venkovní úpravy - přípojky IS, oplocení a zpevněné plochy, vrata a vrátka c) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné a okrasné trvalé porosty různého druhu a stáří
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 200 tis. až 1 600 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Osvobození 581, Město Albrechtice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku
Srov. 1 Město AlbrechticeHynčice
1 493 145 165
1640
nabídka
Srov. 3 Srov. 4 Město Město Albrechtice-Pisk Albrechtice ořov 5 000 100 120 1 300 000
1398 80 100 1 260 000
120 1 570 000
V.15
0,85 V.15
1,00
VI.15
1,00
horší srovnatelný horší 1,10 1,00 horší srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 horší srovnatelné srovnatelné 1,00 1,00 1,05 0,95
1 218 595
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
658 100 200 1 540 000
nabídka 0,85
nabídka 0,85
korekce pro velikost domu
Indikovaná hodnota nemovité věci
Srov. 2 Nádražní, Město Albrechtice
nabídka 0,85 VI.15 1,00 1,00
1,20
lepší
0,95 srovnatelná 1,05 1,00 lepší 1,05 0,90 0,70 1,10
1,05
1,10
1,05
0,90
1 331 164
1 360 706
1 074 508
1 108 003
1 218 595,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 220 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 220 000,- Kč
Ocenění závad váznoucích na nemovité věci: Na LV v části C vázne -
věcné břemeno užívání ze dne 4.4.2013 pro Emilii Souškovou. Věcné břemeno se týká doživotního, bezplatného užívání k bydlení výlučně sama jednu místnost (obývací pokoj) v přízemí rodinného domu č.p. 581, postaveného na pozemku parc.č. 777, v části obce Město Albrechtice, situovanou vlevo od hlavního vchodu za kuchyní a ložnici v prvním patře vpravo od schodiště. Dále společně s vlastníkem nemovitosti užívat kuchyň, koupelnu a WC a kotelnu v domě a vedlejší stavbu na pozemku parc.č. 777, a k volnému pohybu a chůzi užívat pozemky: parc.č. 777 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 778 zahrada a parc.č. 779 zahrada v katastrálním území Města Albrechtice, ve stejném rozsahu v jakém tyto nemovitosti užívala doposud.
Tato věcná břemena mají výrazný negativní dopad na poptávku a do cen nemovitých věcí. Věcné břemeno v tomto rozsahu výrazně znehodnocuje zatíženou nemovitou věc. Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s nemovitými věcmi zatíženými takovýmito věcnými břemeny, a ani zájem o koupě takovýchto nemovitých věcí není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížně obchodovatelnou nemovitost. Ocenění této právní vady odhaduji odborným odhadem ve výši 30 % z její ceny obvyklé. Ocenění věcného břemene: (1 220 000 * 0,3) = 366 000,- Kč Ocenění závad váznoucích s nemovitou věcí: - 366 000,- Kč
-8-
C. Rekapitulace
1) Obvyklá cena nemovité věci nemovité věci pozemku parc.č.777 jehož součástí je rodinný dům č.p. 581, pozemků parc.č. 778 a parc.č. 779, součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Město Albrechtice, okres Bruntál (LV 77) činí
1 220 000,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstědvacettisíc Kč
2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci
- 366 000,- Kč
Věcné břemeno užívání Slovy: třistašedesátšesttisíc Kč
3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí a právních vad váznoucích na nemovité věci
854 000,- Kč Slovy: osmsetpadesátčtyřitisíce Kč
V Ostravě, 1. 7. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2349-306/2015 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 -
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Rodinný dům č.p. 581
Hospodářská budova
Kůlna
Zahrada
Kuchyň
Pokoj
Pokoj
Koupelna
- 11 -
Pokoj
Pokoj
Podkroví
Schodiště do podkroví
Půdní prostory
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Hašlerova, Město Albrechtice Cena: 1 570 000,- Kč Zastavěná plocha: Užitná plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 1 640 m2 Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě s pevnou příjezdovou komunikací. Stavba je atriového typu se sedlovou střechou. Jedná se o přízemní dům o velikosti 3+1. Jsou zde dřevěná eurookna, všude je položena kvalitní dlažba s podlahovým vytápěním K bytové části domu náleží nebytové prostory včetně větší garáže. Dům je obklopen ze tří stran rozlehlou okrasnou zahradou s jezírkem včetně jehličnanů a ovocných stromů. Je zde možnost využití dvou vjezdů ze zahrady přímo k domu. Nemovitost má vlastní studnu.
Nemovitá věc č. 2 RD Nádražní, Město Albrechtice Cena: 1 260 000,- Kč Zastavěná plocha: 80 m2 Užitná plocha: 100 m2 Velikost pozemku: 1 398 m2 Dům 4+1, na pozemku 1398 m2, Město Albrechtice, 15 km od Krnova. Dům je situován v okrajové části obce. V přízemí domu jsou dva pokoje, kuchyň s komorou, koupelna a WC. V podkroví jsou tři obytné pokoje a jeden pokoj jako půda. Dům je podsklepený. Ve sklepě je kotelna s kotlem na tuhá paliva a další tři místnosti. Dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci, plyn je přiveden do domu. U domu je velká zahrada s ovocnými stromy, skleník, hospodářská budova.
Nemovitá věc č. 3 RD Město Albrechtice, Piskořov Cena: 1 300 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m2 Užitná plocha: 120 m2 Velikost pozemku: 5000 m2 Rodinný dům o velikosti 4+1 na samotě u polských hranic v obci M. Albrechtice - Pelhřimovy. V I. NP domu je vstupní chodba, tři prostorné pokoje, kuchyně, veliká společenská místnost. Ve II. NP je jeden pokoj a půda. Dům je v původním stavu, střecha v dobrém stavu. Voda přivedena do domu, WC suché na zahradě, odpady svedeny do trativodu, vytápění lokální na tuhá paliva - kachlová kamna. K domu náleží pozemek o velikosti cca 5000 m2.
Nemovitá věc č. 4 RD Město Albrechtice, Piskořov Cena: 1 540 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: 658 m2 Rodinný dům o dispozici 5+kk v Městě Albrechtice část Biskupice, velmi klidná a krásná lokalita v podhůří Jeseníků. Dům má vlastní sklípek, saunu a na zahradě vlastní rybník. Dům je možno využívat jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci.
